PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

RC06

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E CANCELAMENTO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL COMPROVADA. DIREITO À ESCRITURA DEFINITIVA. SÚMULA N. 308 DO STJ. DEMORA INJUSTIFICADA. DECISÃO QUE FIXOU AS ASTREINTES. AUSÊNCIA DE NULIDADE. ACÓRDÃO QUE DECLAROU A NULIDADE DA SENTENÇA. DECISÃO QUE NÃO GEROU PREJUÍZO AO TERCEIRO. ASTREINTES MANTIDA. APELO IMPROVIDO. 

1 – Comprovada a quitação integral do preço do imóvel por meio de termo de quitação expedido pela incorporadora, possui o comprador direito a baixa da hipoteca e a escritura definitiva.

2 – A anulação da sentença por ausência de citação do litisconsorte passivo necessário (agente financiador) não gera a anulação da decisão interlocutória que fixou astreintes à incorporadora, dado o descumprimento da decisão de baixa da hipoteca.

3 – Astreintes fixadas com razoabilidade, mesmo diante do reiterado descumprimento  da decisão judicial 

4 – Sentença mantida. Apelo Improvido.

Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º 0547345-91.2017.8.05.0001 tendo como apelante ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e apelado MIRANDA ALLIANCE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento, conforme voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Presente na sala de sustentação oral Dr. Marcel de Souza Kammerer.

Salvador, 9 de Abril de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

RC06

   Trata-se de recurso de Apelação interposta por ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 19ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, julgou parcialmente procedente a Ação Ordinária, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial para confirmar a liminar de ID. 292417957 e determinar que a acionada, no prazo de 30 dias, proceda definitivamente à baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel objeto da lide e outorgue à parte autora a escritura definitiva do imóvel, sob pena de nova multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) limitada ao teto de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

   Condeno, ainda, a ré ao pagamento da multa por descumprimento da decisão liminar proferida em 2018, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

   Tendo o autor decaído de parte mínima do pedido, condeno a ré ao pagamento das custas e honorários, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.”

   Em suas razões (ID. 53450762), sustenta o apelante que diante do reconhecimento, Pelo Tribunal de Justiça, do litisconsorte passivo necessário do agente financeiro com a consequente anulação da sentença resta impossível a condenação da apelante nas astreintes, ante a anulação também da decisão interlocutória que fixou a multa.

   Assevera que ao assumir os direitos de compra do imóvel, a Apelada anuiu e estava ciente de que a Incorporadora angariou fundos perante um Agente Financiador (Litisconsorte Passivo) para viabilizar a construção do empreendimento, tendo ciência de que tal ato ensejaria na constituição de gravame hipotecário

  Afirma que “fato de a Incorporadora ter realizado a hipoteca do empreendimento com o fito de obter os valores necessários para sua construção não deve permitir a caracterização de uma falha na prestação do serviço, pois tal ato não enseja em risco, dano ou prejuízo à Apelada.”

   Afirma ainda que a existência de gravame hipotecário não prejudica o recebimento do imóvel, sua total fruição ou o registro da escritura.

   Pugna pela reforma da sentença, para que seja julgada improcedente a demanda.

   Preparo recolhido (ID. 53450764).

  Nas Contrarrazões (ID. 53450819), O afirma que o acórdão não determinou a anulação da decisão interlocutória razão pela qual não há que se falar nulidades das astreintes. Aponta a existência de prejuízo decorrente da manutenção da hipoteca. Requer a manutenção da sentença.

   Após examinados os autos, lancei neles o presente relatório.

  Com esta breve exposição, de acordo com o artigo 931 do CPC, proceda-se ao encaminhamento dos autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, respeitando a prerrogativa das partes de efetuarem sustentação oral, conforme estipulado no artigo 937, inciso I, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.

   Salvador, 12 de março de 2024 

                                                                            Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

   1. Requisitos de admissibilidade:

    Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

    2. Do mérito

    Não merece reparo a sentença recorrida.

    É cediço que após o pagamento integral do preço ajustado no contrato de compra e venda, o comprador possui direito de receber o bem adquirido sem qualquer tipo de gravame. 

    Neste cenário, a hipoteca feita pela incorporadora perante o agente financeiro é ineficaz perante o promissário comprador.

    Sobre o tema o Superior Tribunal de Justiça expediu a súmula n. 308, vejamos:

SÚMULA N. 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

   No caso dos autos a quitação do contrato de compra e venda restou comprovada pelo termo de quitação (ids. 53450190 e 53450191) expedido pela própria apelante.

   Desta forma inquestionável o direito da apelada em receber a escritura definitiva sem ônus.

   Neste sentido é o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E CANCELAMENTO DE HIPOTECA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. REJEITADA. HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE PELA EXPEDIÇÃO DE CARTA DE QUITAÇÃO. MÉRITO. IMÓVEL TOTALMENTE QUITADO. INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. DESONERAÇÃO DE HIPOTECA. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. Preliminar de ilegitimidade passiva – a pretensão de outorga da escritura pública passa pela desoneração da hipoteca, o que importa no reconhecimento da legitimidade da instituição financeira para figurar no pólo passivo da ação. Mérito – o apelado adimpliu com todas as suas obrigações contratuais, não podendo ser penalizado em virtude de negócio jurídico, que lhe é estranho, vez que a hipoteca é liame jurídico entre o apelante e a construtora, relação jurídica da qual não faz parte, mas que afeta a outorga da escritura pública e , por conseguinte, a de baixa na hipoteca. Aplicabilidade da Súmula 308 do STJ. Pensar em sentido contrário, seria privar o apelado do pleno exercício do direito de propriedade, uma vez que só a partir da outorga da escritura pública, com a baixa do gravame, adquire-se a propriedade, sendo medida impositiva quando resta comprovado o cumprimento das obrigações contratuais pelo comprador. O CPC/2015 estabelece a adição de percentual aos honorários, como forma de compensar o trabalho adicional realizado com zelo e competência. Diante da realidade dos autos e tendo em vista a preservação da tese vencedora, mas também visualizando a ausência de complexidade da matéria, adiciono R$ 300,00 (trezentos reais) à sucumbência originária, totalizando R$ 1.800,00 (mil reais e oitocentos reais) de verba honorária. PRELIMINAR REJEITADA. APELO NÃO PROVIDO. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0525792-51.2018.8.05.0001, Relator (a): Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 21/05/2019 )

(TJ-BA - APL: 05257925120188050001, Relator: Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 21/05/2019)

   Não assiste razão o apelante quanto a irresignação acerca da manutenção da multa por descumprimento da obrigação de fazer.

  A anulação da primeira sentença proferida pelo juízo de origem, em razão da necessidade do litisconsorte passivo do agente financiador, não tem o condão de anular a decisão interlocutória de id. 53450440. A uma, porque o acórdão (id. 53450509) não determinou a anulação de todos os atos processuais. A duas, porque a fixação das astreintes recaem sobre o apelante e não sobre o litisconsorte.

  O Código Civil quando tratando sobre o litisconsorte passivo necessário (art.114 e 115) dispõe que a sentença será nula apenas quando o comando judicial alcança também a parte que não está presente nos autos.

   Se a multa não foi aplicada ao litisconsorte passivo necessário que não havia sido citado não há  razão em anular a decisão.

   Quanto ao valor este mostra-se razoável já tendo o juízo de origem reduzido o valor para evitar o enriquecimento ilícito da parte.

   Estando a sentença recorrida em consonância com a legislação e a jurisprudência pátria, esta não merece reforma.

   Posto isso, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

   Pelo improvimento do apelo, com base no art. 85, §11, majoro os honorários sucumbenciais para 20% sobre o valor da condenação.

   É como voto.

   Sala de Sessões,

                                                             Desembargador ROLEMBERG COSTA- Relator