PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. LOCATÁRIO. ILEGITIMIDADE ATIVA. DIREITO APENAS DOS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O CONDOMÍNIO E O LOCATÁRIO. LEI 8.245/91. EXCEÇÃO RESTRITA ÀS DESPESAS ORDINÁRIAS. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8063214-73.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante ANGELO DAVID CURVELO e outros e como apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BAHIA FLAT.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Sala das Sessões,

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Presente na sessão Dr. Jhonatan Araujo Boaventura dos Santos.

Salvador, 6 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por ÂNGELO DAVID CURVELO e CEROL EMPREENDIMENTOS ALIMENTÍCIOS LTDA contra sentença do MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial de Salvador/BA, nos autos da ação de conhecimento n.º 8063214-73.2021.8.05.0001, ajuizada em desfavor do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BAHIA FLAT, que extinguiu sem resolução do mérito a ação, nos seguintes termos:

“Com esses argumentos, e considerando o que mais dos autos consta, ACOLHO a preliminar de carência da ação por ilegitimidade ativa ad causam, e, em consequência, EXTINGO este processo sem resolução de mérito, forte no art. 485, VI, do CPC. 

Em razão da sucumbência, condeno os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários do advogado da parte contrária no valor de R$ 2.000,00, em razão do importe ínfimo atribuído à causa (art. 85, § 8º, do CPC). 

Após o trânsito em julgado, ao arquivo com baixa. 

P. R. Intimem-se.”

Os autores apelaram alegando que “o juiz de piso entendeu que a parte apelante, na qualidade de locatária de imóvel parte integrante do condomínio apelado, não possui legitimidade ativa, faze a ausência de poderes para participar e votar nas assembleias condominiais, utilizando como fundamentação os artigos 1.334 e 1.335 do código civil… Contudo, conforme já afirmado, o entendimento do magistrado de piso é contrário ao ordenamento jurídico”.

Afirmam que “muito embora os Apelados não sejam proprietários condôminos, são locatários condôminos (com pagamento regular da taxa condominial além da locação) do imóvel de propriedade da parte apelada, localizado nas dependências do condomínio, e, portanto, são diretamente prejudicados com a decisão da assembleia objeto da presente demanda” e que é “incontestável a legitimidade ativa de ambos, muito embora de fato não sejam proprietários condôminos, eis que em decorrência das decisões tomadas na mencionada assembleia, o objeto da locação será substancialmente modificado, não só por serem locatários com pagamento direto de taxa condominial”.

Sustentam, ainda, que “pagam a taxa condominial mensalmente, desde o início da locação, o que reforça a legitimidade ativa de ambos, eis que o fato de contribuir com o rateio de despesa, coloca os apelados na condição de condômino”, bem como que “Embora a lei de condomínios tenha sido derrogada, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) deve prevalecer sobre o Código Civil, tendo em vista aquela se tratar de lei especial em relação a esta. E a lei do inquilinato trouxe disposição sobre a possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias”.

Pugnam pelo provimento do recurso para que “a r. sentença seja reformada e, consequentemente, seja julgada totalmente procedente a demanda” (id. 68595011). 

Custas recolhidas em id. 68595012.

Devidamente intimado, o apelado não apresentou contrarrazões conforme certidão em id. 77431470.

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta.

Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA. 

Salvador/BA, 26 de junho de 2025.

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O recurso não merece provimento. Vejamos.

O caso dos autos refere-se à pretensão de anulação de assembleia geral extraordinária a qual deliberou sobre reintegração de áreas comuns do edifício e fechamento do acesso, pela Av. Oceânica, ao restaurante Boteco do Caranguejo, em razão de supostas irregularidades ocorridas na assembleia.

Da análise dos autos, em especial o recurso de apelação, percebe-se que, muito embora tenha a parte apelante apontado pontos de impugnação à sentença, não apresentou argumentos fortes para desconstituir as conclusões do juízo, haja vista que apenas reiterou as alegações que foram fundamentadamente afastadas em sentença.

Resta patente a ilegitimidade ativa de locatárias participarem e poderem interferir em deliberações feitas em Assembléia Condominial, isso porque o atual Código Civil prevê a participação apenas dos condôminos e, diversamente do que alega a parte apelante, não há que se confundir tais denominações, não sendo os mesmos enquadrados como condôminos.

Como sabido os condôminos são aqueles titulares que constam da escritura do bem, ou seja, aqueles que são considerados tecnicamente proprietários, a exemplo dos cessionários e promitentes compradores, sendo portanto condômino aquele que possua relação com a propriedade do bem, não podendo, portanto, enquadrar locatários nessa conceituação haja vista apenas terem domínio sobre a posse do bem.

Fato é que inexiste relação jurídica entre o locatário e o Condomínio haja vista que a relação contratual se dá entre aquele e o locador, não possuindo o locatário qualquer vínculo ou legitimidade para pleitear suposto direito do proprietário em seu nome, sob pena de violação do art. 18 do CPC.

Outro não é o entendimento do STJ acerca do tema:

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - AÇÃO PROPOSTA POR LOCATÁRIA - IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA REFORMADA - EXTINÇÃO DA AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO (ART. 267, VI, CPC)- LEVANTAMENTO DO VALOR CONSIGNADO A TÍTULO DE TAXA CONDOMINIAL - RECURSO PROVIDO. 1 - Locatária de Condomínio Edilício não é condômina. De acordo como Código Civil, condômino são os proprietários ou os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, consoante dispõe o art. 1.334, § 2º, do CC. 2 - Na hipótese, a locatária Apelada, por força do Contrato de Locação ou autorização do proprietário (dono), exerce apenas a posse direta do apartamento 1.101 e não o direito à propriedade, o que lhe retira inexoravelmente o interesse judicial para insurgir-se, pessoalmente, quanto às contas administrada pelo Síndico desde 2003. Verificada a carência de ação por falta de interesse, impõe-se a extinção da demanda, sem resolução do mérito, com o consequente levantamento da quantia consignada por se tratar de taxa condominial incontroversa.  (...) Dessa forma, o acórdão recorrido julgou em consonância com a jurisprudência desta Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, nego provimento ao recurso especial. (STJ - REsp: 1516360 MT 2015/0034927-0, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 20/06/2022).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM AJUIZADA POR LOCATÁRIO. PRETENSÃO VINCULADA À RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O PROPRIETÁRIO LOCADOR E O ESTABELECIMENTO COMERCIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA NA ORIGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos do art. 18 do CPC/2015, correspondente ao art. 6º do CPC/1973, "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador. 2. O vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação dá-se entre o inquilino e o locador. 3. A convenção realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio. 4. No caso específico dos autos, a pretensão autoral está embasada em ocorrências inerentes à relação jurídica estabelecida entre o proprietário e o condomínio. 5. O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros. 6. Não havendo condenação, o valor dos honorários advocatícios deve ser arbitrado consoante apreciação equitativa do juiz, na forma prevista pelo art. 20, § 4º, e observados os critérios das alíneas a, b e c de seu § 3º, todos do CPC/1973, dispositivos aplicáveis ao caso. 7. No presente feito, o valor da verba honorária observou os parâmetros legais e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade. 8. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1630199/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 05/08/2021, DJe 10/08/2021). 

Cumpre destacar também a impossibilidade de aplicação da Lei do inquilinato (Lei 8.245/91), haja vista que muito embora o art. 83 acrescente §4º no art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 a qual prevê a possibilidade de participação do locatário em assembleia, a Lei  4.591/64 foi revogada e essa possibilidade era exceção à regra a qual apenas se aplicava quando a assembleia envolvia despesas ordinárias do condomínio, o que não é o caso dos autos, visto que as deliberações impugnadas referem-se a modificações estruturais e arquitetônicas do edifício.

Assim, diante do que consta nos autos, resta patente a ilegitimidade ativa dos apelantes, devendo ser mantida a decisão que extinguiu sem resolução de mérito a ação.

O recurso da parte apelante, portanto, não merece provimento.

Posto isso, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Majoro os honorários advocatícios para R$ 3.000,00, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Sala das Sessões,   

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator