PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C MANUTENÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS E PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação Anulatória de Contrato de Compra e Venda cumulada com pedido de Manutenção de Posse e Indenização por Danos Morais ajuizada por locatário, alegando preterição no exercício do direito de preferência em imóvel locado.

Sentença de improcedência dos pedidos autorais e parcial procedência do pedido contraposto, condenando o autor a pagar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Apelação do autor sustentando violação ao direito de preferência e pleiteando a reforma integral da sentença.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
4. Há duas questões em discussão:
(i) saber se houve violação do direito de preferência do locatário;
(ii) verificar se o pedido de indenização por danos morais é procedente.

III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Nos termos da Lei nº 8.245/91, o locatário preterido no exercício do direito de preferência pode optar pela adjudicação compulsória do bem, mediante depósito do preço, ou pela reparação por perdas e danos, sendo imprescindível a demonstração de interesse jurídico em tais opções.
6. No caso, o apelante não requereu a adjudicação do imóvel nem comprovou o interesse jurídico necessário, limitando-se a pleitear a anulação do negócio jurídico, medida incapaz de atender à sua pretensão de aquisição do imóvel.
7. A alegação de preterição foi apresentada fora do prazo legal de seis meses para exercício do direito de adjudicação, previsto no art. 33 da Lei nº 8.245/91.
8. Quanto ao dano moral, a frustração do direito de preferência não configura, por si só, ofensa à dignidade ou à honra subjetiva do autor, não havendo comprovação de abalo efetivo.
9. Jurisprudência correlata corrobora a ausência de prejuízo jurídico para configurar violação do direito de preferência sem demonstração de interesse na aquisição do bem e sem comprovação de dano moral concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e não provido.
11. Tese de julgamento: "A preterição do locatário no exercício do direito de preferência, sem o devido cumprimento dos requisitos legais para adjudicação ou comprovação de prejuízo jurídico, não gera direito à anulação do negócio jurídico nem à indenização por danos morais."

Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 8.245/91, arts. 27 e 33.

Código Civil, art. 422.

Constituição Federal, art. 5º, X.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-MS - AC: 08120363320208120001 Campo Grande, Relator: Des. Marcos José de Brito Rodrigues, julgado em 28/04/2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 8052525-04.2020.8.05.0001, originária da Comarca de Salvador– BA, apelante RAIMUNDO SANTOS DE OLIVEIRA e apelado PEDRO AUGUSTO LUCIO SILVA, JULIO ADOLFO PEREZ GULIAS, JAMILLE VALVERDE PEREZ.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por RAIMUNDO SANTOS DE OLIVEIRA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Salvador-BA, nos autos do AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C MANUTENÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, tombada sob o nº 8052525-04.2020.8.05.0001, que julgou improcedente o pleito autoral e procedente em parte o pedido contraposto, nos seguintes termos:

“No caso dos autos, penso que assiste razão ao réu/reconvinte quando aduz que houve o exercício abusivo do direito de preferência pelo locatário e a violação da boa-fé contratual. É que o autor invoca o direito de preferência sem demonstrar condições financeiras para adquirir o imóvel reivindicado. Tal fato fica bastante evidente quando o autor, num email encaminhado ao réu-reconvinte, aduz expressamente que “Já naquela época foi dito ao proprietário e ao corretor que eu tinha intenção de compra, mas precisava justamente do período máximo de 36 meses para poder vender outros imóveis e, assim, ter o montante para a aquisição da residência” (ID. 57479495).Também na contranotificação encaminhada ao réu-reconvinte o autor se queixa de que “foi encaminhado por email um Contrato de Promessa de Compra e Venda, com condições de pagamento sem qualquer critério ou margem de negociação” .Ora, o direito de preferência não obriga o proprietário a renegociar o preço ou aguardar o tempo necessário para que o locatário reúna condições para adquirir o imóvel. Pelo contrário, confere ao locatário a preferência na compra do imóvel nas mesmas condições ofertadas a terceiros, sendo certo que ao autor foi conferida a oportunidade de pagar o sinal e assinar a promessa de compra e venda, o que não foi feito (ID. 57479283 e 57479310).Note-se que o autor, embora reclame que foi preterido na venda do imóvel, em nenhum momento deposita o preço ou pede a adjudicação do imóvel para si, limitando-se a pleitear a nulidade do negócio jurídico firmado entre os réus. Tal atitude evidencia o abuso no exercício do direito de preempção conferido ao locatário para obter, por via transversa, a sua manutenção na posse do imóvel locado, o que fica bastante claro, quando em sua exordial, o autor aduz expressamente: “Neste contexto, não há que se retirar o autor da posse do imóvel por ele locado, haja vista que a situação superveniente que lhe retiraria o direito a essa posse é, manifestamente, nula (contrato de compra e venda firmado entre o 1º réu e o Sr. Pedro Augusto), daí porque se deve manter o status quo ante” (ID. 57479102).Não bastasse, observa-se que a transferência da propriedade ocorreu em 22 de novembro de 2018 (ID. 57479431) e o autor somente veio arguir a invalidade do negócio jurídico em 21 de maio de 2020, quase 02 (dois) anos após a conclusão do negócio jurídico e às vésperas do encerramento do contrato de locação, o que demonstra que o direito de preferência foi utilizado apenas com um artifício para postergar o prazo da locação e a sua saída do imóvel.O art. 422 do Código Civil estabelece que "Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé". Tratam-se de deveres acessórios do contrato, que impõe às partes padrões objetivos de conduta leal e proba, às quais os contratantes ajustarão os seus comportamentos, de forma que a relação obrigacional transcenda os limites predeterminados pela autonomia privada, adequando-se às exigências éticas do ordenamento jurídico.Agindo dessa forma, o autor/reconvindo abusou do direito de locatário, infringindo o dever jurídico primário de respeitar os deveres de lealdade e boa-fé na relação negocial, pelo que fica sujeita ao dever jurídico secundário de ressarcir-lhe os danos sofridos, nos termos do art. 5º, X, da CF e art. 17 do CC.No que se refere aos danos experimentados, tenho que a conduta do autor-reconvindo causou danos que extrapolam os limites do mero dissabor, pois os reconvintes foram vítimas de um abuso de direito, ficando impossibilitados de honrar com as obrigações assumidas perante o segundo réu, o que por si só é lesivo à honra e imagem de qualquer pessoa, mormente de quem tem um bom conceito social, patrimônio difícil de granjear, mas facílimo de perder.No que se refere ao quantum devido, a melhor solução para se fixar o valor de uma justa indenização, segundo a mais abalizada doutrina e jurisprudência pátria, é conjugar dois elementos: o quantum a ser pago pelo responsável deve constituir, ao mesmo tempo, uma compensação à vítima, pelos sofrimentos sofridos, capaz de amenizá-los, e uma punição àquele que violou bem jurídico alheio, em montante que nem importe em indevido locupletamento de quem recebe, nem seja ínfimo a ponto de nenhum efeito surtir para quem o desembolsa (Cf. CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 6.ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2005, pp. 113-117).O arbitramento da indenização por dano moral deve ser moderado e equitativo, devendo o julgador estar atento às circunstâncias de cada caso, para evitar que se converta a dor, o desconforto e outros abalos de natureza psicológica em instrumentos de captação de vantagem. Assim, dada a extensão do dano sofrido pelos reconvintes e a capacidade financeira do autor da lesão, julgo razoável fixar o valor da indenização pelo dano moral sofrido em R$ 10.000,00 (dez mil reais).Amparada nas razões acima expostas,JULGO PROCEDENTE a reconvenção, nos termos do art. 487, I, do CPC, condenando o autor-reconvindo no pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. Condeno o autor-reconvindo no pagamento das custas processuais da reconvenção e honorários advocatícios de 10% (vinte por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, I a IV, do CPC.2. Da tutela de urgência para converter ação anulatória de contrato de compra e venda em ação de adjudicação compulsória. Os reconvintes Júlio Adolfo Peres Gulias e Jamille Valverde Perez requereram, sem sede de tutela antecipada, a conversão da ação anulatória de contrato de compra e venda em ação de adjudicação compulsória, nos seguintes termos: “Presentes, portanto, os requisitos necessários à concessão da medida “initio litis”, requer, os Autores, a Vossa Excelência, com fulcro nos arts. 294 ao 300 do NCPC e art. 391 do CC/02, concessão de tutela de urgência para que Vossa Excelência converta a presenta ação em adjudicação compulsório, ordenando ao Autor que deposite em juízo o preço do bem imóvel, com seus respectivos custos de transmissão no prazo de 24h”.Tal pedido se mostra teratológico, já que o direito de ação é um direito potestativo do autor, cabendo a ele escolher o instituto jurídico que reputa adequado à tutela do seu direito e os elementos da demanda, em especial os pedidos a serem formulados (princípio da demanda). O réu, por sua vez, caso entenda que a ação proposta não é adequada para tutelar o direito reivindicado, deve arguir a carência da ação, visando a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. O que jamais se viu na melhor doutrina, ou mesmo na jurisprudência pátria, é o réu querer emendar a petição inicial do autor, modificando os elementos da demanda, a fim de escolher, ele próprio, a postulação que o autor deve fazer contra si, e isso tudo em sede de tutela antecipada! Por óbvio que o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor deve ser inferido, pois além de inepto, não lhe assiste qualquer tipo de fumus boni iuris ou periculum in mora, já que é o autor, e não o réu, o titular da pretensão. Ante o exposto, indefiro a tutela de urgência requerida pelo réu-reconvinte.IV. DOS ALUGUÉIS DEPOSITADOS EM JUÍZODa análise dos autos, observa-se que o autor, sem qualquer autorização judicial, passou a depositar em juízo o valor dos aluguéis, conforme se verifica nos IDs. 73509531, 76660975, 80487291, 89244710, 92132945, 95089206, 9909902, 104348667, 110757405, 117442906, 126054862, 139856871, 147883890, 156563255, 165327723, 177568603, 182371481, 186133946, 192467480, 200208558, 204466543, 213700557, 222795185 e 232615231.Conforme já esclarecido no item II desta sentença, as discussões sobre o adimplemento ou não do contrato de locação escapam ao objeto do presente processo, pois nada tem a ver com os fundamentos de fato e de direito alegados pelo autor na exordial. Logo, se o autor pretendia afastar a sua mora em razão da suposta impossibilidade de pagamento ao credor, deveria ter proposto uma ação de consignação em pagamento com este fim, nos termos do art. 539 do CPC. Contudo, sabendo-se que ambos os réus concordam que o credor dos aluguéis é Pedro Augusto Lúcio Silva, atual proprietário do imóvel e sucessor do locador no contrato de locação (ID. 95078819 e 939786683), não há qualquer empecilho ao levantamento de tais quantias pelo réu, com a consequente liberação do autor quanto ao valor principal, ressalvando-se o direito do credor de discutir eventuais quantias remanescentes em ação própria. Sendo assim, defiro a expedição imediata de alvará judicial, autorizando a transferência eletrônica dos valores depositados nos Ids. 73509531, 76660975, 80487291, 89244710, 92132945, 95089206, 9909902, 104348667, 110757405, 117442906, 126054862, 139856871, 147883890, 156563255, 165327723, 177568603, 182371481, 186133946, 192467480, 200208558, 204466543, 213700557, 222795185 e 232615231 para a conta bancária do réu Pedro Augusto Lucio Silva, conforme dados bancários informados na petição de ID. 95078819.Insira-se a etiqueta ALVARÁ PENDENTE. Após o trânsito em julgado, certifique-se o recolhimento das custas processuais, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos. P. I. Cumpra-se. Salvador/BA,26 de outubro de 2022. ITANA EÇA MENEZES DE LUNA REZENDE Juíza de Direito”. (ID 262511410).

Aduz: “Foi dito pelo apelante que aos vinte dias do mês de agosto de 2018, ele foi “supostamente” notificado extrajudicialmente pelo 1º apelado, teoricamente conferindo- lhe “direito de preferência” sobre o imóvel locado e descrevendo apenas algumas condições do negócio proposto por terceiro interessado, em desconformidade com a lei. Imperioso esclarecer que a presente notificação não foi assinada pelo locador, mas sim por seu suposto representante, que jamais apresentou procuração contendo poderes gerais e específicos para conceder ao inquilino o direito de preferência, o que por si só macularia a presente notificação”.(ID 45190291).

Salienta: “Aos quatorze dias do mês de setembro de 2018, uma sexta-feira, o suposto representante do locador enviou e-mail ao apelante com os termos da promessa de compra e venda, informando que para efetivar o exercício do direito de preferência, teria que depositar R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), à título de sinal, até o dia dezessete de setembro de 2018, ou seja, o primeiro dia útil subseqüente”. (ID 45190291).

Alega também: “Obviamente a intenção do suposto procurador do locador, desde o início, foi de inviabilizar o direito de preferência do apelante, favorecendo o terceiro apelado, amigo íntimo do primeiro apelado, na tentativa de aquisição do bem, conforme restará demonstrado a seguir. O apelante informou ao suposto procurador sobre a impossibilidade de cumprimento do exíguo e desarrazoado prazo concedido, informando que providenciaria o valor necessário para a aquisição”. (ID 45190291).

Requer: “o provimento ao Recurso ora interposto, reformando a sentença impugnada, para que todos os pedidos formulados na peça incoativa sejam julgados procedentes e os pedidos formulados pelos reconvintes-apelados julgados IMPROCEDENTES”. (ID 45190291).

Os apelados apresentaram contrarrazões refutando os argumentos expendidos no recurso, pugnando ao final pelo seu desprovimento (ID 45190309 e 45190311).

O feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora 

G

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço a Remessa Necessária.

Trata-se de Apelação Cível interposta por RAIMUNDO SANTOS DE OLIVEIRA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Salvador-BA, nos autos do AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C MANUTENÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, tombada sob o nº 8052525-04.2020.8.05.0001, que julgou improcedente o pleito autoral e procedente em parte o pedido contraposto.

O cerne recursal versa sobre alegada violação do direito de preferência do Apelante, locatário do imóvel, que afirma não houvera oportunidade de adquirir o bem em igualdade de condições com terceiros, conforme dispõe a Lei nº 8.245/91.

Conforme delineado na sentença, a Lei nº 8.245/91 confere ao locatário, preterido no exercício do direito de preferência, as seguintes opções: reclamar perdas e danos ou, mediante depósito do preço e das despesas de transferência, requerer a adjudicação compulsória do bem no prazo legal de seis meses, conforme disposto no art. 33 da referida lei.

No caso em análise, o apelante limitou-se a pleitear a anulação do negócio jurídico, sem demonstrar interesse jurídico em qualquer das possibilidades mencionadas, tampouco requereu a adjudicação do imóvel. Como bem observado na decisão de primeiro grau, tal pedido, ainda que acolhido, apenas restituiria as partes ao status quo ante, o que não aproveitaria ao apelante na condição de locatário.

Neste sentido, observa-se que a presente ação foi proposta fora do prazo decadencial de seis meses, contado do registro da escritura de compra e venda, o que inviabiliza o reconhecimento do direito pleiteado.

O pedido de indenização a título de danos morais também não merece acolhida. Para a configuração do dano moral é indispensável a comprovação de lesão à dignidade ou à honra subjetiva do indivíduo.

No caso dos autos, a mera frustração do exercício do direito de preferência não é suficiente para configurar o alegado abalo moral.

As alegações de que o Apelante teria sido submetido a comentários depreciativos por parte de terceiros não encontram respaldo probatório, tratando-se de meras conjecturas incapazes de justificar a condenação dos Apelados.

Neste sentido, colhem-se precedentes jurisprudenciais de análoga razão determinante.

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMISSÃO NA POSSE – PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E ANULAÇÃO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA POR USUCAPIÃO – INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ARTIGO 1.417, DO CC – NECESSIDADE DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR – IMPOSSIBILIDADE DE IDENTIFICAR OS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PEDIDO ANULATÓRIO PARA DESCONSTITUIR SENTENÇA DE MÉRITO SUPOSTAMENTE FIRMADA EM PREMISSA EQUIVOCADA – INVIABILIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Não sendo possível extrair minimamente os elementos necessários da adjudicação compulsória, mostra-se inviável a propositura da ação para obrigar o requerido a transferir o imóvel supostamente adquirido por contrato de compra e venda firmado na modalidade verbal. Ainda que seja possível o ajuizamento da ação anulatória para declarar a ineficácia de sentença que não observa pressuposto de existência e, por consequência, de validade, a situação apresentada nos autos traduz verdadeiro pedido de ação rescisória, eis que amarado em equívoco no exame das provas apresentadas na ação de usucapião. Logo, a via escolhida pelo autor não é adequada para desconstituir sentença de mérito válida e eficaz, proferida em relação processual regularmente constituída, eis que tal pretensão deve ser veiculada na demanda prevista no artigo 966, do CPC.(TJ-MS - AC: 08120363320208120001 Campo Grande, Relator: Des. Marcos José de Brito Rodrigues, Data de Julgamento: 28/04/2023, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/05/2023)”.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se incólume a sentença recorrida em todos os seus termos.

Transitada em julgado, arquivem-se com a baixa na distribuição, com as cautelas de praxe.

Sala de Sessões, Salvador (BA),data certificada eletronicamente no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora 

G