PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS EXTRAORDINÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL LEGÍVEL. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL DO ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. RATEIO PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL. UNIDADES AUTÔNOMAS INTEGRADAS POR VONTADE DO CONDÔMINO. LEGALIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Consignação em Pagamento cumulada com Declaratória de Inexistência de Débito, na qual o autor impugna a cobrança de despesas condominiais extraordinárias em valor superior ao dos demais condôminos, sob o argumento de ilegalidade e ausência de previsão na convenção do condomínio, tendo o Juízo de origem decidido a controvérsia com base na regra legal geral diante da não juntada de convenção condominial legível .
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é ilegítima a cobrança de despesas condominiais extraordinárias em valor superior ao dos demais condôminos quando inexistente, nos autos, convenção condominial legível que estabeleça critério diverso do previsto em lei, bem como se houve indevida distribuição do ônus da prova ou negativa de prestação jurisdicional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de convenção condominial legível, apesar de expressa determinação judicial para sua juntada, impede o reconhecimento de exceção ao critério legal de rateio das despesas condominiais.

4. O art. 1.336, I, do Código Civil estabelece como regra geral o rateio das despesas do condomínio na proporção das frações ideais, somente afastável mediante prova inequívoca de disposição convencional diversa.

5. O ônus de comprovar fato constitutivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, não sendo possível presumir a ilegalidade da cobrança.

6. A integração voluntária de duas unidades autônomas pelo próprio condômino amplia sua fração ideal e repercute diretamente no valor das contribuições condominiais, legitimando a cobrança proporcional, inclusive quanto às despesas extraordinárias.

7. A sentença enfrenta de forma suficiente e fundamentada todas as questões essenciais à solução da lide, inexistindo negativa de prestação jurisdicional, violação à isonomia ou enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Na ausência de convenção condominial legível que disponha de forma diversa, aplica-se a regra do art. 1.336, I, do Código Civil, sendo legítima a cobrança de despesas condominiais, inclusive extraordinárias, proporcionalmente à fração ideal do condômino. 

2. Incumbe ao autor o ônus de comprovar a existência de critério convencional diverso para o rateio das despesas, não sendo admissível presumir a ilegalidade da cobrança diante da falta de prova documental essencial.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, I; CPC, arts. 373, I, e 487, I; CPC, art. 85, §11.

 Jurisprudência relevante citada: TJ-CE, Apelação Cível nº 0215016-43.2015.8.06.0001, Rel. Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 16.04.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0554629-24.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante HELIO SERGIO DE SANTANA e como apelada CONDOMINIO EDIFICIO ALVES PADILHA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto da relatora. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por HÉLIO SÉRGIO DE SANTANA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Consignação em Pagamento cumulada com Declaratória de Inexistência de Débito, ajuizada em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALVES PADILHA, a qual julgou improcedentes os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Consta dos autos que o autor/apelante alegou ser proprietário da unidade imobiliária nº 2401, localizada no Edifício Alves Padilha, afirmando que sempre adimpliu pontualmente suas obrigações condominiais, mas passou a ser cobrado em valores superiores aos dos demais condôminos relativamente a despesas extraordinárias (reforma de elevadores, prumada de gás e encargos trabalhistas), sustentando tratar-se de cobranças ilegais e desproporcionais, por se referirem a áreas e serviços de uso comum.

O Juízo de primeiro grau consignou expressamente que as partes foram intimadas a juntar aos autos a convenção condominial de forma legível, sobretudo no ponto referente ao critério de rateio das despesas, registrando textualmente que “as partes foram intimadas a juntar a convenção de condomínio de forma legível, pois o documento juntado está ilegível no ponto que interessa ao julgamento dessa ação: a forma de rateio da taxa condominial”, acrescentando, em seguida, que “não houve, contudo, manifestação”.

Diante da ausência da prova documental essencial, o magistrado de origem afirmou que o feito deveria ser julgado com base na regra legal geral, destacando que “o feito será julgado com base no artigo 1.336, I, do Código Civil, pois as partes não juntaram a convenção de condomínio, conforme despacho proferido nos autos”, transcrevendo, inclusive, o teor do dispositivo legal e enfatizando que a convenção, no caso concreto, não foi juntada.

Ao final, proferiu o seguinte dispositivo: “Em face das razões expostas, julgo improcedente o pedido. Condeno a autora ao pagamento das custas e dos honorários de advogado, no percentual de 10% do valor da causa, dispensados em face da gratuidade. Certifique-se o cartório se há valores depositados. Caso existam, deve ser expedido alvará ao condomínio. Intimem-se.”.

Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação (ID 91835146) sustentando nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, indevida distribuição do ônus da prova e ilegalidade da cobrança diferenciada de despesas extraordinárias, pugnando pela reforma integral do decisum.

Contrarrazões apresentadas pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALVES PADILHA sob o ID 91835153, pugnando pela manutenção integral da sentença, destacando a ausência de prova mínima, a correta aplicação do art. 1.336, I, do Código Civil, bem como o fato de que o próprio autor é proprietário de duas unidades autônomas integradas por sua exclusiva vontade, circunstância que repercute diretamente na sua fração ideal e, por consequência, no rateio das despesas condominiais.

Os autos foram remetidos a esta Instância Superior, sendo distribuídos para a Terceira Câmara Cível, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Relatório elaborado, restituo os presentes autos à Secretaria da Terceira Câmara Cível, nos termos do art. 931 do CPC, para inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, (data e assinatura digital)

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

De início, verifico que o recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Custas processuais recolhidas no ID 91835148.

A controvérsia devolvida a este órgão colegiado cinge-se à legalidade da cobrança de despesas condominiais extraordinárias em valor superior ao dos demais condôminos, sob o argumento de inexistência de previsão expressa na convenção do condomínio, bem como à alegada distribuição indevida do ônus da prova.

E, com a devida vênia ao esforço argumentativo do apelante, não lhe assiste razão.

Conforme corretamente assentado pelo magistrado de primeiro grau, o cerne da controvérsia repousa na ausência de cópia legível da convenção condominial, documento essencial para a verificação de eventual exceção à regra legal de rateio das despesas.

O Código Civil é absolutamente claro ao dispor:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”

A norma estabelece, portanto, uma regra geral objetiva, somente afastável mediante prova inequívoca de disposição convencional diversa, ônus que incumbe à parte que alega o fato modificativo ou impeditivo do direito, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:
I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito.”

No caso concreto, observa-se que o Juízo de origem determinou expressamente às partes que juntassem aos autos a convenção de condomínio de forma legível (ID 91835131), especialmente no ponto relativo ao critério de rateio. Nenhuma delas atendeu à determinação judicial.

Tal circunstância não autoriza, como pretende o apelante, a presunção de ilegalidade da cobrança. Pelo contrário: impõe a aplicação da regra legal, qual seja, o rateio das despesas segundo a fração ideal.

Some-se a isso um aspecto de extrema relevância fática, corretamente destacado pelo apelado e que fragiliza ainda mais a tese recursal: o apelante é proprietário de duas unidades autônomas que, por sua exclusiva vontade, foram integradas, ampliando substancialmente a área de sua unidade e, consequentemente, a sua fração ideal no condomínio. Tal circunstância, longe de ser irrelevante, impacta diretamente no cálculo das contribuições condominiais, ordinárias e extraordinárias, afastando qualquer alegação simplista de “cobrança em dobro”.

A jurisprudência é firme no sentido de que a cobrança proporcional à fração ideal é legítima, inclusive para unidades de cobertura ou de maior metragem, salvo disposição expressa em sentido contrário na convenção, inexistente nos autos:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COTA CONDOMINIAL. PEDIDO DE REDUÇÃO. APARTAMENTOS DA COBERTURA. CRITÉRIO GERAL. VALOR CORRESPONDENTE À ÁREA DA FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. ALTERAÇÃO CONDICIONADA À MUDANÇA DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ART. 1.336, I, CÓDIGO CIVIL. ART. 12, § 1º, LEI Nº 4.591/64. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de apelação interposta em face da sentença que rejeitou a pretensão de revisão do valor da taxa condominial, julgando improcedente a demanda e condenando os apelantes ao pagamento das despesas e custas processuais e honorários sucumbenciais na forma da lei. 2. Aduzem os recorrentes que é abusiva a majoração do valor da cota condominial em desfavor dos moradores da cobertura, restando documentalmente demonstrado que inexistem vantagens adicionais que justifiquem a cobrança de cota condominial a maior do que aquela cobrada dos moradores das outras unidades, porquanto os custos do Condomínio são com as áreas e equipamentos comuns aos coproprietários, não subsistindo gastos excedentes em razão das áreas localizadas na cobertura. 3 . O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil e o artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aplicam como critério geral para o rateio das despesas condominiais a área da fração ideal da unidade imobiliária, podendo essa regra ser modificada por meio de alteração da convenção de condomínio. 4. Verifica-se do artigo 5º, alínea i, da Convenção de Condomínio, e do artigo 11, inciso I, do seu Regimento Interno, a previsão de rateio das despesas condominiais na proporção das respectivas frações ideais, inexistindo prova de que essas disposições tenham sido validamente alteradas. 5. Recurso conhecido e desprovido.” (TJ-CE - Apelação Cível: 02150164320158060001 Fortaleza, Relator.: PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA, Data de Julgamento: 16/04/2025, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2025)

Não há, pois, falar em violação à isonomia ou enriquecimento sem causa quando a cobrança observa critério legal objetivo, decorrente da própria estrutura patrimonial do condomínio e das escolhas voluntárias do condômino.

Também não prospera a alegação de nulidade por negativa de prestação jurisdicional. A sentença enfrentou, de forma clara e suficiente, todos os pontos essenciais à solução da lide, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte, o que não configura vício algum, conforme pacífica jurisprudência.

Diante desse cenário, a sentença merece ser integralmente mantida, por seus próprios e bem lançados fundamentos.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo-se incólume a sentença de primeiro grau.

Majoro os honorários sucumbenciais para o patamar de 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Custas pela apelante.

P. I. Transitado em julgado, dê-se baixa dos autos.

É o voto.

Salvador/BA, (data e assinatura digital)

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora