PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8028642-57.2022.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: REUTTER GRASSO DE SANTANA e outros |
| Advogado(s): ANDERSON DIEGO GAMA REIS |
| APELADO: ANTONIO PEDRO LIMA SOBRAL DA CRUZ |
| Advogado(s): EDUARDO GUILHERME NASCIMENTO SILVA, AMANDA FERREIRA IVO VIANA, LUCIANA NOGUEIRA CALDAS |
Como visto, trata-se de Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a pretensão autoral, para declarar rescindido o contrato de locação, objeto da lide, confirmando a ordem de despejo exarada, bem como condenando os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação, além dos impostos, taxas e contas de consumo inadimplidos até a efetiva desocupação do imóvel, valores estes a serem apurados em sede de liquidação de sentença, com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de mora no percentual de 1% (um por cento) e multa contratual, a partir do vencimento de cada parcela inadimplida. Na oportunidade, os réus também foram condenados ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, estes últimos fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Prefacialmente, cumpre analisar as preliminares suscitadas pelas partes.
O apelante pugna pela concessão da gratuidade de justiça. O apelado, por sua vez, impugna o aludido requerimento, em sede de contrarrazões.
Em respeito ao princípio da razoável duração do processo, no intuito de conferir às partes uma prestação jurisdicional justa e célere, consubstanciado na redação do art. 98, §5º, do CPC, concedo a gratuidade de justiça pleiteada pelo apelante, adstrita ao preparo desta apelação, a fim de garantir ao recorrente acesso ao duplo grau de jurisdição.
Destarte, resta prejudicada a impugnação apresentada pelo apelado.
O recorrido apresenta arguição de inépcia recursal, aduzindo que as razões de apelação apresentadas, além de inverídicas, são destituídas de coesão e coerência nas argumentações, impossibilitando-o de exercer o contraditório e a ampla defesa contrarrecursal.
Com efeito, a peça recursal apresenta certa ausência de organização argumentativa. Todavia, depreende-se do contexto a irresignação contra a sentença e os fundamentos que embasam o pedido de forma compreensível, tendo sido oportunizada a resposta ao apelado, que apresentou a correlata oposição ao recurso, de forma que não se configura violação aos princípios do contraditório e ampla defesa.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA APELAÇÃO. REJEIÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CELEBRAÇÃO DE TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL DEVIDA. MANUTENÇÃO. - Não há que se falar em inépcia da apelação se parte apelante impugna os pontos da sentença que entende merecer reforma, além de demostrar os fatos e os fundamentos de direito que embasam seu pedido - Equipara-se à condição de consumidor todos aqueles que são vítimas de eventos de responsabilidade do fornecedor, nos termos do artigo 17 do CDC - A celebração de Termo de Ajustamento de Conduta, que prevê a forma de reparação do dano às pessoas atingidas pelo evento, não afasta a possibilidade de fixação da indenização em juízo. (TJ-MG - Apelação Cível: 5159594-55.2020.8. .13.0024 1.0000.24 .000556-1/001, Relator.: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 10/04/2024, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/04/2024) (grifei)
O apelante suscita preliminar de nulidade da citação e posteriores intimações, sob o argumento de que o juízo primevo não adotou as providências necessárias para que as notificações fossem realizadas em nome da sociedade de advogados, conforme requerido, fato que implica na declaração de nulidade, conforme disposto no art. 272, § 5º, do CPC.
Do exame dos autos, constata-se que foi realizada a habilitação do patrono do réu/apelante, através do sistema PJE (ID 75740305), em 21/05/2024, com requerimento de intimação da sociedade de advogados. Todavia, não se identifica a nulidade alegada, uma vez que se trata de sociedade individual de advogados, tendo a procuração outorgado poderes apenas ao bacharel Anderson Diego Gama Reis (ID 75740306), único subscritor nos autos, restando manifestamente inadmissível a alegação de nulidade das intimações.
Também não há que se falar em nulidade por ausência de citação válida, visto que o incidente de suspeição manejado pelo ora apelante contra a oficiala de justiça (ID 75740305), através do advogado constituído com poderes especiais, é considerado comparecimento espontâneo ao processo, nos termos do art. 239, § 1º, do CPC, inaugurando o prazo de defesa.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, senão vejamos:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 239, § 1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ. DESFAZIMENTO DO AJUSTE. VALIDADE. REVISÃO. INVIABILIDADE. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO-PROBATÓRIO. ENUNCIADOS 5 E 7 DA SÚMULA DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1 . O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão alguma ou negativa de prestação jurisdicional. 2. O comparecimento espontâneo do réu, assistido por advogado, supre a falta de citação. 3. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 4. Não cabe, em recurso especial, reexaminar conteúdo contratual (Súmula 5/STJ), bem como matéria fático-probatória (Súmula n . 7/STJ). 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1199501 RS 2017/0287049-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 19/06/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2018) (grifei)
Com efeito, resta comprovada a realização da efetiva citação, vez que, por meio da entrega do mandado pela oficiala, que possui fé pública, reforçada pela certificação nos autos, o acionado compareceu ao feito, de modo espontâneo, o que supre eventual nulidade.
O apelante também arguiu a existência de conexão do presente feito com o processo de n.º 8081682-51.2022.8.05.0001. Impende registrar que referida alegação não merece acolhimento, posto que o presente feito foi sentenciado, conforme estabelece o § 1º, do artigo 55, do Código de Processo Civil, que assim dispõe:
Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.
§ 1º Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado. (grifei)
Do mesmo modo, o apelante alega, em sede preliminar, que a ordem de despejo deve ser revogada, com consequente devolução dos bens que se encontravam no imóvel, haja vista a ilegalidade da imissão na posse, em razão da ausência de prestação de caução pelo apelado, ante a negativa de seguimento ao Agravo de Instrumento nº. 8046948-43.2023.8.05.0000 interposto pelo autor/recorrido.
Para melhor elucidar este tópico, cumpre fazer uma digressão processual.
O juízo primevo condicionou a realização da imissão na posse do imóvel, objeto da lide, ao pagamento de caução.
Esta decisão foi objeto de agravo de instrumento interposto pelo locador/recorrido, tendo sido concedida a antecipação de tutela recursal pleiteada (ID 75740258), para afastar a exigência da caução a ser prestada pelo autor/apelado, pois os locatários/réus encontravam-se inadimplentes no pagamento dos aluguéis desde maio de 2021, período, portanto, superior ao da caução determinada, tornando inexigível a prestação da caução de que trata o art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991.
Cumpre registrar que a imissão na posse foi confirmada em sentença, após a verificação de abandono do imóvel (ID 75740301), hipótese que autoriza a referida imissão, conforme preceitua o art. 66 da Lei de Despejo.
Acresça-se que, após a instauração do incidente de suspeição em desfavor da oficiala de justiça, esta não mais figurou em qualquer ato processual do presente feito, tendo sido cumprido o mandado de imissão na posse do imóvel, objeto da lide, por oficial de justiça diverso, conforme verificado no auto de imissão (ID 75740301) e certidão (ID 75740304), de forma que a alegada nulidade por suspeição da oficiala encontra-se desassociada da realidade dos autos.
Gratuidade de justiça deferida, adstrita à apelação.
Demais preliminares rejeitadas.
Cumpre, agora, apreciar o mérito recursal.
O recurso não merece provimento.
Superada as questões preambulares, verifica-se que o apelante sustenta, no mérito, a impossibilidade de atribuição da responsabilidade pelos débitos oriundos da locação.
Na origem, a ação de despejo foi proposta contra o locatário, Sr. Reutter Grasso de Santana e a fiadora, Sr.ª Rebeca Grasso de Santana Gino, fundada no inadimplemento do pagamento de aluguéis e encargos locatícios, a partir de maio de 2021.
O processo tramitou à revelia, visto que, após os esforços demandados para efetivação da citação, os réus não apresentaram defesa, insurgindo-se, o apelante, à condenação imposta em sentença.
Em síntese, a tese do recorrente é que inexiste amparo à pretensão do autor, pois, devido a uma reorganização financeira, foi realizada a cessão empresarial da pessoa jurídica que funcionava no imóvel locado, a MAISON GRAÇA SAÚDE E BEM ESTAR EIRELI para terceira pessoa, que passou a ser integralmente responsável por todas as transações, inclusive, o contrato de locação, objeto da ação.
Afirma que a alteração realizada foi informada ao apelado, sendo solicitada a modificação do termo de locação, porém, este se manteve inerte, razão pela qual foi ajuizada a demanda de nº. 8081682-51.2022.8.05.0001, com objetivo de transferir a titularidade do contrato.
Diante disso, sustenta que não pode responder pelos débitos imputados, ante a inexistência de vínculo jurídico, uma vez que não é o real beneficiário da locação, requerendo a reforma integral da sentença.
Pois bem. A Lei de Inquilinato (8.245/91), estabelece, em seu art. 13, § 1º, que o locador não é obrigado a aceitar a alteração do locatário, exigindo prévia comunicação, in verbis:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Destarte, reconhecida a falta de anuência pelo locador, o locatário e fiador continuam responsáveis pelo pagamento dos aluguéis até a entrega das chaves do imóvel.
Nessa linha de intelecção, registro entendimento proferido por esta Corte de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL LOCADO PELA LOCATÁRIA A TERCEIROS. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO PRÉVIO POR ESCRITO DA LOCADORA. SENTENÇA PELA PROCEDÊNCIA EM PARTE DOS PEDIDOS. DETERMINAÇÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO E DESOCUPAÇÃO. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO. I – Certo de que a Locatária não poderia ceder, sublocar ou emprestar o imóvel locado para terceiro, ainda que parcial, sem o prévio e escrito consentimento da Locadora, conforme determina o art. 13 da Lei 8. .245/91, constata-se que o caso concreto em exame, é insubsistente. II – Sem adoção das medidas necessárias, conforme prevê o contrato e a norma de regência, não subsiste o pedido dos apelantes. III – Manutenção da Sentença. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 0000426-73.2016.8.05.0151, Relator.: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024)
AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PEDIDO DE ANULAÇÃO DA SENTENÇA NÃO ACOLHIDO. INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. O PRONUNCIAMENTO JUDICIAL RECORRIDO É CLARO E COESO. ESTRITA OBSERVÂNCIA DA PROVA DOS AUTOS E DA LEI N . 8.245/1991. AUSÊNCIA DE PROVA DE CONSENTIMENTO DA LOCADORA EM RELAÇÃO À CESSÃO DA LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO COMUNICANDO DESINTERESSE NO NEGÓCIO. ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A DATA DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO. 1. Recurso interposto contra a sentença que julgou a demanda parcialmente procedente, para declarar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes com a desocupação do imóvel, bem como para condenar a Apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de janeiro de 2017 até a efetiva desocupação do imóvel. O pedido recursal é a anulação da sentença recorrida, por contradição, ou, alternativamente, a reforma do referido pronunciamento, para condenar a Apelante ao pagamento dos aluguéis devidos somente até a data de ajuizamento da demanda; 2. Inexiste qualquer contradição que justifique a anulação do referido pronunciamento judicial. O juízo a quo concluiu que o simples fato de a Apelante ter desocupado o imóvel em 2015 não importa a imediata extinção do contrato, especialmente porque 1) a Apelante não manifestou seu desinteresse no contrato à Apelada, conforme exige o instrumento contratual, e 2) a instrução processual evidenciou que o imóvel foi cedido pela própria Apelante a uma clínica médica, sem que houvesse consentimento prévio e expresso da Apelada; 3 . Tal entendimento está em conformidade com a legislação aplicável. A regra extraível do art. 13 da Lei 8.245/1991 é que a cessão da locação exige o consentimento prévio e escrito do locador, de tal forma que, em princípio, não há como presumi-la, tampouco prová-la por meio testemunhal; 4 . Também não assiste razão à Apelante quanto ao pedido alternativo. Uma vez que o contrato de locação firmado entre as partes existe, é válido e eficaz, os aluguéis contratados são devidos até a desocupação do imóvel, com a imissão da Apelada na posse. Precedentes; 5. Sentença mantida. Verificando que a sentença recorrida não é contraditória e está em consonância com a prova extraível dos autos e com a legislação e jurisprudência pertinentes, verifica-se que os pedidos de anulação e de reforma não devem ser acolhidos; 6. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ACORDÃO (TJ-BA - Apelação: 0502456-65.2017.8.05.0126, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021)
Na hipótese, não trouxe o apelante comprovação da anuência prévia e por escrito do locador, ou mesmo a notificação enviada pelo locatário acerca da cessão da locação concomitante ao ato de cessão empresarial, de forma que não se pode presumir a anuência pelo silêncio, respondendo o locatário e o fiador nos moldes contratados, até a imissão feita no processo.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INADIMPLEMENTO – SUBLOCAÇÃO – ILÍCITA – VENDA DE PONTO COMERCIAL – MANUTENÇÃO DO CONTRATO LOCATÍCIO – RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO ORIGINÁRIO. - A Lei do inquilinato exige a concordância prévia e escrita para alteração contratual, bem como notificação escrita pelo antigo locatário para que o locador possa exercer o seu direito de manifestar sua oposição à substituição de locatário – É responsabilidade da parte que figura como contratante em contrato de locação o pagamento de aluguéis e assessórios respectivos, mesmo que alegue ter desocupado o imóvel em virtude de ter vendido o "ponto comercial" antes do inadimplemento, eis que o contrato não foi rescindido ou retificado, podendo aquele, se o caso, propor ação regressiva contra o locatário de fato. (TJ-MG – Apelação Cível: 5008345-50.2017.8.13.0707, Relator.: Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 11/07/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/07/2024)
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS. Ação declaratória de extinção do vínculo locatício c.c. restituição de valor dado como garantia contratual, conexa com embargos à execução. Sentença de improcedência do pedido declaratório e dos embargos. Apelo do autor-embargante. Transferência de estabelecimento comercial para terceiro estranho à relação contratual. Administradora que atuou como mera mandatária do proprietário do imóvel. Dicção do art.653 do CC Precedentes do C. STJ e deste TJ/SP. Ausência de provas de que a imobiliária e o locador anuíram com os termos do contrato de compra e venda do ponto comercial. Evidências de que houve início de tratativas com emissão de minuta do novo contrato que nem sequer chegou a ser firmados pelas partes interessadas. Comprovação de a emissão de três boletos em nome da compradora decorreu de erro administrativo da imobiliária, os quais não foram quitados. Lei do inquilinato que exige a concordância prévia e escrita para alteração contratual, bem como notificação escrita pelo antigo locatário para que o locador possa exercer o seu direito de manifestar sua oposição à substituição de locatário. Dicção do art. 13, §§ 1º e 2º da Lei n º 8.245/91.Dever do apelante de cumprir as obrigações contratuais até a efetiva desocupação do imóvel. Inexistência do direito à restituição da garantia representada por título de capitalização que já foi utilizada para adimplemento de parte da dívida. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP – Apelação Cível: 1017696-13.2016.8.26.0506, Relator: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 29/04/2022, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022).(grifei)
TRESPASSE DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE PRÉVIA AQUIESCÊNCIA DO SENHORIO. LIMINAR DE DESPEJO. POSSIBILIDADE. 1. Ainda que o contrato de trespasse, por manter o estabelecimento comercial com a mesma bandeira, não prejudique o tenant mix do shopping center administrado pela locadora, não se pode ignorar que a relação de direito pessoal estabelecida com a celebração do contrato de locação restou abalada diante da expressa vedação disposta na cláusula dezessete. 2. Destarte, diante do entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que a cessão da locação, posto se tratar de relação jurídica de direito pessoal, depende de prévia aquiescência do senhorio, resta que a r. decisão que deferiu o despejo liminar fundado no trespasse indevido do estabelecimento comercial não carece de fundamentação, sendo medida que, no caso, encontra respaldo na lei e no contrato. 3. Recurso improvido. (TJ-SP – Agravo de Instrumento: 2086970-76.2017.8.26.0000; Rel: Artur Marques; 35a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 34a Vara Cível; 17/07/2017).
Cumpre salientar que a alteração da razão social da empresa pertencente ao locatário foi realizada em dezembro de 2021, ocasião em que o apelante já se encontra inadimplente com o locador, posto que, desde 16 de agosto de 2021 o recorrente havia sido notificado sobre os débitos pendentes à época (ID 75738040), fato que demonstra o vínculo e a legitimidade do apelante para figurar como réu no presente feito.
Com efeito, indiscutível o inadimplemento contratual decorrente da falta de pagamento dos aluguéis e a quebra de contrato, distanciando-se da lealdade e probidade que se impõe aos litigantes.
Neste aspecto, deve ser confirmada a sentença, que reconhece como devedores o apelante e a corré fiadora, visto que estes são os responsáveis pelas despesas com os aluguéis e os encargos contratados, até a imissão na posse do imóvel pelo apelado, sendo o terceiro indicado pelo recorrente pessoa estranha à relação jurídica, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência:
Apelação Cível. Embargos à execução de título extrajudicial. Contrato de locação de imóvel comercial. Sentença de improcedência. Apelo da embargante. Não obstante a existência de cláusula contratual prevendo que a locação não seria renovada tácita e automaticamente, a prorrogação da relação locatícia existente entre as partes decorreu de lei e não modificou as condições estabelecidas no contrato. Prorrogação automática, determinada expressamente em lei, há que ser observada. Art. 56, parágrafo único, da Lei de Locações. De toda sorte, também o pacto celebrado entre as partes prevê, na hipótese de não renovação, a prorrogação do contrato por tempo indeterminado após o término do prazo contratual. Ausente a anuência prévia e escrita do locador com a cessão da locação aos adquirentes do estabelecimento comercial instalado no prédio locado, permanecem os locatários responsáveis pelo cumprimento das obrigações locatícias. Inexistência nos autos de prova de que o locador foi inequivocamente notificado, por e-mail ou por carta, da cessão da locação pelos inquilinos. Também não se evidenciou que ele passou a emitir os recibos dos aluguéis em nome dos cessionários do ponto comercial. Inadmissibilidade da anuência tácita. O locador não pode ser compelido a honrar o que foi ajustado pelos locatários com terceiros, em contrato de que não participou. A relação locatícia existente entre o locador embargado e a locatária embargante não foi formalmente encerrada, não havendo que se falar em cessação da obrigação dos locatários em relação aos débitos locatícios. Apelação não provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 1003134-59.2021.8.26.0009, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 24/02/2023, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2023). Grifo nosso.
Por conseguinte, nos termos da fundamentação retro, não merece ser reformada a sentença prolatada.
Em relação aos honorários recursais, o art. 85, § 11º do CPC, prevê a sua majoração em favor do advogado da parte vencedora, em valor que obedeça aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.
Assim, majora-se de 10% para 17% sobre o valor da condenação, o valor dos honorários sucumbenciais, a serem arcados pela parte apelante.
Diante do exposto, voto no sentido de conceder a gratuidade de justiça, adstrita à apelação, rejeitar as demais preliminares, e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO à Apelação, mantendo a sentença em todos os seus termos.
Des. JORGE BARRETTO
Relator
(Assinado eletronicamente)