PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA NÃO BAIXADA APESAR DA QUITAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS EMPRESAS DO GRUPO ECONÔMICO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1.  I. CASO EM EXAME

2.  Apelação Cível interposta por PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. e LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra sentença da 16ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, em ação ordinária ajuizada por EDUARDO CESAR DE ALMEIDA VASCONCELOS, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar solidariamente as rés a: (i) promoverem, no prazo de 30 dias, a baixa da hipoteca incidente sobre imóvel e depósito adquiridos pelo autor (matrículas nº 57.162 e 57.281), bem como a lavrarem a escritura definitiva de compra e venda; (ii) arcarem com multa diária limitada a R$ 25.000,00; (iii) pagarem indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Condenadas, ainda, ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.

3.  II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.  Há três questões em discussão: (i) verificar se a LIZ CONSTRUÇÕES possui legitimidade passiva para figurar na demanda; (ii) definir se as rés são responsáveis pela baixa do gravame hipotecário e pela lavratura da escritura definitiva; (iii) aferir a configuração de dano moral indenizável e a razoabilidade do valor fixado.

4.  III. RAZÕES DE DECIDIR

3.  A LIZ CONSTRUÇÕES ostenta legitimidade passiva, por estar diretamente vinculada à relação jurídica de consumo, integrando o grupo econômico responsável pelo empreendimento e tendo sua logomarca inserida nos documentos de pagamento, sendo aplicável a teoria da aparência e a solidariedade prevista no CDC.

4.  A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário recai sobre as construtoras, que contraíram o financiamento com o agente financeiro e receberam do consumidor o valor integral do imóvel. A Súmula 308/STJ afasta a eficácia da hipoteca perante o adquirente, exigindo da incorporadora a adoção de providências para a liberação do bem.

5.  A existência de hipoteca constitui obstáculo à lavratura da escritura definitiva, obrigação que deve ser viabilizada pelas vendedoras, inclusive com a entrega da documentação livre de ônus, não se podendo transferir ao consumidor os efeitos da desídia das rés.

6.  O dano moral restou configurado, pois o autor, embora tenha quitado o imóvel em 2016, viu-se impossibilitado de exercer plenamente seus direitos de propriedade até 2022, tendo que ajuizar ação judicial para obter regularização, situação que excede o mero inadimplemento contratual.

7.  O valor fixado a título de indenização por danos morais, no montante de R$ 10.000,00, mostra-se proporcional, razoável e compatível com a jurisprudência da Corte, considerando o tempo de espera e a gravidade da conduta das rés.

8.  A multa diária (astreintes) fixada em R$ 1.000,00, limitada a R$ 25.000,00, é adequada como instrumento de coerção para o cumprimento da obrigação de fazer, devendo ser mantida.

5.  IV. DISPOSITIVO E TESE

9.  Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.  A incorporadora e a empresa do mesmo grupo econômico respondem solidariamente pelos vícios na prestação do serviço, sendo aplicável a teoria da aparência nas relações de consumo.

2.  É dever da construtora promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado pelo consumidor, nos termos da Súmula 308 do STJ.

3.  A manutenção de gravame sobre imóvel quitado, impedindo a outorga da escritura definitiva por anos, caracteriza violação à boa-fé objetiva e enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 487, I; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 308.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 8074940-10.2022.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram como Recorrentes PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. e LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, sendo Recorrido EDUARDO CESAR DE ALMEIDA VASCONCELOS.

                Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelo interposto por PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. e LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL em face da sentença proferida pelo Juízo da 16ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Ordinária nº 8074940-10.2022.8.05.0001, movida por EDUARDO CESAR DE ALMEIDA VASCONCELOS, que dispôs:

“Diante do exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE a presente ação, extinguindo-a com resolução do mérito, a teor do art. 487, II, CPC, para CONCEDER A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA e determinar às rés que, em 30 dias, procedam à baixa do gravame hipotecário incidente sobre a unidade imobiliária e o depósito adquiridos pelo autor (Matrículas n° 57.162 e n° 57.281), bem como procedam à lavratura da competente escritura de compra e venda, sem restrições, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) limitada a R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Proceda-se, ainda, a expedição de ofício para o 7º Ofício de Registro de Imóveis para que seja procedida a averbação da compra e venda referente ao imóvel adquirido pelo autor (Matrícula n° 57.162), inclusive com relação ao Depósito (Matrícula n° 57.281),

Ainda, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA, desta data, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que dispõe esta legislação.”

Em face da sucumbência mínima do autor, condeno as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. P.R.I.

Na origem, o Autor ajuizou a demanda narrando ter adquirido a unidade imobiliária nº 1003, Torre B, e o depósito nº 01 do empreendimento "Residencial Mario Cravo", efetuando o pagamento integral do preço, à vista, em julho 2016, no valor de R$ 410.000,00 (quatrocentos e dez mil reais). Relatou que, a despeito da quitação, as Rés não promoveram a baixa da hipoteca que recaía sobre o imóvel em favor do agente financiador (originalmente HSBC, sucedido pelo Banco Bradesco S.A.), impedindo a lavratura da escritura definitiva e a averbação da propriedade plena.

Ao sentenciar o feito(ID. 75614532), o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos e, opostos Embargos de Declaração pelos Réus (ID. 75614535/75614536), foram os mesmos rejeitados pelo Juízo a quo(ID. 75614538).

Irresignadas, as empresas Rés interpuseram Apelação(ID. 75614540). Em suas razões, suscitam preliminar de ilegitimidade passiva da LIZ CONSTRUÇÕES, alegando que esta figura apenas como sócia da SPE PATAMARES FLEX e não participou do contrato.

No mérito, defendem a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer relativa à baixa do gravame, atribuindo tal responsabilidade exclusivamente ao Banco Bradesco. Argumentam, ainda, que a outorga da escritura depende de atos do comprador, como o pagamento de taxas cartorárias e ITIV.

Insurgem-se contra a condenação em danos morais, sustentando a inexistência de ato ilícito e de comprovação do dano, pugnando, subsidiariamente, pela redução do quantum indenizatório. Questionam também a aplicação das astreintes.

O Apelado apresentou contrarrazões(ID. 75614546),  refutando as alegações recursais e pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

                                        RELATOR     

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA NÃO BAIXADA APESAR DA QUITAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS EMPRESAS DO GRUPO ECONÔMICO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1.  I. CASO EM EXAME

2.  Apelação Cível interposta por PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. e LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra sentença da 16ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, em ação ordinária ajuizada por EDUARDO CESAR DE ALMEIDA VASCONCELOS, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar solidariamente as rés a: (i) promoverem, no prazo de 30 dias, a baixa da hipoteca incidente sobre imóvel e depósito adquiridos pelo autor (matrículas nº 57.162 e 57.281), bem como a lavrarem a escritura definitiva de compra e venda; (ii) arcarem com multa diária limitada a R$ 25.000,00; (iii) pagarem indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Condenadas, ainda, ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.

3.  II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.  Há três questões em discussão: (i) verificar se a LIZ CONSTRUÇÕES possui legitimidade passiva para figurar na demanda; (ii) definir se as rés são responsáveis pela baixa do gravame hipotecário e pela lavratura da escritura definitiva; (iii) aferir a configuração de dano moral indenizável e a razoabilidade do valor fixado.

4.  III. RAZÕES DE DECIDIR

3.  A LIZ CONSTRUÇÕES ostenta legitimidade passiva, por estar diretamente vinculada à relação jurídica de consumo, integrando o grupo econômico responsável pelo empreendimento e tendo sua logomarca inserida nos documentos de pagamento, sendo aplicável a teoria da aparência e a solidariedade prevista no CDC.

4.  A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário recai sobre as construtoras, que contraíram o financiamento com o agente financeiro e receberam do consumidor o valor integral do imóvel. A Súmula 308/STJ afasta a eficácia da hipoteca perante o adquirente, exigindo da incorporadora a adoção de providências para a liberação do bem.

5.  A existência de hipoteca constitui obstáculo à lavratura da escritura definitiva, obrigação que deve ser viabilizada pelas vendedoras, inclusive com a entrega da documentação livre de ônus, não se podendo transferir ao consumidor os efeitos da desídia das rés.

6.  O dano moral restou configurado, pois o autor, embora tenha quitado o imóvel em 2016, viu-se impossibilitado de exercer plenamente seus direitos de propriedade até 2022, tendo que ajuizar ação judicial para obter regularização, situação que excede o mero inadimplemento contratual.

7.  O valor fixado a título de indenização por danos morais, no montante de R$ 10.000,00, mostra-se proporcional, razoável e compatível com a jurisprudência da Corte, considerando o tempo de espera e a gravidade da conduta das rés.

8.  A multa diária (astreintes) fixada em R$ 1.000,00, limitada a R$ 25.000,00, é adequada como instrumento de coerção para o cumprimento da obrigação de fazer, devendo ser mantida.

5.  IV. DISPOSITIVO E TESE

9.  Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.  A incorporadora e a empresa do mesmo grupo econômico respondem solidariamente pelos vícios na prestação do serviço, sendo aplicável a teoria da aparência nas relações de consumo.

2.  É dever da construtora promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado pelo consumidor, nos termos da Súmula 308 do STJ.

3.  A manutenção de gravame sobre imóvel quitado, impedindo a outorga da escritura definitiva por anos, caracteriza violação à boa-fé objetiva e enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 487, I; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 308.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Liz Construções 

As Apelantes sustentam a ilegitimidade passiva da empresa LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., sob o argumento de que esta seria apenas sócia da PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. e não teria figurado no contrato firmado com o Autor.

A preliminar não merece acolhida. Compulsando os autos, verifica-se que a relação jurídica estabelecida é de consumo, aplicando-se a teoria da aparência e a regra da solidariedade entre os fornecedores que integram a cadeia de consumo (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC).

Conforme bem pontuado na sentença, documentos acostados aos autos, como o recibo de pagamento (Id. 202254339/75614035 – PJE 1º grau), ostentam expressamente a logomarca e a denominação da LIZ CONSTRUÇÕES, evidenciando sua participação direta na relação comercial e transmitindo ao consumidor a confiança de que estava contratando com ambas as empresas, que integram o mesmo grupo econômico para a realização do empreendimento. Portanto, correta a manutenção da LIZ CONSTRUÇÕES no polo passivo da demanda.

Do Mérito 

No mérito, a controvérsia cinge-se à responsabilidade das Apelantes pela baixa da hipoteca e outorga da escritura, bem como à existência de danos morais.

É fato incontroverso nos autos que o Autor, ora Apelado, quitou integralmente o preço do imóvel em julho de 2016, conforme comprovantes anexados. Todavia, o bem permaneceu gravado por hipoteca decorrente do financiamento tomado pela construtora junto à instituição financeira para a edificação do empreendimento.

A matéria encontra-se pacificada no Superior Tribunal de Justiça, conforme o enunciado da Súmula nº 308:

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." 

O fundamento da referida súmula é proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu sua obrigação contratual, quitando o preço do imóvel, impedindo que ele seja prejudicado pelo inadimplemento da construtora perante o banco financiador.

As Apelantes alegam impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, sustentando que a baixa do gravame depende exclusivamente do Banco Bradesco. Tal argumento não se sustenta. A responsabilidade pela baixa da hipoteca é, primariamente, da construtora/incorporadora que contraiu o empréstimo e deu o bem em garantia. Ao receber o preço integral da unidade, cabia à construtora repassar o valor ao agente financeiro ou utilizar outros meios para liberar o ônus sobre a unidade do consumidor. Não pode a construtora valer-se de sua própria inércia ou de questões contratuais com o banco para se eximir de sua obrigação perante o consumidor.

Ademais, figurando o Banco Bradesco também no polo passivo da ação (embora não tenha apelado), a determinação judicial alcança todos os envolvidos necessários para a efetivação da medida, não havendo que se falar em impossibilidade de cumprimento por parte das Construtoras, que devem diligenciar ativamente para a liberação do imóvel.

Quanto à outorga da escritura definitiva, as Apelantes sustentam tratar-se de ato bilateral que depende do recolhimento de impostos pelo adquirente. Embora a lavratura da escritura demande a participação do comprador e o pagamento de emolumentos e tributos (ITIV), é dever da vendedora fornecer a documentação necessária livre de ônus para que o ato se concretize. A existência da hipoteca era justamente o óbice que impedia a transferência da propriedade. A condenação imposta na sentença visa remover esse obstáculo criado pelas Rés. A obrigação de fazer consiste em viabilizar a escritura, removendo os gravames indevidos, ato que compete às Apelantes.

No que tange aos danos morais, a sentença também deve ser mantida.

A situação vivenciada pelo Apelado ultrapassa o mero dissabor ou inadimplemento contratual simples. O Autor quitou o imóvel em 2016 e, até o ajuizamento da ação em 2022, o bem permanecia hipotecado, impedindo o exercício pleno dos direitos de propriedade.

A conduta das Apelantes impôs ao consumidor uma espera de anos e a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário para obter a regularização de um bem pelo qual pagou integralmente. Essa desídia viola a boa-fé objetiva e causa angústia, frustração e insegurança que caracterizam o dano moral.

Noutro giro, o quantum indenizatório fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se adequado e proporcional, estando em consonância com os parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos, servindo para compensar a vítima e desestimular a reincidência da conduta ilícita, sem gerar enriquecimento sem causa.

Por fim, em relação à multa diária (astreintes), entendo que o valor de R$ 1.000,00 por dia, limitado a R$ 25.000,00, é razoável e compatível com a obrigação imposta, servindo como meio de coerção para garantir a efetividade da tutela jurisdicional, não merecendo reparo.

Ante o exposto, considerando a sistemática processual vigente e a jurisprudência aplicável, VOTO no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos.

Com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelas Apelantes para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,  datado e assinado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

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