PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL. CONTRATO COM PRAZO SUPERIOR A 36 MESES. LEGALIDADE. CLÁUSULA PENAL PAGA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO VEDADA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pelo autor contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de cláusulas contratuais e de indenização por danos materiais e morais, em razão de atraso de 1 mês e 2 dias na entrega de imóvel adquirido na planta, após o término do prazo contratual de tolerância.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se: (I) é abusiva a cláusula de tolerância de 180 dias em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção; (II) é nula a cláusula de correção monetária mensal em contrato com prazo superior a 36 meses; (III) é cabível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória já paga; e (IV) o atraso na entrega do imóvel, por curto período, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, nos termos da tese firmada pelo STJ no Tema 996 e do art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, porquanto prevista de forma expressa e razoável no contrato.

4. A correção monetária mensal das parcelas é legal, consoante o art. 46 da Lei nº 10.931/2004, quando o contrato possui prazo mínimo de 36 meses, tendo o ajuste firmado entre as partes duração total superior a 60 meses.

5. A cláusula penal moratória, uma vez paga, afasta a cumulação com lucros cessantes, conforme a tese consolidada no Tema 970 do STJ, notadamente quando o valor da penalidade contratual mostra-se equivalente ao valor locatício.

6. O simples inadimplemento contratual consistente no atraso na entrega do imóvel por curto período não é capaz de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que configurem lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu na espécie.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, bem como a cláusula de correção monetária mensal em contrato com prazo superior a 36 meses. A cláusula penal moratória paga pelo atraso na entrega do imóvel, afasta a cumulação com lucros cessantes, e o curto atraso não configura dano moral indenizável sem a demonstração de circunstâncias excepcionais.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, VIII, e 51; Lei nº 4.591/1964, arts. 43-A e 48, § 2º; Lei nº 10.931/2004, arts. 46 e 47; Lei nº 9.069/1995, art. 28, § 4º, I; CC, arts. 389, 416 e 927.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8017033-81.2023.8.05.0150, em que figuram, como apelante, MATEUS NEVES DE JESUS, e, como apelado, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

MARIELZA MAUÉS PINHEIRO LIMA

Juíza Convocada / Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível (ID 92438871) interposta por MATEUS NEVES DE JESUS (originariamente Autor) contra a r. sentença (ID 92438870), proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público de Lauro de Freitas, nos autos da Ação Declaratória c/c Cobrança e Indenização por Danos Morais (Processo nº 8017033-81.2023.8.05.0150), ajuizada pelo ora Apelante em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.

Após regular instrução processual, sobreveio a sentença recorrida, cujo dispositivo foi lavrado nos seguintes termos:

“Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, e extingo o processo com resolução do mérito. Condeno a parte autora ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, ao patrono adverso, que arbitro em 10% do valor atualizado da causa, mas suspendo a exigibilidade, por força do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade concedida ao autor.”

Em sua fundamentação, o juízo a quo concluiu que a cláusula de tolerância de 180 dias é válida, consoante a tese firmada no Tema 996 do STJ; o atraso na entrega do imóvel foi injustificado, rejeitando-se as alegações de caso fortuito ou força maior pela pandemia e chuvas; a multa contratual prevista na cláusula 5.10 foi paga pela ré no valor de R$ 5.574,32, valor que supre os encargos moratórios do atraso de 1 mês e 2 dias; à luz do Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória, uma vez paga, afasta a cumulação com lucros cessantes; o simples inadimplemento contratual pelo atraso de 1 mês e 2 dias não gera dano moral; e a correção monetária em periodicidade mensal é válida porque o contrato alcançou o prazo mínimo de 36 meses exigido pelo art. 46 da Lei nº 10.931/2004.

Irresignado, o Apelante interpôs o presente Recurso de Apelação. Em suas razões, sustenta, em resumo, que a cláusula 5.2 do contrato, que estipula prazo de tolerância de 180 dias, é abusiva e nula de pleno direito, por ser imposta em contrato de adesão e por não ter sido justificado o atraso pela ré; que a cláusula 4.2 do contrato é ilegal, pois estabelece correção monetária mensal das parcelas em contrato com prazo inferior a 36 meses, violando o art. 28 da Lei nº 9.069/1995 e o art. 46 da Lei nº 10.931/2004, requerendo o recálculo do saldo devedor com correção anual pelo INCC de forma simples; 

Alega, ainda, que faz jus ao pagamento de indenização por lucros cessantes, equivalentes a 1% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso, uma vez que o valor pago a título de multa contratual foi irrisório e insuficiente; que o atraso na entrega do imóvel gerou danos morais, requerendo indenização não inferior a R$ 20.000,00; que seja determinado o recálculo do saldo devedor com correção anual ou, caso impossível, a devolução em dobro dos valores pagos a maior, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgados procedentes os pedidos iniciais.

Regularmente intimado, o Apelado não apresentou contrarrazões, conforme certidão de decurso de prazo (ID 92438874).

Subindo os autos a este Egrégio Tribunal de Justiça, após a regular distribuição, coube-me a função de relatora.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput, e 934, caput, ambos do Código de Processo Civil. Salienta-se que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do artigo 937, inciso I, do Código de Processo Civil, c/c o artigo 187, inciso I, do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso de apelação cível interposto de forma tempestiva atende a todos os requisitos de admissibilidade exigidos pelo ordenamento processual civil vigente.

O Apelante é beneficiário da gratuidade da justiça, deferida no despacho de ID 92438600, restando dispensado do preparo recursal.

A controvérsia de mérito cinge-se a quatro pontos principais: (i) a validade da cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) a legalidade da correção monetária mensal das parcelas contratuais; (iii) o cabimento de lucros cessantes cumulados com a cláusula penal já paga; e (iv) a ocorrência de danos morais.

Sustenta o Apelante que a cláusula 5.2 do contrato, que prevê prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, seria abusiva e nula de pleno direito, por ter sido imposta em contrato de adesão e por não ter sido o atraso justificado pela construtora.

A insurgência, todavia, não merece acolhimento. 

A cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção encontra expresso amparo legal no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 e conta com a chancela do Superior Tribunal de Justiça, que, no julgamento do recurso especial representativo de controvérsia (Tema 996), firmou a tese de que é válido o prazo de tolerância não superior a 180 dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

No caso concreto, o contrato particular de promessa de compra e venda (ID 92438585) estabeleceu o prazo de entrega em 31/12/2020, com prazo de tolerância de 180 dias previsto na cláusula 5.2 do instrumento contratual (ID 92438586). A previsão consta de forma expressa, clara e inteligível, não configurando abusividade que justifique a declaração de nulidade.

Ressalte-se que a sentença reconheceu o atraso na entrega do imóvel como injustificado, rejeitando as alegações de caso fortuito ou força maior suscitadas pela ré. Tal conclusão não foi objeto de recurso pela construtora, de modo que se mantém hígida. Ocorre que o atraso verificado foi de apenas 1 mês e 2 dias além do término do prazo de tolerância (02/08/2021, quando o termo final era 30/06/2021), e esse pequeno lapso não tem o condão de, por si só, tornar abusiva a cláusula de tolerância, que é válida e eficaz.

Portanto, a cláusula de tolerância é válida, e o prazo final para entrega do imóvel considerou-se em 30/06/2021, nos termos do contrato e da lei.

O Apelante alega, ainda, que a cláusula 4.2 do contrato, que estabelece correção monetária mensal das parcelas pelo INCC (até o habite-se) e pelo IPCA + 1% a.m. (após o habite-se), seria nula por violação ao art. 28 da Lei nº 9.069/1995 e ao art. 46 da Lei nº 10.931/2004, porquanto o contrato teria prazo inferior a 36 meses.

A irresignação não procede.

O art. 46 da Lei nº 10.931/2004 assim dispõe:

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

§ 1º É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput.

§ 2º Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

§ 3º Não se aplica o disposto no § 1º , no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.

O contrato em questão foi firmado em 05/12/2018, e o seu cronograma de pagamento estendeu-se até janeiro de 2024, conforme demonstra o extrato do cliente (ID 92438609), abrangendo, portanto, período superior a 36 meses. Não se trata de contrato de prazo inferior ao exigido pela lei, mas de contrato de execução continuada com duração total superior a 60 meses, sendo lícita a estipulação de cláusula de reajuste com periodicidade mensal.

Ademais, o art. 28, § 4º, I, da Lei nº 9.069/1995 expressamente excepciona da regra da anualidade as operações realizadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e contratos imobiliários em geral, desde que observado o prazo mínimo de 36 meses previsto no art. 46 da Lei nº 10.931/2004.

Na espécie, o contrato objeto da lide teve duração total que supera o triênio legal. Desse modo, a cláusula 4.2 não se afigura nula, mostrando-se correta a sentença que rejeitou o pedido de recálculo do saldo devedor com periodicidade anual.

O Apelante requer também o pagamento de indenização por lucros cessantes no percentual de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, sob o fundamento de que a multa paga pela construtora foi insuficiente.

Consta dos autos que a ré efetuou o pagamento da multa contratual prevista na cláusula 5.10 no valor de R$ 5.574,32, depositado na conta do autor em 22/09/2021, conforme comprovante de pagamento (ID 92438611) e extrato do cliente (ID 92438609). Referida cláusula estabelece multa de 2% do valor pago (compensatória) e multa moratória de 1% ao mês sobre o valor pago.

A sentença, com acerto, consignou que o valor pago de R$ 5.574,32 supre os encargos moratórios do atraso de 1 mês e 2 dias na entrega do imóvel. 

A demonstração é simples: 2% sobre R$ 178.141,28 equivalem a R$ 3.562,82; 1% sobre o mesmo valor, a R$ 1.781,41; a soma de ambos resulta em R$ 5.344,23, valor inferior ao efetivamente pago (R$ 5.574,32), havendo, portanto, quitação integral.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970, firmou a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”.

Na hipótese dos autos, a cláusula penal moratória (1% ao mês sobre o valor pago) corresponde a R$ 1.781,41 para cada mês de atraso. Esse valor é equivalente ao que o próprio Apelante requereu a título de lucros cessantes (também 1% ao mês sobre o valor do imóvel). 

Não há, portanto, desproporção que justifique o afastamento da tese firmada no Tema 970. A cláusula penal contratual já indeniza a mora do promitente vendedor em montante compatível com o valor locatício do imóvel.

Assim, uma vez paga a cláusula penal pela construtora, inviável a cumulação com lucros cessantes, consoante o entendimento consolidado do STJ e corretamente aplicado pela sentença.

O Apelante sustenta que o atraso na entrega do imóvel, aliado à insuficiência do valor pago a título de multa e à cobrança de correção mensal indevida, teria gerado danos morais a serem reparados, postulando indenização não inferior a R$ 20.000,00.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o simples inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que repercutam na esfera existencial do consumidor. O atraso excessivo e prolongado pode configurar tal excepcionalidade, mas não é o caso dos autos.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO VEDADA. TEMA 970/STJ. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970, firmou a tese de que a cláusula penal moratória, por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, afasta, em regra, a cumulação com lucros cessantes. 2. Havendo cláusula penal moratória contratualmente prevista e mantida pelas instâncias ordinárias, a condenação em lucros cessantes configura bis in idem e deve ser afastada. 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. 4. Recurso especial provido para excluir da condenação a indenização por danos morais e o pagamento de lucros cessantes, mantendo-se a cláusula penal moratória. (REsp n. 1.947.623/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025.) (grifos acrescidos)

Na hipótese em exame, o atraso foi de apenas 1 mês e 2 dias além do prazo de tolerância contratual (que já incorporava os 180 dias adicionais). O período de mora efetiva foi, portanto, extremamente reduzido. Não há nos autos prova de circunstância específica que tenha causado lesão extrapatrimonial ao autor, como a perda de negócio certo, problemas de saúde ou qualquer outro transtorno excepcional que ultrapasse o mero dissabor.

Demais disso, a construtora pagou tempestivamente a multa contratual prevista, depositando o valor na conta do autor ainda em setembro de 2021, demonstrando boa-fé contratual. A mera frustração pela espera, em um curto período, insere-se no campo dos aborrecimentos normais da vida em sociedade, não constituindo dano moral passível de reparação.

Logo, correta a sentença ao julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Ante o exposto, considerando a fundamentação supra, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto, mantendo-se integralmente a sentença vergastada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, e tendo em vista o não provimento do recurso interposto, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Apelante ao patrono do Apelado para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor atribuído à causa.

Contudo, suspendo a exigibilidade da cobrança da referida verba de sucumbência pelo prazo de 5 (cinco) anos, em razão de ser o Apelante beneficiário da assistência judiciária gratuita, em estrita observância ao que preceitua o artigo 98, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora