PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. PERDA DO SINAL.

1. Tendo o autor alegado na inicial a culpa das acionadas pela suposta falha no dever de informação que teria dado causa à rescisão do contrato, estas têm legitimidade passiva, conforme a teoria da asserção.

2. Sendo a tese autoral dos compradores a afirmação de que a rescisão da promessa de compra e venda teria ocorrido por suposta falha do dever de informação quanto à “localização do imóvel” e à “forma de utilização dos apartamentos”, tem-se que, como no contrato e demais documentos havia previsão expressa da identificação e da localização física das unidades, e declarações assinadas de ciência quanto ao regime de multipropriedade e à metodologia de rodízios, competia ao autor demonstrar como a omissão teria ocorrido para justificar rescisão.

3. No caso concreto, não se esclareceu sequer se pela afirmação de que “os prepostos da empresa nada sabiam informar” se aduzia um fato isolado ou a uma falha reiterada, não havendo ainda nenhuma prova de notificação das rés para suprir tal omissão, nem comunicações escritas ou quaisquer outros indícios da dita violação, sequer por prova oral.

4. Assim, ocorreu mera alegação autoral vaga que não supre o ônus de prova mínima quanto aos fatos constitutivos do direito alegado, mesmo em se considerando o critério de inversão do ônus na forma do CDC, concluindo-se que os compradores é que desistiram do negócio, e não cabendo restituição das arras nem indenização por danos morais, e sim apenas a restituição das parcelas já pagas do preço da compra e venda.

5. Havendo previsão de arras ou sinal, perdido em caso de desistência do negócio, não cabe cumulação de multa rescisória pelo mesmo fato.

6. Estando a avença mal redigida por tratar o mesmo pagamento de “entrada” ora como comissão, ora como arras, prevalece neste caso esta última caracterização, de forma que uma vez já perdido o sinal, não pode ocorrer retenção sob o mesmo título sobre as parcelas pagas.

7. O termo inicial dos juros moratórios na restituição decorrente do desfazimento da compra e venda é o da citação conforme art. 405/CC. 

8. O tema n.º 112 do STJ, proferido sob a vigência do CPC/1973, sem força vinculante geral, decidiu sobre a taxa de juros aplicável apenas no contexto da atualização de contas vinculadas de FGTS, prevalecendo nos demais casos que a taxa de juros incidente para as obrigações civis em geral, de que trata o art. 406 do CC/2002, é a de 1% (um por cento) ao mês, por remissão da lei civil ao Art. 161. § 1º do CTN.

9. APELAÇÃO A QUE SE DÁ PROVIMENTO EM PARTE;

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8038889-05.2019.8.05.0001, em que figuram como apelantes NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA e NOVA GESTAO HOTELARIA LTDA, e como apelados DANIEL DAVID LIMA MACEDO e LEILLA QUECIA BATISTA PAIVA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos da certidão de julgamento.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 7 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA e NOVA GESTAO HOTELARIA LTD contra a sentença proferida pela MM. Juíza da VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS COMERCIAIS DA COMARCA DE ITABELA, que, nos autos da ação de rescisão de negócio jurídico com indenização por danos materiais e morais promovida por DANIEL DAVID LIMA MACEDO e LEILLA QUECIA BATISTA PAIVA, julgou procedente em parte a pretensão autoral.

Em virtude de refletir satisfatoriamente a realidade dos atos processuais até então realizados, adota-se o relatório da sentença de id. 83625557, transcrevendo-se a sua parte dispositiva:

Ex positis, e por tudo mais que dos autos constam, com supedâneo no artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados no sentido de: a) DECLARAR a rescisão dos contratos descritos na inicial; b) CONDENAR NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, WAN NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA e NOVA GESTÃO HOTELARIA LTDA, solidariamente, a devolver integralmente os valores pagos, em decorrência dos contratos firmados, em parcela única, corrigido monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e acrescida de juros de 1% ao mês, desde a citação; c) CONDENAR as Requeridas, solidariamente, a pagar a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) aos autores, a título de compensação pelos danos morais. Incidirá correção monetária, pelo INPC, desde o arbitramento, a teor da súmula 362 do STJ e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação Ante a sucumbência, condeno as Requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Após o trânsito em julgado da Sentença, proceda-se a baixa e arquivamento dos presentes autos. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. ITABELA/BA, 01 de maio de 2024. Tereza Júlia do Nascimento Juíza de Direito

Irresignadas, NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA e NOVA GESTÃO HOTELARIA LTDA apelaram ao ID. 83625596,  aduzindo de início a ilegitimidade passiva das rés apelantes WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA e NOVA GESTÃO HOTELARIA LTDA, pois a pretensão deduzida seria correspondente  ao contrato de promessa de compra e venda firmado exclusivamente entre os autores e a primeira ré NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, incidindo os princípios da separação patrimonial e a distinção entre as empresas rés. Aduz que as informações supostamente requeridas pelos autores estavam todas previstas no contrato pactuado entre as partes, especialmente em quadro resumo que indica o bloco/apartamento e cotas adquiridas, bem assim indica as áreas pertinentes, total e da fração ideal, para além de endereço específico e descrição do apartamento, tendo os autores lavrado assinaturas logo abaixo das informações que aduziram não terem conhecido, de modo que estavam cientes das informações relatadas na inicial. Suscita que a rescisão se deu por vontade/desistência dos apelados, sem justa causa  e de modo antecipado. Afirma não ter existido qualquer invalidade ou vício de vontade no contrato, firmado por pessoas maiores e capazes, de forma livre e consciente, sem qualquer objeção, interpelação ou questionamento. Aduz que o magistrado não poderia ter anulado ou revisado as cláusulas contratuais que impunham retenções sobre o preço da compra em caso de desistência, não podendo ser afastada ainda a incidência da cláusula penal de 25% (vinte e cinco por cento) que traduz perdimento parcial e proporcional do preço para compensar as despesas havidas com a gestão do negócio pela promitente vendedora, sendo reconhecida como lícita conforme precedentes do STJ. Afirma ser legítima também a retenção da taxa de corretagem, porque o serviço de intermediação já foi prestado, e haveria previsão expressa nesse sentido nos termos da Lei nº. 13.786/2018, bem assim porque o STJ reconhece válida a transferência dessa obrigação ao comprador desde que explicitada a distinção dessa verba no contrato. Suscita que a condenação na verba honorária de sucumbência fixada em 10% (dez por cento) deveria ser reduzida para 5% (cinco por cento) por ser mais adequado. Afirma não ser procedente o pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos morais, por não ter ocorrido lesão extrapatrimonial, ou nada além do mero aborrecimento. Suscita que os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, e que conforme precedentes do STJ, a taxa de juros aplicável conforme art. 406 CC/2002 é a taxa selic. Pugna pela reforma da sentença.

Intimados, DANIEL DAVID LIMA MACEDO e LEILLA QUECIA BATISTA PAIVA apresentaram contrarrazões, conforme ID 83625605 aduz que os contratos discutidos foram rescindidos por culpa das rés por que para a surpresa e indignação dos autores, as Recorrentes não sabiam informar sequer a localização dos blocos dentro do terreno, quanto mais a localização dos apartamentos, e também não souberam esclarecer as formas de uso dos apartamentos, demonstrando o desconhecimento quanto à administração dos imóveis. Afirma que houve a inversão do ônus (ID. 371227473), e mesmo estando ao alcance das Recorrentes, em nenhum momento nos autos, seja em fase de defesa, seja de recurso, as Recorrentes comprovaram que cumpriram com as suas obrigações legais, eis que não indicaram qual seria a exata localização e uso dos apartamentos  Aduz que ao invés de confeccionarem termo de rescisão seguindo os parâmetros legais, confeccionaram distrato que considerava os autores como causadores da rescisão, aplicando tripla penalidade, retenção de arras, majoração de despesas de 10% (dez por cento) para 20% (vinte por cento) e protelação  do pagamentos dos créditos. Afirma que todas as ré seriam legítimas para figurar no polo passivo porque WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA  intermediou a negociação, participando das tratativas, conforme timbre nos documentos de IDs. 7362377, 7362406 e 7362427 e a NOVA GESTÃO HOTELARIA LTDA seria responsável pela administração do  empreendimento, administradora e síndica das unidades do sistema de multipropriedade, como referido nos termos contratuais (ID 7362285 e 7362338). Suscita que ainda que rescisão contratual não fosse motivada por falhas dos recorrentes, a multa contratual não seria cumulável com a retenção das arras, e que nos termos do Art. 884 do CC/2002 é proibida a estipulação de cláusulas que subtraiam do consumidor o direito ao reembolso ou estabeleçam obrigações iníquas. Aduz que deve ser mantida a condenação em danos morais. Afirma que, em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora devem ser calculados incidindo a partir da citação conforme art. 405 do CC/2002, pelo índice INPC. Pugna pelo não provimento do recurso e condenação dos recorrentes em honorários advocatícios.

É o relatório.

Com este relatório e em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria para as providências de inclusão em pauta.

Salvador, 3 de junho de 2025.

Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I. DA ADMISSIBILIDADE.

Conheço do recurso porque presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

II. DA TESE DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

Não pode ser acolhida a tese segundo a qual os recorrentes WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA e NOVA GESTAO HOTELARIA LTDA não teriam legitimidade passiva, pois a verificação da legitimidade, assim como de quaisquer outros elementos relacionados às condições da ação, se realiza pela teoria da asserção, isto é, conforme a tese autoral. Dessa forma, como os autores, em sua narrativa, atribuem aos réus, indistintamente, a responsabilidade pela alegada falha no dever de informação - que justificaria a rescisão contratual conforme seu entendimento - todas figuram como partes legítimas para integrarem o polo passivo.

III. MÉRITO

No mérito, razão assiste em parte aos apelantes, pois, com base na prova dos autos e mesmo considerando-se a inversão do ônus da prova incidente nos termos do CDC, tem-se que havia previsão expressa na documentação indicativa do conhecimento acerca das informações que os autores alegam terem sido omitidas pelas ré, não tendo os autores se desincumbido do ônus da prova mínima quanto aos fatos constitutivos do direito alegado.

Disto decorre que o juízo inferiu erroneamente que sem seria o responsável pela rescisão, devendo se considerar que a mesma decorreu de desistência injustificada do consumidor, e por isso não é devida indenização alguma nem restituição das arras, mas, mesmo nesta hipótese, a restituição da parcela já paga do preço não pode sofrer retenções a título de multa rescisória, pela vedação do bis in idem, e no caso concreto, também não é devida retenção a título de comissão de corretagem.

Vejamos.

A descrição apresentada pelos autores na petição inicial acerca do suposto descumprimento do dever de informação pelos réus, o qual entende que teria motivado uma rescisão por culpa dos mesmos, foi muito superficial, afirmando para esse fim tão somente que:

“4. Ocorre que, os Autores ficaram insatisfeitos com a compra, porque, para a surpresa e indignação dos mesmos, as Rés não sabiam informar sequer a localização dos blocos dentro do terreno, quanto mais a localização dos apartamentos. Os representantes das Rés também não souberam esclarecer as formas de uso dos apartamentos, demonstrando o desconhecimento quanto à administração dos imóveis. 5. Assim, percebendo diversas incoerências e inconsistências nas afirmações e posicionamentos dos prepostos das Rés, os Autores decidiram rescindir o contrato.”

Todas as demais argumentações da petição inicial se referem somente às consequências que pretenderam cada parte que deveriam decorrer desta rescisão, mas nenhuma linha mais é apresentada para descrever as circunstâncias em que supostamente teria ocorrido esta dita falha no dever de informação pela vendedora.

No entanto, a prova dos autos evidencia que, quanto à individualização e localização do bem acerca do qual foram compradas as cotas de multipropriedade, tais informações já estavam literalmente descritas desde a primeira folha do contrato de compra e venda em comento, especialmente o quadro da cláusula segunda (ID 83623301) referente ao objeto do contrato, no qual constava identificação do bloco, apartamento, número da cota, área total, privativa e comum, fração ideal em metros quadrados e em percentual, endereço (Via Secundaria, Gleba 03, Fazenda Santo Antonio das Lajes, Caldas Novas - GO), e descrição dos cômodos do apartamento.

Outrossim, quanto às informações referentes às “formas de uso dos apartamentos” restou consignada nos termos das proposta de ID 83623307 uma série de declarações específicas de ciência pelos contratantes, havendo um campo de assinatura em cada uma das quatorze declarações, no qual assinaram ambos os compradores. Entre estas constavam declarações expressas e assinadas de que:

“Fui suficientemente informado e declaro que compreendi o conceito da multipropriedade”, “Declaro-me ciente de estar adquirindo uma fração/cota de apartamento do empreendimento Praias do Lago Eco Resort, e não o apartamento completo.”, “Declaro-me ciente de que tenho livre utilização do apartamento exclusivamente durante os períodos pré-estabelecidos para a cota que adquiri conforme disposto na pasta técnica do imóvel e a metodologia de rodízio dos períodos.”, “Declaro-me ciente de que não tenho acesso ao apartamento fora dos períodos pré estabelecidos para a cota que adquiri conforme disposto na pasta técnica do imóvel e a metodologia de rodízio dos períodos, pois nestas ocasiões o apartamento estará disponível para outros titulares de cotas do mesmo apartamento.”, “Tenho conhecimento pleno das datas que compõem minha cota conforme especificado na pasta técnica e a metodologia de rodízio dos períodos da cota que adquiri”, “Atesto que recebi nesta data os seguintes documentos: Pasta Técnica; Via da proposta de compra e venda; Via do Passaporte, Via do Check list assinado por mim”.

Por fim, o próprio cronograma de utilização dos apartamentos até o ano futuro de 2034 já constava no bojo do próprio contrato firmado entre as partes, conforme a grande tabela que ocupa toda a segunda página do termo (ID 83623301 p.2), sendo impossível imaginar que outra informação sobre a utilização dos apartamentos poderia ter faltado nas referidas declarações e ciência e cronograma explicitamente escritos nos contratos e propostas correlacionadas, não se vislumbrando alguma omissão dos vendedores a justificar rescindir o negócio.

Pelo exposto, tem-se que, e localização física das unidades e declarações de ciência especificamente assinadas, uma a uma, quanto à ciência acerca do regime de multipropriedade e à metodologia de rodízios, isto é, justamente quanto às “formas de uso dos apartamentos”, tem-se que diante desta prova contundente que militava contra a tese autoral, competia aos autores, para se desincumbirem de seu ônus mínimo quanto aos fatos constitutivos do direito alegado, realizar uma demonstração clara de como esta suposta omissão de informações teria ocorrido, e quais seriam tais informações não prestada, graves ao ponto de justificar uma rescisão, o que não fizeram.

No caso concreto, a parte autora não esclareceu - muito menos provou - sequer se a afirmação de que “prepostos da empresa” “não “sabiam informar” se referiu a um momento isolado ou a uma recusa reiterada de esclarecer. É dizer, não se sabe, muito menos se provou, a que preposto dos réus se teriam perguntado as tais informações, pois nenhum nome ou identificação foi fornecido, nem quais seriam estas informações especificamente solicitadas que pudessem ser necessárias para além do que já estava nos documentos, muito menos se os autores, por exemplo, perguntaram uma única vez a um preposto qualquer dos réus que não soubesse responder de pronto as perguntas, e só por isso consideraram violado o contrato.

Mesmo que supostamente tivesse ocorrido em um dado momento alguma dificuldade hipotética de localizar fisicamente a unidade das quais se comprou cotas dentro da totalidade das instalações do empreendimento - fato este que não se provou, e acerca do qual não há nenhum indício concreto para além da mera afirmação vaga - não seria admissível que o comprador desistisse da avença sem antes notificação do vendedor para resolver a questão, a no mínimo a troca de comunicações sérias nesse sentido, sob pena de se aceitar qualquer afirmação tênue do consumidor como verdade total, e deixar a rescisão ao seu puro arbítrio.

Nenhum esclarecimento, muito menos prova, foi realizado pelos autores para demonstrar que tivesse ocorrido alguma omissão grave e séria de informações que realmente os impedisse de fruir  objeto da compra que fizeram, ou ainda que tenha ocorrido qualquer impasse verdadeiro entre as partes nesse sentido, pois não houve prova de notificação alguma pelos autores em face das rés para suprir tal suposta omissão, a qual, como visto nem mesmo foi especificada.

Não ocorreu juntada sequer de meras quaisquer comunicações escritas ou mesmo de simples e-mails entre as partes, não sendo crível nem verossímil que, se faltassem informações tão necessárias para localizar e usar as cotas, de modo a justificar o desfazimento de um contrato de compra e venda desejado, os autores pudessem não ter notificado ou interpelado de forma séria o promitente vendedor.

Para além, não bastante fosse frágil e desprovida de qualquer prova escrita da suposta violação ou de que os compradores reclamaram da mesma - havendo em contrário, prova documental assinada de que os mesmos estavam cientes de tudo o que necessitavam - nota-se que, instados a manifestar se tinham mais alguma prova a produzir, não pugnaram nem mesmo pela produção de prova oral. Ou seja, renunciaram à possibilidade de, mediante depoimento ou testemunhos, provar que teria ocorrido algum descumprimento contratual verdadeiro justificador de rescisão. 

Nessa linha, pela absoluta falta de prova, ou mesmo de esclarecimento das alegações superficiais e vagas da petição inicial, tem-se que ocorreu mera alegação autoral, o que não supre o ônus da prova mínima dos fatos constitutivos, mesmo com a inversão do ônus na forma do Art. 6º, VIII CDC, pois o referido dispositivo apenas autoriza a adoção desta técnica quando for verossímil a alegação. Mesmo quando adotada a dita inversão, a mesma não permite nunca a dispensa total de qualquer demonstração dos fatos constitutivos alegados, muito menos a condenação do réu por se adotar a tese autoral como verdade absoluta.

Do quanto exposto, merece reforma a sentença, porque diante da controvérsia entre as partes, pela prova dos autos e pela natureza das alegações vagas, deveria se inferir, inversamente, que foram os compradores que desistiram do negócio, não cabendo restituição das arras nem indenização por danos morais, e sim apenas a restituição das parcelas do preço. Conquanto a ação tenha sido manejada pelos promitentes compradores, não havendo reconvenção dos réus, o direito à restituição deverá sofrer a subtração das eventuais penalidades contratuais que sejam cabíveis.

No entanto, embora proceda a tese dos apelante quanto ao fato de que a rescisão se deu por desistência imotivada dos compradores - sendo a alegação de violação do dever de informação uma nítida desculpa, sem densidade fática nem prova alguma - tem-se que, mesmo assim, assiste razão ao apelado ao afirmar que, havendo previsão de arras ou sinal, que são perdidas em caso de desistência do negócio, não cabe cumulação de multa rescisória, com fundamento no art 420 do CC/2002 e na reiterada jurisprudência do STJ, senão vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.

3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato.

6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte “inocente” pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem(proibição da dupla condenação a mesmo título).

8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como “taxa mínima” de indenização pela inexecução do contrato.

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ - REsp: 1617652 DF 2016/0202087-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2017)

Mais disso, quanto à comissão de corretagem, a avença, composta por propostas comerciais e contrato encontra-se mal redigida e contraditória, tratando a mesma quantia de “entrada” ora como comissão, ora como arras/sinal. Isto porque no documento de proposta denominado “check-list de dúvidas frequentes” (ID 83623307, p.4) consta informação ao consumidor de que o valor de entrada é denominado “sinal” ao tempo em que no outro documento de checklist (ID 83623307 p.1) consta que a entrada teria natureza contraditória de comissão de corretagem.

Em qualquer dos casos, se percebe que o contrato de compra propriamente dito não ilumina nada sobre o sinal, pois ambas as informações dão conta de que o preço pago como entrada ficou à parte, fora do preço da venda consignado no contrato, e que no apelo em exame não houve exercício de pretensão recursal contra o reconhecimento da existência de arras penitenciais. Prevalece neste caso a caracterização do valor de entrada como arras ou sinal, o qual impede a incidência de multas ou taxas de retenção previstas em caso de desistência, pois uma vez já perdido o sinal, não pode ocorrer retenção sob o mesmo título sobre o preço já pago.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na restituição decorrente do desfazimento da compra e venda é o da citação conforme art. 405/CC, pois se o negócio jurídico fora desfeito, ainda que por culpa dos compradores desistentes, a obrigação de restituir inadimplida se afigura como responsabilidade contratual com mora ex personae, incidindo os juros a partir da citação que constitui o réu em mora. 

Por fim, quanto à pretensão de incidência da taxa selic como índice de juros, tem-se que a respeito do precedente do STJ invocado, afeito ao seu tema n.º 112, proferido  ainda sob a vigência do CPC/1973 sem força vinculante geral, cumpre dizer que este decidiu sobre a taxa de juros aplicável apenas no contexto da atualização de contas vinculadas de FGTS, prevalecendo nos demais casos que a taxa de juros incidente para as obrigações civis em geral, de que trata o art. 406 do CC/2002, é a de 1% (um por cento) ao mês, por remissão da lei civil ao Art. 161. § 1º do CTN.

No tocante, à indenização por dano moral, a mesma deve ser excluída, por arrastamento, restando a condenação prejudicada como consequência da conclusão no sentido do desfazimento do negócio ter se dado por desistência injustificada dos compradores, e não por qualquer inadimplemento dos réus, não se verificando qualquer conduta destes capaz de causar lesão extrapatrimonial aos autores.

IV.  CONCLUSÃO

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO EM PARTE À APELAÇÃO, de modo a reconhecer ter a rescisão contratual se dado por desistência injustificada dos autores, reformando-se a sentença para excluir as condenações à restituição das arras e ao pagamento de indenização a título de danos morais, mantendo-se, porém, a obrigação dos réus de efetuarem a devolução das parcelas já pagas do preço da compra e venda, sem quaisquer das retenções pugnadas porque não acumuláveis com a perda do sinal em razão da desistência, mantendo-se ainda a incidência dos juros de mora desde a citação, e condenando-se as partes aos ônus da sucumbência de forma recíproca, respondendo os autores e os réus por, respectivamente 1/3 (um terço) e 2/3 (dois terços) das custas, e cada parte pelo pagamento de honorários de sucumbência de 10% (dez) por cento sobre o proveito econômico da parte contrária, observando-se quanto à parte autora a suspensão da exigibilidade em decorrência do benefício da gratuidade de justiça deferido desde a origem.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita

Relator