PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. INÉRCIA DO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. MERA REDISCUSSÃO DE MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Embargos de Declaração opostos pelo Comprador de um imóvel (Embargante) contra acórdão que ao negar provimento ao seu recurso de apelação, manteve a sentença de primeiro grau, que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória inversa, ajuizada pelo Vendedor, para determinar a transferência da propriedade do bem para o nome do Comprador. O Embargante sustenta que o acórdão foi omisso ao não analisar adequadamente: a) a preliminar de inadequação da via eleita e b) ao não realizar uma ponderação aprofundada entre os princípios da função social do contrato e da dignidade da pessoa humana, diante de sua alegada incapacidade financeira para arcar com os custos de transferência.

II. Questão em discussão

2.As questões centrais submetidas a julgamento são: a) Verificar a existência de omissão no acórdão recorrido quanto à análise da preliminar de inadequação do procedimento de adjudicação compulsória inversa; b) Analisar se o julgado foi omisso na ponderação entre, de um lado, a função social do contrato e a boa-fé objetiva, e, de outro, a dignidade do Comprador e sua alegada vulnerabilidade econômica; c) Definir se os argumentos do Embargante representam uma tentativa de rediscussão do mérito da causa, o que é incompatível com a natureza dos embargos de declaração.

III. Razões de decidir

3. Os embargos de declaração foram rejeitados por não se constatar a presença de nenhum dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Ficou demonstrado que o acórdão embargado enfrentou explicitamente todas as questões levantadas pelo Embargante, não havendo omissão a ser sanada. A pretensão do recorrente revelou-se como mero inconformismo com o resultado do julgamento e uma tentativa de rediscutir o mérito, finalidade para a qual este recurso não se presta.

4. O julgado recorrido reafirmou o cabimento da adjudicação compulsória inversa como instrumento processual adequado para que o Vendedor, após cumprir sua parte no contrato, possa exigir que o Comprador efetive a transferência da titularidade do imóvel, liberando o alienante das obrigações acessórias, como as fiscais. A decisão fundamentou que a inércia prolongada do Comprador em promover o registro equivale a uma recusa, justificando a intervenção judicial para regularizar a propriedade.

5. A responsabilidade pelas despesas de escritura e registro, por força do art. 490 do Código Civil, foi corretamente atribuída ao Comprador, pois não havia cláusula contratual em sentido contrário. A alegada dificuldade financeira foi classificada como uma exceção pessoal, um fato da esfera privada do devedor que não pode ser legalmente utilizado para justificar o descumprimento perpétuo de sua obrigação contratual. Manter o Vendedor indefinidamente vinculado a um imóvel já alienado representaria uma quebra desproporcional do equilíbrio contratual, violando a boa-fé objetiva e a função social do contrato, princípios norteadores das relações negociais, conforme os artigos 421 e 422 do Código Civil.

6. A inércia do Comprador por mais de uma década, desde a celebração do contrato em 2012, foi considerada um fator agravante que descaracteriza uma dificuldade financeira temporária e se consolida como um inadimplemento definitivo da obrigação de transferir. Permitir que o Comprador continuasse a usufruir plenamente do bem sem arcar com os ônus da titularidade configuraria enriquecimento ilícito, transferindo ao Vendedor uma responsabilidade que, por lei, não lhe pertence.

IV. Dispositivo e tese. Embargos de Declaração rejeitados à unanimidade, para manter integralmente o acórdão recorrido.

Tese de julgamento: "1. A pretensão de reexame de matéria devidamente analisada e decidida no acórdão, sob o pretexto de omissão, caracteriza mero inconformismo e desvirtua a finalidade dos embargos de declaração, que não se prestam à rediscussão do mérito." "2. A dificuldade financeira do comprador é uma exceção de natureza pessoal que não o isenta da obrigação legal de arcar com as despesas de transferência do imóvel, conforme o artigo 490 do Código Civil, nem pode ser oposta ao vendedor para justificar a inércia prolongada, sob pena de violação à boa-fé objetiva e à função social do contrato." "3. É cabível a ação de adjudicação compulsória inversa para compelir o comprador inerte a registrar o imóvel em seu nome, garantindo a segurança jurídica e a desvinculação do vendedor das obrigações acessórias relativas à propriedade."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421, 422 e 490; Código de Processo Civil, art. 1.022.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 6 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de embargos de declaração opostos por FRANCISCO LUCIO ALVES contra acórdão, exarado nos autos da apelação nº 8000381-65.2020.8.05.0191, que ao negar provimento ao recurso, manteve a sentença que julgou procedente, os pleitos formulados na ação de adjudicação compulsória reconheceu o direito à adjudicação compulsória inversa, declarando regular e eficaz o contrato particular de compra e venda firmado entre as partes.

Irresignado, o embargante aponta (Id 99104872) que há omissões ao deixar de analisar a preliminar de inadequação da via eleita, bem como na ausência de uma ponderação adequada entre os princípios da função social do contrato e o princípio da dignidade da pessoa humana, que protegeria o comprador vulnerável, que não tem condições de arcar com as despesas cartorárias de uma escritura pública.

Nestes termos, requereu o acolhimento dos embargos de declaração com efeitos modificativos, de modo a dar provimento ao apelo, julgando improcedente a ação originária.

Contrarrazões avistáveis no Id 99541403. Rebateu as alegações, sustentando a inexistência de omissões e o caráter meramente protelatório do recurso, que buscaria apenas a rediscussão do mérito.

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 25 de março de 2026.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Os embargos de declaração, como cediço, são recurso de integração, voltados, essencialmente, à correção dos vícios enumerados de forma taxativa no art. 1.022 do Digesto Processual Civil, com o consequente aprimoramento da atividade jurisdicional.

A utilização do recurso horizontal é defesa à parte, quando sua pretensão está lastreada no inconformismo com o teor da decisão impugnada, buscando, apenas, instar o Órgão julgador a reapreciar a matéria decidida. Nesse sentido, a lição do eminente jurista Araken de Assis, in verbis:

“Evidentemente, os embargos de declaração não servem para reiterar o já decidido. É totalmente estranho aos embargos de declaração o escopo de julgar outra vez, repensar os termos do julgamento anterior, percorrer todos os passos que conduziram à formação do ato para chegar a idêntico resultado. Faltariam a tais embargos repristinatórios os defeitos contemplados no art. 535, I e II, que os tornam cabíveis” (in Manual dos Recursos, Editora RT, 2007, pág. 580).

In casu, pretende o embargante a reforma de decisão, que ao negar provimento ao recurso, manteve a sentença que julgou procedente, os pleitos formulados na ação de adjudicação compulsória reconheceu o direito à adjudicação compulsória inversa, declarando regular e eficaz o contrato particular de compra e venda firmado entre as partes.

Argui o embargante que o acórdão padece de omissões quanto: a) à falta de análise aprofundada da preliminar de inadequação da via eleita; b) a segunda, a ausência de uma ponderação adequada entre os princípios da função social do contrato e o princípio da dignidade da pessoa humana, que protegeria o comprador vulnerável.

De logo, anuncio que a tese não prospera.

É clarividente a inexistência do vício indicado, uma vez que as omissões apontadas foram todas analisadas pelo acórdão objurgado, ao embasar a sua fundamentação no cabimento da adjudicação compulsória inversa, que a obrigação de custeio é legalmente do comprador (art. 490 do Código Civil) e que a dificuldade financeira é uma "exceção pessoal" que não pode ser oposta ao vendedor, sob pena de violação à boa-fé e à função social do contrato.

A seguir, trechos extraídos do acordão vergastado, senão vejamos:

“(…)

Em que a pese não haver previsão legal, a ação de adjudicação compulsória inversa é instituto amplamente aceito e aplicado pela jurisprudência pátria…

(…)

Ademais, segundo o art. 490 do CC, a obrigação de escriturar o imóvel é do comprador, a menos que o contrário venha expressamente disposto no contrato:

“Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”

Do compulsar do pacto, encartado no Id 88755309, dos autos dessa apelação, vê-se que o contrato nada dispõe, do que se conclui que permanece, a cargo do comprador, a obrigação em comento.

Outrossim, o contrato de compra e venda é de natureza sinalagmática, ou seja, traz nos seus termos direitos e deveres recíprocos.

Registre-se que o vendedor já adimpliu a sua obrigação ao entregar-lhe o bem. O comprador, porém, apesar de imitido na posse, deixou de cumprir o dever de transferir a propriedade para o seu nome.

A exceção pessoal de dificuldade financeira, não pode ser oposta ao vendedor, como justificativa de não ter providenciado a escrituração.

(…)

Neste contexto legal, jurisprudencial e principiológico, o apelante age em desrespeito à boa fé contratual, assim em desrespeito à sua função social, deixando, por longos anos de adimplir a obrigação pactuada. Pontue-se que o contato de compra e venda foi firmado em set/2012.

Por último, inadmite-se a impugnação ao reembolso, pelo apelante, das despesas efetuadas pelo espólio, quando da transferência da propriedade do imóvel.

Permitir que tal obrigação seja cumprida gratuitamente, sem que tenha sido avençada entre as partes, revela-se frontal enriquecimento ilícito do recorrente”.

Diante do embasamento, acima, transcrito, resta claro que essa relatoria entendeu que a inércia do Comprador por mais de doze anos, independentemente de sua motivação subjetiva, produz um efeito prático idêntico ao de uma recusa explícita: a manutenção de um estado de irregularidade que prejudica o Vendedor. O julgado qualifica essa conduta como recalcitrância, não no sentido de uma oposição ativa, mas de uma passividade contínua e danosa. Para o Tribunal, a adjudicação compulsória inversa é a ferramenta mais eficaz para resolver definitivamente o problema, pois a sentença substitui a própria ação de registrar, liberando o Vendedor do vínculo.

Assim, a dificuldade financeira do Comprador foi classificada como uma "exceção pessoal", um fato relativo à sua esfera particular que, segundo o entendimento do Tribunal, não pode ser legalmente oposto à outra parte contratante para justificar o descumprimento perpétuo de uma obrigação. A decisão enfatiza que a boa-fé e a função social (arts. 421 e 422 do CC) exigem o equilíbrio contratual. Manter o Vendedor indefinidamente atrelado a responsabilidades fiscais e registrais de um bem que não mais lhe pertence seria uma quebra desproporcional desse equilíbrio.

Por fim, entendeu-se que o longo decurso do tempo (desde 2012) como um fator agravante da violação da boa-fé. A inércia por mais de uma década descaracteriza uma dificuldade temporária e se consolida como uma situação de inadimplemento definitivo da obrigação acessória. O julgado também ressalta que permitir que o Comprador se exima dessa responsabilidade, enquanto usufrui plenamente do imóvel, configuraria enriquecimento ilícito, pois ele estaria transferindo ao Vendedor um ônus que, por lei (art. 490 do CC), é seu. A ponderação feita pelo Tribunal, portanto, concluiu que, no longo prazo, o direito do Vendedor à segurança jurídica e à desvinculação obrigacional prevalece sobre a alegação de dificuldade financeira do Comprador, garantindo, contudo, o direito de propriedade deste último por meio da adjudicação.

Tendo sido, pois, os temas devidamente analisados, resta claro, pois, que inexiste o vício apontado, pelo que não merecem prosperar os presentes aclaratórios.

Ante ao exposto, voto no sentido de REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos para manter inalterado o acórdão impugnado, por estes e pelos seus próprios fundamentos.

Publique-se. Intime-se. 

Salvador, data registrada no sistema. 

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora