PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE ABSOLUTA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO LOCADOR. PRECLUSÃO. NULIDADE DE ALGIBEIRA. LEGITIMIDADE DO LOCADOR DECORRENTE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança que rejeitou alegação de nulidade absoluta do processo fundada na suposta ilegitimidade ativa do condomínio locador e determinou o prosseguimento da execução, inclusive com atos de despejo. A agravante sustenta que o condomínio não celebrou validamente o contrato de locação, requerendo a declaração de nulidade de todos os atos processuais por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se a alegação de ilegitimidade ativa do condomínio locador pode ser suscitada no cumprimento de sentença como nulidade absoluta; (ii) estabelecer se a legitimidade para a ação de despejo decorre do contrato de locação, independentemente da propriedade do imóvel ou da regularidade registral do condomínio; (iii) determinar se a conduta processual da executada caracteriza litigância de má-fé apta a justificar a manutenção da multa processual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O cumprimento de sentença não admite a rediscussão de matérias já decididas na fase de conhecimento, sendo a impugnação limitada às hipóteses previstas no art. 525, § 1º, do CPC, incidindo a preclusão sobre a questão da legitimidade ativa anteriormente apreciada.

2. A alegação de nulidade absoluta somente após o trânsito da fase cognitiva caracteriza nulidade de algibeira e viola os deveres de lealdade e boa-fé processual, impedindo o acolhimento da pretensão anulatória.

3. A legitimidade ativa para a ação de despejo pertence ao locador indicado no contrato de locação, sendo desnecessária a demonstração da propriedade do imóvel ou da regularidade registral do condomínio, por se tratar de relação obrigacional de natureza pessoal.

4. O usufruto prolongado do imóvel pela locatária, aliado ao reconhecimento do inadimplemento contratual, impede a invocação de vícios formais do locador para afastar o cumprimento das obrigações assumidas, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. A alteração da ocupação do imóvel por terceiro não impede o cumprimento do mandado de despejo, pois a rescisão da locação principal alcança sublocações e ocupantes sem anuência do locador, sendo legítimas as medidas coercitivas necessárias à efetividade da tutela jurisdicional.

6. A sucessiva apresentação de incidentes infundados, recursos protelatórios e alegações contraditórias evidencia abuso do direito de defesa, justificando a manutenção da multa por litigância de má-fé prevista nos arts. 80 e 81 do CPC, ainda que deferida a gratuidade da justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A legitimidade ativa do locador para ajuizar ação de despejo decorre do contrato de locação, independentemente da titularidade dominial do imóvel.

2. A questão da legitimidade ativa decidida na fase de conhecimento não pode ser rediscutida em cumprimento de sentença em razão da preclusão e da vedação à nulidade de algibeira.

3. O locatário que usufrui do imóvel e reconhece o inadimplemento contratual não pode invocar vícios formais do locador para afastar o cumprimento das obrigações locatícias.

4. A substituição do ocupante do imóvel sem anuência do locador não impede o cumprimento da ordem de despejo.

5. A utilização abusiva de incidentes e recursos com finalidade protelatória autoriza a aplicação da multa por litigância de má-fé.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 17, 18, 80, II e VII, 81, 300, 485, VI, 525, § 1º, 931 e 937.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 2.646.877/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 15.09.2025, DJEN 18.09.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento 8078102-11.2025.8.05.0000 em que é Agravante Yan Comércio de Bijuterias Ltda – ME e Agravado Condomínio do Edifício Teixeira de Freitas.

Acordam os MM. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO e o fazem de acordo com o voto de sua relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Yan Comércio de Bijuterias Ltda – ME contra decisão proferida nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, em fase de cumprimento de sentença, que indeferiu pedido de nulidade absoluta formulado pela ora agravante. A decisão agravada rejeitou a tese de ilegitimidade ativa do Condomínio do Edifício Teixeira de Freitas, mantendo o regular prosseguimento do cumprimento da sentença, inclusive com atos de despejo.

A parte agravante sustenta, como fundamento principal, a existência de nulidade absoluta insanável do processo de conhecimento e, por conseguinte, do cumprimento de sentença, sob o argumento de que o condomínio autor é parte ilegítima para figurar no polo ativo da demanda.

Alega que o condomínio não celebrou contrato de locação com a empresa ré, razão pela qual não poderia propor ação de despejo nem tampouco cobrança de valores locatícios. A partir dessa premissa, requer a declaração de nulidade de todos os atos processuais, por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido do processo, com fulcro nos artigos 17, 18 e 485, VI, do Código de Processo Civil.

Ressalta que a ilegitimidade ativa seria vício insanável, o que autoriza, conforme doutrina e jurisprudência citadas, a sua apreciação ex officio a qualquer tempo e grau de jurisdição, ainda que após o trânsito em julgado. Invoca o brocardo latino “quod nullum est, nullum effectus producit”, para sustentar que o vício contamina a relação processual desde a origem, tornando insubsistente a pretensão deduzida pelo autor.

Em decisão liminar (ID 96257791), foi indeferido o pedido de tutela de urgência recursal.

Intimado, o agravado deixou transcorrer in albis o prazo para apresentação de contrarrazões (ID 99795860)

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a impossibilidade de sustentação oral, por não se enquadrar nas hipóteses do art. 937, do mesmo diploma legal.

Salvador, 23 de julho  de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia 

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do agravo de instrumento.

Mantenho o benefício da gratuidade da justiça deferido no primeiro grau.

O pedido liminar deve ser analisado à luz do artigo 300 do Código de Processo Civil, que exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Nenhum desses requisitos se encontra configurado.

O limite das matérias alegáveis em impugnação ao cumprimento de sentença é restrito às hipóteses previstas no artigo 525, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, que veda a rediscussão de questões acobertadas pela preclusão na fase de conhecimento.

A legitimidade ativa do condomínio locador foi apreciada e rejeitada na decisão saneadora da ação principal de despejo. A locatária manteve-se inerte, deixando de interpor o recurso cabível no momento processual adequado, o que impede a rediscussão do tema em sede de cumprimento de sentença.

A arguição de nulidade absoluta levantada somente após o desfecho desfavorável da fase de conhecimento configura comportamento desleal e ofensivo à boa-fé processual.

A executada celebrou o contrato de locação em 2012 e o aditivou em 2015, usufruindo do imóvel por anos sem contestar a existência jurídica do locador. Apenas após a ordem de despejo forçado, a executada alegou o suposto vício formal na aprovação e no registro da convenção do condomínio.

A preclusão consumativa e a vedação à nulidade de algibeira impedem o acolhimento da arguição de nulidade absoluta, mantendo-se a higidez do título executivo judicial que ampara a execução provisória.

A relação jurídica material que vincula as partes decorre de contrato de locação não residencial por elas livremente avençado. A legitimidade ativa para a propositura de ação de despejo e cobrança de aluguéis pertence ao locador que figura no contrato de locação, sendo desnecessária a prova da propriedade do imóvel ou da regularidade registral do condomínio.

O contrato de locação possui natureza pessoal, gerando obrigações recíprocas de caráter obrigacional que vinculam o locatário ao pagamento dos aluguéis enquanto permanecer na posse do bem.

A locatária confessa o inadimplemento dos aluguéis acumulados e das parcelas de acordo de renegociação firmado em 2018. O usufruto do ponto comercial pela executada impede que ela invoque vícios formais do condomínio para se furtar ao cumprimento das obrigações contratuais líquidas e certas sob pena de enriquecimento sem causa.

O Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que a legitimidade ativa do locador decorre do próprio contrato de locação:

“EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE DE JUSTIÇA. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INOCORRÊNCIA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS, ÓBICE DA SÚMULA 284 DO STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME : 1. Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição da República. O recurso especial impugnava acórdão que manteve a extinção do processo sem julgamento do mérito por ilegitimidade ativa dos recorrentes para ajuizar ação de despejo. Alegou-se, ainda, negativa de prestação jurisdicional, erro na fixação dos honorários advocatícios e divergência jurisprudencial quanto à legitimidade ativa e à distribuição do ônus da prova. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão:(i) determinar se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de fundamentação adequada no acórdão recorrido;(ii) examinar se os recorrentes possuem legitimidade ativa para propor a ação de despejo;(iii) verificar a possibilidade de revisão dos honorários sucumbenciais fixados;(iv) avaliar se restou demonstrada divergência jurisprudencial apta a justificar o conhecimento do recurso pela alínea "c". III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou de forma fundamentada todas as teses submetidas à sua apreciação, ainda que contrariamente ao interesse da parte recorrente. 4. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a legitimidade ativa para ação de despejo pertence ao locador, podendo ou não coincidir com o proprietário do imóvel, conclusão alinhada ao entendimento do acórdão recorrido, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. 5. O recorrente sustentou a excessividade dos honorários, sem deixar claro, de maneira argumentativa objetiva e convincente, a forma como ocorreu a efetiva contrariedade ou negativa de vigência, pelo Tribunal de origem. A hipótese atrai, portanto, a incidência do entendimento exposto pela súmula 284 do STF, na medida em que: "A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema." (AgInt no AREsp n. 2.444.719/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.) 6. A alegação de dissídio jurisprudencial não atende aos requisitos formais previstos no art. 1.029, § 1º, do CPC, por ausência de cotejo analítico entre os acórdãos confrontados e falta de demonstração da similitude fática. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.646.877/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025.)”

A validade da relação jurídica obrigacional estabelecida entre o condomínio locador e a inquilina impõe a rejeição da ilegitimidade ativa arguida e confirma a higidez do título executivo que fundamenta o despejo provisório.

O mandado de desocupação forçada deve ser cumprido contra quem quer que se encontre na posse do imóvel locado. A executada informou que desocupou o local e que o imóvel passou a ser ocupado pela empresa individual de seu gerente, Sr. Lucivaldo A. de Souza. A alteração fática na ocupação do espaço não obsta a ordem de despejo, visto que a rescisão do contrato de locação principal resolve as sublocações e atinge terceiros ocupantes não autorizados pelo locador.

A executada não entregou as chaves do imóvel e manteve preposto no local exercendo atividades idênticas às da empresa despejada sob o nome de fantasia Ponto dos Relógios. O locador não possui vínculo contratual com o terceiro ocupante e não anuiu com a sua permanência no imóvel, caracterizando posse irregular.

O cumprimento da decisão de despejo provisório com autorização de força policial e arrombamento é medida necessária para garantir a efetividade da tutela jurisdicional e evitar simulações destinadas a fraudar a desocupação forçada

A conduta processual da executada caracteriza nítida intenção de tumultuar o andamento do feito e retardar o cumprimento da ordem judicial. A devedora apresentou sucessivos incidentes infundados, embargos de declaração protelatórios e alegações contraditórias ao longo do cumprimento provisório de sentença com o único objetivo de obstar a retomada do imóvel pelo locador.

O exercício do direito de defesa não autoriza o abuso do direito de recorrer ou a oposição injustificada ao trâmite do processo. A fixação da multa de cinco por cento sobre o valor atualizado da causa encontra amparo nos artigos 80, incisos II e VII, e 81 do Código de Processo Civil, devendo ser mantida mesmo sob o pálio da gratuidade de justiça deferida

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto, para manter a decisão agravada, nos termos em que foi proferida.

                        Sala das Sessões, de de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Presidente/Relatora