PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000169-31.2019.8.05.0045 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: ARLETE NOVAIS VIANA MARINHO e outros |
| Advogado(s): AELSON DOS SANTOS ARAUJO |
| APELADO: BANCO BRADESCO SA |
| Advogado(s): CARLOS EDUARDO CAVALCANTE RAMOS |
Presentes os requisitos de admissibilidade, passo a apreciação do recurso.
Dos autos verifico que as partes celebraram em agosto de 2013, contrato n. 000707813 de financiamento com constituição de alienação fiduciária (Id 54186352).
A parte autora indicou que foi notificada pelo Cartório de Imóveis a pagar os encargos, em 7.1.2019, no importe de R$ 5.122,52 (cinco mil, cento vinte dois reais e cinquenta dois centavos), entretanto, não reunia na ocasião, condições financeiras para pagamento do valor no prazo legal fixado, sendo a propriedade consolidada em favor da credora fiduciária em 4.6.2019.
Em decisões judiciais (id 54186572 e 54186601) foi determinado que o apelado se abstivesse de realizar o leilão sobre o imóvel, bem como, autorizou o pagamento em consignação das parcelas vincendas.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça tinha o entendimento firmado no sentido de que a purgação da mora seria admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no artigo 26, § 1º, da lei nº 9.514/97 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, aplicando subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário o artigo 34 do Decreto-lei federal nº 70, de 21/66,
Ocorre que, a edição da lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que incluiu o § 2º-B no artigo 27 da Lei federal nº 9.514/1997, assegurou o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, nestes termos:
Art. 27 (...)
§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465/2017)
Assim, Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp nº 1.649.595/RS, em 13 de outubro de 2020, concluiu que com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado artigo 27, § 2º- B, da Lei nº 9.514/1997.
Indicou, ainda, que a alteração legislativa tem aplicação nos contratos celebrados em datas anteriores, devendo-se considerar ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes.
Nesse sentido, foram estabelecidas as seguintes teses:
i) antes da entrada em vigor da Lei federal nº 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-lei federal nº 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário;
ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do artigo 27 da Lei federal nº 9.514/1997"(3a Turma, REsp 1.649.595/RS, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
E nesses termos tem sido a aplicação do entendimento:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"( REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido.
(STJ - REsp: 2007941 MG 2022/0176837-0, Data de Julgamento: 14/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2023)
RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.
(STJ - REsp: 1942898 SP 2021/0175991-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 23/08/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 13/09/2023)
Nesse contexto, considerando os elementos informativos do processo, extrai-se que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei federal nº 13.465/2017, (Id 54186354).
Assim, há que se falar em possibilidade dos devedores/recorrentes purgarem a mora até a assinatura do auto de arrematação, mesmo que o contrato tenha sido celebrado antes da vigência da lei. Contudo, fica assegurado o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
É o voto.
Salvador/BA, de de 2024.
Alberto Raimundo Gomes dos Santos
Juiz de Direito Substituto de Segundo Grau - Relator