PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. VALIDADE DA COBRANÇA DO ALUGUEL MÍNIMO. INEXISTÊNCIA DE NOVIDADE TÁCITA. DEDUÇÃO INDEVIDA DE VALOR CONFESSADO. MODULAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. CONHECIDA A APELAÇÃO DA AUTORA E CONHECIDA A APELAÇÃO DA RÉ. APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE.

I. Caso em exame

1. Trata-se de ação declaratória cumulada com pedidos de repetição de indébito, indenização, declaração de inexistência de débito e rescisão contratual, proposta por locatária de imóvel comercial situado em shopping center. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual a partir da entrega das chaves e determinando a dedução de valor confessado pela autora do montante do débito. Ambas as partes interpuseram apelações.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve novação tácita das condições contratuais em razão da tolerância quanto à cobrança apenas do percentual sobre o faturamento bruto; (ii) saber se é válida a dedução de valor confessadamente devido pela autora sem comprovação de pagamento, além da distribuição dos ônus da sucumbência diante do êxito parcial de ambas as partes.

III. Razões de decidir

3. O contrato previa aluguel mínimo mensal e percentual sobre o faturamento, com aditivos que concediam benefícios temporários, expressamente qualificados como liberalidades, sem efeito novatório.

4. A novação exige manifestação inequívoca, conforme art. 361 do CC. A mera tolerância contratual não a configura, nos termos da Súmula 345 do STF.

5. Aplicação do art. 54 da Lei do Inquilinato, que confere prevalência às condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores de shopping center.

6. Não há ilegalidade na retomada da cobrança do aluguel mínimo, tampouco violação à boa-fé objetiva ou função social do contrato.

7. A alegada onerosidade excessiva não se configura, pois os encargos decorreram de cláusula contratual previamente pactuada.

8. A dedução do valor de R$ 10.400,00 é indevida por ausência de pagamento, conforme art. 320 do CC.

9. A cláusula penal foi corretamente afastada, diante do exercício regular de direito pela parte ré.

10. A sucumbência foi adequadamente redistribuída em razão do êxito parcial de ambas as partes.

11. Majoração dos honorários apenas em desfavor da autora, por força do art. 85, §11, do CPC. Inviável a majoração para a parte ré, ante o provimento parcial de seu recurso, conforme entendimento do STJ.

IV. Dispositivo e tese

12. Recurso da autora conhecido e desprovido. Recurso da ré conhecido e provido em parte, para afastar a dedução do valor de R$ 10.400,00 do débito locatício e modular a sucumbência, que passa a ser suportada em 80% pela autora e 20% pela ré, com majoração dos honorários advocatícios apenas em desfavor da autora.

Tese de julgamento: “1. A mera tolerância na execução de cláusulas contratuais não configura novação tácita, nos termos do art. 361 do Código Civil e da Súmula 345 do STF. 2. A dedução de valores confessados depende de prova de pagamento, nos termos do art. 320 do Código Civil. 3. Em contratos de locação em shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas, conforme o art. 54 da Lei nº 8.245/1991. 4. A sucumbência deve ser repartida proporcionalmente à extensão do êxito de cada parte, conforme o art. 86 do CPC.”

____________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 361, 320, 421, 422, 478, 188, I; CPC, arts. 85, §11, e 86, caput; Lei nº 8.245/1991, art. 54.

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 345.
STJ, REsp 1.646.192/PE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 07.03.2019.
STJ, REsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 16.02.2017.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis Simultâneas nº 8031234-06.2024.8.05.0001, em que figuram como Apelantes Kal Laynne Indústria e Comércio de Confecções Ltda - ME e Condomínio Naciguat, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer de ambos os recursos interpostos, negar provimento ao recurso da parte autora e dar parcial provimento ao recurso interposto pela parte ré, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema

Des. Marcelo Silva Brito

Presidente / Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelações cíveis simultâneas interpostas por Kal Laynne Indústria e Comércio de Confecções Ltda. e o Condomínio Naciguat, diante do inconformismo com a sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória de Inexistência de Débitos, ajuizada pela primeira em face do segundo.

Adoto o relatório da sentença constante no documento de id 91361412, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, com o seguinte dispositivo:

"Ante o exposto e na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por KAL LAYNNE INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CONFECÇÕES LTDA - ME em face de CONDOMÍNIO NACIGUAT, para declarar rescindido o contrato de locação entre as partes desde 31/01/2024, data da entrega das chaves, como ainda a existência de débito em favor do réu, correspondente à diferença entre os valores de aluguel mínimo cobrados em janeiro e fevereiro/2024 e os valores de aluguel percentual confessadamente devidos pela autora (R$ 10.400,00), observada a incidência de correção monetária, juros e multa contratuais apenas após os respectivos vencimentos, ao tempo em que JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados na inicial.

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas as partes ao pagamento de custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada uma, bem como aos honorários advocatícios de seus respectivos patronos."

Opostos embargos de declaração pela autora (id 91361413), estes foram acolhidos parcialmente, tão somente para suprir omissão relativa ao percentual da verba honorária, fixando-se o montante em 10% sobre o proveito econômico obtido.

Ambas as partes interpuseram recurso de apelação. A Apelante Kal Laynne Indústria e Comércio de Confecções Ltda. insurge-se contra a sentença, alegando, em síntese, que a retomada da cobrança do aluguel mínimo mensal por parte do réu, após longo período de concessão de descontos, teria ocorrido de forma abrupta, sem prévio aviso, em afronta ao princípio da boa-fé objetiva e em desequilíbrio contratual.

Sustenta que tal conduta teria tornado excessivamente onerosa a continuidade da relação contratual, razão pela qual pleiteia o reconhecimento de infração contratual por parte do Apelado e a consequente inversão da cláusula penal, com condenação deste ao pagamento de R$ 11.928,43. Pugna, ainda, pela reforma do julgado no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais, requerendo a condenação exclusiva do Apelado ao pagamento das custas e honorários advocatícios, bem como o arbitramento da verba honorária em favor de sua patrona no percentual de 20% sobre o valor da causa.

Por sua vez, o Apelante Condomínio Naciguat defende a impossibilidade de rescisão contratual por meio judicial, sob o argumento de que o vínculo locatício já teria sido formalmente encerrado por meio do Termo de Entrega de Espaço datado de 31/01/2024, firmado entre as partes. Aduz, ademais, a validade da retomada das condições originalmente pactuadas no contrato de locação, especialmente quanto à cobrança do aluguel mínimo, por se tratar de liberalidade concedida por prazo determinado e expressamente estipulada nos aditivos contratuais, com retorno automático às cláusulas originárias.

Reforça que os descontos anteriormente praticados não constituíram novação, sendo inaplicável, no caso concreto, a teoria da supressio. Quanto à fixação da verba honorária em seu desfavor, sustenta não ter havido inadimplemento ou infração contratual de sua parte, motivo pelo qual pugna pela exclusão de qualquer condenação nesse sentido, ou, subsidiariamente, a revisão do percentual arbitrado. Ao final, requer a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais ou, sucessivamente, a redistribuição dos ônus da sucumbência.

Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes (ids 91361627 e 91361628), nas quais reiteram seus posicionamentos anteriores e pugnam pela manutenção da sentença.

Remetidos os autos a este Egrégio Tribunal de Justiça e distribuídos a esta Câmara Cível, coube-me o encargo de relatá-los.

Com este relatório, nos termos do art. 931 do CPC, determino a remessa dos autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, assegurada às partes a faculdade de sustentação oral, nos termos do art. 937, inciso I, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

A apelação interposta pela parte autora não comporta acolhimento.

O contrato originário previa a incidência de aluguel no percentual de 7% (sete por cento) sobre o faturamento bruto mensal da locatária (cláusula 22.5-A), com valor mínimo mensal reajustável de R$ 12.469,54 (doze mil, quatrocentos e sessenta e nove reais e cinquenta e quatro centavos), conforme cláusula 22.5-B.

Os aditivos contratuais firmados entre as partes demonstram padrão consistente de concessões temporárias por parte do locador, com três características fundamentais: a) prazo determinado para a vigência do benefício; b) qualificação da medida como “mera liberalidade”, sem constituição de novação; e c) cláusula de retorno automático às condições originais após o termo final.

É o que se observa, por exemplo, no aditivo de maio de 2019, que concedeu isenção temporária do aluguel mínimo, com previsão expressa de que, vencido o prazo, independentemente de notificação, o valor mínimo seria automaticamente restabelecido.

A tese de novação tácita, aventada pela parte autora com base na tolerância do locador em continuar cobrando apenas o valor percentual após o termo final dos aditivos, não prospera. A novação exige manifestação expressa e inequívoca da vontade das partes, nos termos do art. 361 do Código Civil, não sendo presumida. Ademais, a jurisprudência consolidada, inclusive por meio da Súmula 345 do STF, é clara no sentido de que “A mera tolerância na execução de contrato de locação não faz presumir novação.”.

Deve-se acrescentar, ainda, que tratando-se de contrato de locação comercial em shopping center, incide o art. 54 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), o qual dispõe que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos”, o que reforça a força vinculante dos termos contratuais originários e dos aditivos formalizados.

Restou, pois, incontroverso nos autos que os descontos concedidos ao longo da relação contratual foram pactuados por meio de aditivos com prazo determinado e previsão expressa de retorno às condições originais, não havendo qualquer elemento que aponte para modificação tácita ou novação das obrigações contratuais. Inexiste, portanto, ilegalidade na retomada da cobrança do aluguel mínimo previsto no contrato, tampouco qualquer violação aos princípios da boa-fé objetiva ou da função social do contrato, consagrados nos arts. 421 e 422 do Código Civil

A alegação de onerosidade excessiva tampouco se sustenta, uma vez que a elevação dos encargos decorreu de condição contratualmente estabelecida, previamente conhecida e aceita pela parte autora, não configurando evento extraordinário e imprevisível, nos termos do art. 478 do Código Civil.

Quanto ao pedido de declaração de inexistência de débito, verifico que a própria parte autora reconheceu, na exordial, o montante de R$ 10.400,00 (dez mil e quatrocentos reais) como devido, mas não promoveu qualquer pagamento ou depósito judicial desse valor. Apesar disso, a sentença deduziu tal quantia do total do débito locatício, determinando que este se limitasse à diferença entre os aluguéis mínimos de janeiro e fevereiro de 2024 e os R$ 10.400,00 (dez mil e quatrocentos reais) confessados.

Ocorre que, nos termos do art. 320 do Código Civil, a compensação de valores só pode se operar mediante prova de pagamento ou quitação. Como a autora apenas reconheceu a dívida, mas não efetuou o pagamento nem comprovou a extinção da obrigação, não é possível admitir a dedução desse montante. Assim, impõe-se a reforma parcial da sentença, para afastar a dedução indevida e restabelecer o valor integral do débito correspondente aos aluguéis mínimos vencidos.

No tocante à cláusula penal, ausente qualquer conduta ilícita ou abusiva da parte ré que justificasse sua inversão. A retomada do valor contratual mínimo constitui exercício regular de direito, previsto contratualmente e amparado pelo art. 188, I, do Código Civil.

Dessa forma, devem ser mantidos os fundamentos da sentença quanto à validade da cobrança e à improcedência dos pedidos de declaração de inexistência de débito e de penalização da ré.

A apelação interposta pela parte ré comporta acolhimento parcial.

Com razão a parte recorrente ao insurgir-se contra a dedução do valor de R$ 10.400,00 (dez mil e quatrocentos reais) do montante devido. Trata-se de valor confessado pela própria autora, mas que não foi pago nem depositado em juízo, não havendo, pois, como operar-se compensação sem a efetiva demonstração do adimplemento. Diante disso, deve ser afastada a dedução imposta pela sentença, restabelecendo-se integralmente o valor do débito correspondente ao aluguel mínimo contratado.

No que tange aos ônus da sucumbência, entendo que a distribuição imposta na sentença merece modulação.

Embora a parte autora tenha decaído da maior parte de seus pedidos, obteve êxito parcial relevante, com o acolhimento do pleito de rescisão contratual, com efeitos a partir da entrega das chaves em 31/01/2024, fato este reconhecido judicialmente. Ressalte-se, nesse ponto, que ainda que a parte ré sustente que tal declaração judicial tenha apenas natureza confirmatória, diante do termo de entrega de chaves firmado pelas partes na mesma data, o pedido formulado na petição inicial e acolhido na sentença teve utilidade jurídica concreta, uma vez que houve controvérsia quanto aos efeitos financeiros da rescisão e sobre a data de encerramento das obrigações. Portanto, não se trata de mera procedência inócua ou ínfima.

Por outro lado, a parte ré obteve êxito substancial ao ver reconhecida a validade da cláusula contratual de cobrança do aluguel mínimo, bem como a existência de débito em favor da locadora.

Diante dessa configuração, é cabível o reconhecimento da sucumbência recíproca, com redistribuição proporcional dos ônus processuais, de forma que 80% (oitenta por cento) das despesas e honorários sejam atribuídas à parte autora e 20% (vinte por cento) à parte ré, refletindo adequadamente a extensão do êxito e do decaimento de cada litigante, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil e conforme jurisprudência do STJ no REsp 1.646.192/PE.

Posto isso, voto no sentido de conhecer de ambos os recursos, negar provimento ao recurso interposto pela parte autora e dar parcial provimento ao recurso da parte ré, para afastar a dedução do valor de R$ 10.400,00 (dez mil e quatrocentos reais) do débito reconhecido e para modular a distribuição da sucumbência, que passa a ser suportada na proporção de 80% (oitenta por cento) pela parte autora e 20% (vinte por cento) pela parte ré, nos termos do art. 86, caput, do CPC.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pela parte autora para 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte ré, nos termos do art. 85, §11º, do CPC, mantida a base de cálculo estabelecida na sentença. Em contrapartida, mantêm-se os honorários devidos pela parte ré em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, devendo cada parte arcar com os respectivos percentuais na proporção de sua sucumbência, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §14º, do CPC.

Por fim, advirto às partes de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator