DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO DA RÉ. ATRASO INJUSTIFICADO DA ENTREGA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. DIFERENÇA ENTRE A PARCELA DE FINANCIAMENTO PREVISTA NO CONTRATO E O VALOR FINANCIADO. INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO ADESIVO DO AUTOR. PEDIDO DE MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS NÃO CONHECIDO POR INOVAÇÃO RECURSAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PROVIDO. 

1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela Ré RCLM Construções e Empreendimentos SPE Ltda. e recurso adesivo interposto pelo Autor, contra sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, condenando solidariamente as rés ao pagamento de R$ 14.000,00 a título de danos materiais e à multa contratual de 0,5% do valor da unidade por mês de atraso na entrega do imóvel. 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que estipula prazo de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel e se ela foi corretamente aplicada no caso concreto; (ii) determinar se é devida a indenização de R$ 14.000,00 pela diferença entre o valor da parcela financiada previsto no contrato e o valor efetivamente financiado, diante da incidência de correção monetária; (iii) analisar se o pedido de aplicação de multa por embargos de declaração considerados protelatórios pode ser conhecido em grau recursal; e (iv) avaliar se estão presentes os pressupostos para a indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel. 3. Recurso da Ré: 3.1. A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996. No entanto, sua aplicação exige que o incorporador justifique o atraso e informe adequadamente o consumidor, o que não ficou comprovado na hipótese. Assim, o termo inicial da mora deve ser considerado o dia seguinte à data contratualmente estipulada para a entrega do imóvel, sem o acréscimo do prazo de 180 (cento e oitenta) dias previsto na cláusula de tolerância. 3.2. O atraso injustificado até a efetiva entrega das chaves em 17/07/2013 atrai a incidência da cláusula penal prevista contratualmente, no valor de 0,5% do preço do imóvel por mês de atraso, conforme jurisprudência consolidada no Tema 966 do STJ. 3.3. A correção monetária sobre a parcela do financiamento é devida, porquanto não ficou comprovada que a majoração do valor previsto no contrato deve ser atribuída às Rés por suposto atraso na formalização do contrato. Além disso, a diferença entre os valores diz respeito à atualização do valor real da moeda em razão da inflação no período entre a assinatura da promessa de compra e venda e a efetivação do financiamento, não configurando dano indenizável. 4. Recurso adesivo do Autor: 4.1. O pedido de aplicação de multa por embargos de declaração protelatórios não foi formulado em primeira instância, configurando inovação recursal.  Ao lado disso, análise da matéria pelo Tribunal importaria em supressão de instância, motivo pelo qual o recurso não deve ser conhecido neste ponto. 4.2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a reparação por danos morais decorrentes de atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido para fins residenciais, quando demonstrado que a conduta do fornecedor afeta o projeto de vida do consumidor e extrapola o mero aborrecimento contratual. No presente caso, houve atraso de dezesseis meses na entrega do imóvel, sem justificativa das rés e sem qualquer comunicação ao consumidor quanto à aplicação do prazo de tolerância, frustrando a legítima expectativa do autor de usufruir do bem essencial à sua moradia, circunstância suficiente para caracterizar dano moral indenizável. 4.3. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais mostra-se adequado à extensão do dano, à capacidade econômica das partes e à jurisprudência desta Corte, atendendo às funções pedagógica e compensatória da reparação civil. 5. Recurso da Ré conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo do Autor conhecido em parte e, na parte conhecida, provido. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível de n.º 0010829-28.2013.8.05.0080, sendo Apelantes RCLM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO - SPE – LTDA e TIAGO FERNANDES DE ATHAYDE NOVAES e Apelados os mesmos. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da Ré e CONHECER EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, DAR PROVIMENTO ao recurso adesivo do Autor. 

  

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,      de            de  2025. 

  

PRESIDENTE 

Des. Cláudio Césare Braga Pereira 

Relator 

07 

Trata-se de Apelação Cível interposta por RCLM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO - SPE – LTDA e recurso adesivo interposto por TIAGO FERNANDES DE ATHAYDE NOVAES, contra a sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais n.º 0010829-28.2013.8.05.0080, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos: 

“Posto isto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para CONDENAR solidariamente as pessoas jurídicas acionadas a: Pagar ao autor o valor de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais);  

Pagar ao autor multa de 0,5% (meio por cento) do preço da unidade à vista, por mês ou fração de mês em atraso, tendo a multa termo a quo, ou seja, 1º de abril de 2012, primeiro dia de inadimplemento contratual.  

Sobre o valor incidirão juros de 1% (um por cento) ao mês, inteligência da norma contida no artigo 406 do Código Civil , desde a citação válida e correção monetária atualizada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC –, apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística– IBGE, contada, a correção, da data da restituição do valor (R$ 14.000,00) de quando o contrato com a Caixa Econômica Federal foi firmado, a multa do preço do bem previsto quando da assinatura do contrato de compra e venda (entre o autor e as acionadas).  

A parte ré arcará com 2/3 (dois terços das custas do processo, o autor com 1/3 (um terço);  

Fará jus a douta advogada do autor a título de honorários sucumbenciais 13% (treze por cento) calculado sobre o valor da condenação.  

As doutas advogadas da parte ré farão jus a título de honorários de Advogado o percentual de 10,5% (dez e meio por cento) do benefício econômico obtido pela parte ré.  

Fica, o autor, no momento, isento dos ônus sucumbenciais na dicção da norma inserta no artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil.” (Id. 34324003)   

Em suas razões (Id. 34324010), a Ré RCLM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO - SPE - LTDA alega que “o empreendimento inicialmente possuía como data para a entrega da 1ª etapa o dia 31 de março de 2012, o qual, prorrogado pelo prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, chegaria a 30 de setembro de 2012.” 

Sustenta que o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto no Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes é válido, sendo que, o prazo para entrega do empreendimento, com o acréscimo dos 180 dias, seria no dia 30/09/2012. 

Pontua que “caso entendam Vossa Excelências pela manutenção da multa por atraso, requer seja considerado o seu termo a quo como 01 de outubro de 2012, tendo em vista que o prazo de tolerância para entrega expirou em 30 de setembro de 2012.” 

Afirma que “o empreendimento foi oficialmente entregue em 22 de fevereiro de 2013, conforme Alvará de Habite-se juntado às fls. 425 dos autos.” 

Ressalta que “o único empecilho para entrega do imóvel logo após expedição do Habite-se foi a recusa do Recorrido em assinar o contrato de compra e venda, o que somente foi eito em 10/07/2013, quando o Recorrido recebeu as chaves sete dias depois, em 17/07/2013.” 

Menciona que o imóvel foi adquirido em 27/05/2009, tendo sido contratada parcela de financiamento no valor de R$ 70.755,00, porém, o contrato de financiamento só veio a ser assinado em setembro de 2011, razão pela qual o saldo devedor passou a totalizar R$ 83.289,36 após a incidência de correção monetária pelo INCC. 

Explica que “a diferença de aproximadamente R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) pagas pelo cliente resultou da incidência do INCC no seu saldo devedor a ser financiado pela Caixa Econômica Federal durante o período da data da compra e da assinatura do contrato de financiamento bancário.” 

Caso seja mantida a condenação ao pagamento de dano material, requer, “ao menos, a diminuição do quantum, tendo em vista que o a quantia de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) refere-se ao pagamento das despesas de escrituração, sendo adicionadas à parcela de financiamento bancário a pedido do próprio Recorrido.” 

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, “para o fim de julgamento de TOTAL IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO.” 

Em seu apelo adesivo (Id. 34324015), o Autor TIAGO FERNANDES DE ATHAYDE NOVAES aduz que “o dano moral restou efetivamente comprovado, sobretudo quando os recorrente de maneira sórdida e ilegal condiciona a entrega das chaves do imóvel a assinatura do contrato com prazo de entrega da obra em desacordo com o que foi ofertado.” 

Ressalta que “teve que esperar e se sujeitar a um prazo excessivo de 2 anos para ser encaminhado para financiar seu imóvel na CEF, situação que também deve ser considerada, além de também ter sido adiado de forma unilateral o seu direito de morar em sua casa própria.”   

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, para que “seja recebido e provido o recurso adesivo, interposto adesivamente ao recurso de apelação, que sejam devolvidas apenas os pontos ventiladas: condenação em dano moral das recorridas no valor de r$10.000,00(dez mil reais), litigância de mé-fé e que seja majorada a condenação dos honorários de sucumbência para 20%, pois apresenta boa técnica, grau de zelo e profissionalismo que legitimam o pedido, conforme art. 85 § 1º, 2º e 11º do CPC.” 

Foram oferecidas contrarrazões por ambas as partes (Ids. 34324068 e 34324087). 

A Ré L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA. deixou transcorrer in albis o prazo para oferecimento das contrarrazões (Id. 53656442). 

No despacho de Id. 70076695, foi determinada a intimação da parte RCLM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO - SPE – LTDA para promover o recolhimento das custas referentes ao envio eletrônico de ofício, o que veio a ser comprovado por meio da juntada do comprovante de pagamento (Id. 70427334). 

É o relatório. Inclua-se em pauta. 

Salvador, datado eletronicamente. 

  

Des. Cláudio Césare Braga Pereira 

Relator 

07 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. 

Trata-se de Apelação Cível interposta por RCLM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO - SPE – LTDA e recurso adesivo interposto por TIAGO FERNANDES DE ATHAYDE NOVAES, contra a sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais n.º 0010829-28.2013.8.05.0080, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para condenar solidariamente as empresas Rés a pagar o valor de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) a título de danos materiais e multa de 0,5% (meio por cento) do preço da unidade à vista, por mês ou fração de mês em atraso, considerando o dia 01/04/2012 como termo a quo por se tratar do dia seguinte à data prevista para entrega do imóvel. 

Do recurso da RCLM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS  

(a) Do atraso na entrega do imóvel 

Na sentença combatida, ficou consignado que “o prazo para entrega do empreendimento deve ser aquele previsto originariamente, sem o acréscimo de 180 (cento e oitenta dias).” 

Nesse particular, o Juiz Sentenciante pontuou que “o incorporador/construtor deve demonstrar que o atraso está dentro de uma das hipóteses previstas no contrato, no caso concreto, alíneas "a" a "o" do parágrafo único do parágrafo único da cláusula décima quinta, páginas 124/125, o que não se deu no caso concreto.” 

Em seu apelo, o Réu postula a reforma da sentença para considerar o dia 30/09/2012 como data final para a entrega do empreendimento, considerando que é válido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto no Contrato de Promessa de Compra e Venda.   

Compreendo que o entendimento adotado pelo Juiz Sentenciante deve ser mantido. 

Percebe-se que o Autor anuiu com Carta-Proposta de Compra de Unidade Residencial no Empreendimento Viva Mais Master em 27/05/2009 (Ids. 34323576 e 34323577), tendo sido realizado o pagamento dos serviços de corretagem e sinal correspondente a três parcelas do valor da compra (Ids. 34323579; 34323581 e 34323582). 

Em seguidas, as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, tendo por objeto a casa nº 09 da Quadra J (Tipo 1), que estava incluída no cronograma da primeira etapa da obra, com entrega prevista até o último dia do mês de março de 2012, nos termos do item 9.1 do Quadro Resumo do contrato (Ids. 34323648 - 34323651). 

No caso em comento, deve ser considerada como data da entrega do imóvel aquela que foi prevista de forma expressa no contrato entabulado entre as partes, a saber o dia 31/03/2012. 

Na cláusula 15ª do contrato, foi estipulado prazo de tolerância para a entrega do imóvel: 

“CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – PRAZO DE ENTREGA DA OBRA 

O imóvel objeto deste negócio jurídico será concluído no prazo indicado no Quadro Resumo, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, contados data da sua expiração, sem qualquer ônus para a PROMITENTE VENDEDORA.” (Id. 34323676)   

Ressalta-se que, no julgamento do Tema Repetitivo 996, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento quanto à validade da previsão da cláusula de tolerância em contratos de compra e venda de imóvel na planta. 

Conquanto seja reconhecida a validade da referida cláusula de tolerância, não basta a previsão contratual para a sua incidência na hipótese de atraso na entrega da obra.  

Isso porque o dever de informar ao consumidor durante a execução do contrato acerca do acréscimo do prazo de 180 dias, bem como, sobre a justificativa para o atraso, recai sobre a incorporadora. 

No presente caso, a Ré não trouxe aos autos qualquer elemento comprobatório acerca da existência de fato que pudesse legitimar o atraso na entrega das obras. Tampouco há prova de que tenha apresentado justificativa ao Autor acerca da ocorrência de uma das causas listadas no parágrafo 1ª da Cláusula 15 do contrato para o atraso de dezesseis meses na entrega do bem.  

Desse modo, é forçoso reconhecer que houve o atraso injustificado da entrega do imóvel, além da inobservância do dever de informação pela Ré.  

Assim, a Ré deve arcar com a responsabilidade pelo atraso da entrega do empreendimento, considerando o dia seguinte à data da entrega estipulada no item 9.1 do Quadro Resumo do contrato como termo inicial da mora. 

Nesse sentido, confira-se os julgados dos tribunais pátrios: 

PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. ART. 47 DO CDC. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO DO CONSUMIDOR E JUSTIFICATIVA. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA. JUROS DE OBRA. ATRASO DA ENTREGA. ÔNUS DO PROMITENTE-VENDEDOR NO PERÍODO DE MORA. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.” (EDcl no AREsp n. 1.998.637, Ministro Raul Araújo, DJe de 03/04/2023.) 2. Nos termos do artigo 47, do CDC, “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. 3. Havendo divergência entre as datas previstas para a conclusão das obras nos contratos firmados entre as partes, deve prevalecer a data mais favorável ao consumidor. 4. Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça reputa válida a cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação do consumidor. Precedentes.” (AgInt no REsp n. 1 .869.783/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe de 14/12/2020.) 5. Ainda conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. (...) 12. Recursos desprovidos. 

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0002399-74.2017.8.08 .0012, Relator.: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, 2ª Câmara Cível) 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. APARTAMENTO ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. EMPREENDIMENTO “FLORATTA CONDOMÍNIO CLUBE”. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS E ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE RESIDENCIAL DA AUTORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (CONSTRUTORA E PROMITENTE VENDEDORA). 1) ALEGADA INEXISTÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA PORQUE O PRAZO CONTRATUAL DE 24 MESES INICIOU A PARTIR DO REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA, HAVENDO AINDA O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS EXPRESSAMENTE AJUSTADO E OS FENÔMENOS DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR (PANDEMIA DO COVID-19 E CHUVAS EM EXCESSO). Afastamento. Tema Repetitivo nº 996, tese 1.1, do Superior Tribunal de Justiça. Marco inicial para a contagem do prazo de entrega à consumidora que deve ser a assinatura do contrato, a fim de eliminar aleatoriedades em seu desfavor. Legalidade do prazo de tolerância desde que previsto e limitado a 180 dias. Imóvel que foi entregue, porém, cerca de 9 (nove) meses após findo o prazo adicional. Pandemia do Covid-19 que implicou em paralisação das obras por apenas 24 dias em razão de decreto municipal. Setor da construção civil que no mais foi considerado atividade essencial no País durante o período da emergência sanitária. Chuvas que constituem fenômeno previsível e inexistência de demonstração especificada de impactos negativos no cronograma das obras. Fatores extraordinários que não foram efetiva e suficientemente comprovados. Riscos inerentes do negócio desenvolvido pela construtora ré. Responsabilidade objetiva pelos danos decorrentes. Inteligência do artigo 927 do Código Civil e dos artigos 14, § 1º e 18, caput, do Código de Defesa do Consumidor. Atraso na entrega caracterizado. (...) DECISÃO MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

(TJ-PR 00619329120218160014 Londrina, Relator.: Rosaldo Elias Pacagnan, Data de Julgamento: 26/07/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/07/2024) 

À vista disso, o Autor faz jus ao recebimento da pena convencional prevista no parágrafo primeiro da Cláusula Décima Quinta do contrato, que deve ser calculada no percentual de 0,5% (meio por cento) do preço da unidade à vista, por mês ou fração de mês em atraso, compreendendo o período de 01/04/2022 até 17/07/2013, quando houve a  entrega das chaves ao Autor (Id. 34323920). 

Tal entendimento está alinhado com aquele adotado pelo Superior Tribunal de Justiça. Veja-se: 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA PARA O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA SATI. TEMA 939/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CESSAÇÃO NA DATA DO HABITE-SE. DESCABIMENTO. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. TEMA 966/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRETENSÃO DE REDIMENSIONAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÓBICE DA SÚMULA 282/STJ. 1. Legitimidade passiva da incorporadora para responder pela restituição do valor cobrado pelo serviço assessoria técnico-imobiliária - SATI, nos termos do Tema 939/STJ. 2. Incidência da cláusula penal pertinente ao atraso na entrega da obra até à data da efetiva entrega das chaves, sendo descabida a pretensão de cessação dessa parcela indenizatória na data da concessão do "Habite-se" (Tema 996/STJ). (...) 10. PROVIDO O RECURSO ESPECIAL DE FERNANDEZ MERA HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA.   

(REsp n. 1.827.060/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 25/2/2022.) 

Nessas condições, a sentença não comporta reparos, no que se refere à fixação do termo inicial do atraso na entrega do imóvel e, consequentemente, a imposição da pena convencional sobre o período que compreende o termo a quo do inadimplemento contratual até a efetiva entrega das chaves.  

(b) Da incidência da correção monetária sobre a parcela do financiamento 

Na sentença combatida, a Ré foi condenada ao pagamento da quantia de R$ 14.000,00 ao Autor, correspondente à diferença entre o valor da parcela de financiamento previsto no contrato (R$ 70.755,00) e o valor efetivamente financiado (R$ 84.789,35). 

Em suas razões, a Ré requer o afastamento da condenação, considerando que tal diferença resultou da incidência do INCC sobre o saldo devedor entre o período da aquisição do imóvel até a assinatura do contrato de financiamento. 

No item 4 sobre o “Preço do imóvel” do Quadro Resumo do contrato, há informação sobre o valor total da venda equivalente a R$ 77.115,00, sendo que, o item 4.1 especifica que o valor de R$ 70.755,00 seria obtido por meio de financiamento na Caixa Econômica Federal no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Id. 34323660). 

Foi previsto reajuste monetária das parcelas no parágrafo primeiro da Cláusula Segunda do contrato, nos seguintes moldes:  

“CLÁUSULA SEGUNDA – DA FORMA E LUGAR DO PAGAMENTO 

(...) 

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Todas as parcelas referidas no item 04 do Quadro Resumo ficam, neste ato, representadas por uma única Nota Promissória indicada no mesmo item 04, de emissão do Promissário Comprador e recebida pelo Promitente Vendedor, em caráter “pro solvendo”, representando este título a soma total dos valores atuais das parcelas do preço da presente compra e venda, sendo certo que todas as parcelas deverão ser pagas na forma e condições estabelecidas neste instrumento e, em especial, na Cláusula Terceira.” (Id. 34323666) 

A seu turno, a Cláusula Quarta do contrato estipulou que a correção monetária também incidiria sobre a parcela de financiamento: 

“CLÁUSULA QUARTA - “PARCELA DE FINANCIAMENTO COM A CEF”: Na forma prevista no item 4.3 do Quadro Resumo, a “Parcela de Financiamento” será paga pelo Comprador, através de financiamento a ser por ele obtido junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, conforme o item 4.3 e subitens do Quadro Resumo, sendo certo que essa parcela será devidamente atualizada monetariamente.” (Id. 34323669) 

O contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi assinado em 27/05/2009 e, somente em 20/09/2011, o Autor firmou o Contrato nº 855551621929 com a Caixa Econômica Federal destinado à Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, no bojo do qual o valor do financiamento do imóvel foi calculado em R$ 84.789,35 (Id. 34323589 - 34323616). 

Embora o Autor alegue que a majoração do valor final do financiamento seja decorrente do atraso na assinatura do contrato, não trouxe aos autos provas mínimas da responsabilidade das promitentes vendedoras pela demora na celebração do contrato de financiamento. 

Oportuno mencionar que não houve inversão do ônus da prova, como ficou consignado na sentença recorrida, razão pela qual incumbia ao Autor comprovar fato constitutivo do seu direito, à luz do art. 373, I do CPC/2015. 

De mais a mais, tendo o Autor optado pelo adiamento do pagamento integral do imóvel, a correção monetária das parcelas a serem adimplidas se mostra devida frente à inflação observada no período. 

Trata-se de mera reposição do valor real da moeda, sendo que a sua incidência sobre o saldo devedor se mostra admissível, sob pena de ensejar o enriquecimento sem causa do Autor. 

Em casos semelhantes, os tribunais pátrios assim decidem: 

APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL FUTURO. PRAZO DE INÍCIO DA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA VINCULADO À DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. HIPÓTESE VEDADA PELO TEMA 996 DO STJ E PELA SÚMULA 36 DESTE TRIBUNAL. CLÁUSULA ABUSIVA DECLARADA DE OFÍCIO. PRECEDENTE DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. NÃO DEMONSTRADA CONTRIBUIÇÃO DA EMPREENDEDORA PARA A DEMORA NA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO IMÓVEL E O AUMENTO DO SALDO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE PROVAS DE DESCONTOS DE JUROS DA OBRA. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO AO DIREITO À DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA ENTRE O SALDO DEVEDOR NA DATA DA ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E NA DATA DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DANOS MORAIS IDENTIFICADOS. DEMORA DE MAIS DE UM ANO PARA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. VIOLAÇÃO AO DIREITO À MORADIA. COMPENSAÇÃO MORAL DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E EM PARTE PROVIDO. 

(TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 0812934-59.2020.8.20 .5001, Relator.: MARTHA DANYELLE SANTANNA COSTA BARBOSA, Data de Julgamento: 02/05/2024, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 02/05/2024) 

  

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Buscam os recorrentes a reforma da decisão deste Relator que, ao negar provimento ao seu apelo, manteve a sentença do juízo a quo, que improcedeu aos pleitos veiculados na ação de cobrança indevida c/c repetição de indébito, pleiteando o ressarcimento dos valores pagos a título de correção monetária, no período de abril/2013 a nov/2013, bem como a condenação em danos morais. 2. Da análise dos autos, vejo que os recorrentes firmaram contrato de promessa de compra e venda com a Recorrida, tendo como objeto, a compra de um apartamento a ser financiado pela Caixa Econômica Federal. Asseveram os recorrentes que, conforme a cláusula 4.2.3, se ajustou que o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal seria assinado até 30 de Março de 2013, no entanto, só fora assinado em novembro de 2013, razão pela qual consideram indevido o pagamento da correção monetária no período compreendido entre abril/2013 e novembro/2013. 3. A exceptio non adimpleti contractus (exceção de contrato não adimplido), meio de defesa nos contratos bilaterais, estabelece que nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o cumprimento da do outro. Na hipótese, como é cediço, a concessão de um financiamento imobiliário depende não somente da documentação a ser entregue pela Construtora, mas também da entrega de documentos para análise e aprovação por parte dos compradores. De modo que não há como a parte autora simplesmente atribuir a culpa pelo atraso da assinatura do contrato de financiamento do saldo devedor à Construtora/recorrida sem a devida comprovação de que sua parte havia sido providenciada até 30 de março de 2013, data prevista como limite para a assinatura do contrato. Em outras palavras, não há nos autos prova mínima de que a promovida/recorrida tenha dado causa ao atraso na assinatura do contrato de financiamento, ônus que lhe competia, consoante dispõe o inc. I do art. 373 do CPC, segundo o qual cabe ao autor comprovar os fatos constitutivos do direito invocado. 4. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que ¿A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.¿ Esse entendimento tem sido aplicado aos casos de atraso na entrega de imóveis por parte da Construtora. Logo, decidiu com acerto e aprumo o douto magistrado a quo ao julgar improcedente a ação que pleiteava o congelamento da correção monetária, pois como visto representa mera atualização do valor da moeda ao longo do tempo. 5. Recurso conhecido e desprovido.  

(TJ-CE - Agravo Interno Cível: 0111947-58.2016.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE, Data de Julgamento: 01/11/2023, 1ª Câmara Direito Privado) 

  

APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS PROPOSTA EM FACE DAS PROMITENTES VENDEDORAS E DA CORRETORA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA QUE IMPORTOU NA MAJORAÇÃO DO VALOR TOTAL DO BEM, ALÉM DA NECESSIDADE DE MORADIA TEMPORÁRIA EM IMÓVEL DE FAMILIARES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, QUE CONDENOU OS RÉUS, SOLIDARIAMENTE, AO PAGAMENTO DE DANOS EXTRAPATRIMONIAIS NO VALOR R$ 5.000,00 PARA CADA AUTOR, ALÉM DA RESTITUIÇÃO DO VALOR DE R$ 17.739,71. RECURSO DAS INCORPORADORAS. REFORMA. AUTORES QUE NÃO LOGRARAM APRESENTAR PROVA MÍNIMA DA RESPONSABILIDADE DAS PROMITENTES VENDEDORAS NA DEMORA NA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO, NEM A EXPECTATIVA LEGÍTIMA DE NÃO INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. DESCUMPRIMENTO DO ÔNUS PROBATÓRIO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, I DO CPC. SÚMULA N.º 330 DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL. IMPOSSIBILIDADE DE ¿CONGELAMENTO¿ DO SALDO DEVEDOR. INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA QUE SE RESTRINGE À RECOMPOSIÇÃO DO VALOR REAL DO BEM. EXCLUSÃO QUE IMPORTARIA EM DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL EM FAVOR DOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES. REFORMA DA SENTENÇA PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DEDUZIDOS EM FACE DOS PROMITENTES VENDEDORES. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO. 

(TJ-RJ - APL: 03970655520168190001, Relator.: Des(a). FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA FILHO, Data de Julgamento: 26/06/2019, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL) 

Assim, o recurso da Ré deve ser provido em parte, tão somente para afastar a condenação ao pagamento da quantia de R$ 14.000,00 a título de danos emergentes. 

Passa-se a análise do recurso adesivo interposto pelo Autor. 

Do recurso de TIAGO FERNANDES DE ATHAYDE NOVAES 

(a) Da multa por oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios  

Em seu apelo, o Autor postulou a condenação da Ré ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa em razão da oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios. 

Convém esclarecer que as partes devem apresentar todos os argumentos e provas no momento processual adequado, sob pena de preclusão. Por conseguinte, se uma dada questão não foi suscitada perante o Juízo de primeiro grau, sua introdução na fase recursal caracteriza inovação recursal, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. 

No caso em comento, observa-se que foram opostos embargos de declaração contra a sentença pela Ré (Id. 34324006), os quais foram rejeitados pelo Juízo de primeiro grau (Id. 34324007).  

Contudo, não se vislumbra a formulação de pedido de aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º do CPC/2015 perante o Juízo a quo pelo Autor, que apenas em grau recursal veio a postular a sua aplicação. 

Além disso, como a oposição dos embargos ocorreu em primeiro grau, caberia ao juiz que proferiu a sentença decidir sobre a aplicação da multa, e, não, ao Tribunal ad quem, sob pena de supressão de instância. 

Desse modo, deixo de conhecer o recurso da parte Ré neste tópico, tendo sido configurada inovação recursal. 

(b) Dos danos morais  

Na sentença recorrida, o pedido de indenização por danos morais não foi acolhido, tendo em vista que: “Não cabe dano moral por mero descumprimento de contrato.”  

O Autor insurge-se contra a rejeição do pleito indenizatório, alegando que o dano moral ficou comprovado, visto que a entrega das chaves do imóvel foi condicionada à assinatura do contrato com prazo de entrega da obra em desacordo com o que havia sido inicialmente ofertado. 

Acresce que “teve que esperar e se sujeitar a um prazo excessivo de 2 anos para ser encaminhado para financiar seu imóvel na CEF, situação que também deve ser considerada, além de também ter sido adiado de forma unilateral o seu direito de morar em sua casa própria.” 

Observa-se que a responsabilização por esse tipo de dano pressupõe a ocorrência de conduta ilícita capaz de acarretar dano interior que extrapole o mero dissabor, o que justifica eventual reparação pecuniária.  

No presente caso, observa-se que a conduta das Rés configura ato ilícito, na medida em que o atraso injustificado na entrega do imóvel consubstancia prática abusiva das promitentes vendedoras capaz de gerar angústia que ultrapassa o mero dissabor com o descumprimento contratual. 

Com efeito, é preciso considerar que o objeto do contrato de compra e venda consiste em imóvel destinado à moradia, sendo que o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel gera atribulações superiores ao simples aborrecimento, pois atinge o projeto de vida do Autor. 

No caso em comento, ele nutria a legítima expectativa da entrega do imóvel até março de 2012, todavia, só recebeu as chaves do bem em julho de 2013, após o decurso de dezesseis meses da data prevista originalmente, sem qualquer justificativa das Rés. 

Nesse contexto, estão configurados os requisitos inerentes à responsabilização civil por danos morais, sendo devida a referida reparação. 

Considerando o caráter reparatório e sancionatório da indenização por dano moral, bem como a extensão e repercussão do dano, a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização está alinhada com a gravidade da lesão, bem como, leva em conta a capacidade econômica e o grau de culpa do agente lesante, de modo que é capaz de propiciar uma satisfação para o ofendido. 

Ademais, a quantia arbitrada está em conformidade com o patamar geralmente arbitrado por este Tribunal de Justiça em casos semelhantes. Veja-se:  

ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – CUMULAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970, DO STJ – PREVALÊNCIA DA INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL - DANOS MORAIS DEVIDOS – VALOR DE R$ 10 .000,00 (DEZ MIL REAIS) QUE SE MOSTRA ADEQUADO - APELO PROVIDO EM PARTE 1. Na origem, cuida-se de mais um dos casos de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, no qual a autoria cumpriu com todas as suas obrigações e ingressou em Juízo requerendo multa contratual, lucros cessantes e danos morais. 2. A decisão terminou por afligir ao TEMA 970, do STJ, que impede a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, possuindo aplicação geral que leva à necessária revisão do entendimento aposto na sentença neste ponto. 3. A tese firmada indica que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. 4. A “CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA”, constante dos autos no ID 57288836 - Pág. 1 prevê, em seu parágrafo primeiro, especificamente para o caso de atraso na obra “pena convencional, a importância que equivale a 0,5% (zero vírgula cinco por cento), do preço da unidade preço base à vista, por mês ou fração de mês em atraso, exigível até a data em que o imóvel tenha habitabilidade”. 5. O 0,5% (zero vírgula cinco por cento) previsto na cláusula também está de acordo com o TEMA 970, que prevê multa “estabelecida em valor equivalente ao locativo”, entendimento este também fixado nesta Corte. 6. No que se refere aos danos morais, entretanto, não há reparos a serem realizados conforme entendimento do Tribunal da Cidadania que infirma ser “Neste caso, manifesta a intranquilidade, aflição e aborrecimentos experimentados em razão do atraso de cerca de três anos para a finalização das obras e a efetiva entrega da unidade condominial adquirida arduamente pelo Autor mediante o pagamento de expressiva monta, caracterizando ofensa a direito da personalidade, que gera o dever de indenizar."(STJ - AREsp 612704 RJ 2014/0293364-7). 7. Já o valor fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) não se mostra excessivo estando abaixo, inclusive, do montante praticado nesta Corte, razão pela qual deve ser improvido o apelo neste ponto. 8. Apelo provido em parte tão somente para, aplicando o entendimento do TEMA 970, do STJ, para excluir da condenação a alínea “b)” do dispositivo da sentença, que cumulava a cláusula penal com a condenação em restituição de valores pagos a título de alugueres / lucros cessantes. 9. Mesmo diante do resultado do recurso, frente ao princípio da causalidade, mantém-se os honorários advocatícios na forma fixada.  

(TJ-BA - Apelação: 00109773920138050080, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2024) 

ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE DANOS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO – MULTA MORATÓRIA – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 10.000,00 – APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA – APELAÇÃO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDA. Cláusula de Tolerância: A cláusula de tolerância de 180 dias, desde que devidamente justificada e sem abuso, é válida e não configura ilegalidade, sendo usual em contratos de compra e venda de imóveis. O atraso foi justificado por fatores externos, o que afasta a nulidade da cláusula. Lucros Cessantes: O atraso na entrega do imóvel, ainda que considerado o prazo de tolerância, gera o direito aos lucros cessantes presumidos, de acordo com a jurisprudência do STJ, correspondentes ao valor locatício do imóvel. Multa Moratória: A aplicação da multa moratória em desfavor do vendedor é válida, nos termos do STJ (Tema 971), sendo devida em caso de inadimplemento na entrega do imóvel. No entanto, tal multa não pode ser cumulada com a indenização por lucros cessantes. Danos Morais: O atraso significativo na entrega do imóvel, além da frustração das legítimas expectativas do consumidor, configura dano moral indenizável, fixado em R$ 10.000,00, conforme entendimento consolidado do STJ. Recurso do Autor: Apelação provida para reconhecer a ocorrência de dano moral e fixar a indenização em R$ 10 .000,00, mantendo-se os demais termos da sentença. Recurso dos Réus: Apelação parcialmente provida para determinar a aplicação da taxa SELIC para os juros de mora, sem cumulação com correção monetária, mantendo-se a condenação por lucros cessantes ou multa moratória.  

(TJ-BA - Apelação: 05054706420188050080, Relator.: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024) 

Dessa maneira, a sentença deve ser reformada, para que seja acolhido o pedido de condenação de forma solidária das Rés ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.  

A indenização deve ser acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação, em observância ao art. 405 do Código Civil, e correção monetária a partir da sua fixação, conforme estabelece a Súmula n.º 362 do STJ. 

Conclusão 

Diante do exposto, voto no sentido de: 

a) conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da RCLM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO - SPE - LTDA, para afastar a condenação ao pagamento de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) a título de danos materiais, sendo reconhecida a legalidade da incidência da correção monetária sobre a parcela do financiamento, conforme previsão contratual; e 

b) conhecer em parte e, na parte conhecida, DAR PROVIMENTO ao recurso da TIAGO FERNANDES DE ATHAYDE NOVAES, para acolher o pedido de indenização por danos morais arbitrados no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação (art. 405 do CC/2002), e correção monetária a partir da sua fixação (Súmula n.º 362 do STJ).   

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado eletronicamente. 

Des. Cláudio Césare Braga Pereira 

Relator 

  

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