PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITO DE CONSTRUIR. CONSTRUÇÃO DE LAJE. BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. OBRIGAÇÃO DE FAZER CONTRATUALMENTE ASSUMIDA. NECESSIDADE DE DESOCUPAÇÃO TEMPORÁRIA DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente, em parte, pedido de obrigação de fazer. Contrato particular de compra e venda com cessão de direito de construir sobre laje, impondo desocupação temporária da Ré do pavimento inferior, por até 12 meses.

2. Ré que se recusou cumprimento da cláusula de desocupação, apesar de notificada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) definir se a Recorrida possui legitimidade ativa; e (ii) estabelecer se subsiste a obrigação contratual de desocupação temporária para viabilizar a obra na laje.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.  Revelia da Ré. Processo recebido no estado em que se encontra. Documentos que demonstram que a Recorrida realizou o pagamento integral do preço e assumiu materialmente o vínculo contratual.

5. A alegação de nulidade da doação posterior não prospera, mormente quando o contrato originário do qual participou a Apelante também não observou a forma solene exigida pelo art. 108 do CC. Não se admitindo que a Recorrente se beneficie da própria e idêntica irregularidade que só agora levanta em defesa.

6. O contrato prevê expressamente o direito de construir sobre a laje e a obrigação da Recorrente de desocupar o imóvel por até 12 meses, mediante aviso prévio.

7. A recusa da Requerida em cumprir a obrigação de fazer caracteriza irregularidade, tentativa de enriquecimento sem causa ao aceitar o pagamento sem realizar contrapartida, além de violação à boa-fé objetiva.

8. Inexistiu renúncia ao direito por parte da Autora/Recorrida. O direito à moradia não autoriza o descumprimento de obrigações livremente pactuadas.

9. A sentença preserva o equilíbrio contratual ao limitar o prazo de desocupação e impor devolução do pavimento térreo em ponto de pintura.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido. Sentença mantida.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 23 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de recurso de Apelação interposto por FABIANA RAMOS ROCHA contra a sentença proferida pelo Juízo a quo, cujo relatório aproveito, acrescentando que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por SANDRA REGINA PALMEIRA SANTOS, os pedidos incoativos foram julgados procedentes, nos seguintes termos:

Do exposto e mais que dos autos constam, na forma do art.487, I, do CPC, julgo procedente em parte o pedido e condeno a ré a deixar o seu imóvel, no prazo de 60 dias, limitado a 12 meses, período em que a autora deverá devolver o imóvel à ré, com toda a estrutura e laje sobreposta, em ponto de pintura.

Por fim, condeno a parte ré a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em R$ 1.000,00.

Em suas razões (ID. 97156705), embora revel na fase instrutória, agora patrocinada pela Defensoria Pública Estadual, a Ré suscita, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da apelada. Argumenta que o contrato de compra e venda original foi firmado entre a apelante e o filho da autora, Sr. Riller Thuan Santos Cerqueira Reis. Sustenta que a suposta doação do direito de propriedade feita pelo filho à mãe seria nula por falta de observância da forma solene de escritura pública, exigida pelo art. 108 do Código Civil, já que o valor do bem supera trinta salários-mínimos.

No mérito, aduz que reside no imóvel há décadas e que o bem possui natureza familiar. Relata que o comprador originário (Riller) jamais deu início às obras em mais de dez anos de contrato, o que configuraria inadimplemento por parte deste. Invoca o direito constitucional à moradia e destaca sua situação de vulnerabilidade, informando que convive com seu filho, com esquizofrenia. Ao final, pugna pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, para extinguir o feito sem resolução de mérito pela ilegitimidade ativa.

Contrarrazões apresentadas pela parte Autora/Apelada (ID 97156710) refutando as preliminares e as razões recursais e pugnando pelo improvimento do Recurso sob fundamento de que a “apelante apesar de REVEL, quer continuar a prejudicar a Apelada em sentença que não se mostram prejudicial á mesma, como assim tenta aludir a Apelante, visto porque deve ser levado em consideração o tempo em que a Apelada vem lhe pedindo para sair do imóvel com o objetivo de fazer a construção, sendo obrigada a cita-la extrajudicialmente e judicialmente, conforme comprovado na referida ação.”

Infere má-fé da Ré/Apelante ao aceitar que o pagamento realizado pela Autora/Apelada, mas se recusar a cumprir a contrapartida contratual, se retirando do imóvel pelo tempo necessário para as obras na laje.

Noticiado o interesse autocompositivo pela Apelante, a Recorrida informou desinteresse (ID. 97631986).

O Recurso é tempestivo e a Recorrente pediu a gratuidade.

Distribuídos os autos, coube-me a Relatoria.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

 Relator

SC07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por FABIANA RAMOS ROCHA contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial de Salvador que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por SANDRA REGINA PALMEIRA SANTOS, julgou procedente em parte o pedido autoral.

De proêmio cumpre observar que a apelante sustenta a ilegitimidade ativa da Recorrida, pois o contrato teria sido assinado por seu filho, Riller Thuan, e a doação posterior realizado por ele não seguiu as formalidades do art. 108 do Código Civil.

Entretanto, a preliminar não merece prosperar.

A legitimidade processual deve ser aferida segundo a Teoria da Asserção, ou seja, a partir da narrativa fática apresentada na petição inicial.

No presente caso, a autora logrou demonstrar que a relação material, embora formalizada no nome do filho, foi por ela capitaneada e custeada. De modo direto, foi a Autora quem realizou os pagamentos, tendo interesse decorrente desse fato. Em suma, os documentos juntados aos autos, especialmente o comprovante de depósito e a narrativa do negócio, indicam que a Autora foi a responsável pela quitação da quantia de R$ 45.000,00 que beneficiaram diretamente a apelante.

Aliás, não se poderia acolher a nulidade posterior na doação do imóvel para livrar a responsabilidade da Ré quando o próprio contrato que o antecedeu, seja a compra e venda do referido imóvel (ID 97156565), também incorre na mesma falta de solenidade de escritura pública (art. 108, do CC).

Nessa linha, declarar o segundo contrato nulo (doação), sem declarar o primeiro (compra e venda), que incorreu na mesma falha de solenidade, seria como admitir que a Ré/Apelante se vale-se de sua própria falta anterior para, agora, lograr vitória sobre falha de solenidade posterior idêntica.

Por outro lado, note-se que o negócio jurídico em tela insere-se no contexto de contratações informais, sendo que admitir a nulidade apenas do segundo ato, sem declarar o primeiro ofenderia a proteção da boa-fé. Assim, entendo que o Sr. Riller Thuan, anuiu expressamente com a transferência de direitos para sua genitora através do instrumento de doação (Id. 97156566), reconhecendo que foi ela quem pagou pelo bem.

Assim, reconhecida a pertinência da autora, rejeito a preliminar.

No mérito, a controvérsia reside na obrigação da apelante de, cumprindo o contrato, desocupar temporariamente o imóvel inferior para que a apelada possa exercer o direito de construir sobre a laje adquirida.

Para compreender a justiça da decisão recorrida, é necessário revisitar a gênese do negócio.

Em 2014, a apelante Fabiana residia no imóvel, mas não era sua proprietária plena. O bem pertencia à Sra. Maria Helena Catarino Cordilho de Almeida, descrita na clausula segunda como “legitima proprietária do imóvel acima descrito”. O negócio foi celebrado porque Fabiana corria o risco de perder a moradia eis que a Sra. Maria Helena pretendia vender o imóvel para terceiros.

Diante dessa situação, a Ré, Fabiana, propôs um acordo à Autora/Apelada: se a postulante ou seu filho pagasse os R$ 45.000,00 devidos à Maria Helena, a Requerida (Fabiana) ficaria com a propriedade do andar térreo e cederia à apelada o direito real de construir sobre a laje, versando, pois, o contrato também sobre a venda da laje pela Ré para a Autora e seu filho.

Cito o contrato:

Cláusula 2". Por força deste instrumento, o COMPRADOR pagara a VENDEDORA a quantia de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), mediante transferência bancária Banco Bradesco, Agencia 3072, Conta Corrente 068081-8 em favor da Sra. Maria Helena Catarino Gordilho de Almeida, legitima proprietária do imóvel acima descrito, a qual dará quitação em favor da Vendedora FABIANA RAMOS ROCHA, mediante CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, devendo a adquirente FABIANA RAMOS ROCH providenciar de imediato a Escritura do referido imóvel. Após instalação da laje que nesse ato está sendo vendida como de fato vende a RILLER THUAN SANTOS CERQUEIRA REIS, brasileiro, solteiro, portador de RG n° 1375236709 SSP BA e CPF n° 044.564.975-56, residente e domiciliado nesta Capital, o (os) imovel (s) a serem construído (s) sobre a laje ora vendida será (ão) lançado(s) em nome do COMPRADOR RILLER THUAN SANTOS CERQUEIRA REIS ou por alguém por ele indicado, assim como o desmembramento para efetivação da Escritura no Cartório de Registro de Imóveis. (Id. 97156565) grifos

De outro lado, o contrato é cristalino definir a obrigação de desocupação temporária da Ré para viabilizar as obras na laje, em favor dos compradores. Eis a Cláusula Quinta:

Cláusula 5ª . Fica contratado que a VENDEDORA continuará residindo no imóvel COMPRADOR até o início da construção da laje e reforma de seu imóvel, devendo o COMPRADOR  avisar por escrito a VENDEDORA do início da obra a ser contrato de locação de outro imóvel para residir pelo prazo de 12 meses, tempo em que o COMPRADOR dará por terminado a referida obra. (grifos)

O eventual descumprimento do contrato prevê multa equivalente a (10% dez por cento) do valor da venda da laje do imóvel para aquele que incorrer na falta.

O que se vê é que a ora a Apelante se beneficiou da quitação de sua dívida habitacional, mas se recusa a cumprir sua obrigação de fazer, se retirando provisoriamente do imóvel para viabilizar obras na laje.

Em suma, a contraprestação devida pela apelante era a tolerância à construção superior (laje) e a desocupação temporária do imóvel para que a reforma estrutural fosse realizada com segurança.

A apelante usufruiu da moradia livre de dívidas desde a assinatura do contrato. A apelada, por sua vez, tentou por diversas vezes iniciar a obra, sendo compelida a notificar a ré extrajudicialmente (Id. 97156671) – sem sucesso. Até, finalmente, socorrer-se do Judiciário diante da resistência injustificada da Requerida ao cumprimento da obrigação de fazer por ela assumida.

O argumento de que o decurso do tempo configuraria abandono do direito por parte da apelada não subsiste. Ao contrário, o tempo transcorrido apenas ampliou o benefício colhido pela apelante, que permaneceu no imóvel.

Uma vez quitado o preço, o direito contratual de a Autora iniciar a construção deve ser assegurado, ficando sujeito à prévia notificação de 60 dias, devidamente realizada.

Quanto ao direito à moradia e à situação de saúde do filho da apelante, é imperioso registrar que esta relatoria não ignora tais circunstâncias. Contudo, o direito à moradia não é absoluto e não confere ao cidadão a prerrogativa de descumprir contratos legítimos ou de se apropriar de valores alheios sem oferecer a contrapartida ajustada.

A sentença, de forma equilibrada, limitou a desocupação ao prazo de 12 (doze) meses e impôs à apelada a obrigação de devolver o pavimento térreo reformado e em ponto de pintura, o que, ao final, valorizará a própria residência da Ré/Apelante.

A conduta da apelante caracteriza o que a doutrina denomina venire contra factum proprium, ou seja, um comportamento contraditório que viola a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Ela aceitou que a apelada pagasse pela casa para, depois negar-lhe o direito ajustado de construir na laje.

A procedência do pedido de obrigação de fazer é medida que se impõe para restaurar o equilíbrio contratual e garantir que a apelada, que se privou de suas economias para realizar a compra, possa finalmente construir seu lar.

Mostra-se inviável, pois, o acolhimento do recurso, em face da fragilidade argumentativa e probatória, e porque o provimento ensejaria enriquecimento sem causa da Ré. Mantenho a sentença.

Considerando que restou inalterada a Sentença, mantenho o ônus da sucumbência como estabelecido pelo Juízo de piso.

No tocante aos honorários advocatícios, o art. 85, § 11, do novel CPC, trouxe a sua majoração em sede recursal, in verbis:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.

Com isto, por força do artigo retro citado, majoro a condenação em honorários advocatícios, antes fixados equitativamente em R$ 1.000,00, para o valor de R$ 1.500,00, tendo em vista a realização de trabalho adicional por parte do Recorrido, a justificar tal incremento, mas suspensa a exigibilidade imediata à Apelante, por ser beneficiária da gratuidade,

Conclusão

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, mantendo o dispositivo da Sentença.

Honorários majorados para R$ 1.500,00, suspensa a exigibilidade imediata em favor da Apelante por ser beneficiária da gratuidade.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator