PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação Cível. Recurso adesivo. Contrato de Compra e Venda de Imóvel. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora para declarar a rescisão dos contratos de compra e venda de duas unidades do “Condomínio de Chácaras Bosque Olívia”, bem como condenar a ré à restituição integral dos valores adimplidos, em parcela única, além de reconhecer a ilegitimidade passiva do segundo acionado.Mérito. A relação entre as partes caracteriza-se como relação de consumo, pois a presença de cláusulas predispostas unilateralmente pela empresa vendedora evidencia contrato de adesão, sendo a autora destinatária final do produto (imóveis). Ambas as partes incorreram em inadimplemento contratual, visto que a ré não comprovou a conclusão das obras no prazo estabelecido, enquanto a autora não atingiu o percentual de 66% de pagamento para cada unidade, aplicando-se corretamente o princípio da exceção de contrato não cumprido (art. 476, CC). Em caso de rescisão por culpa recíproca, a devolução dos valores deve ser integral e em parcela única para evitar enriquecimento sem causa, sendo inaplicáveis eventuais cláusulas penais e descontos que configurariam vantagem exagerada para o fornecedor (art. 51, IV, CDC). O segundo acionado atuou apenas na elaboração dos contratos, sem figurar como parte contratante, sócio ou representante legal da vendedora, não possuindo legitimidade para figurar no polo passivo, sendo sua responsabilidade subjetiva nos termos do art. 14, § 4º do CDC e art. 32 da Lei 8.906/94. Tendo a autora obtido êxito em seu pedido subsidiário de rescisão contratual com devolução dos valores pagos, configurou-se sucumbência mínima, justificando a condenação da ré ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios (art. 86, parágrafo único, CPC). Recursos de apelação e adesivo desprovidos, mantendo-se integralmente a sentença em todos os seus termos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0503987-96.2018.8.05.0274, em que figuram como apelantes e apelados AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA e KARLA JANAYNA LEAL VIEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento às apelações, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 13 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA e KARLA JANAYNA LEAL VIEIRA em face de sentença (ID 65654691) proferida no Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato de compra e venda e condenando a ré à restituição dos valores adimplidos pela autora, em uma única vez, atualizados monetariamente a partir de cada um dos pagamentos e juros de mora desde a citação.

Em suas razões recursais (ID 65654694), a AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA requer a concessão do benefício da gratuidade da justiça.

No mérito, defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecido o princípio do pacta sunt servanda firmado entre as partes contratantes, aplicando-se os descontos e a forma de devolução dos valores conforme previsto na Cláusula Sexta do contrato.

Sustenta a não aplicação do Código de Defesa do Consumidor, argumentando que a relação jurídica estabelecida entre as partes têm natureza paritária, tendo havido ampla discussão e alteração do contrato para servir às necessidades da compradora.

Afirma que as obras foram iniciadas em 2014 e a partir de 2016 foi iniciada a entrega para os clientes que alcançaram o direito de recebê-lo.

Alega que a autora/apelada não satisfez o requisito do pagamento mínimo de 66% (sessenta e seis por cento) do valor de cada unidade para receber os imóveis, não tendo direito à entrega das chácaras. Aduz que a apelada realizou pagamentos insuficientes, correspondentes a apenas R$ 20.791,37 (vinte mil e setecentos e noventa e um reais e trinta e sete centavos), do valor da Chácara nº 02 e a R$ 19.225,98 (dezenove mil e duzentos e vinte e cinco reais e noventa e oito centavos), do valor da Chácara nº 03.

Argumenta que a apelada provocou a quebra do contrato ao atrasar os pagamentos desde setembro de 2015, impossibilitando a entrega dos imóveis.

Baseado em tais razões, requer: “a) A concessão dos benefícios da justiça gratuita, para que não haja prejuízo do sustento da empresa, bem como para o pagamento dos funcionários e do sustento de sua família.; b) Alicerçado no Princípio Constitucional do Contraditório e da Ampla Defesa, que o presente recurso seja aceito e recebido no EFEITO SUSPENSIVO; c) REFORME A SENTENÇA da Juíza de primeira instância, restaurando o Princípio do pacta sunt servanda avençada entre as partes, devem ser respeitados em sua integridade, pois, as partes foram capazes de transigirem seus direitos disponíveis, devendo o “estado” abster-se de intervir nessa relação particular, preservando o disposto no contrato; d) Respeite e convalide a autonomia de vontade das partes configurada no Contrato de Compra e Venda, primando pelo Princípio do pacta sunt servanda que rege essa relação contratual; e) REFORME A SENTENÇA da Juíza de primeira instância, reconhecendo o dever da Recorrida Autora da ação em indenizar ao Segundo Réu, o Dr. Mozar Cacique Filho, pelos danos que lhe foi causado, por ter sido acionado indevidamente por essa, pois, conforme provas nos autos a autora sabia antecipadamente, que este não era parte da demanda, ainda assim o acionou, causando danos de forma direta e objetiva, sendo nítida, evidente e salutar a aplicação da Jurisprudência Pátria, e do disposto nos artigos 186, 187, 927 e o seu Parágrafo Único, a este caso recursal; f) REFORME A SENTENÇA do Juízo de primeira instância, aplicando o disposto no Caput da Cláusulas Sexta, alíneas “a, b, c”, bem como, o determinado no Parágrafo Terceiro, com a consequente devolução dos valores contratuais de forma parcelada, sem aplicação de juros, correções, capitalizações, nem a aplicação de índices a exemplo do INPC, ou IGP-M, conforme acordado nos Contratos de Compra e Venda de ID: 230 489 710 - p. 6/7. e ID: 230 489 711 - p. 6/7, preservando a autonomia da vontade e o pacta sunt servanda, preservando a autonomia da vontade, e o pacta sunt servanda; g) REFORME A SENTENÇA do Juízo de primeira instância, CANCELANDO a condenação da Recorrente Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação; h) REFORME A SENTENÇA, ao temo que PUGNA pela distribuição igualitária das custas processuais entre as partes, ou seja, metade para cada uma das partes; i) REFORME A SENTENÇA, e condene as partes à sucumbência recíproca, para que ambas as partes paguem os seus honorários reciprocamente. Enfim, que seja recebido e conhecido do recurso, a fim de que seja dado a ele provimento para ANULAR a sentença e decisão da Juíza de primeira instância, não merece esta prosperar, posto que, à luz das normas civilistas mais comezinhas, da jurisprudência do STJ, e do pacta sunt servanda avençada entre as partes, a autonomia de vontade deve ser respeitada em sua integralidade, sabendo que as partes foram capazes de transigirem seus direitos disponíveis, devendo o “estado” abster-se ao máximo, intervir nas relações particulares, principalmente quando se toma decisões tão arbitrárias.”

Em contrarrazões (ID 65654700), KARLA JANAYNA LEAL VIEIRA, preliminarmente, impugna o pedido de gratuidade da justiça formulado pela apelante e requer o não recebimento do recurso em seu efeito suspensivo.

No mérito, alega que não houve qualquer paridade contratual entre as partes, tratando-se de contrato de adesão, o que justifica a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Defende que não pode a Agropecuária requerer indenização em nome do Sr. Mozar Campos Cacique Filho.

Afirma que não houve alteração da situação de fato que justifique a majoração dos honorários.

Requer, ao final, o desprovimento da apelação da empresa.

Em seu recurso adesivo (ID 65654699), KARLA JANAYNA LEAL VIEIRA aduz que deve ser reformada a sentença para que seja reconhecida a inversão do ônus da prova, o empréstimo das provas acostadas em outros autos, a legitimidade passiva do Sr. Mozar Campos, o reconhecimento da propaganda enganosa, a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, bem como majorados os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.

Em contrarrazões ao recurso adesivo (ID. 68508044), a AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA reitera os argumentos da apelação, defendendo que não houve violação ao devido processo legal ou falha na análise da prova documental, que a empresa é proprietária do imóvel rural e que as alegações de propaganda enganosa não procedem, pois sempre deixou claro que o material publicitário era meramente ilustrativo.

Sustenta que não houve qualquer dano extrapatrimonial à autora e que os honorários advocatícios devem ser cancelados diante da culpa concorrente das partes.

Assim, requer o improvimento do recurso adsivo.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 26 de março de 2025.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Inicialmente, pleiteou a AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA o benefício da gratuidade da justiça sob a alegação de que não poderia arcar com as despesas do processo sem prejuízo de suas atividades e pagamento dos funcionários, o que ora defiro, tendo em vista que evidenciada a vulnerabilidade econômica que alega vivenciar, nos termos dos arts. 99 do CPC/2015 e Ato Conjunto nº 16,de 08 de julho de 2020, disponibilizado no DJE nº 2.651 em 09/07/2020, em que foi disciplinado este benefício de forma pormenorizada.

Passa-se ao mérito.

Na origem, a parte autora ingressou com ação de obrigação de fazer postulando a entrega de duas unidades de chácaras do “Condomínio de Chácaras Bosque Olívia”, sob alegação de que firmou dois contratos de promessa de compra e venda com a ré, cada um no valor de R$ 68.800,00, havendo previsão de entrega das unidades após o pagamento de 66% do valor ajustado e no prazo máximo de 24 meses a contar da assinatura, com tolerância máxima de 120 dias, além do pedido subsidiário de rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.

O juízo a quo acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva do réu Mozar Campos Cacique Filho e julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos pela autora, em parcela única, com correção monetária e juros legais.

Irresignada, a ré interpôs o presente recurso pugnando a reforma da sentença com base nas alegações de que a autora não alcançou o percentual de pagamento exigido no contrato, que não houve descumprimento contratual de sua parte quanto à entrega do empreendimento, e que a devolução dos valores deveria obedecer às regras contratuais quanto a deduções e forma parcelada de pagamento.

A autora, por sua vez, interpôs recurso adesivo pleiteando a reforma da sentença para inclusão do corréu no polo passivo, indenização por danos morais e majoração dos honorários advocatícios.

Com esse delineado, passo ao exame das questões.

DA APLICABILIDADE DO CDC

A parte apelante sustenta que o contrato celebrado entre as partes era paritário e não de adesão, tendo havido negociação de suas cláusulas, o que afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Tal argumento, contudo, não merece acolhimento.

Da análise dos contratos juntados aos autos (ID 65654320) evidente a presença de cláusulas predispostas unilateralmente pela empresa vendedora, caracterizando contrato de adesão, nos termos do art. 54 do CDC.

O fato de ter havido eventual negociação pontual sobre condições de pagamento não descaracteriza a natureza adesiva do contrato como um todo, em que as cláusulas essenciais foram previamente estabelecidas pela fornecedora do serviço.

Ademais, é incontestável a relação de consumo estabelecida entre as partes, uma vez que a autora, destinatária final do produto (imóveis), enquadra-se no conceito de consumidora do art. 2º do CDC, enquanto a ré, fornecedora dos imóveis no mercado de consumo, enquadra-se no conceito do art. 3º do mesmo diploma legal.

Ainda que a finalidade da aquisição fosse para eventual investimento, como alegado pela ré, tal circunstância, por si só, não descaracterizaria a relação de consumo, conforme entendimento jurisprudencial predominante.

Aplicável, portanto, o CDC à relação jurídica estabelecida entre as partes.

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECÍPROCO

Quanto ao adimplemento das obrigações contratuais, a análise dos elementos contidos nos autos demonstra que ambas as partes incorreram em descumprimento, conforme acertadamente reconhecido na sentença.

De um lado, a ré não comprovou a conclusão das obras de infraestrutura no prazo contratualmente estabelecido. A cláusula décima terceira dos contratos previa que as obras do empreendimento deveriam estar concluídas em até 24 meses da assinatura, com tolerância máxima de 120 dias.

Considerando que os contratos foram firmados em julho de 2015, o prazo máximo, incluída a tolerância, expiraria em novembro de 2017.

A ré limitou-se a afirmar que o empreendimento estava concluído desde 2016, mas não apresentou provas robustas dessa conclusão. A testemunha ouvida em juízo, Sr. João Meira da Silva Filho, afirmou ter visitado o local em dezembro de 2017 e constatado a ausência de obras de infraestrutura.

Por outro lado, a autora também não comprovou o cumprimento de sua obrigação de pagar o equivalente a 66% do valor de cada unidade imobiliária separadamente, conforme exigido na cláusula décima quarta dos contratos.

A documentação juntada aos autos demonstra que a autora efetuou pagamentos no valor de R$ 20.791,37 referentes à Chácara nº 02 e R$ 19.225,98 referentes à Chácara nº 03, o que corresponde a aproximadamente 30% e 28% do valor total de cada unidade, respectivamente, percentuais muito inferiores aos 66% exigidos contratualmente para a entrega dos imóveis.

Assim, correta a aplicação, pela sentença, do princípio da exceção de contrato não cumprido, previsto no art. 476 do Código Civil: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Havendo inadimplemento recíproco, impõe-se a rescisão contratual, com retorno das partes ao estado anterior, mediante a devolução dos valores pagos pela compradora e a manutenção da propriedade dos imóveis com a vendedora.

DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES

No que tange à forma de devolução dos valores pagos pela autora, a ré insurge-se contra a determinação de devolução integral e em parcela única, alegando que deveriam ser aplicados os termos da cláusula sexta dos contratos, que prevê descontos e devolução parcelada.

A cláusula sexta dos contratos estabelece que, em caso de resolução contratual, a devolução dos valores pagos deve ocorrer após a dedução de despesas de corretagem (10%), multa contratual (2%) e despesas administrativas (10%), além de prever que a restituição seria feita no mesmo número de parcelas em que o comprador efetuou o pagamento.

No entanto, tratando-se de relação de consumo, é aplicável o art. 51, IV, do CDC, que considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

No caso em tela, considerando que houve culpa concorrente no inadimplemento contratual, a aplicação integral da cláusula penal à autora seria desproporcional e incompatível com a boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais.

Ademais, a jurisprudência tem entendido que, em caso de rescisão contratual por culpa recíproca, a restituição dos valores pagos deve ser integral, em parcela única, de modo a evitar o enriquecimento sem causa do vendedor, que readquire o imóvel e pode comercializá-lo novamente.

Correta, portanto, a determinação de devolução integral dos valores pagos pela autora, em parcela única, com atualização monetária e juros legais.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ADVOGADO

Quanto à legitimidade passiva do réu Mozar Campos Cacique Filho, a sentença acertadamente reconheceu sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação.

Os documentos juntados aos autos demonstram que o referido réu atuou apenas como advogado contratado pela empresa para elaboração dos contratos, não figurando como parte contratante, sócio ou representante legal da vendedora.

A responsabilidade civil do advogado, enquanto profissional liberal, é subjetiva, conforme previsto no art. 14, § 4º, do CDC e no art. 32 da Lei 8.906/94 (Estatuto da OAB), dependendo da comprovação de culpa, o que não se verificou no caso concreto.

Não há, portanto, fundamento jurídico para atribuir ao advogado responsabilidade pelos eventuais descumprimentos contratuais da empresa vendedora.

Quanto ao pedido de condenação da autora ao pagamento de indenização por danos morais ao corréu, em razão de sua inclusão indevida no polo passivo, também não merece acolhimento.

O exercício regular do direito de ação é garantido pela Constituição Federal e, no caso, não se vislumbra conduta temerária ou má-fé da autora apta a configurar ato ilícito indenizável. Além disso, não há nos autos prova de abalo à imagem, à honra ou à reputação do advogado em decorrência da demanda judicial.

DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS

Por fim, quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, a sentença fixou a responsabilidade integral à ré, com base no art. 86, parágrafo único, do CPC, que prevê que "se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários".

De fato, a autora obteve êxito em seu pedido subsidiário de rescisão contratual com devolução dos valores pagos, de modo que sua sucumbência foi mínima, justificando a condenação da ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios.

O percentual de 10% sobre o valor da condenação mostra-se adequado, considerando os critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do CPC, especialmente o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, não havendo razão para sua redução ou majoração, especialmente considerando a manutenção da sentença.

Diante de todo o exposto, nega-se provimento ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2025.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA