PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8007706-11.2022.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: SAMY SAFFE |
| Advogado(s): RONNEY CASTRO GREVE |
| APELADO: BRUNO LEONARDO DA CRUZ FERREIRA |
| Advogado(s): GABRIEL DA CUNHA DO BOMFIM |
A controvérsia recursal cinge-se em verificar se na hipótese, há necessidade de aviso prévio para a finalização do contrato de locação residencial, cabendo averiguar, ainda, a validade da vistoria realizada pelo recorrido no imóvel, de modo unilateral, e o ônus da prova quanto às condições do bem e os supostos danos ocasionados, assim como em relação à adequação do arbitramento dos honorários advocatícios.
Exsurge dos autos que o apelado locou imóvel residencial, no período de 02/12/2020 a 01/12/2021, pagando o valor mensal acordado, além de caução, de R$ 78.600,00 (setenta e oito mil e seiscentos reais), conforme instrumento contratual, ID 79763039.
Segundo informações extraídas da peça inaugural, o imóvel teria sido entregue no início da locação, sem pintura e serviço de limpeza, mas, ao final do pacto, a apelante estaria dificultando o encerramento contratual, retendo o valor ofertado a título de caução e negado-se a assinar o termo de entrega das chaves, ocorrida em 02/12/2021, sob o argumento de ser necessária a realização de vistoria de saída.
Nas razões recursais foi pontuada a indispensabilidade do aviso de sessenta dias, antes do término da locação, visto haver cláusula contratual neste sentido, e que a omissão autorizaria a retenção do valor equivalente a dois meses de aluguel.
Contudo, considerando que se trata de contrato de locação com prazo determinado, a exigência de aviso prévio para informar o fim da relação contratual é desnecessária, pois as partes, desde o início da avença, já tinham ciência da data de encerramento do vínculo.
Sendo assim, em contratos com prazo determinado, a extinção da avença opera-se automaticamente, com o advento do termo final, sendo dispensável qualquer notificação ou aviso prévio, sendo imperioso acentuar que a cláusula contratual estabelecida pelas partes, tem a finalidade de informar, previamente, o interesse na renovação do contrato, não sendo aplicável quando o locatário, simplesmente, pretende encerrar a relação contratual na data previamente ajustada, sendo certo que de tal estipulação contratual não pode sobrepor-se ao estabelecido na lei de locação, de ordem pública, que não pode ser alterada em detrimento, ou em benefício, dos contratantes, valendo destacar o regramento constante do seu art. 6º e parágrafo único, que possibilitam, em contrato com prazo indeterminado, a denúncia da locação e a retenção do valor do aluguel mensal na hipótese de sua inocorrência, normativo este de retenção que também deve ser aplicado a contratos como o do caso em exame, em valor correspondente a um mês de aluguel, como determinado na sentença, máxime porque os contratantes, inobstante a exigência de prévia notificação, já tinham em mente o prazo final do período locatício.
Hipótese similar pôde ser observada no julgamento do processo n. 1000435-64.2023.8.26.0417, perante o Tribunal de Justiça de São Paulo, onde restou consignado, na oportunidade, que,
“Nesse ponto, é cediço que, em contratos de locação residencial por prazo determinado, findo o prazo estipulado ocorrerá a resolução do contrato, independente de notificação ou aviso prévio. É o que dispõe o artigo 46, da Lei n. 8.245/91.”
Ademais, a prorrogação do contrato somente se presumiria caso o locatário permanecesse no imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, conforme art. 46, §1º, da Lei do Inquilinato, o que não ocorreu no caso em tela, tendo o apelado entregue as chaves exatamente no dia do término contratual.
A ausência de notificação prévia de sessenta dias não implica no prolongamento das obrigações do locatário, para além do termo final do contrato, e a penalidade pretendida pelo apelante, repita-se, não encontra respaldo legal, sendo razoável apenas a retenção de um mês de aluguel, como dantes referido e como determinado na sentença, para compensar o período necessário à realização de vistoria e eventuais reparos no imóvel.
A propósito, o julgado abaixo:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. IMÓVEL ENTREGUE PELO LOCATÁRIO SEM NOTIFICAR PREVIAMENTE A LOCADORA E SEM VISTORIA . LOCADORA QUE APONTA AVARIAS NO IMÓVEL E RETÉM PARTE DO VALOR DA GARANTIA, A TÍTULO DE DESPESAS COM OS REPAROS NO IMÓVEL. LOCADORA QUE APRESENTA RECONVENÇÃO, COBRANDO DO AUTOR OS VALORES REFERENTES A ALUGUERES E ENCARGOS DURANTE O PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEJE INDISPONÍVEL PARA NOVA LOCAÇÃO, DEVIDO À NECESSIDADE DE REPAROS E LIMPEZA. NO CASO DE RECUSA DO LOCADOR EM RECECEBER AS CHAVES, CABE AO LOCATÁRIO CONSIGNÁ- LAS, A FIM DE AFASTAR SUA RESPONSABILIDADE PELOS ENCARGOS CONTRATUAIS, O QUE NÃO FOI FEITO. PAGAMENTO PELOS CUSTOS DO REPARO DO IMÓVEL QUE SÃO DEVIDOS PELO LOCATÁRIO . ALUGUERES QUE DEVEM SER PAGOS ATÉ O TERMO FINAL DAS OBRAS, NÃO PODENDO O LOCATÁRIO SER RESPONSABILIZADO PELO TEMPO EM QUE O IMÓVEL PERMANECEU VAZIO APÓS AS OBRAS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 05038446820158190001, Relator.: Des(a). LUIZ FELIPE MIRANDA DE MEDEIROS FRANCISCO, Data de Julgamento: 20/05/2021, NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/05/2021)
Quanto à vistoria de saída e ao ônus da prova, impende destacar que nos termos do art. 23, III, da Lei 8.245/91, é obrigação do locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, com exceção das deteriorações decorrentes do uso normal.
Incumbia, assim, ao locatário/recorrido, o ônus de provar que devolveu o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, todavia, ao contrário do que entendeu o magistrado de primeiro grau, não compete ao locador demonstrar que os danos foram causados pelo locatário, mas, sim, a este comprovar que entregou o bem em perfeito estado de conservação, ou que os danos decorreram do uso normal do imóvel, contudo, assim não procedeu o recorrido, preocupando-se, apenas, na devolução das chaves, sem antes, submeter o bem à vistoria necessária.
Observa-se que o apelado realizou vistoria unilateralmente, com a mesma empresa que promoveu a vistoria de entrada, sem que o recorrido manifestasse interesse em participar do “check list” do bem, após o encerramento contratual.
Após apresentação de planilha detalhada de despesas realizadas e a realizar, IDs 79762633/79762635, necessárias para a recuperação do imóvel, acompanhada dos respectivos orçamentos, e que ultrapassava os valores reconhecidos pelo apelado, o locatário manifestou-se contrariamente.
Tal conduta do apelado demonstra-se descabida neste cenário, especialmente porque não comprovou ter diligenciado para realizar vistoria conjunta, nem demonstrou que os danos apontados já existiam quando da recepção do imóvel, ou não existiam quando da sua devolução, ou, ainda, que decorreram do uso normal do bem.
A jurisprudência é no sentido de que o locatário tem obrigação de manter o imóvel em perfeitas condições e, ao término do contrato, provar que o entregou no mesmo estado em que o recebeu.
A alegação de que determinados reparos não são de sua responsabilidade, deve ser comprovada pelo próprio locatário, hipótese sem vislumbre no caso concreto.
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO - ALUGUÉIS E ENCARGOS DEVIDOS ATÉ DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - COBRANÇA PELOS REPAROS E PINTURA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO PELO LOCATÁRIO DA DEVOLUÇÃO ADEQUADA DO IMÓVEL NO ESTADO QUE RECEBEU - DEVER LEGAL NÃO OBSERVADO - PRESUNÇÃO NEGATIVA CONTRA O LOCATÁRIO. - Nos termos do artigo 23, I, da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado - Evidenciado que o inquilino deixou o imóvel após término do prazo contratual, pertinente sua condenação ao pagamento dos aluguéis e despesas decorrentes do uso do imóvel até desocupação - É dever do locatário comprovar que entregou o imóvel locado no estado que o recebeu, decorre da lei e do contrato essa obrigação - Ausentes elementos de prova no sentido de contrapor os comprovantes relativos aos reparos efetuados pelo locador logo após a desocupação, confirmados pela prova testemunhal, pertinente a condenação do locatário ao ressarcimento.(TJ-MG - Apelação Cível: 5013020-25 .2021.8.13.0672 1 .0000.24.187869-3/001, Relator.: Des.(a) Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 23/04/2024, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2024).
Diante da ausência de prova por parte do locatário de que tenha devolvido o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, prevalece a planilha de serviços apresentada pelo locador/recorrente, com os respectivos orçamentos, devendo, o apelado, arcar com os valores integrais necessários à recuperação do bem.
Merece acolhimento a alegação do apelante quanto à necessidade de retenção de parte da caução, para custear os reparos indicados na planilha apresentada, devendo ser reformada a sentença neste ponto.
Importante ratificar a sentença, no tocante à razoável retenção do valor correspondente a trinta dias de aluguel para compensar o período necessário à realização dos reparos no imóvel, considerando que o locatário não providenciou a vistoria de saída em conjunto com o locador, conforme determinado na cláusula 13ª, do contrato, valendo destacar, contudo, a necessidade da apelante, posteriormente, restituir o remanescente, ao recorrido.
Por fim, quanto aos honorários advocatícios tem-se que o julgado censurado condenou a apelante no pagamento do percentual de 10% e o apelado em 3% sobre o valor da causa.
Nos termos do art. 85, §2º, do CPC, os honorários devem ser fixados entre 10% e 20%, sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.
Sendo assim, diante do cenário processual, merece ser modificado o decisório para dividir entre os litigantes, de forma igualitária, a verba sucumbencial, por ora fixada em 10% sobre o valor da condenação, que será observado em fase de liquidação da sentença.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos dantes colocados.
Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a oposição de embargos de declaração, abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC.
É como voto.
Data registrada no sistema.
Emílio Salomão Resedá
Relator