PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8032937-38.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel |
| AGRAVANTE: SALVADOR SHOPPING S/A |
| Advogado(s): FRANCISCO DE FARO FRANCO NETO, MARIA AMELIA DE SALLES GARCEZ, BRENO VICTOR FERNANDES DE CARVALHO, BRUNO ANDRADE ISSA |
| AGRAVADO: PLANETA BOLSAS LTDA e outros |
| Advogado(s): ROGERIO HORLLE, MAURICIO AMORIM DOURADO |
Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
A matéria trazida à reapreciação, por essa instância recursal, cinge-se a verificar, se o lojista locatário individualmente considerado possui legitimidade ativa para propor ação de exigir contas em face do empreendedor do shopping center, assim como se a empresa proprietária do empreendimento comercial possui legitimidade passiva para responder à lide. Outro ponto a ser revisto consiste em decidir se resta caracterizado o dever do shopping center de prestar contas detalhadas em formato contábil.
Monocraticamente, decidiu essa Relatora, na decisão de Id 99610004), por manter a decisão de primeiro grau que ordenara a prestação de contas pelo empreendimento shopping center, negando, por conseguinte, provimento ao instrumental.
Da decisão vergastada, extrai-se que as razões que a embasam são suficientes por seus próprios fundamentos, eis que devidamente cotejadas com súmula e consenso jurisprudencial acerca da matéria.
Diante da extensa motivação do julgado objurgado, faz-se necessário ratificar o quanto ali fundamentado.
Antes, porém, de adentrar o mérito, cumpre analisar as preliminares que lhe antecedem o julgamento.
DAS PRELIMINARES
DA NULIDADE DA DECISÃO RECORRIDA
DO JULGAMENTO EXTRA PETITA
Em caráter preliminar, o agravante suscita a nulidade do provimento monocrático atacado, estruturando sua tese em três eixos distintos de suposta afronta formal: a ocorrência de julgamento extra petita pelo extrapolamento das forças do recurso examinado; a violação ao princípio da não surpresa por ausência de advertência sobre a amplitude do julgamento; e o descabimento do julgamento monocrático terminativo do agravo de instrumento sem a remessa do feito ao colegiado.
Adianto-me a dizer que nenhuma dessas alegações, contudo, merece acolhida perante as regras estruturantes do processo civil contemporâneo.
No tocante ao alegado extrapolamento do objeto do agravo interno interposto pelo lojista, cumpre salientar que o exercício do juízo de retratação é prerrogativa inerente à sistemática dos recursos contra decisões monocráticas do relator. Ao ser provocado por meio de agravo interno voltado contra a decisão que outorgou efeito suspensivo, o relator detém a atribuição legal de reavaliar a matéria de forma integral. A verificação de que os pressupostos autorizadores da concessão do efeito suspensivo estavam ausentes confunde-se com a análise da probabilidade de provimento do recurso principal.
Ao constatar que a jurisprudência invocada pelo lojista era específica e pacífica quanto ao seu direito de exigir contas, a manutenção do efeito suspensivo restou inviabilizada, impondo-se o consequente julgamento do mérito do próprio agravo de instrumento para evitar o prolongamento inútil de um recurso manifestamente contrário ao entendimento consolidado das cortes de justiça. Trata-se de aplicação direta do princípio da celeridade processual e da primazia da resolução do mérito, não se cogitando de provimento judicial estranho à matéria devolvida ao tribunal.
Sob o aspecto do princípio da não surpresa, previsto nos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil, a insurgência do recorrente igualmente carece de amparo jurídico. O contraditório sobre a matéria de fundo debatida no agravo de instrumento já havia sido plenamente instaurado com a manifestação voluntária da parte adversa e com a juntada de precedentes específicos. As questões pertinentes à ilegitimidade das partes e à adequação da via eleita foram amplamente debatidas por ambos os litigantes desde as peças de ingresso na esfera recursal, sendo oportunizado ao shopping manifestar-se exaustivamente sobre tais pontos. O magistrado não está obrigado a advertir previamente as partes sobre o sentido de sua decisão ou sobre o momento de aplicação do direito ao caso concreto, bastando que a matéria jurídica decidida tenha sido objeto de debate prévio, o que ocorreu na hipótese vertente.
DO MÉRITO
Consoante relatado, pretende o agravante a retratação da decisão que ao deferir o efeito suspensivo ao agravo de instrumento, interposto pelo SALVADOR SHOPPING S/A, suspendeu a decisão de primeiro grau que condenara o shopping agravado à apresentação de contas.
In casu, a pretensão revela-se insubsistente, haja vista que um dos fundamentos da decisão objurgada é a adequação do caso à jurisprudência mais recente sobre o tema.
1. DA LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCATÁRIO
O agravante insiste na tese de que a parte agravada careceria de legitimidade ativa ad causam para propor a ação de exigir contas, sustentando que os condomínios de shopping centers se equiparam aos condomínios edilícios convencionais e que, nessa condição, a obrigação de prestar contas seria restrita à assembleia geral de condôminos, e não a cada lojista individualmente considerado . Invoca, em amparo à sua pretensão, o precedente do Superior Tribunal de Justiça firmado no REsp nº 2.050.372/MT.
Todavia, a aplicação mecânica do referido precedente ao caso vertente revela-se profundamente equivocada, exigindo a realização do devido procedimento de distinção jurídica (distinguishing) para evidenciar as profundas diferenças existentes entre as estruturas condominiais tradicionais e os empreendimentos de shopping centers.
No condomínio edilício residencial ou comercial de natureza comum, a relação existente dá-se entre coproprietários de frações ideais que, de forma igualitária e sob a representação do síndico por eles eleito, deliberam sobre o rateio das despesas comuns do prédio. Nesse contexto, as contas são obrigatoriamente prestadas ao colegiado reunido em assembleia ordinária anual, nos termos previstos pelo Código Civil, carecendo o condômino individual de legitimidade para exigir a prestação de contas em caráter singular.
Diferente é a hipótese verificada nas relações locatícias em centros de compras. No shopping center, o lojista não ostenta a qualidade de coproprietário ou de condômino convencional, mas sim de mero locatário de um espaço comercial de propriedade do empreendedor ou por ele administrado. A relação jurídica de fundo rege-se pelas disposições especiais da Lei nº 8.245/91, a qual expressamente previu obrigações e prerrogativas específicas para salvaguardar a transparência dos custos repassados aos inquilinos.
O art. 54, § 2º, da referida norma (Lei de Locações) estabelece expressamente que:
"As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas [g.n.]."
Não há como cogitar que a referida comprovação de despesas se restrinja a uma assembleia geral de lojistas, visto que a própria estrutura organizacional do shopping center centraliza o poder de gestão nas mãos do empreendedor, o qual atua de forma verticalizada e autônoma, sem a participação direta dos locatários nas decisões gerenciais cotidianas do empreendimento. Autorizar que o shopping center repasse encargos financeiros vultosos a título de rateio condominial e taxas promocionais, obstando o direito individual do lojista de auditar a destinação dos recursos repassados, representaria manifesto desequilíbrio contratual e flagrante violação ao dever de boa-fé que deve orientar a execução das avenças.
O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar especificamente a incidência do dispositivo legal mencionado em âmbito de contratos de locação comercial em shopping centers, pacificou o entendimento de que o prazo de sessenta dias previsto no § 2º do artigo 54 da Lei de Locações constitui mera periodicidade mínima assegurada ao lojista para o exercício de sua faculdade fiscalizatória, não ostentando natureza de prazo decadencial para a propositura de demanda judicial. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento definitivo em favor da legitimidade ativa do lojista:
Sobre esse ponto, o Superior Tribunal de Justiça firmou relevante precedente:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. ART. 54, § 2º, DA LEI 8.245/91. PRAZO DE 60 (SESSENTA) DIAS. FACULDADE DO LOCATÁRIO DE EXIGIR AS CONTAS. INTERVALO MÍNIMO DE TEMPO. PRAZO QUE NÃO TEM NATUREZA DECADENCIAL. 1. Ação de exigir contas, por meio da qual a locatária objetiva conferir lançamentos realizados em boletos de cobrança, decorrentes de contrato de locação comercial (shopping center). 2. Ação ajuizada em 29/01/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 22/04/2022. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal consiste em definir se o prazo de 60 (sessenta) dias previsto no art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91 refere-se a prazo decadencial que detém o locatário para exigir a prestação de contas sobre os valores dele cobrados por força de contrato de locação de loja em shopping center. 4. As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas. 5. O art. 54, §2º, da lei 8.245/61 não estabelece prazo decadencial de 60 dias para que se formule pedido de prestação de contas no seio de contrato de locação em shopping center, mas sim estatui uma periodicidade mínima para essa prestação. 6. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 2003209 PR 2021/0366456-8, Data de Julgamento: 27/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/09/2022) [g.n.]
Esta Quarta Câmara Cível e as demais turmas deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia acompanham a orientação pacífica das instâncias superiores, consolidando a tese de que o lojista comercial possui legitimidade autônoma e individual para perquirir as contas sobre as taxas cobradas pelo empreendedor, em virtude do regime diferenciado instituído pela legislação de locações:
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia é pacífica nesse mesmo sentido:
Agravo de Instrumento. Ação de exigir contas. Contrato de locação em shopping center. Legitimidade ativa do locatário. Lei nº 8.245/91, art. 54, §2º. Dever de prestar contas. Decisão interlocutória agravada que, na primeira fase de ação de exigir contas, rejeitou preliminares e determinou ao agravante a prestação de contas em formato contábil referente ao período de locação de espaço comercial em shopping center. As questões em discussão consistem em saber se: (i) o locatário de espaço comercial em shopping center possui legitimidade ativa para exigir prestação de contas; (ii) existe o dever de prestar contas pelo administrador do shopping; e (iii) a via processual eleita é adequada. O art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91 confere ao locatário de shopping center legitimidade autônoma para exigir a comprovação das despesas, independentemente da condição de condômino. A relação jurídica entre lojista e shopping center possui natureza peculiar que justifica tratamento diferenciado, não se confundindo com condomínio edilício tradicional. A disponibilização de resumos trimestrais não supre a obrigação de prestação de contas detalhada em formato contábil quando formalmente exigida pelo locatário. A aprovação das contas em assembleia não afasta o direito autônomo do locatário previsto em lei especial. Decisão mantida. Agravo de Instrumento não provido. ( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8004181-19.2025.8.05.0000,Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO,Publicado em: 11/11/2025 )
Fica evidente, portanto, que a parte agravada, na condição de locatária de salão comercial situado nas dependências do Salvador Shopping, dispõe de plena legitimidade ativa para exigir do empreendedor a prestação das contas referentes aos encargos locatícios acessórios cobrados no curso da relação jurídica de direito material.
Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade ativa.
DA LEGITIMIDADE PASSIVA DO SALVADOR SHOPPING
O recorrente aduz, em segundo plano, que seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação de exigir contas originária, sob o argumento de que a sua posição jurídica é de simples proprietário de unidades autônomas do empreendimento e que as contas relativas aos encargos condominiais e promocionais deveriam ser exigidas em face do Condomínio do Salvador Shopping ou do Fundo de Promoções Coletivas, entes que seriam os efetivos beneficiários e gestores de tais recursos.
A premissa suscitada pelo agravante, contudo, desconsidera a realidade contratual e a estrutura corporativa que rege o funcionamento dos centros de compras.
Diferentemente do que ocorre nos condomínios tradicionais, onde há nítida separação entre as unidades de propriedade exclusiva dos condôminos e as áreas administradas pelo síndico, a figura do shopping center caracteriza-se por um empreendimento comercial planejado de forma unificada e centralizada pelo próprio empreendedor. É o empreendedor, na condição de proprietário e incorporador, quem dita de forma unilateral as normas gerais complementares de locação, estabelecendo a estrutura organizacional, gerenciando o mix de lojas e estipulando os valores devidos a título de despesas de condomínio, fundo de promoção e aluguel percentual.
Ao firmar o contrato de locação comercial com o lojista, a empresa proprietária do empreendimento — no caso, o SALVADOR SHOPPING S/A — assume a posição de locadora, figurando como credora direta de todas as obrigações principais e acessórias decorrentes do ajuste. O fato de a cobrança dos valores condominiais e promocionais ser instrumentalizada sob o nome do condomínio ou do fundo de promoção não retira da pessoa jurídica do shopping a qualidade de gestora dos recursos, tampouco desfaz o liame de direito material que a vincula diretamente ao lojista.
A delegação de atos puramente administrativos de cobrança ou de gestão contábil a entidades internas criadas pelo próprio empreendedor não possui o condão de afastar a responsabilidade contratual e legal da empresa locadora perante o locatário. A pertinência subjetiva da lide repousa na figura daquele que subscreve o pacto de locação e detém a titularidade das frações ideais de terreno e edificação sobre as quais incidem os encargos rateados.
A pretensão de transferir o encargo de prestar contas a pessoas jurídicas formalmente distintas, mas estruturalmente vinculadas ao mesmo grupo econômico e ao mesmo complexo comercial, configura nítida manobra tendente a frustrar o dever de transparência e a dificultar o acesso do lojista às informações financeiras que lastreiam as cobranças das quais é destinatário. Incide, na espécie, a teoria da aparência e a necessidade de preservação da integridade contratual sob o prisma da boa-fé objetiva, reconhecendo-se que o locador, na condição de gestor mor das verbas arrecadadas para a manutenção do complexo de sua propriedade, ostenta legitimidade passiva ad causam para responder pelos atos de administração e prestar as contas exigidas.
Afasto, desse modo, a premissa de ilegitimidade passiva sustentada pelo agravante, reconhecendo a legitimidade do SALVADOR SHOPPING S/A para figurar no polo passivo da ação de exigir contas originária.
DO INTERESSE DE AGIR
DA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL
O interesse de agir se faz presente a partir do binômio necessidade e adequação. A necessidade decorre da impossibilidade de o lojista obter, de forma amigável e com o detalhamento contábil exigido, a prestação de contas dos valores cobrados a título de rateio de despesas comuns e fundo de promoção. A adequação repousa na escolha da ação de exigir contas, procedimento especial estruturado exatamente para conferir transparência às relações jurídicas de administração de recursos alheios.
O argumento do shopping de que as contas já teriam sido prestadas por meio de relatórios mensais, notas de débito e balancetes trimestrais colocados à disposição na administração não afasta o interesse processual do lojista. Esses demonstrativos e cartas circulares unilaterais possuem natureza puramente informativa e não substituem o direito à prestação de contas em formato mercantil e contábil, que deve discriminar com precisão as receitas, as despesas, o saldo e os critérios específicos aplicados para o rateio. O mero envio de notas de débito mensais sem a apresentação de documentos que justifiquem a origem e a evolução dos custos não satisfaz a obrigação de prestar contas.
A ação de exigir contas não se confunde com a mera exibição de documentos. Embora o artigo 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 faculte ao locatário exigir a comprovação das despesas a cada sessenta dias , o descumprimento ou a prestação insatisfatória dessa obrigação na via extrajudicial autoriza a utilização da via judicial para a apuração da regularidade dos lançamentos. Negar o interesse processual sob o argumento de que o lojista deveria ajuizar ação de exibição de documentos ou ação revisional representaria evidente restrição ao direito fundamental à inafastabilidade da jurisdição.
Quanto à alegada inépcia da petição inicial por formulação de pedido genérico, a insurgência patronal também deve ser rejeitada . O lojista delimitou com clareza a relação locatícia havida entre as partes, o espaço comercial correspondente e o período que pretendia ver esclarecido, apontando as inconsistências gerais verificadas nos boletos de cobrança e as taxas cujos lançamentos careciam de respaldo analítico. A petição inicial preenche todos os requisitos previstos na legislação adjetiva civil, qualificando perfeitamente a causa de pedir e permitindo ao réu o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, não havendo que se falar em pedido indeterminado.
Rejeito as teses de falta de interesse de agir e de inépcia da petição inicial.
DO MÉRITO
DO DEVER DE PRESTAR CONTAS DO EMPREENDEDOR DE SHOPPING CENTER
No mérito, a controvérsia reside em saber se o empreendedor de shopping center possui a obrigação jurídica de prestar contas ao lojista locatário acerca das despesas condominiais e do fundo de promoção e propaganda cobrados ao longo da relação contratual.
A atividade de shopping center assenta-se em uma estrutura em que o empreendedor exerce de forma exclusiva e verticalizada a gestão financeira e administrativa de todo o complexo de lojas. Esse modelo de negócios confere ao proprietário do empreendimento o poder de planejar, contratar serviços, realizar obras e promover campanhas publicitárias de forma unilateral, repassando os custos operacionais correspondentes aos lojistas por meio do rateio de despesas comuns e contribuições promocionais.
Essa concentração de poderes gerenciais nas mãos do empreendedor atrai, como contrapartida necessária, o dever de transparência e de boa-fé objetiva que rege os contratos civis e comerciais. Quem administra recursos de terceiros e realiza despesas sob regime de rateio tem a obrigação de prestar contas, detalhando a destinação exata de cada centavo arrecadado, a fim de permitir aos lojistas a verificação da conformidade das cobranças com as cláusulas contratuais livremente pactuadas.
A obrigação do Salvador Shopping de demonstrar analiticamente a regularidade das cobranças que realiza encontra-se expressamente prevista no artigo 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 . O encerramento do vínculo locatício em momento anterior ao ajuizamento da demanda não extingue o interesse jurídico e a obrigação do locador de prestar contas relativas ao período de vigência contratual, sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa.
A manutenção da decisão que determinou a prestação de contas é medida que se impõe, devendo o SALVADOR SHOPPING S/A apresentar, no prazo legal de quinze dias fixado pela decisão de primeiro grau, as contas de forma detalhada e em formato contábil, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que a parte autora apresentar, em estrita observância à legislação processual civil vigente.
Posto isso, arrimada nas razões aqui expostas, voto para NEGAR PROVIMENTO ao presente recurso, e manter incólume a decisão monocrática objurgada.
Intime-se. Publique-se.
Salvador, data registrada no sistema.
DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora