PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO EX EMPTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIFERENÇA DE METRAGEM. VENDA AD CORPUS OU AD MENSURAM. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por SYLVIO QUADROS MERCÊS JUNIOR e MARIA JOSETE GARCEZ MOURA MERCÊS contra sentença da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, condenando os réus ao pagamento de R$ 69.513,29, acrescidos de correção monetária e juros.

2. A sentença determinou a responsabilidade dos réus pela discrepância entre a área declarada (713,36 m²) e a metragem real do imóvel (605,56 m²), atribuindo o pagamento do valor correspondente à diferença, além das custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

3. Os apelantes sustentaram a modalidade de venda ad corpus, alegando que a metragem informada era enunciativa e que não cabe abatimento de preço. Pugnam pela reforma da sentença e improcedência dos pedidos.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) se a venda do imóvel foi realizada na modalidade ad corpus ou ad mensuram; (ii) se há direito ao abatimento proporcional do preço em virtude da diferença de área.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Na venda ad mensuram o preço é estabelecido com base na extensão ou área do imóvel, possibilitando o abatimento proporcional do preço, caso haja diferença de metragem entre o imóvel prometido e o entregue, conforme art. 500 do Código Civil. A venda ad corpus, por sua vez, ocorre quando a área é apenas enunciativa, sem interferência essencial na formação do preço.

6. O contrato firmado entre as partes especifica metragens detalhadas do imóvel, incluindo a área total de 713,36 m², fator que leva à presunção de venda ad mensuram. Tal constatação é corroborada pelos documentos apresentados, que indicam especificações precisas quanto à metragem do imóvel, tornando tal característica determinante para o negócio.

7. O §1º do art. 500 do Código Civil estabelece que, quando a diferença de área for superior a um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a dimensão indicada não é meramente enunciativa. No presente caso, a diferença constatada excede o limite previsto, configurando-se a venda ad mensuram e o direito ao abatimento do preço.

8. Desse modo, não subsiste a alegação dos apelantes quanto à venda ad corpus, pois a especificação da metragem era condição do contrato, e a diferença apurada é maior do que a prevista no § 1º do art. 500 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido, mantida a sentença de parcial procedência dos pedidos.

10. Tese de julgamento: "Em contrato de compra e venda de imóvel com especificação da metragem, a existência de diferença superior a 1/20 entre a área prometida e a efetivamente entregue configura venda *ad mensuram*, autorizando o comprador a exigir o abatimento proporcional do preço conforme o art. 500 do Código Civil."

Dispositivos relevantes citados

- Código Civil, art. 398; art. 500, §§ 1º a 3º.

- Código de Processo Civil, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada

- TJ-SC - AC: 0002279-89.2014.8.24.0012, Rel. Des. Selso de Oliveira, j. 07/03/2019.

- TJ-MG - AC: 60146873420158130027, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 23/08/2022.

- TJ-PR - AC: 1362186-8, Rel. Des. Rosana Amara Girardi Fachin, j. 07/10/2015.

Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação n.º 0513583-41.2017.8.05.0080, tendo como apelantes SYLVIO QUADROS MERCÊS JUNIOR e MARIA JOSETE GARCEZ MOURA MERCÊS e apelados ERICK CERQUEIRA DE OLIVEIRA e JANE CLEI OLIVEIRA ATAIDE ,

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Novembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por SYLVIO QUADROS MERCÊS JUNIOR e MARIA JOSETE GARCEZ MOURA MERCÊS em face da sentença prolatada pelo MM. Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, nos autos da Ação Redibitória c/c Indenizatória n.º 0513583-41.2017.8.05.0080, proposta por ERICK CERQUEIRA DE OLIVEIRA e JANE CLEI OLIVEIRA ATAIDE, julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da ação para condenar os réus ao pagamento de R$ 69.513,29, corrigido monetariamente pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar da data da celebração do negócio jurídico, ocorrido no dia 16/01/2017 (Art. 398 do Código Civil e Súmulas nº 43 e 54 do STJ), conforme instrumento de ID 196122263.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 50% do valor das custas e ao pagamento de honorários, fixados em 15% sobre o valor do pedido de dano moral.

Condeno os réus, por sua vez, ao pagamento de 50% das custas e de honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Irresignados, os réus interpuseram apelação, sustentando que a venda do imóvel efetuada se deu na forma ad corpus.

Argumentam que caberia aos Apelados provarem que a modalidade de venda se deu na forma ad mensuram, contudo, não lograram êxito, pois não fizeram a prova do fato constitutivo do direito.

Alegam que o magistrado de primeiro grau deixou de apreciar as peculiaridades do acervo probatório constante dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais.

Afirmam que os números que descrevem a poligonal do imóvel são meramente anunciativos, haja vista que, em menos de um dia após o anúncio de venda do imóvel, os apelados se prontificaram a comprá-lo, o que faz presumir que já tinham conhecimento do imóvel e desejaram realizar.

Ponderam que venderam exatamente o mesmo lote que outrora adquiriram, com base na escritura pública, e que os Apelados, após conhecerem o lote certo e discriminado, resolveram por bem adquiri-lo, da forma que se encontrava, razão pela qual não há fundamento para o pleito indenizatório prosperar.

Pugna, ao final, pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos.

Os apelados apresentaram contrarrazões (ID 59140288), pugnando pelo não provimento do recurso.

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos para a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinado, e em condições de proferir o voto, restituo os autos à Secretaria, com relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que determino sua inclusão em pauta de julgamento.

É o relatório.

 Salvador/BA, 25 de outubro de 2024.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O presente recurso preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, pelo que comporta apreciação de mérito.

Extrai-se dos autos que SYLVIO QUADROS MERCÊS JUNIOR e MARIA JOSETE GARCEZ MOURA MERCÊS, ora apelantes, venderam a ERICK CERQUEIRA DE OLIVEIRA e JANE CLEI OLIVEIRA ATAIDE o lote de nº. 07, quadra B, do Loteamento do Bosque, situado na cidade de Feira de Santana.

Na origem, os compradores/autores narram que a compra do terreno foi realizada com base na informação de que a área total do imóvel seria de 713,36 metros quadrados.

Afirmam que, ao iniciarem, no mês de março de 2017, a elaboração de um projeto arquitetônico, identificaram que o terreno possuía uma metragem inferior, totalizando apenas 605,56 metros quadrados.

Diante da constatação da diferença de dimensão, notificaram os vendedores/réus para ter ressarcido o valor de R$ 69.513,29 (sessenta e nove mil e quinhentos e treze reais e vinte e nove centavos), contudo, sem êxito.

Assim, ajuizaram a presente ação, para que os réus fossem condenados a pagar a diferença paga a maior pela metragem a menor, bem como danos morais.

Após analisar os autos, o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar os réus ao pagamento de R$ 69.513,29, corrigido monetariamente pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar da data da celebração do negócio jurídico, ocorrido no dia 16/01/2017.

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam que o abatimento no preço não é cabível, pois a venda foi realizada ad corpus e não ad mensuram.

Caio Mário da Silva Pereira ensina que:

Na venda ad mensuram, que é aquela em que as dimensões são tomadas em consideração preponderante, o comprador tem direito à complementação da área, e não sendo isso possível, abre-se-lhe uma opção entre a resolução do contrato e o abatimento proporcional do preço. [...] Na venda ad corpus, que é aquela em que o imóvel é transferido como coisa certa e discriminado, ou o terreno bem delimitado, o comprador nada pode reclamar porque não foi uma área o objeto do contrato, porém uma gleba caracterizada por sua confrontações, caracteres de individuação, tapumes etc.". (Instituições de Direito Civil. Volume III. Editora Forense, 13ª edição, 2009, pg. 163)

Deste modo, seguindo a lição do citado mestre, deve ser investigado se as informações lançadas no instrumento contratual a respeito de medições do imóvel são meramente enunciativas, apontadas de forma estimada, sem que fossem determinantes para a aquisição da coisa; ou se a caracterização do imóvel tomou por base, de forma imperativa, as suas dimensões expressas em uma área bem definida, de modo que outros aspectos físicos existentes no imóvel que o tornassem singular, não tenham sido tomados como essenciais à celebração da compra e venda.

Por seu turno, o Código Civil determina que, se na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Veja-se:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .

O contrato firmado entre as partes estabelece que o objeto negociado consiste no “lote nº. 07 da quadra B do Loteamento e Condomínio Residencial do Bosque, situado nesta cidade medindo 15 metros de frente de forma individual digo: de forma irregular, com curva de frente para a rua B, da planta; 13 metros de fundo limitando-se com Loteamento Santa Cecilia, 30m de frente a fundo de um lado com lote 08 e do outro lado mede 30m e limita-se com loteamento Santa Cecilia, perfazendo uma área total de 713,36m², inscrição municipal nº 01.10.202.1109.001. Devidamente registrado no cartório do 2º Ofício de imóveis e hipotecas desta comarca, sob a matrícula nº 25.855”

Portanto, ressai do contrato de compra e venda que houve menção ao valor da área adquirida, como sendo de 713,36 m², por R$ 460.000,00, levando a crer que a compra foi feita considerando a quantidade de metros quadrados.

Analisando os autos, percebe-se que a metragem do terreno, com suas especificações de metragens de fundo e frente, foram a todo tempo evidenciadas nos documentos firmados pelas partes.

Assim sendo, tendo os compradores sido apresentados a documentos que indicavam dimensões determinadas, devem recebê-la em sua integralidade, de acordo com todas as características descritas no contrato e memorial descritivo, não podendo sofrer as consequências por eventuais imprecisões da documentação que seria de responsabilidade do alienante

Com efeito, consoante os elementos probatórios presentes nos autos, verifica-se que o imóvel foi perfeitamente identificado no título aquisitivo do qual consta a especificação de metragens pormenorizada, deixando clara a natureza da venda ad mensuram e não ad corpus.

Assim, a sentença censurada mostra-se escorreita e em consonância com o entendimento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO QUANTI MINORIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. DISCUSSÃO ACERCA DA NATUREZA DO CONTRATO. AD MENSURAM OU AD CORPUS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. TESE DE VENDA AD MENSURAM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE DELIMITA A ÁREA TOTAL DO BEM, ASSIM COMO AS CONFRONTAÇÕES. REFERÊNCIA À ÁREA DO IMÓVEL MERAMENTE ENUNCIATIVA. VALOR DA VENDA PELO TODO, INCLUINDO BENFEITORIAS, SEM INDICAR O PREÇO DO METRO QUADRADO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 500, § 3º, DO CÓDIGO CIVIL. "Não comprovado que a metragem do imóvel objeto de contrato de compra venda tenha sido fator preponderante para a celebração do negócio, ou que tenha ocorrido algum vício de consentimento à época da aquisição do terreno, está configurada a realização da venda ad corpus, tornando indevido o acolhimento dos pedidos de resolução do contrato de compromisso de compra e venda, como a indenização formulada pela compradora a título de abatimento proporcional do preço, por não estar constatada a existência de ato ilícito" ( AC n. 0003459-26.2009.8.24.0139, de Porto Belo, rel. Des. João Batista Góes Ulysséa, j. 3/5/2018). HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - AC: 00022798920148240012 Caçador 0002279-89.2014.8.24.0012, Relator: Selso de Oliveira, Data de Julgamento: 07/03/2019, Quarta Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO NA MODALIDADE "AD MENSURAM". CONTRATO FIRMADO COM BASE NA EXTENSÃO OU ÁREA DO BEM. DESPROPORÇÃO ENTRE A ÁREA EFETIVAMENTE ENTREGUE E A QUE FOI OBJETO DE CONTRATO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DESISTÊNCIA JUSTIFICADA DA COMPRADORA. DIREITO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA SOBRE A RESTITUIÇÃO. TERMO INICIAL. - A lei civil permite às partes estabelecerem relações contratuais conforme livre manifestação de vontade, observando, desde a conclusão até a execução da avença, os princípios de probidade e boa-fé - A compra e venda de bem imóvel pode se dar levando-se em consideração a extensão ou área do bem, hipótese em que se verifica a compra e venda "ad mensuram" (art. 500, CC/02), ou será concretizada com base nas características próprias do imóvel, sendo a extensão ou área do bem apenas um elemento elucidativo na compra e venda, situação em que se concretiza a venda "ad corpus" (art. 500, § 3º, CC/02)- No contrato firmado entre as partes, operou-se uma venda "ad mensuram", sendo certo que o conjunto probatório demonstra que a apelada não conhecia integralmente as características do imóvel que estava adquirindo, art. 6º, III do Código de Defesa do Consumidor - Havendo diferença entre a área do bem contratado e aquela que efetivamente foi entregue ao comprador, a este assiste o direito de rescindir o contrato, sobretudo por ter havido venda "ad mensuram" - Demonstrada a culpa da promitente vendedora pela rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, por agiram em afronta à boa-fé objetiva, cumpre a estas promoverem a restituição integral das parcelas pagas à compradora, bem como dos valores dispendidos a título de quitação dos débitos fiscais e taxa de associação de moradores, para que não haja o enriquecimento sem causa dela - Os juros de mor a fruto da rescisão contratual por culpa do promitente vendedor são computados a partir da citação, consoante amplo entendimento jurisprudencial. (TJ-MG - AC: 60146873420158130027, Relator: Des.(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 23/08/2022, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO QUANTI MINORIS C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - CONHECIMENTO PARCIAL - INOVAÇÃO RECURSAL - VENDA AD CORPUS OU AD MENSURAM - ANÁLISE DO CONJUNTO PROBATÓRIO - VENDA AD MENSURAM CONFIGURADO - ANOTAÇÃO DA METRAGEM DIVERGENTE NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - DIVERGÊNCIA SUPERIOR A 1/20 - PRESUNÇÃO DE QUE A METRAGEM É ENUNCIATIVA NÃO CONFIGURADA - SENTENÇA REFORMADA - ABATIMENTO DEVIDO - ADEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. 1. Não se admite, em fase recursal, a alegação de argumento novo, não trazido aos autos no decorrer da lide e, por consequência, que não foi objeto de discussão em primeiro grau. Aplicação dos princípios da eventualidade e da devolutividade da Apelação. 2. Quando a venda é feita por metragem (ad mensuram) e as dimensões do imóvel não correspondem às constantes no contrato de compra e venda, o adquirente tem direito de exigir abatimento proporcional do preço. 3. Quando a divergência de metragem for superior a 1/20 da área anunciada, presume-se, nos termos do artigo 500, § 1º do Código Civil que as referências as dimensões do imóvel não são meramente elucidativas, incidindo sobre os fatos a norma prevista no caput do referido artigo.APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1362186-8 - São José dos Pinhais - Rel.: Rosana Amara Girardi Fachin - Unânime - - J. 07.10.2015) (TJ-PR - APL: 13621868 PR 1362186-8 (Acórdão), Relator: Rosana Amara Girardi Fachin, Data de Julgamento: 07/10/2015, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1672 20/10/2015)

Lado outro, os requerentes compraram o lote constando ser de 713,36 m², apurando-se depois que a metragem real seria de 605,56 m², de modo que a diferença apurada é de 15%, logo, não se pode, na esteira do § 2º do artigo 500, do Código Civil, concluir-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, pois a diferença encontrada excede a um vigésimo da área total enunciada.

Destarte, não restando dúvida de que a compra foi feita na modalidade ad mensuram, pode o comprador exigir o abatimento proporcional do preço em razão das dimensões não terem sido meramente enunciativas, ou seja, quando a diferença exceder de um vigésimo da área total enunciada.

Em razão de todo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença por esses e seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios devidos ao advogado dos autores para o percentual de 18% (dezoito por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 85, §11, do CPC/2015.

É como voto.

 Salvador/BA, 25 de outubro de 2024.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator