PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ENTREGA REALIZADA DENTRO DO PRAZO. AUSÊNCIA DE MORA. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL OU LUCROS CESSANTES. VALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por consumidora em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória ajuizada contra incorporadora, envolvendo suposto atraso na entrega de imóvel adquirido em contrato de promessa de compra e venda.

2. Sentença reconheceu a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, tendo em vista que a entrega do imóvel se deu dentro do prazo estendido, e afastou o pedido de indenização por danos morais, lucros cessantes e restituição da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há três questões em discussão:

(i) saber se houve mora da incorporadora na entrega do imóvel;

(ii) saber se a cláusula de tolerância contratual é abusiva;

(iii) saber se é devida a devolução da comissão de corretagem ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A cláusula de tolerância de 180 dias é praxe do mercado e válida, quando expressamente pactuada, não sendo considerada abusiva à luz do CDC.

5. O imóvel foi entregue em 15.09.2015, antes do término do prazo de tolerância, previsto até 30.10.2015, não se configurando mora da incorporadora.

6. Ausente atraso, não há que se falar em lucros cessantes nem em indenização por dano moral.

7. A comissão de corretagem foi pactuada de forma clara e específica nos instrumentos contratuais, sendo válida sua cobrança.

IV. DISPOSITIVO

8. Apelação cível conhecida e desprovida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível de nº 0536668-36.2016.8.05.0001, em que é apelante CAROLINE NASCIMENTO GUERRA DA SILVA e apelada, MD BA ILHA EMPREENDIMENTOS LTDA..

ACORDAM os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação interposta por CAROLINE NASCIMENTO GUERRA DA SILVA em face da sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA (ID. 89601956), que, nos autos da ação indenizatória movida contra MD BA ILHA EMPREENDIMENTOS LTDA., julgou improcedentes os pedidos da inicial, nos seguintes termos:

“Da análise do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, constata-se que a cláusula décima segunda estabeleceu o prazo de entrega para até 30/04/2015, entretanto, na própria cláusula se verifica a previsão de prorrogação do prazo de conclusão por mais seis meses, e caracterizando o término da construção pela expedição do respectivo “Habite-se” (ID 252168699 - fls. 12).

A referida cláusula, conhecida como “cláusula de tolerância”, que prorroga por mais seis meses a entrega do imóvel, não pode ser considerada como abusiva ou meramente potestativa, vez que o contrato firmado entre as partes a previu expressamente, o que restou demonstrado nos autos (ID 252168699 - fls. 12). Some-se a isso que é da praxe do mercado da construção civil tal tipo de cláusula, não havendo que se falar em abusividade ou onerosidade excessiva ou, muito menos, inobservância do Código de Defesa do Consumidor.

(…)

Assim, o prazo de entrega que, originalmente, estava previsto para 30/04/2015, restou prorrogado por mais seis meses pela cláusula de tolerância contratualmente prevista, o que corresponderia à data de 30/10/2015. Da análise dos autos e da narrativa da demandante na exordial, verifica-se que a entrega das chaves do imóvel e a imissão na posse foram realizadas no dia 15/09/2015 (ID 394457264), portanto, antes de esgotado o prazo de seis meses previsto na cláusula de tolerância.

Dessa forma, observa-se que a construtora ré não incorreu em falha na prestação de serviço ao entregar o imóvel no dia 15/09/2015, posto que dentro do prazo de tolerância pactuado entre as partes, não restando configurado o alegado atraso e descumprimento contratual, não se verificando inexecução do contrato, nem ocorrência de vício na relação de consumo perpetrados pela demandada, não havendo o que se falar em responsabilização da ré pelos eventuais danos sofridos pela autora. Ante a inexistência de mora da ré, não há que se falar em pagamento de multas e encargos moratórios, nem restituição de taxa de evolução da obra, que decorre da alegação de prejuízo decorrente do atraso no descumprimento da obrigação, o que não ocorreu nos autos.

(…)

No que se refere ao pedido de restituição do pagamento feito relativo à comissão de corretagem, pugnando pela sua devolução, temos que tal taxa é devida ao profissional que intermedia a negociação e, via de regra, deve ser paga por quem assumiu a obrigação no contrato, vez que o art. 724 do Código Civil permite tal ajuste entre as partes. Mostra-se válida, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma de incorporação imobiliária, a previsão da incidência de taxa de corretagem, que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar tal comissão, desde que seja especificado o valor total de aquisição do imóvel, com o destaque do valor destinado à comissão de corretagem.

(…)

Isto posto, pelas razões acima expostas, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, extinguindo o processo com resolução de mérito, com fundamento no art. 487, I, CPC.

Em razão da sucumbência, condeno a demandantes ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, que deverão permanecer suspensos em razão da gratuidade já deferida.”

Irresignada, a parte Autora interpôs o recurso (ID. 89601958), sustentando que a Apelada incorreu em atraso de cinco meses para entregar o imóvel, e que a cláusula de tolerância é abusiva.

Defende a condenação da Apelada ao pagamento de indenização por dano moral pelo atraso na entrega do imóvel e lucros cessantes no valor equivalente a um mês de aluguel para cada mês de atraso.

Argui que a comissão de corretagem cobrada se mostra abusiva.

Requer o conhecimento e provimento do recurso para julgar procedentes os pedidos realizados na inicial.

Contrarrazões ao apelo encontram-se no ID. 89601963, defendendo o desprovimento do recurso, com a manutenção do comando sentencial proferido pelo Juízo originário.

O recurso foi distribuído para minha relatoria, mediante livre sorteio, conforme certidão da Secretaria de ID. 89629844.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral, conforme o artigo 187 do RITJBA.

Salvador/BA, 9 de outubro de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O apelo é tempestivo, e verificada a presença cumulativa dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço o recurso, registrando que a Apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, conforme pronunciamento judicial de ID. 89601956.

No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir: a) a responsabilidade da Ré pelo alegado atraso na entrega de obra; b) se a Autora faz jus à indenização pelos danos morais alegados, assim como a devolução do pagamento da comissão de corretagem.

Pois bem.

Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel (ID’s. 89601758 89601759) denominado “apartamento 302, do Bloco B, Torre Saveiro, situado no 22º (vigésimo segundo) pavimento, e 01 (uma) vaga de garagem nº 176, em que a entrega do imóvel encontrava-se inicialmente prevista para 30/04/2015 (ID. 89601758, pg. 19), no entanto, na cláusula 12ª (décima segunda) há expressa previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias de atraso (ID. 89601758, pg.12)

Portanto, a obra deveria estar conclusa, no máximo, em 30/10/2015, o que restou comprovado nos autos que ocorreu, tendo em vista que a Apelada comprova que entregou o imóvel para Apelante em 15/09/2015, ou seja, dentro do prazo de tolerância.

Vale ressaltar, inclusive porque já afirmado pelo Juízo de origem, que a previsão de cláusula de tolerância consiste em praxe comercial que nada tem de ilegal, visto que informa com antecedência ao adquirente do empreendimento a possibilidade do atraso, com menção a um prazo fixo e razoável, de sorte que a mera previsão da cláusula de tolerância não configura, por si só, desvantagem exagerada ou má-fé das construtoras e incorporadoras.

Confira-se julgados de casos semelhantes na jurisprudência pátria:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. APLICAÇÃO CDC. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. ENTREGA DO IMÓVEL DENTRO DO PRAZO ESTIPULADO. ATRASO DE CONCLUSÃO DA OBRA NÃO CONFIGURADO. DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDOS. 1. Verificada a existência de relação de consumo entre as partes litigantes, mister se faz a aplicação das normas específicas previstas no Código de Defesa do Consumidor. 2. É vedado o estabelecimento de condições potestativas e evidentemente nulas que possibilitam à ré protelar indefinidamente a entrega do imóvel. Todavia, não padece de nulidade a cláusula prevendo a prorrogação razoável do prazo para a entrega da obra, razão pela qual, havendo expressa previsão, com cláusula em destaque, quanto à possibilidade de prorrogação na conclusão da obra por até 180 dias, referido prazo deve ser considerado para fins de estipulação do termo inicial da mora da construtora. 3. Entregue o imóvel dentro do prazo de tolerância contratualmente previsto, resta afastada a mora da construtora, não havendo que falar-se em dever de indenizar. APELO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. (TJ-GO - AC: 50291775920228090087 ITUMBIARA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, Itumbiara - 1ª Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ);

APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. INOCORRÊNCIA. UNIDADE PRONTA PARA ENTREGA DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA CONTRATUALMENTE PREVISTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR QUE PRETENDE ANULAÇÃO DA CLÁUSULA DE 180 DIAS; DANO MORAL E MATERIAL, BEM COMO DEVOLUÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA, POR NÃO ABUSIVA OU CONTRÁRIA AOS DITAMES DO CDC. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1) Cláusula de tolerância de 180 dias que é considerada válida quando expressamente pactuada entre as partes, como no caso dos autos, não se tratando de previsão abusiva ou contrária ao CDC. Incidência da Súmula 350 do TJRJ: Nos contratos de promessa de compra e venda decorrentes de incorporação imobiliária, é válida a cláusula de tolerância de prorrogação de 180 dias para a entrega do imóvel, pactuada expressamente pelas partes. 2) Recentíssima Lei nº 13.786 de 27/12/2018 acrescentou o artigo 43-A à Lei 4.591, resolvendo a controvérsia sobre a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. 3) Da análise dos autos, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes previa a entrega do imóvel para o mês de julho de 2016, podendo este prazo se estender até janeiro de 2017, tendo em vista a tolerância de 180 dias, prevista no contrato, tendo o imóvel sido entregue em 18/01/2017, ou seja, dentro do prazo. 4) Quanto a taxa de evolução de obra, a jurisprudência vem reconhecendo o dever da construtora de devolver a referida taxa paga pelo adquirente do imóvel a partir da data prevista para o término da construção, quando configurada a mora. Contudo, não é este o caso dos autos. 5) Tendo sido constatado que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado não há que se falar em atraso apto a gerar dano moral nem material, muito menos afastar a incidência do pagamento da taxa de evolução de obra pelo consumidor. 6) Desprovimento do recurso. Majoração para 12% do valor da causa os honorários sucumbenciais, com fulcro no § 11 do artigo 85 do CPC, observando-se, no entanto, a regra do § 3º do art. 98 do mesmo diploma legal. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00312739120168190014 201800167489, Relator.: Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 30/01/2019, NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL).

Com efeito, não subsistem as alegações de ocorrência de atraso na entrega do imóvel alegadas pela Apelante, principalmente porque não comprovadas nos autos.

Acerca da controvérsia em relação a devolução da comissão de corretagem em favor da Apelante, existe entendimento consolidado na jurisprudência pátria de que a cobrança de tal taxa é legal (STJ - AgInt no AREsp: 2224390 MS 2022/0317176-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024), bastando que encontre-se prevista em contrato de forma clara e precisa.

No caso concreto, podemos observar que tal comissão encontra-se prevista de forma clara e precisa para conhecimento da Apelante, conforme os documentos de ID’s. 89601756 e 89601936, pg. 3.

Assim, não merece prosperar o apelo da parte Autora, devendo ser mantida a sentença proferida pelo Juízo de origem que entendeu pela improcedência da ação.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Em tempo, com supedâneo do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante em favor dos patronos da Apelada, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, ressaltando que sua exigibilidade resta suspensa tendo em vista que a Apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, conforme a orientação do artigo 98, §3º, do CPC.

É como voto.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator