PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. VALOR VENAL DE REFERÊNCIA. RECURSO REPETITIVO. SEGURANÇA CONCEDIDA. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

1. Mandado de Segurança impetrado para que a base de cálculo do ITBI incidente sobre a transmissão de imóvel seja fixada no valor da transação efetivamente realizada (R$ 1.500.000,00), e não no valor venal de referência estipulado pelo fisco municipal. 

2. Sentença concedeu a segurança, com fundamento no Tema 1.113 do STJ, submetida à remessa necessária.

3. Município de Canavieiras interpôs Apelação Cível, alegando que a legislação municipal determina como base de cálculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é legítima a adoção de valor venal previamente fixado pelo fisco municipal como base de cálculo do ITBI, em detrimento do valor da transação declarado pelo contribuinte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O art. 38 do CTN estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos transmitidos, entendido como o valor de mercado em condições normais.

2. O STJ, no julgamento do REsp 1937821/SP (Tema 1.113), firmou tese no sentido de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, podendo ser afastado apenas mediante processo administrativo próprio.

3. A adoção de valor venal previamente fixado pelo fisco configura lançamento de ofício, realizado de forma unilateral, sem considerar as particularidades do imóvel e da transação.

4. A conduta do fisco municipal viola direito líquido e certo do contribuinte, conforme entendimento vinculante do STJ, atraindo a aplicação do art. 927, III, do CPC/2015.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Sentença confirmada em remessa necessária.

Tese de julgamento: 1. O valor da transação declarado pelo contribuinte para fins de ITBI possui presunção de veracidade, somente afastável mediante processo administrativo próprio. 2. É ilegítima a fixação prévia da base de cálculo do ITBI com base em valor venal de referência estipulado unilateralmente pelo fisco municipal.

Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 38, 147, 148; CPC/2015, art. 927, III; Lei Municipal nº 1.707/2004, arts. 162 e 163; Decreto Municipal nº 325/2021, art. 3º; Lei nº 12.016/2009, art. 25.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1937821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.02.2022 (Tema 1.113).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Remessa Necessária nº 8000325-49.2024.8.05.0043, em que figuram como apelante o MUNICIPIO DE CANAVIEIRAS e como apelados SIMONE EDITH SCHUSTER e outro.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO e CONFIRMO A SENTENÇA EM REMESSA NECESSÁRIA, de acordo com o voto do relator.

Sala das Sessões, na data registrada no sistema de processo eletrônico.

PRESIDENTE

DES. Antonio Adonias Aguiar Bastos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 20 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo MUNICIPIO DE CANAVIEIRAS, em face da sentença (Id. 73890437) prolatada no Mandado de Segurança n.º 8000325-49.2024.8.05.0043, que julgou concedeu a segurança, nos seguintes termos:

“[...] Diante do exposto, confirmo da decisão liminar e CONCEDO A SEGURANÇA pleiteada para determinar que a base de cálculo do ITBI incidente sobre o imóvel de Inscrição Municipal nº 01.01.305.1537.001 seja fixada no valor de R$ 1.500.000,00, conforme declarado pelos impetrantes.

Condeno o impetrado ao pagamento das custas processuais, observada a isenção legal.

Sem honorários, nos termos do artigo 25 da Lei nº 12.016/2009.

Declaro resolvido o mérito da demanda (art. 487, I, do CPC).

Sentença sujeita ao reexame necessário (art. 14,  § 1º, da Lei nº 12.016/2019)”. 

Os autos foram remetidos a este Tribunal de Justiça, também em remessa necessária, encaminhada pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Canavieiras. 

Adoto o relatório da sentença. 

Em suas razões recursais (Id. 73890440), o recorrente alega que “as partes Apeladas esteiam o pedido de segurança contra disposição legal que não fora objeto de declaração de inconstitucionalidade pelo Poder Judiciário”. 

Sustenta que “a Lei Municipal n° 707/2004 (Código Tributário do Município de Canavieiras/BA) que determina a base de cálculo do ITBI no Município de Canavieiras/BA, permanece hígida e eficaz, em conformidade com o princípio da presunção de constitucionalidade das leis, que estabelece que toda espécie normativa nasce de acordo com a Constituição Federal”.

Aduz que “é inadmitido a impetração de mandado de segurança contra lei ou qualquer ato normativo dotado de generalidade e abstração, nos termos da Súmula nº 266 do Supremo Tribunal Federal”.

Afirma que “não existe direito líquido e certo que se oponha à lei, sendo inadmissível Mandado de Segurança para ver tutelada pretensão que contraria a legislação tributária vigente”.

Realça que “in casu, o valor venal da propriedade sub judice corresponde ao importe de R$ 3.480.742,14 (três milhões quatrocentos e oitenta mil setecentos e quarente dois reais e quatorze centavos), destarte, o correto que é o valor citado deve ser utilizado como base para o cálculo do ITBI, conforme Legislação de Regência”.

Enfatiza que “a transação imobiliária in exame se trata de uma cessão de direitos, portanto, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel, conforme art. 162, inciso VIII da Lei Municipal n° 707/2004”.

Pontua que “o valor venal da propriedade obedece aos critérios estipulados no art. 163 da Lei Municipal n° 707/2004”.

Salienta que “o Decreto Municipal nº 325 de 28 de dezembro de 2021 dispõe sobre a avaliação dos imóveis para fins de cobrança de ITBI, sendo que, a avaliação do imóvel corresponde à aferição do fiscal do valor de mercado aplicado ao imóvel”.

Conclui, requerendo o provimento do recurso, a fim de que a sentença seja reformada, para denegar a segurança.

Intimados, os recorridos apresentaram suas contrarrazões recursais no Id. 73890447, pugnando pelo improvimento do recurso.

No Parecer de Id. 79063925, a Douta Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta.                                                       

Salvador, na data registrada no sistema de processo eletrônico.

 DES. Antonio Adonias Aguiar Bastos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo MUNICIPIO DE CANAVIEIRAS, em face da sentença (Id. 73890437) prolatada no Mandado de Segurança n.º 8000325-49.2024.8.05.0043, que concedeu a segurança pleiteada pelos impetrantes para determinar que a base de cálculo para emissão da guia do ITBI incidente na operação de transmissão do imóvel objeto da lide seja o valor da transação efetivamente realizada, qual seja, R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), com base no entendimento firmado no REsp n.º 1937821/SP, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.113).

A sentença também está submetida à Remessa Necessária, encaminhada pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Canavieiras. 

DA QUESTÃO DE FUNDO 

No caso, o juízo a quo concedeu a segurança, aplicando o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, ao determinar que, para fins de recolhimento do ITBI incidente sobre a aquisição de bem imóvel, “a base de cálculo do ITBI incidente sobre o imóvel de Inscrição Municipal nº 01.01.305.1537.001 seja fixada no valor de R$ 1.500.000,00, conforme declarado pelos impetrantes”.

Em seu apelo, o Município Recorrente alega a inexistência de direito líquido e certo dos impetrantes, realçando que a Lei Municipal n.º 707/2004 (Código Tributário do Município de Canavieiras), determina como base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Portanto, o objeto do apelo diz respeito à legitimidade da adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.

O art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a base de cálculo do ITBI “é o valor venal dos bens e direitos transmitidos”.

De outro lado, o art. 162 do Código Tributário do Município de Canavieiras (Lei Municipal nº 1.707/2004) dispõe que “A base de cálculo do imposto é: (...) VIII. nas cessões intervivos de direitos reais relativos a imóveis, o valor venal do imóvel no momento da cessão”. Já o caput do art. 163 do mencionado diploma local estabelece que “o valor venal, exceto os casos expressamente consignados em lei e no regulamento será o decorrente de avaliação de iniciativa da Fazenda Pública Municipal, ressalvado o direito do contribuinte requerer avaliação contraditório, administrativa ou judicial”. O Município ainda destaca o teor do art. 3º do Decreto Municipal n.º 325/2021, que prevê que “a avaliação do imóvel para fins de tributação do ITBI corresponde à estimativa fiscal do valor de mercado aplicado ao imóvel, ou aos direitos reais a eles relativos, objeto da realização do fato gerador”. Com base em tais disposições, o Fisco Municipal alega que a “efetuara a cobrança do ITBI adstrita ao conjunto normativo vigente, inexistindo qualquer ilegalidade”.

O STJ já apreciou o assunto. Ao julgar o REsp n.º 1937821/SP sob o rito dos recursos repetitivos, o Colendo Tribunal Superior firmou o Tema 1.113, cuja tese é a seguinte:

“(1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 

(2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN); 

(3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral”.

O Relator, Ministro Gurgel de Faria, explicou no seu voto que “no que tange à base de cálculo, a expressão 'valor venal' contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.”

Além disso, apontou que “embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço”.

No que diz respeito à possibilidade de aplicação de valor venal previamente fixado pelo fisco, o Relator afirmou que, ao adotar este procedimento, a administração tributária estaria realizando o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, uma vez que desconsidera as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.

O voto ainda explicitou que “o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido, in concreto” e que “não dispondo de todos os elementos fáticos necessários ao juízo de certeza quanto ao valor do imóvel transmitido, não há como a Administração dispensar a participação do contribuinte no procedimento regular de constituição do crédito para estabelecer, antecipada e unilateralmente, a base de cálculo”.

Extraem-se duas consequências do referido julgado: (i) a declaração do contribuinte quanto ao valor da transação possui presunção de boa-fé, só podendo ser afastada por meio de processo administrativo próprio; e (ii) a impossibilidade de o município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência por ele estabelecido de maneira unilateral.

Nesse sentido, a presunção da boa-fé da declaração realizada pelo contribuinte só poderia ser afastada caso se mostrasse incompatível com a realidade, o que justificaria a instauração de procedimento administrativo próprio para arbitramento da base de cálculo pelo fisco municipal, observando o direito ao contraditório do contribuinte, nos termos dos arts. 147 e 148 do CTN.

Ao arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com base em valor venal previamente estabelecido, o fisco municipal violou direito líquido e certo da Impetrante, expresso em disposição legal e decisão vinculante resultante do julgamento do REsp 1937821/SP, ocorrido em 24 de fevereiro de 2022, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.113), atraindo a incidência do art. 927, III do CPC/2015.

Portanto, a sentença não merece reparos, devendo ser mantida em sua integralidade.

CONCLUSÃO 

Diante do exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO RECURSO e CONFIRMO A SENTENÇA EM REMESSA NECESSÁRIA.

Deixo de majorar os honorários sucumbenciais, por serem incabíveis, nos termos do art. 25 da Lei n.º 12.016/2009, do Enunciado Sumular n.º 105 do STJ e do Enunciado Sumular n.º 512 do STF. 

Sala das Sessões, na data registrada no sistema de processo eletrônico.

Des. Antonio Adonias Aguiar Bastos 

Relator