PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0504706-45.2016.8.05.0146 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: EMANUELLA RIBEIRO DA SILVA - ME |
| Advogado(s): MARLA GEORGIA TEIXEIRA SANTOS |
| APELADO: TSC JUAZEIRO SHOPPING CENTER S.A. |
| Advogado(s): IGOR GOES LOBATO |
Resumindo os fatos, temos no caso em tela a celebração de contrato de aluguel de loja no Shopping Center Jua Garden, onde alega a recorrida que o Empreendimento não cumpriu com várias promessas que havia prometido, dentre as quais, a instalação de lojas âncoras, bem como o shopping inaugurou com pouco mais da metade das lojas, o que refletiu no fluxo de pessoas e por consectário, no insucesso da loja da recorrida.
Aduz a recorrida, que por concessão do locador, com a finalidade de incentivar o bom funcionamento do shopping, recebeu isenção do pagamento do valor do aluguel nos primeiros seis meses depois da inauguração da loja, que aconteceu no mesmo dia da inauguração do shopping, em 22/03/2016.
Denuncia que a locadora, a partir do segundo mês de vigência do contrato de locação, passou a cobrar praticamente o dobro do valor do condomínio, sob o argumento de que as despesas foram rateadas apenas entre as lojas inauguradas e não com todas as lojas existentes no shopping.
A recorrida sustenta que passou a sofrer cobranças abusivas de valores referentes a despesas com energia elétrica e ar condicionado, sem qualquer prestação de contas, o que a levou a pedir a resilição do contrato, com comunicação à locadora em 17.06.2016, oportunidade em que informou à locadora não ter mais condições de manter sua loja em funcionamento e que iria encerrar suas atividades, recebendo da administração do shopping a orientação de que deveria retirar todos os seus pertences do estabelecimento, o que veio a acontecer, sucedendo que, posteriormente, por repetidas vezes, tentou devolver as chaves da loja e ajustar o recebimento dos valores despendidos com as benfeitorias que realizou na loja, sem sucesso.
A apelante informa que só poderia receber as chaves caso a apelada assinasse o TEC (termo de entrega de chaves), o que não foi aceito pela apelada devido às cláusulas existentes na mesma.
Diz a empresa locatária que realizou investimentos em benfeitorias para a preparação da loja, da ordem de R$ 152.212,15 (cento e cinquenta e dois mil, duzentos e doze reais e quinze centavos).
A TSC JUAZEIRO SHOPPING CENTER S/A ajuizou então ação de despejo, sendo julgada improcedente pelo juízo de origem, e EMANUELA RIBEIRO DA SILVA – ME, ajuizou a ação de rescisão contratual c/c com danos morais e materiais, que foi julgada parcialmente procedente, sendo decretada a rescisão contratual, bem como condenou no pagamento de 50% dos valores gastos pela recorrida, pois entendeu o magistrado que o “‘dono do shopping’ não apenas não cumpriu com a promessa do projeto original e divulgado de abrir o shopping com 130 lojas, dentre as quais 10 lojas âncoras, o que impactou negativamente no fluxo de potenciais consumidores da lojista/locatária, como também cobrou aluguel em período abrangido pela carência concedida à lojista e encargos comuns por critério próprio e em desacordo com a regra básica do regime condominial, que é o rateio das despesas por todas as unidades, estejam elas fechadas ou não”.
Passemos ao mérito.
No que tange à rescisão contratual, tem-se como incontroversa a sua possibilidade, pois entendo que esta não viola o ato jurídico perfeito, nem os princípios da boa-fé e do pacta sunt servanda.
Importante ressaltar, que é garantido ao consumidor o direito à rescisão judicial de contrato celebrado, ainda que não ocorra acontecimento extraordinário e imprevisível, porém necessário provar a existência dos abusos ou ilegalidades alegados, o que ocorreu na espécie.
Assim sendo, a força obrigatória dos pactos celebrados como expressão de liberdade não pode ser invocada de modo a chancelar práticas abusivas, incompatíveis com a função social que lhes é peculiar.
Conforme atestam as provas juntadas aos autos, diversas lojas âncoras, que foram anunciadas quando da divulgação e comercialização dos espaços no empreendimento não chegaram a se instalar no Shopping Juá Garden quando da sua inauguração, a exemplo da Marisa, Lojas Americanas, Mc Donald's, Riachuelo, Burguer Kings, SAC Bahia (vide documento de fls. 46 dos autos principais).
Tal fato refletiu negativamente no desempenho comercial não apenas do próprio shopping, mas também do próprio lojista, na medida em que, com a instalação de lojas âncoras em número menor do que aquele que fora divulgado, inegavelmente há reflexo direto no fluxo de consumidores, reduzindo com isso as chances de vendas ao lojista.
É inquestionável a importância das lojas âncoras de grande renome para alavancar alguns empreendimentos instalados em espaço conhecido como shopping, cuja ausência pode justificar a rescisão contratual, como decidido no Resp nº 1259210/RJ, da Relatoria da Ministra Nancy Andrighi (26/06/2012).
Referidas promessas, não cumpridas, implicam inadimplemento contratual por parte do requerido, conforme o entendimento já externado em diversos tribunais. Vejamos:
“Locação de imóvel em shopping center – Ação declaratória de nulidade contratual, com pleito cumulado de indenização por danos morais e materiais – Sentença de improcedência – Parcial reforma do julgado – Cabimento – Empresa ré que prometeu, quando da divulgação da venda de seu novo empreendimento, que se estabeleceriam no local 03 (três) lojas âncoras, 01 (um) supermercado de renome, além de corredor de serviços – Promessa que não foi cumprida – Local de baixo movimento e sem estrutura adequada – Requerida que deve ser considerada responsável pela ausência de lucro do lojista e pela rescisão antecipada do contrato – Multa e encargos pela rescisão antecipada que deverão ser restituídos, assim como os valores comprovadamente despendidos para efeito de instalação da loja – Danos morais caracterizados - Descumprimento contratual que importou em prática de ato ilícito relevante, bem como na causação de prejuízo à honra objetiva da empresa autora - Indenização devida. Apelo dos autores parcialmente provido. (TJ-SP - APL: 40073583420138260602 SP 4007358-34.2013.8.26.0602, Relator: Marcos Ramos, Data de Julgamento: 29/08/2018, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/09/2018)”
Desta forma, no que diz respeito à responsabilidade do shopping, é evidente que lhe cabe propiciar condições para o pleno desenvolvimento da atividade comercial, conforme prometido e dentro dos limites contratuais, certo que somente se houver atuado com culpa ou dolo é que poderá ser responsabilizada pelo fracasso.
Essa é a hipótese dos autos, porquanto amplamente descumpridas as promessas iniciais, na medida em que não instaladas as lojas âncoras de renome, veiculadas por ocasião da promoção do empreendimento imobiliário, conforme comprovado pelos documentos juntados pelos autores, assim como pelas testemunhas ouvidas em Juízo.
Necessário transcrever o depoimento da senhora Edilene Diniz dos Santos Bruno, testemunha arrolada pela própria locadora e pessoa que trabalha na administração do shopping:
“Que trabalha no Shopping desde o início; Que é gerente de contratos; Que não tem lembrança da quantidade exata, mas acha que em torno de 78 lojas foram inauguradas na instalação; Que lojas âncoras tinham apenas a Renner, American Import e estavam pleiteando o SAC Bahia; Que não existe a loja Marisa no Shopping; Que o cálculo para cada loja é feita pelo CRD; Que o CDR da autora é de 27,77: Que multiplica pelo rateio das despesas condominiais, divide o valor de todas as despesas condominiais pelo número de lojas e esse valor multiplica pelo CDR da loja e gera o valor do Condomínio: Que leva em conta para o cálculo toda parte inaugurada; Que a parte não inaugurada não entra no rateio; Que quem paga pelas lojas vagas é o empreendedor; Que não inaugurou todo por que não tinha todas as lojas locadas; Que diz ter inaugurado com metade, mas não sabe dizer exatamente a área inaugurada; Que quem inaugurava no prazo determinado, cumpriu todas as etapas de construção, teve sim um plano de incentivo que foi o desconto de aluguel”
Sob essas circunstâncias, mostra-se ainda viciada a manifestação de vontade da Apelada, quando do firmamento do contrato, em razão da propaganda enganosa praticada pela Apelante, sendo devida a rescisão contratação e a imposição da indenização por danos materiais.
Em relação à suposta hipótese de existência de renúncia expressa da indenização de benfeitoria, a mesma não deve prosperar, pois conforme se observa do contrato, que tal cláusula se aplica para o caso de “decorrido o prazo de vigência fixado no contrato”, o que não foi caso dos autos, pois houve a rescisão judicial do contrato.
Em relação à a ação de despejo, como bem explanado pelo juiz de origem, “no tocante ao pagamento do aluguel, restou demonstrado que à lojista locatária foi concedida isenção do pagamento dos primeiros seis meses de aluguel, sendo certo que a lojista/locatária deixou de exercer o seu comércio, fechando a loja, no dia 17.06.2016, ou seja, menos de três meses após o início da vigência do contrato, que se iniciou em 22.03.2016”.
Importante salientar, que a própria funcionária do empreendimento confirma a concessão da isenção. Vejamos: “Que quem inaugurava no prazo determinado, cumpriu todas as etapas de construção, teve sim um plano de incentivo que foi o desconto de aluguel”
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO, confirmando-se a sentença.
Sala das Sessões,
Desa. Gardênia Pereira Duarte
Relatora