PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

RC06

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DO VALOR PAGO A TÍTULO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. CLÁUSULA ANULADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO CONTRATUAL DE 20%. SENTENÇA QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DE 25%. RECURSO DA PARTE AUTORA NÃO CONHECIDO. IMPOSSIBILIDADE DE REFORMATIO IN PEJUS. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO 

1 – O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que é possível transferir ao comprador o ônus do pagamento da comissão de corretagem, desde que o contrato informe "o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511 SP 2016/0129715-8). 

2 – Não havendo no contrato firmado entre as partes a especificação do valor da comissão de corretagem, agiu corretamente o magistrado de origem ao anular a cláusula 7.5.1 no que diz respeito à retenção do valor pago a título de comissão de corretagem. 

3 – Quanto à devolução dos valores pagos pelas prestações do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a retenção de 10% a 25% do valor total desembolsado.

4 – No presente caso, embora a cláusula 7.5.1 estipule a retenção de 20% do valor total pago, a sentença determinou a retenção de 25%. 

5 – Diante da deserção do recurso do autor, deve ser mantida a retenção do percentual de 25%, por força do princípio da proibição da reformatio in pejus. 

6 – Sentença Mantida. Apelo Improvido. 

Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º 0506014-49.2016.8.05.0039 tendo como apelante PARAÍSO EMPREENDIMENTOS LTDA.e apelado HELIO JOSÉ MATA VIRGEM

ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento, conforme voto do Relator.

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dra. Danielle Cerqueira.

Salvador, 22 de Outubro de 2024.

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  Terceira Câmara Cível 

RC06

     Trata-se de recurso de Apelação interposta por PARAÍSO EMPREENDIMENTOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais de Camaçari que, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por HELIO JOSÉ MATA VIRGEM, assim decidiu:

“Diante do quanto exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO DE DECRETAÇÃO DE NULIDADE DAS CLÁUSULAS 7.5.1 e 7.5.2, BEM COMO, O PEDIDO DE RESTITUIÇÃOIMEDIATA DO VALOR TOTAL PAGO, DEVIDAMENTE ATUALIZADO, COM ABATIMENTO DE 25% DO VALOR PAGO, observado o entendimento do STJ, ao passo que extingo a presente demanda com resolução de mérito, com fundamento no que dispõe o art.487, I, do CPC/15. Condeno a parte ré ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor da causa.”.

       Em suas razões (ID. 33255923), sustenta o apelante que “Trata-se, na origem, de ação de rescisão contratual com pedido de devolução de quantia proposta por HÉLIO JOSÉ MATA VIRGEM contra PARAÍSO EMPREENDIMENTOS, por meio da qual o apelado argui ser abusiva cláusula de rescisão prevista em contrato de promessa de compra e venda e requer a devolução dos valores anteriormente pagos, devendo a apelante reter apenas o percentual de 5% sobre o montante do efetivo pagamento.”.

       Destaca que “O Sr. Hélio afirmou que efetuou o pagamento no valor de R$ 253.346,22, contudo, não se ateve a comprovar a efetivação desta alegação. A Paraíso demonstrou, através de prova documental (e-mail trocado com o próprio adquirente e demonstrativo de pagamento), que, em realidade, o valor pago pelo agravado perfez a quantia de R$242.179,56.”.

         Assevera que “valor líquido recebido pela apelante foi de R$207.218,32, haja vista a exclusão da comissão de corretagem, que perfez o montante de R$34.961,24, valor este repassado para a empresa responsável pela corretagem do imóvel, conforme demonstrado em fl. 131 do processo”.

       Afirma que “demonstrou a empresa apelante que o empreendimento Paraíso das Águas foi realizado com patrimônio de afetação, em razão disso, com respaldo no art. 67-A, §5º da Lei nº 4591/64, teria o direito de retenção de até 50% do valor pago pelo adquirente, visto que o regime de afetação, introduzido na legislação brasileira pela Lei nº 10.931/2004, possui o intuito de trazer maior proteção aos adquirentes das unidades imobiliárias dos empreendimentos cuja incorporação esteja sob a tutela das regras do regime de afetação.”.

     Afirma ainda que “Como se vê, tratando-se de rescisão contratual por inadimplência do promissário comprador, ficou estipulado o percentual de 10% de retenção a título de comissão de corretagem e 20% sobre o valor pago até o momento da rescisão, a título de pena convencional compensatória. Neste sentido, evidente que os valores a título de comissão de corretagem e de pena compensatória não se confundem”.

       Pugna pela reforma da sentença, com a improcedência total dos pedidos.

       Custas recolhidas (Id. 33255933).

       O Apelado apresentou contrarrazões (ID. 33255939) defendendo a sentença recorrida e requerendo o improvido

      O Apelado apresentou Recurso Adesivo (ID. 33255938), que teve seu seguimento negado (ID. 58267427) por ausência de recolhimento do preparo.

         Após examinados os autos, lancei neles o presente relatório.

      Com esta breve exposição, de acordo com o artigo 931 do CPC, proceda-se ao encaminhamento dos autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, respeitando a prerrogativa das partes de efetuarem sustentação oral, conforme estipulado no artigo 937, inciso I, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.

        Salvador, 19 de setembro de 2024 

                                                             Desembargador ROLEMBERG COSTA- Relator

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  Terceira Câmara Cível 

RC06

       Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

       Não merece reparo a sentença recorrida.

     A sentença recorrida anulou a cláusula 7.5.1 do contrato, determinando a devolução do valor pago pelo imóvel, com retenção do percentual de 25% do valor pago.

     O contrato firmado (ID. 33255777) dispunha que em caso de rescisão por culpa do comprador, seria devido a retenção de 10% do valor pago à título de corretagem e 20% do valor pago pelo imóvel, vejamos:

     O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que é possível transferir ao comprador o ônus do pagamento da comissão de corretagem, desde que o contrato informe "o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 

(STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)

      No caso dos autos o contrato de compra e venda não dispõe sobre o valor da corretagem, desta forma agiu com acerto o magistrado de origem ao anular a cláusula 7.5.1 no que diz respeito à retenção do valor pago a título de comissão de corretagem.

     Quanto à devolução dos valores pagos pelo imóvel, o Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a retenção de 10% a 25% do valor total desembolsado.

     Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. RETENÇÃO. PERCENTUAL RETIDO QUE NÃO DESTOA DA JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. PARTICULARIDADES DO CASO. REEXAME. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes.( AgInt no AREsp 1537311/SP, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019) Decisão esposada pelo acórdão recorrido em consonância com o entendimento desta Corte Superior. 2. Na hipótese, rever a conclusão do Tribunal estadual que reduziu a retenção para 10% do valor pago, em virtude das particularidades do caso, seria necessária a incursão no conjunto fático-probatório dos autos, bem assim nos elementos de convicção do julgador, providência vedada nesta sede especial a teor da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1739674 DF 2020/0199294-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 22/11/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/11/2021)

       Em casos análogos, este  Tribunal de Justiça tem aplicado o percentual de 10% de retenção do valor pago, neste sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REPARAÇÃO DE DANOS. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. PAGAMENTO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO DE 30% (TRINTA POR CENTO). ABUSIVIDADE. REDUÇÃO PARA 10%, COM PAGAMENTO IMEDIATO. CABIMENTO. SÚMULA 543 DO STJ. TAXA DE CORRETAGEM PELO VENDEDOR. PREVISÃO CONTRATUAL. DANO MORAL DECORRENTE DA DEMORA DE REEMBOLSO E DA COBRANÇA INDEVIDA. AUSÊNCIA DE NEGATIVAÇÃO DO COMPRADOR NOS CADASTROS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO. MERO DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS. PEDIDO PREJUDICADO. JUROS DE MORA EM 1% CONTADOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO E CORREÇÃO MONETÁRIA NOS TERMOS DA SÚMULA 43 DO STJ. RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. FIXAÇÃO, POR EQUIDADE, EM R$ 500,00 (QUINHENTOS REAIS), EM FACE DO VALOR IRRISÓRIO DO PROVEITO ECONÔMICO DA CAUSA. INCIDÊNCIA DO ART. 85, § 8º, DO CPC. RAZOABILIDADE. RECURSOS DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDOS. O caso em tela versa sobre a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, cuja resolução se deu por culpa exclusiva do adquirente, devendo, assim, as partes retornarem ao status quo ante, de modo que a requerida deverá restituir ao autor os valores pagos como entrada ou sinal do negócio. A estipulação da multa contratual de 30% (trinta por cento) sore a quantia paga pelo comprador revela-se excessivamente onerosa, distanciando-se de sua real finalidade, que é ressarcir o Vendedor das despesas decorrentes da comercialização do imóvel e dos prejuízos pelo desfazimento do negócio, a fim de propiciar as partes o retorno ao status quo. Sopesando os custos do empreendimento e a situação financeira do autor, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, para o equilíbrio econômico e com o fim de afastar o enriquecimento ilícito das partes. Precedentes do STJ. A Súmula 543 do STJ, plenamente aplicável ao caso em análise, determina a restituição de forma imediata dos valores já pagos pelo promitente comprador, tanto no caso de culpa exclusiva deste, quanto na hipótese de culpa do promitente vendedor. No que concerne à comissão de corretagem, o contrato de compra e venda em questão prevê, expressamente, no Quadro VIII, que as despesas da referida taxa será paga à imobiliária ou corretor diretamente pela vendedora (id 25377934 – pág.3) Quanto ao dano moral, a jurisprudência pátria tem entendido que a demora no reembolso dos valores pagos, a fixação de percentual de retenção excessivo e a cobrança extrajudicial indevida não ensejam dano moral suscetível de reparação civil, sendo entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça que tais eventos constituem mero descumprimento contratual não gerando, pois, responsabilidade civil do fornecedor de indenizar. Diante da exclusão do dano moral, torna-se prejudicado o pedido de sua majoração. Sobre os valores a serem restituídos ao comprador, incide correção monetária, nos termos da Súmula 43 STJ, desde a data do desembolso de cada parcela. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em jugado, uma vez que a disputa em torno do percentual de retenção tornava incerto o quantum devoluatur. Tratando-se de matéria de ordem pública, não apreciada no juízo de origem, o arbitramento em segundo grau, dos honorários advocatícios referentes à lide reconvencional se impõe. Constatado o valor irrisório do proveito econômico da causa, é cediço que os honorários advocatícios devem ser fixados de forma equitativa, para não ensejar uma condenação desproporcional e irrisória ou excessiva em relação aos honorários (art. 85, § 8º, do CPC). Desta forma, tendo como parâmetro o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza, a importância da causa e o trabalho realizado, bem como o tempo exigido para o serviço, fixo a verba honorária, referente à lide reconvencional, em R$ 500,00 (quinhentos) reais.  

(TJ-BA - APL: 05018357520188050080 6ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais - Feira de Santana, Relator: CARLOS ROBERTO SANTOS ARAUJO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/06/2022)

      No presente caso, embora a cláusula 7.5.1 estipule a retenção de 20% do valor total pago, a sentença determinou a retenção de 25%.

    Diante da deserção do recurso do autor, e em observância ao princípio da proibição da reformatio in pejus, deve ser mantida a retenção de 25% do valor pago, a ser apurada em sede de liquidação.

      Posto isso, o voto é no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

      Sala das Sessões,

                                                       Desembargador ROLEMBERG COSTA- Relator