PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO. DIRETO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO ANULATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. NECESSIDADE DE QUORUM QUALIFICADO DE 2/3, EX VI DO ART. 1.351 DO CC/02. NÃO OBSERVÂNCIA. NULIDADE EVIDENCIADA. RESTABELECIMENTO DA CONVENÇÃO EM SUA REDAÇÃO ANTERIOR. MANUTENÇÃO DO COMANDO SENTENCIAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº. 0027652-91.2011.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, tendo como Recorrente CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ANDRÉ GUIMARÃES BUSINESS CENTER e Recorrida CENTER GRILL RESTAURANTE LTA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Fevereiro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação interposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ANDRÉ GUIMARÃES BUSINESS CENTER, em face da sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Ordinária nº 0027652-91.2011.8.05.0001, ajuizada pela CENTER GRILL RESTAURANTE LTDA, que dispôs:

“Ante o exposto, confirmo a tutela antecipada e JULGO PROCEDENTE os pedidos, para decretar a nulidade das alterações efetuadas na Convenção do Condomínio, datada em 10/09/2009, bem como o cancelamento definitivo do registro da referida alteração.

Em face da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Havendo recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, no prazo de 15 dias, com subsequente remessa dos autos à superior instância (art. 1.010 do CPC).

P. R. I.”

Em virtude de refletir, satisfatoriamente, a realidade dos atos até então praticados no curso deste feito, adota-se o relatório alinhavado na decisão de id. 43963239.

Irresignado, o Acionado interpôs Apelo (Id. 43963243), sustentando que o comando sentencial obliterado merece ser reformado, porquanto, a seu ver, equivocado, haja vista que restou evidenciada a regularidade das alterações efetuadas na sua Convenção, bem como que a unidade imobiliária de propriedade da Acionante integra o Condomínio sub oculi, devendo, por conseguinte, suportar as despesas concernentes.

Realçou que a Autora utiliza, normalmente, os serviços e as áreas comuns do Edifício em questão, de modo que não deveria sequer haver cogitado qualquer autonomia absoluta, sobejando patente o seu intuito lesivo.

Frisou que “há nos fólios acordo assinado pela Apelada, registrado no parágrafo 6º, alusivo à utilização da infraestrutura condominial nas mesmas condições dos outros condôminos, confessando, portanto, a ausência de autonomia e o uso dos serviços como qualquer outro”.

Argumentou que a prova oral produzida corrobora as suas alegativas, sendo de “clareza solar que o restaurante usufrui os serviços condominiais e as áreas comuns, inclusive com direito de voto, conforme demonstra as atas anexas, bem como confessado pela própria testemunha; utiliza caixa postal/sistema de correios, possui sistema de vigilância externa com visão para os clientes que estacionam na garagem externa, não havendo que se falar, portanto, em qualquer independência”.

Repisou que a modificação da sua Convenção observou os requisitos aplicáveis à espécie, razão pela qual a nulidade declarada no decisum guerreado deve ser afastada.

Concluiu, pugnando pelo provimento da insatisfação.

Acostou documentação.

Foram apresentadas contrarrazões (Id. 43963251).

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador/BA, 31 de janeiro de 2024.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Emergem a tempestividade e o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

Cinge-se a controvérsia à existência de vícios nas alterações efetuadas na Convenção do Condomínio Edifício André Guimarães Business Center, hábil a subsidiar a declaração de nulidade requestada na peça vestibular.

Compulsando-se o caderno processual, dessume-se que o Magistrado a quo, ao sentenciar, julgou procedentes os pedidos da exordial, reputando nulas as modificações impugnadas.

Acerca do thema decidendum, o Código Civil de 2002, em seus arts. 1.351 e 1.352, reza:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Depreende-se, dos dispositivos legais supracitados, que a alteração da convenção condominial exige o quorum qualificado de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, sendo estes proporcionais às frações ideais respectivas, salvo disposição em sentido diverso.

In casu, da análise detida, constata-se que a Convenção sob descortino, na sua redação original (Ids. 43962651 e 43962652), convergia com a disciplina normativa conferida à matéria debatida, estabelecendo que:

Art. 9°. Nas Assembleias Gerais, os votos são proporcionais às frações ideais de terreno.

(…)

Art. 15°. Nas assembleias gerais, ordinárias ou extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria simples de votos, salvo o disposto no Parágrafo único deste Artigo e casos exigidos em Lei.

PARÁGRAFO ÚNICO – Será exigido maioria qualificada ou unamidade nos seguintes casos:

(…)

2. será exigida maioria que represente no mínimo dois terços dos proprietários de unidade autônoma:

(…)

d) para promover quaisquer alterações nesta Convenção caso em que a assembleia deverá ser especialmente convocada.

No caso sub examine, consoante acertadamente estatuído pelo Julgador singular, a prova coligida evidencia que as modificações questionadas na origem, datadas de 10/09/2009 e registradas em 19/04/2010, não foram aprovadas pela maioria qualificada de 2/3 (dois terços) dos condôminos atinentes, sendo, por conseguinte, nulas de pleno direito.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

Apelação Cível. Trata-se de Ação Ordinária para de declarar a ilegalidade de alteração da forma da cobrança das taxas condominiais alegando o autor, em resumo, a inobservância do quorum qualificado de 2/3 dos condôminos para a alteração da convenção condominial. Sentença que julgou improcedente a ação. Sabe-se que a convenção, possui caráter normativo e se nela foi especificada a forma de rateio das despesas, a alteração do respectivo critério, sobretudo quando não houver qualquer violação legal, somente poderá ocorrer através de assembleia convocada para esta finalidade e com a presença de no mínimo 2/3 dos condôminos, como prevê os arts.1.333, caput, e 1.351, primeira parte, ambos do Código Civil. Ocorre que, apesar da convenção condominial em seu artigo 14º, §1º, alínea "f " encontrar-se em harmonia com os requisitos legais, do artigo art. 1.351, do CC, na espécie dos autos, não foi verificado o quorum qualificado para alteração da convenção, que, no mínimo, deve ser feita com o voto favorável de dois terços dos condôminos. Ademais, a ata da referida assembleia (fls.97/102), embora assinada por 13 condôminos (presentes), somente 10(dez) votos foram fatoráveis, e os outros 03 (três) votos contra a alteração, ou seja, não houve aprovação favorável dos 13 condôminos que representa 2/3 do total de 19 (dezenove), conforme determina o artigo 1.351 do Código Civil. Assim, havendo ilegalidade na alteração da convenção merece amparo a pretensão autoral. Sentença reforma para julgar procedentes os pedidos anulando a alteração promovida na ata condominial pela Assembleia de 30 de Novembro de 2013, fazendo retornar a forma de cobrança ao status quo ante, condenando ainda o Apelado - CONDOMÍNIO PARQUE DA ALDEIA - à devolução dos valores pagos a maior pelo Recorrente desde Janeiro de 2014, em diante, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária desde a data do efetivo desembolso. Apelação Provida. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0300707-69.2014.8.05.0039,Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO,Publicado em: 28/04/2020 );

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO ALTERAÇÃO DA MINUTA CONDOMINIAL EM ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO. EXIGÊNCIA DE QUORUM QUALIFICADO DE 2/3 PARA A MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 25, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI N. 4.591/65 E DO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. INOBSERVÂNCIA NO CASO. NULIDADE DA ASSEMBLEIA INCONTESTE.  PARTICIPAÇÃO DE 3 DOS 7 DEMANDANTES EM ATO POSTERIOR QUE NÃO IMPEDE O RECONHECIMENTO DA NULIDADE AVENTADA. ATO NÃO SUSCETÍVEL DE CONVALIDAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA INCÓLUME.  HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0307613-35.2015.8.24.0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 01-12-2020);

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL C/C COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. INTERVENÇÃO DE TERCEIROS - NÃO CABIMENTO. COISA JULGADA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA COGNOSCÍVEL DE OFÍCIO. DECISÃO JUDICIAL, EM REGRA, GERA EFEITOS "INTER PARTES". IMPOSSIBILIDADE DE ASSEMBLEIA CONTINUADA. AUSÊNCIA DE QUÓRUM PARA A APROVAÇÃO DA NOVA CONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE DISCUSSÃO SOBRE A ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ANULAÇÃO DA ATUAL CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO PALCO VACA BRAVA, APROVADA NA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA REALIZADA EM 23 DE MARÇO DE 2019. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Inominado Cível 5464258-49.2021.8.09.0051, Rel. Fernando Ribeiro Montefusco, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 22/09/2022, DJe de 22/09/2022).

Registre-se que, conforme consignado pelo Juiz de primeiro grau, o Empreendimento em questão é constituído por 182 (cento e oitenta e duas) unidades autônomas, tendo o Réu admitido, em defesa, que as modificações sub oculi foram deliberadas por, apenas, 92 (noventa e duas) delas, o que, efetivamente, corrobora as razões adrede esposadas.

Destarte, não obtido o quorum qualificado de, aproximadamente, 121 (cento e vinte e um) condôminos, escorreita a sentença hostilizada, que declarou a nulidade das alterações efetuadas na Convenção sub judice, restabelecendo a vigência da predita norma, em sua redação anterior.

Saliente-se que o objeto da demanda primeva restringiu-se à validade das mudanças introduzidas no ato constitutivo do Condomínio suplicado, sendo despicienda a perquirição acerca da utilização de área e/ou serviços comuns pela Requerente, mormente considerando que não influirá na ratio decidendi desta decisão.

Ressalte-se, outrossim, que o art. 23 da Convenção originária é claro ao isentar a Suplicante do pagamento das despesas comuns, impondo-lhe, entretanto, o dever de contribuir para o fundo de reserva, no patamar de 10% (dez por cento) sobre a proporção do consumo real das outras unidades, inexistindo, nos fólios, insurgência quanto à validade de tal disposição.

Por fim, em aderência ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, estipulo os honorários recursais em 5% , totalizando, consequentemente, 15% sobre o valor atualizado da causa.

Ex positis, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo o comando sentencial obliterado em todos os seus termos.

Sala de Sessões da 1ª Câmara Cível,      de                         de 2024.

PRESIDENTE

DES. LIDIVALDO REAICHE

RELATOR