DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DE MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO DE ELEVADORES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. 

1. CASO EM EXAME 

1. Apelação cível interposta pela fornecedora contra sentença que julgou procedentes em parte os pedidos de resolução contratual por culpa da ré, com declaração de inexigibilidade de débito e condenação ao pagamento de danos materiais e multas contratuais. O caso versa sobre o descumprimento de prazos e falhas técnicas graves na modernização de quatro elevadores em condomínio de construção. 

2. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. Há quatro questões em discussão: (i) determinar a ocorrência de inovação recursal quanto a fatos não alegados na contestação; (ii) definir se a pandemia de COVID-19 configura força maior para justificar atrasos em contratos firmados em julho de 2020; (iii) estabelecer a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido diante da execução defeituosa do serviço; e (iv) avaliar a regularidade da condenação em danos materiais e manutenção das multas contratuais. 

3. RAZÕES DE DECIDIR 

3. Revela-se inadmissível a inovação recursal sobre fatos como a falta de isolamento da área técnica e dificuldades específicas de importação de peças, não suscitados na contestação de ID 104138307, o que configura supressão de instância e viola o art. 1.014 do CPC. 

4. Inexiste força maior decorrente da pandemia para contratos celebrados em 31/07/2020, pois os impactos da crise sanitária eram notórios e previsíveis ao tempo da avença, integrando o risco da atividade do fornecedor, conforme precedente do STJ. 

5. O inadimplemento substancial e a execução defeituosa do serviço, atestados por perícia judicial que confirmou freios oxidados e ausência de quadros de comando, autorizam a aplicação da exceção do contrato não cumprido prevista no Art. 476 do CC, legitimando a rescisão por culpa da ré e a inexigibilidade dos saldos remanescentes. 

6. São devidos danos materiais referentes à contratação emergencial de terceira empresa para sanar vícios técnicos deixados pela apelante, uma vez que a perícia técnica de ID 104138583 confirmou a necessidade das intervenções para a segurança e funcionalidade dos equipamentos. 

7. É incabível a redução equitativa das multas contratuais prevista no art. 413 do CC devido à gravidade do descumprimento, que comprometeu a logística da obra e a segurança dos usuários, devendo ser preservada a função coercitiva da cláusula penal inserida pela própria ré em contrato de adesão. 

4. DISPOSITIVO E TESE 

8. Recurso conhecido em parte e desprovido. 

Tese de julgamento: "1. A pandemia de COVID-19 não constitui excludente de responsabilidade por força maior em contratos celebrados após o início da crise sanitária, cujos impactos já eram previsíveis ao fornecedor; 2. A execução defeituosa e o atraso injustificado na entrega de equipamentos essenciais autorizam a rescisão por culpa do fornecedor e a aplicação da exceção do contrato não cumprido para desoneração das parcelas vincendas." 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO Nº 8141046-51.2022.8.05.0001, em que figura como apelante TK ELEVADORES BRASIL LTDA. e, como parte apelada, CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EVOLUTION ECOLOGIC RESIDENCE. 

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO e, na parte conhecida, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos exatos termos do voto do Relator. 

Sala das Sessões, _____ de ___________ de 2026. 

  

Presidente 

  

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 
Relator 

 

Procurador(a) de Justiça 

Cuida-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por TK ELEVADORES BRASIL LTDA., em face de sentença proferida pelo Juízo da 3ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR-BA, nos autos da AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C COMPENSAÇÃO DE VALORES, tombada sob o nº. 8141046-51.2022.8.05.0001, movida por CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EVOLUTION ECOLOGIC RESIDENCE, em que julgou PROCEDENTE EM PARTE a ação, nos seguintes termos (ID. 104138777): 

“[...]. Conclusão: Ante os fatos aqui explicitados e tudo mais que dos autos constam, julgo procedentes, em parte, os pedidos constantes da inicial para: 1) Declarar rescindidos os contratos de modernização e manutenção por culpa exclusiva da ré; 2) Declarar a inexigibilidade do saldo devedor remanescente e das multas cobradas pela ré contra o autor; 3) Condenar a ré a restituir ao autor todas as parcelas e reajustes pagos após 18/04/2022, acrescidos de correção monetária pelo INPC do desembolso e juros de 1% ao mês da citação; 4) Condenar a ré ao pagamento da multa compensatória de 20% sobre o valor atualizado do contrato de modernização e da multa de três mensalidades, com juros e correção da citação; Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 49.967,46, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Em razão da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, as custas processuais serão rateadas proporcionalmente entre as partes, cabendo ao autor o pagamento de 20% e à ré o pagamento de 80%. Condeno a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, fixados em 10 % sobre o valor total da condenação. Autorizo o levantamento pelo autor de todos os valores depositados judicialmente no curso do processo referente ao pagamento das parcelas contratuais vencidas após 18/04/22. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se". 

Adoto o relatório integrante da sentença de primeiro grau.  

Em sede recursal, a parte recorrente, TK ELEVADORES BRASIL LTDA., argumenta, em síntese, que a sentença merece reforma integral, uma vez que jamais agiu com desídia perante o condomínio apelado.  

Sustenta que o atraso pontual de 58 dias na entrega dos equipamentos decorreu de força maior, ante a escassez crítica de insumos eletrônicos (especialmente o quadro IGBT) provocada pela pandemia de COVID-19, evento este que afetou a cadeia mundial de suprimentos. Invoca a aplicação do art. 393 do Código Civil e da cláusula 11.1.1 do Contrato de Modernização, que previa expressamente a postergação de prazos em virtude da crise sanitária. 

Aduz que a declaração de inexigibilidade do saldo devedor acarreta flagrante enriquecimento sem causa do apelado (art. 884 do Código Civil), pois este detém a posse definitiva de todos os equipamentos de alto valor tecnológico instalados pela recorrente. Defende a ocorrência de culpa exclusiva do consumidor (art. 14, §3º, inciso II, do CDC), asseverando que a oxidação de componentes apontada na perícia decorreu da utilização dos elevadores em ambiente hostil de obra ativa, sem o devido isolamento da área técnica. Pugna pela exclusão da condenação em danos materiais, alegando que os gastos do apelado com terceiros foram por mera liberalidade estética e manutenção ordinária. Por fim, requer o afastamento das multas contratuais ou sua redução equitativa, conforme o art. 413 do Código Civil, alegando execução substancial do objeto. 

A parte recorrida apresentou contrarrazões no ID 104138785, arguindo preliminar de inovação recursal e, no mérito, rechaçou a pretensão recursal, pugnando pelo desprovimento do apelo. 

Encontra-se o recurso apto para julgamento. 

É o relatório. 

Devolvo os autos à Secretaria da Câmara, com o presente relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a existência de previsão regimental para realização de sustentação oral (RITJBA, art. 187, I). 

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica. 

  

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator 

Em suas contrarrazões de ID 104138785, o CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EVOLUTION ECOLOGIC RESIDENCE arguiu preliminar de não conhecimento parcial do recurso, sustentando que a TK ELEVADORES BRASIL LTDA. incorreu em nítida inovação recursal. A insurgência do apelado foca na tentativa da recorrente de introduzir, nesta fase processual, fatos e argumentos que não foram objeto de debate na instância originária, especificamente as alegações relativas à suposta falta de isolamento da área técnica pelo condomínio e aos impedimentos específicos detalhados quanto à obtenção do quadro IGBT. 

Ao compulsar detidamente a contestação apresentada no ID 104138307, verifica-se que a defesa da ré limitou-se a fundamentar os atrasos em uma alegação genérica de força maior decorrente da pandemia de COVID-19, sustentando que as entregas ocorreram e que houve aceitação tácita dos novos prazos pelo autor. Em nenhum momento da fase postulatória ou instrutória de primeiro grau a apelante trouxe à balha a tese de que a inoperância dos equipamentos ou o atraso na conclusão dos serviços decorreria da negligência do condomínio na vedação da área técnica ou detalhou impedimentos técnicos específicos de importação de componentes como causa impeditiva individualizada. 

O ordenamento jurídico pátrio, por meio do art. 1.014 do CPC, veda expressamente que as partes suscitem questões de fato inéditas na apelação, salvo se provarem que deixaram de fazê-lo por motivo de força maior, o que não restou minimamente demonstrado neste caso. A tentativa de ampliar o espectro defensivo em sede recursal configura indevida supressão de instância, violando frontalmente os princípios do contraditório, da ampla defesa e da estabilidade objetiva da lide. 

A análise técnica destes fatos novos exigiria dilação probatória específica e oportunidade de manifestação da parte contrária perante o juízo de piso, fases que já se encontram superadas pela preclusão consumativa. Admitir tais argumentos agora representaria um desrespeito ao devido processo legal, permitindo que a parte ré reformule sua estratégia defensiva após o resultado desfavorável da sentença, utilizando-se de fundamentos fáticos que já eram de seu conhecimento à época da contestação. 

Nesse sentido, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reafirma a impossibilidade de conhecimento de teses inauguradas apenas no recurso de apelação: 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. CONTRATAÇÃO DE CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que não conheceu de apelação cível, em ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com obrigação de fazer, repetição de indébito e indenização por danos morais, proposta em razão de descontos mensais indevidos no benefício previdenciário do autor, referentes à "Reserva de Margem Consignada" vinculada a cartão de crédito não solicitado. 2. A sentença de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, considerando a contratação válida e comprovada por contrato assinado e transferência de valores, extinguindo o processo com resolução de mérito e condenando o autor ao pagamento de custas e honorários, com suspensão pela gratuidade de justiça. 3. O acórdão recorrido não conheceu da apelação por entender que a tese de vício de consentimento foi apresentada apenas em grau recursal, configurando inovação recursal vedada pelo art. 1.014 do CPC, e majorou os honorários recursais. Embargos de declaração foram rejeitados por ausência de omissão ou contradição. 4. A questão em discussão consiste em determinar se o recurso de apelação pode ser conhecido, à luz da vedação à inovação recursal, considerando que a tese de vício de consentimento foi apresentada apenas em grau recursal, sem ter sido suscitada na instância de origem. 5. Outra questão em discussão é saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento de argumentos apresentados nos embargos de declaração, especialmente quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e à natureza de ordem pública do vício de consentimento. 6. O art. 1.014 do CPC proíbe a inovação recursal, salvo se demonstrada a existência de fato superveniente ou motivo de força maior, o que não ocorreu no caso concreto. 7. A tese de vício de consentimento não foi oportunamente suscitada na petição inicial ou em outras manifestações nos autos, configurando inovação recursal vedada pelo ordenamento jurídico. 8. Permitir a análise de tese inédita em instância revisora implicaria violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, além de supressão de instância, em prejuízo ao devido processo legal. 9. Não se exige do órgão julgador que refute minuciosamente todos os argumentos formulados pelas partes, sendo suficiente a fundamentação que afaste as teses apresentadas. 10. Não se vislumbra a existência de vícios nos arts. 1.022, II e 1.025 do CPC, pois o acórdão recorrido foi devidamente fundamentado e enfrentou as questões essenciais ao julgamento da causa. 11. A jurisprudência do STJ reconhece que a inovação recursal obsta o conhecimento do recurso, conforme precedentes citados. 12. Recurso especial conhecido e des provido. (REsp n. 2.249.175/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.)  

Desta forma, acolho a preliminar de inovação recursal suscitada pelo apelado para não conhecer do recurso de apelação quanto aos tópicos que versam sobre a suposta falta de isolamento da área técnica e os detalhes fáticos específicos sobre o impedimento na obtenção do quadro IGBT não ventilados na contestação. O exame do mérito recursal ficará restrito às matérias efetivamente debatidas e decididas na instância de origem. Presentes os demais requisitos de admissibilidade, conheço do apelo na parte remanescente. 

No cerne da controvérsia recursal, a apelante TK ELEVADORES BRASIL LTDA. busca eximir-se da responsabilidade pelo atraso na entrega e pela inoperância dos equipamentos, invocando a ocorrência de força maior decorrente da pandemia de COVID-19 e a previsão contida na Cláusula 11.1.1 do contrato de modernização. Todavia, o exame pormenorizado do conjunto probatório revela que a tese defensiva não possui amparo fático nem jurídico. 

Ao analisarmos o Contrato de Modernização de ID 104138125, observa-se que as partes estabeleceram um cronograma de entrega extremamente preciso e escalonado. Pela Cláusula III do referido instrumento, a contratada deveria efetuar a entrega definitiva do Elevador 89803 (social, Torre Ecogarden) em até 283 dias da assinatura, o que findava em 10 de maio de 2021; o Elevador 89804 (serviço, Torre Ecogarden) em 320 dias, com prazo limite em 16 de junho de 2021; e os Elevadores 89805 e 89806 (Torre Ecosky) em 383 dias, ou seja, até o dia 18 de agosto de 2021. 

A realidade da execução contratual, contudo, distanciou-se severamente do pactuado. Embora a apelante alegue que os equipamentos foram "entregues", a prova pericial e documental demonstra que a entrega física de peças não se confunde com o adimplemento da obrigação de colocar os elevadores em pleno e seguro funcionamento. O laudo pericial de ID 104138583 foi incisivo ao confirmar que as datas aprazadas foram sistematicamente descumpridas e que a inoperância persistiu por longos meses. O perito judicial, no laudo complementar de ID 104138617, asseverou que, "ao pé da letra, sim, configura inadimplência contratual". 

Mais grave do que a mora temporal foi a detecção de falhas técnicas estruturais nos aparelhos supostamente modernizados. O perito constatou, em resposta ao quesito n.º 12 do autor, que os freios de segurança se encontravam oxidados e travados, o que impedia o funcionamento adequado e seguro dos elevadores, ressaltando que a correção desse vício estava expressamente incluída no escopo contratual de manutenção e modernização. Ademais, restou comprovada a ausência de componentes essenciais, como o quadro IGBT para a Torre Ecogarden, o que manteve o equipamento paralisado mesmo após a suposta entrega. 

No que tange à alegação de força maior, é imperativo destacar que os contratos foram firmados em 31 de julho de 2020. Nessa data, o estado de calamidade pública decorrente da pandemia de COVID-19 já estava instaurado há meses, sendo seus efeitos e restrições logísticas fatos notórios e perfeitamente previsíveis para qualquer agente econômico, especialmente para uma empresa multinacional do porte da apelante. Ao assinar um contrato com prazos determinados em meio à crise sanitária, a recorrente assumiu o risco da atividade e a responsabilidade de honrar o cronograma, não podendo agora utilizar-se de evento preexistente e conhecido para justificar sua desídia. 

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é pacífico no sentido de que a pandemia não serve como "carta branca" para o descumprimento de obrigações, especialmente quando o contrato é celebrado já sob a vigência do cenário de crise, como se extrai do seguinte julgado: 

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO E FORÇA MAIOR. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento a apelação cível em embargos à execução de cédula de crédito bancário. 2. Fato relevante. A recorrente alegou que o inadimplemento da cédula de crédito bancário decorreu de força maior, em razão da pandemia de Covid-19, e pleiteou o afastamento dos juros de mora e da multa contratual, mantendo-se apenas a correção monetária e os juros remuneratórios. 3. Decisões anteriores. O Tribunal de origem afastou a aplicação da teoria da imprevisão e da força maior, considerando que a dificuldade no cumprimento das obrigações decorreu exclusivamente da alteração da própria fortuna da recorrente, sem que houvesse onerosidade excessiva ou extrema vantagem para a parte adversa. Ademais, destacou que a cédula de crédito bancário foi firmada em maio de 2020, quando a pandemia já era notória, não sendo possível alegar imprevisibilidade. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a pandemia de Covid-19, enquanto evento de força maior, autoriza o afastamento dos encargos moratórios e da multa contratual em cédula de crédito bancário firmada em maio de 2020, quando o estado de calamidade pública já havia sido decretado e os efeitos econômicos da pandemia eram notórios. III. Razões de decidir 5. A pandemia de Covid-19, embora constitua evento de notória gravidade, não autoriza automaticamente a revisão das bases contratuais ou o afastamento dos encargos moratórios, sendo necessária a demonstração concreta e inequívoca de que o evento extraordinário inviabilizou, de forma objetiva, o cumprimento da obrigação assumida. 6. A teoria da imprevisão exige a presença de quatro requisitos cumulativos: (I) contrato comutativo de execução continuada; (II) alteração radical das condições econômicas entre a formação e a execução do contrato; (III) onerosidade excessiva para uma das partes e benefício exagerado para a outra; e (IV) imprevisibilidade e extraordinariedade da modificação. 7. No caso concreto, embora a pandemia seja um evento imprevisível e extraordinário, não foram demonstrados os requisitos de onerosidade excessiva e extrema vantagem para a parte adversa, sendo insuficiente a alegação de desfortuna financeira da recorrente para caracterizar força maior. 8. A cédula de crédito bancário foi firmada em maio de 2020, quando os efeitos da pandemia já eram notórios, não sendo possível alegar imprevisibilidade sobre um fato que já estava em pleno curso. 9. A escassez de recursos supervenientes, neste contexto específico de contratação tardia, configura desfortuna financeira atrelada ao risco da atividade empresarial, insuficiente para caracterizar a impossibilidade objetiva absoluta de cumprimento da obrigação pecuniária. 10. A revisão das cláusulas contratuais e do contexto fático-probatório dos autos é vedada em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo 11. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.795.943/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026)  

Ademais, nos termos do art. 6º, III, do CDC, o fornecedor possui o dever de prestar informação adequada e clara sobre os riscos e condições de execução do serviço. A apelante falhou nesse dever ao não demonstrar documentalmente como a crise sanitária teria afetado, de forma específica e inevitável, a fabricação e instalação dos elevadores do condomínio apelado. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia à ré provar o fato impeditivo ou modificativo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu, limitando-se a apresentar justificativas genéricas e abstratas que foram rechaçadas pela perícia técnica. 

A própria recorrente, em documento interno denominado “Formulário para Cancelamento Contratual”, colacionado no ID 104138314, registrou como motivo da rescisão o “serviço deficiente” e a insatisfação do cliente com os prazos e a qualidade da manutenção preventiva e da modernização. Tal reconhecimento administrativo reforça a conclusão de que o inadimplemento foi real, culposo e diretamente imputável à fornecedora, tornando legítima a resolução do vínculo pelo condomínio consumidor. 

Portanto, resta configurada a falha na prestação do serviço e o inadimplemento contratual absoluto da apelante, sendo inviável a aplicação da excludente de responsabilidade por força maior. 

Avançando na análise meritória, a controvérsia alcança a aplicação da exceção do contrato não cumprido, instituto que fundamenta a recusa do apelado em verter os pagamentos remanescentes à apelante. No campo dos contratos bilaterais e sinalagmáticos, as obrigações são interdependentes, de modo que a prestação de uma das partes encontra sua causa na prestação da outra. O art. 476 do Código Civil positiva a regra da exceptio non adimpleti contractus, estabelecendo de forma clara que nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 

No caso vertente, a prova pericial e documental coligida aos autos demonstra que a TK ELEVADORES BRASIL LTDA. incorreu em uma execução marcadamente defeituosa e incompleta, o que a doutrina e a jurisprudência qualificam como exceptio non rite adimpleti contractus. Conforme restou evidenciado no laudo pericial de ID 104138583, os elevadores não foram entregues em condições de operacionalidade plena e segura, apresentando vícios estruturais graves, como a oxidação de componentes críticos e a falta de quadros de comando, o que impossibilitou a fruição do serviço contratado pelo condomínio apelado. 

Nesse prisma, a conduta do CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EVOLUTION ECOLOGIC RESIDENCE de suspender os pagamentos e notificar a rescisão contratual em 18 de abril de 2022, conforme se extrai do ID 104138150, revela-se como um exercício legítimo de autodefesa contratual. O consumidor não pode ser compelido a manter o fluxo de pagamentos de um contrato de valor elevado — cujo valor global supera os quatrocentos mil reais — quando a contraparte falha sistematicamente em entregar o objeto principal de forma funcional. A manutenção da exigibilidade das parcelas vincendas, diante da inércia da apelante em sanar os defeitos técnicos, configuraria um desequilíbrio intolerável na relação jurídica. 

A apelante, em sua contranotificação de ID 104138159, sustenta a existência de um saldo devedor de R$ 151.999,96 relativo ao contrato de modernização, além de multas rescisórias por suposta quebra de aviso prévio. Todavia, tais cobranças são manifestamente inexigíveis. A rescisão operada pelo apelado não foi um ato de desistência imotivada, mas sim uma reação direta ao inadimplemento culposo da prestadora de serviços. Quem deu causa à ruptura do vínculo foi a própria TK ELEVADORES, ao não honrar os prazos e a qualidade técnica mínima esperada, perdendo, por conseguinte, o direito de exigir o cumprimento da contraprestação financeira proporcional ao que não foi entregue ou foi executado com vícios. 

O Superior Tribunal de Justiça referenda a aplicação da exceção do contrato não cumprido quando resta demonstrada a falha na prestação anterior, impedindo que o contratante inadimplente exija pagamentos ou aplique multas: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO PARA CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NOTIFICAÇÃO DO INADIMPLEMENTO. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE PROVAS E DO INSTRUMENTO CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A exceção do contrato não cumprido, derivada do disposto no artigo 476 do CC/2002, incide no caso dos autos, não sendo possível ao agravante exigir o cumprimento das obrigações impostas aos agravados, sem que ela própria tenha cumprido as suas. 2. O acórdão estadual examinou a matéria fática para concluir pela incidência da exceção de contrato não cumprido. Dessa forma, inviável alterar tal conclusão em recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.430.896/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/8/2019, DJe de 23/8/2019.)  

Portanto, diante da quebra contratual originária por culpa da apelante, agiu com acerto o Juízo de origem ao declarar a inexigibilidade do saldo devedor remanescente e das multas cobradas contra o condomínio. A aplicação da cláusula penal em desfavor do apelado, como pretende a recorrente, seria premiar a própria desídia, punindo o consumidor que teve de suportar o ônus de uma obra paralisada pela falta de transporte vertical funcional. A exigibilidade de qualquer valor por parte da apelante pressupõe a prova da entrega perfeita e oportuna do objeto, o que, repita-se, foi categoricamente afastado pelo conjunto probatório, especialmente pelo laudo técnico que apontou a necessidade de intervenção de terceiros para a conclusão dos serviços. 

Assim, impõe-se a manutenção da sentença neste tópico, reconhecendo-se que a suspensão dos pagamentos foi medida legítima e que não subsiste obrigação de quitação de saldo residual ou multas perante a empresa que não cumpriu satisfatoriamente o escopo para o qual foi contratada. 

No que tange à condenação ao pagamento de danos materiais, no expressivo montante de R$ 49.967,46, a insurgência da apelante TK ELEVADORES BRASIL LTDA. revela-se igualmente improfícua. A recorrente sustenta que tais valores, despendidos pelo condomínio junto à empresa IGUATEMI ELEVADORES, referir-se-iam a serviços de natureza estética ou contratados por mera liberalidade do consumidor, não possuindo nexo causal com as obrigações da fabricante. 

Entretanto, o cotejo entre as notas fiscais e relatórios técnicos com a conclusão do perito judicial desconstitui por completo a tese defensiva. O laudo pericial de ID 104138583 foi categórico ao afirmar, em resposta ao quesito n.º 11 do autor, que "para concluir os serviços era necessária a compra de peças e contratação da Iguatemi Elevadores". O relatório técnico da nova prestadora apontou vícios graves e sistêmicos, como a oxidação e o travamento dos freios de segurança e a inoperância de placas eletrônicas e sensores indispensáveis, fatos estes que colocavam em risco a integridade dos usuários e a própria estrutura física do empreendimento. 

A contratação da IGUATEMI ELEVADORES em março de 2022 não foi uma escolha supérflua, mas uma medida de estrita necessidade e urgência para viabilizar a habitabilidade do edifício e o transporte de insumos da obra, que já acumulava atrasos irrecuperáveis por culpa da apelante. Portanto, o nexo de causalidade entre a inexecução da TK ELEVADORES e o prejuízo material do apelado é direto e imediato, consubstanciando-se em danos emergentes que devem ser integralmente recompostos, conforme impõem os arts. 186 e 927 do Código Civil. 

Quanto às multas contratuais, a r. sentença aplicou as penalidades previstas nos dois instrumentos coligados: a multa compensatória de 20% sobre o valor atualizado do Contrato de Modernização (Cláusula XV.2) e a multa de três mensalidades do Contrato de Manutenção (Cláusula XI.7). A apelante clama pela redução equitativa dessas sanções, com fundamento no art. 413 do Código Civil, sob o pretexto de que o objeto teria sido substancialmente executado. 

A aplicação do dispositivo legal mencionado exige que a penalidade seja manifestamente excessiva em face da utilidade da prestação parcial. No caso sub examine, todavia, o inadimplemento da recorrente não foi de pequena monta. Pelo contrário, a falha na entrega e na manutenção preventiva dos elevadores gerou impactos profundos e negativos na logística de construção de duas torres de 14 andares, provocando um acréscimo de aproximadamente 1592 horas-homem de trabalho improdutivo e um atraso de 30 dias corridos no cronograma global da obra, conforme atestado pelo Relatório de Impactos da ENGEBAHIA no ID 104138276. 

A gravidade do descumprimento, que afetou a segurança dos equipamentos e a legítima expectativa de moradia de dezenas de famílias, justifica a manutenção da carga coercitiva e punitiva da cláusula penal. Reduzir a multa em tal cenário equivaleria a esvaziar o caráter preventivo da sanção, estimulando que fornecedores de grande porte negligenciem prazos e qualidades técnicas em detrimento do consumidor hipossuficiente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a redução equitativa não deve ocorrer quando as infrações são múltiplas e o descumprimento é grave o suficiente para comprometer a finalidade do negócio: 

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FORNECIMENTO DE COMBUSTÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. MULTA CONTRATUAL. FIANÇA E HIPOTECA. BEM DE FAMÍLIA. SÚMULA 7/STJ. REEXAME DE PROVAS. NÃO CABIMENTO. 1. Agravos conhecidos para análise conjunta de recursos especiais, por identidade de partes, fundamentos e dispositivos legais impugnados. 2. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Tribunal estadual concluiu pela suficiência das provas constantes dos autos, aplicando o princípio da persuasão racional. Revisão que demanda reexame fático-probatório. Súmula 7/STJ. 3. Alegação de culpa da distribuidora e violação aos arts. 396, 421 e 422 do CC afastada. Acórdão reconheceu descumprimento contratual grave e reiterado pelo posto revendedor, anterior à pandemia, configurando inadimplemento exclusivo. Alteração do entendimento exige reavaliação de provas. Súmula 7/STJ. 4. Multa contratual (art. 413 do CC). Cumprimento parcial (57,8%) que não autoriza redução equitativa diante das múltiplas infrações e da necessidade de preservar a função coercitiva da cláusula penal. Precedentes do STJ. 5. Fiança e hipoteca. Arts. 423, 424 e 819 do CC. Contratos de garantia expressos quanto às obrigações abrangidas. Fiadores que, dez anos após a fiança original, ofereceram voluntariamente hipoteca para os mesmos contratos, ratificando-os. Revisão da conclusão do Tribunal estadual esbarra na Súmula 7/STJ. 6. Bem de família. Art. 1º da Lei 8.009/90. Aplicação da exceção do art. 3º, V: imóvel voluntariamente dado em garantia hipotecária, com declaração de que não era residência familiar. Boa-fé objetiva e segurança jurídica impedem alegação posterior de impenhorabilidade. 7. Agravos conhecidos. Recursos especiais conhecidos e desprovidos. (AREsp n. 2.506.114/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)  

Além disso, as referidas multas foram estabelecidas em contratos de adesão redigidos pela própria apelante, não podendo esta, agora, questionar a razoabilidade de dispositivos que ela mesma inseriu para resguardar seus interesses no mercado de consumo. O equilíbrio contratual foi rompido pela desídia da prestadora, e a manutenção das penalidades, tal como arbitradas na origem, é medida que se impõe para a justa reparação da coletividade de adquirentes representada pelo apelado. 

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER EM PARTE e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela TK ELEVADORES BRASIL LTDA., mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau proferida no ID 104138777, por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, em estrita observância ao que preceitua o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. 

É como voto. 

  

Sala de Sessões, ___ de __________ de 2026. 

  

  

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 
Relator