PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. DIREITO DE VIZINHANÇA. LIMITES AO DIREITO DE CONSTRUIR. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. AGRAVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu pedido de tutela provisória, formulado em Ação de Nunciação de Obra Nova, proposta por Condômino de loteamento residencial, com o objetivo de embargar construção vizinha, supostamente em desacordo com as normas do Regimento Interno e causadora de prejuízos ao imóvel da Autora, notadamente pela obstrução da luz solar em sua área de lazer.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Verificar a adequação da via eleita para a tutela pretendida; aferir a presença dos requisitos de concessão de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento, ex vi do art. 1.019, I, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Ação de Nunciação de Obra Nova é adequada quando a construção ainda se encontra em andamento, sendo inaplicável, neste caso, o prazo decadencial de ano e dia previsto para a Ação Demolitória, por inexistirem indícios de conclusão da obra.

4. A legitimidade para ajuizar a demanda está respaldada no CPC e na jurisprudência do STJ, que reconhece a similaridade entre a Ação de Nunciação de Obra Nova e a Ação Demolitória, quanto à sua natureza e finalidade.

5. O direito de construir encontra-se limitado pelos direitos de vizinhança (CC, arts. 1.299 a 1.312), sendo vedado realizar obra que cause prejuízos concretos e permanentes ao imóvel vizinho, como obstrução de luz e desrespeito ao recuo regulamentar.

6. Documentação constante dos autos (vídeos, fotos e levantamento técnico) demonstra avanço da obra sobre o alinhamento previsto no Regimento Interno do condomínio, superando em 6,70m o limite tolerado, sem autorização normativa para tal escalonamento.

7. Ainda que haja indícios de irregularidade na construção, o efeito suspensivo não se justifica nesta fase processual, pois não se revelam, de forma suficiente, a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, nos termos do art. 300 do CPC.

8. A análise perfunctória própria da cognição sumária indica ausência de verossimilhança das alegações e de urgência, aptas a justificar a suspensão da decisão impugnada.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 300, 1.015, I, e 1.019, I; CC, arts. 1.299, 1.301, 1.311, 1.312; CPC/1973, art. 934, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.293.608/PE, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 04.12.2012, DJe 11.09.2014; STJ, AgInt no REsp 1.648.091/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 07.06.2021, DJe 01.07.2021.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8021372-77.2025.8.05.0000, da Comarca da Capital, nos quais figuram como Agravante RENATO BELIZÁRIO DE ARAÚJO, sendo Agravada CIBCON LTDA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade.

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

RENATO BELIZÁRIO DE ARAÚJO interpôs Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, contra a decisão do MM. Juiz da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Mucuri, que, nos autos da Ação de Nunciação de Obra Nova nº 8000623-08.2025.8.05.0172, ajuizada por CIBCON LTDA., deferiu o pedido liminar, dispondo:

“Trata-se de Ação de Nunciação de Obra Nova ajuizada por CIBCON LTDA contra RENATO BELIZÁRIO DE ARAÚJO com pedido de tutela de urgência, ambos devidamente qualificados nos autos.

Com a inicial vieram documentos.

Custas quitadas.

Pois bem.

Compulsando os autos, sobretudo, a planta do imóvel, as imagens e vídeos, constato, que há probabilidade do direito pelos indícios de desrespeito a metragem permitida de construção e claro risco de dano, caso a construção avance em desfavor da parte autora.

Portanto, DEFIRO o pedido formulado na inicial e DETERMINO A PARALISAÇÃO IMEDIATA DA OBRA EM CURSO NO LOTE 23 DO CONDOMÍNIIO MANOÁ ECO VILLA, ATÉ ULTERIOR DELIBERAÇÃO DESTE JUÍZO, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA DE R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS).

DETERMINO que seja INSERIDA NA OBRA IDENTIFICAÇÃO DE INTERDIÇÃO.

Diante a demonstração de tentativa de solução na via extrajudicial, entendo que a inclusão do feito em pauta de conciliação nesse momento é dispensável.

Cite-se o requerido para contestar no prazo de 15 dias. EXPEÇA-SE MANDADO/CP.

Com ou sem resposta, certifique-se e intime-se a parte autora para réplica no prazo de 15 dias.

Após, certifique-se e conclusos.

INTIMEM-SE AS PARTES, devendo a Secretaria observar pedido exclusivo de intimação”

Ao arrazoar, sustentou, preliminarmente, inadequação da via eleita, alegando que a Ação de Nunciação de Obra Nova não seria cabível no caso concreto, pois a obra possui mais de um ano de existência, estando em estágio avançado de construção, razão pela qual demandaria Ação Demolitória, diante da natureza repressiva que se adequa à situação.

Aduziu que a decisão hostilizada não considerou os documentos anexados, os quais comprovam que a construção está em conformidade com o Regimento Interno do Condomínio, inclusive com autorização expressa do Conselho e do Síndico, além de estar pautada em orientação do arquiteto responsável pelo projeto do condomínio, o qual validou o alinhamento adotado pelo Agravante, com base no escalonamento previsto para os lotes de nºs 19 a 25.

Afirmou que a interpretação correta do Regimento Interno seria no sentido de que o lote 23, de sua titularidade, pode avançar até 8 metros ao fundo, contados a partir do alinhamento do lote 19, o que foi respeitado, acrescentando que eventuais apontamentos de irregularidade foram sanados, sobretudo quanto à fachada do imóvel, sendo essa alteração validada e aprovada pelo Conselho.

Informou que a Recorrida permaneceu silente nos 16 meses de construção, passando a impugnar a edificação, apenas, na iminência de conclusão da obra, sob alegação de prejuízo à vista, à luminosidade e à ventilação, configurando a incidência dos institutos da supressio e da surrectio, oriundos da boa-fé objetiva.

Pontuou que, mesmo sem obrigação legal, buscou solucionar o impasse de forma extrajudicial, propondo a demolição parcial da suíte superior, a relocação de elementos como churrasqueira, instalação de vidros jateados e plantio de cerca viva, medidas essas que foram rejeitadas pelo Agravado, que apresentou contraproposta considerada excessiva, que implicaria na perda integral de um cômodo da residência.

Requereu, ao final, a concessão de efeito suspensivo ao inconformismo, e, no mérito, o seu provimento, com a revogação da decisão hostilizada.

Acostou os documentos de ids. 80610068 a 80610088.

Suspensividade indeferida no id. 80889463.

Ausentes as contrarrazões recursais, consoante certificado no id. 84497465.

É o relatório.

Salvador/BA, 25 de setembro de 2025.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem do presente Agravo os pressupostos necessários ao seu conhecimento.

Cuida-se de inconformismo interposto sob a égide da Lei nº 13.105/15 – Novo Código de Processo Civil, cujas disposições abarcam, especificamente, as hipóteses de utilização desta modalidade recursal, dentre as quais é listada a impugnação de decisões interlocutórias relativas às tutelas provisórias:

"Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;”

É cediço que o Agravo, via de regra, não possui efeito suspensivo, e, excepcionalmente, para a sua concessão, exigem-se a observância ao art. 1.019, I, do CPC/15, além de dois requisitos, a saber: o periculum in mora e a relevância do fundamento do recurso (verossimilhança das alegações).

Infere-se, da análise perfunctória, característica desta fase recursal, que os argumentos trazidos a lume pelo Agravante não se mostram relevantes.

Cediço que a Ação de Nunciação de Obra Nova é cabível, quando o proprietário ou possuidor pretende impedir a edificação de obra que estaria prejudicando o seu imóvel.

Sobre a matéria, Humberto Theodoro Júnior, in Curso de Direito Processual Civil, Forense, 2003. p. 148, comenta tal dispositivo:

"(…) nunciação de obra nova consiste na providência tomada em juízo para o fim de embargar ou impedir o prosseguimento de construção que prejudica imóvel de outrem. Permite a lei que, ao pedido nuclear dessa ação, se acrescente, se for o caso, o de reconstrução, modificação ou demolição de obra irregular, ou de cominação de pena para a eventualidade de inobservância do preceito, bem como o de condenação em perdas e danos (arts. 934 e 936). O manejo da operis novi nuntiatio pressupõe um prejuízo a um prédio, cuja consumação se busca evitar. Corresponde esse prejuízo a uma violação ou diminuição do direito de propriedade do autor sobre seu imóvel, sobre alguma servidão dele ou sobre o imóvel comum ao autor e o réu".

A Ação visa embargar a construção de obra nova que afeta o proprietário ou condômino, cujos fundamentos estão previstos no capítulo que trata dos direitos de vizinhança e construção.

Assim, no que pertine ao direito de construir, o Código Civil preceitua:

“Art. 1299 - O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.”

“Art. 1.301 - É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio “do terreno vizinho.

“Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.”

Assim, vê-se que o exercício do direito de construir encontra-se limitado pelas determinações contidas em regulamentos administrativos, bem como pelos preceitos da Lei Civil, devendo-se respeitar o direito dos vizinhos, podendo o infrator, inclusive, ser obrigado a demolir a construção.

Além disso, o art. 1.312 do mesmo diploma legal, prevê algumas sanções para aquele que inicia construção de obra nova que não obedeça às normas de vizinhança, como demolição e reparação dos danos causados (“Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.”)

Outrossim, o prejuízo ao prédio deve ser efetivo, concreto e, sobretudo, permanente, como acontece no caso sob comento.

No que concerne à preliminar de inadequação da via eleita, entendo que tal irresignação não deve prosperar, em razão da ausência de indícios de conclusão da referida obra. Ao contrário, os vídeos acostados junto à peça inaugural (ids. 491939302, 491939305 e 491939306), assim como as fotos juntadas pelo Oficial de Justiça (ids. 492952829 a 492952854), registradas no ato do cumprimento do mandado, dão conta de que a obra impugnada ainda encontra-se em andamento, sendo inaplicável o prazo decadencial de ano e dia, apontado na presente irresignação, previsto para a Ação Demolitória (art. 1.032 do CC).

Nesse diapasão, o posicionamento da Corte Cidadã:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. OBRA IRREGULAR EM ÁREA COMUM. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO. INTELIGÊNCIA DO ART. 934 DO CPC/73. MESMA NATUREZA DA AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 934, II, do CPC/73, o condômino detém legitimidade ativa para o ajuizamento de ação demolitória em face de outro condômino proprietário de apartamento que realiza obra em prejuízo de área comum. Precedente. 2. Conforme já reconhecido nesta Corte, "A Ação Demolitória possuiu a mesma natureza da Ação de Nunciação de Obra Nova, porquanto ambas estão fundadas em direito real imobiliário, de modo que não há qualquer impedimento quanto à conversão de uma em outra, especialmente quando considerada a conclusão da obra ainda no curso da ação. Em verdade, tais ações distinguem-se apenas em razão do estado em que se encontra a obra, de modo que "a pretensão para o ajuizamento de Ação Demolitória surge a partir da conclusão de obra em desconformidade com as vedações legais. Antes disso, a ordem jurídica confere ao prejudicado a possibilidade de propor Ação de Nunciação de Obra Nova"(REsp 1.293.608/PE, Rel. Ministro Herman Benjamin Segunda Turma, julgado em 4/12/2012, REPDJe 24/9/2014, DJe de 11/9/2014). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.648.091/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/6/2021, DJe de 1/7/2021).

Da leitura do caderno processual de origem, dessume-se que, no final de 2021, a Suplicante adquiriu o lote nº 24, tendo então iniciado a construção de seu imóvel de veraneio, cuja conclusão sucedeu em dezembro de 2023.

No primeiro semestre de 2024, teve início a obra no lote 23, e, à ocasião, a abertura das sapatas na fundação do terreno estava alinhada com a sua casa (lote 24), o que pode ser constatado no vídeo produzido pelo empreiteiro responsável (id.491939305).

Com o avanço da referida obra, verificou-se que as primeiras sapatas da fundação haviam sido reposicionadas, tendo sido avisados o proprietário e o síndico, consoante atestam os espelhos das conversas por meio de aplicativo de mensagens (Whatsapp), tanto diretamente com o síndico, quanto publicamente, no grupo do próprio condomínio, do qual faz parte o Demandado.

Em relação ao marco do alinhamento da construção, percebe-se que, pelo Regimento Interno, de 05.08.2022 (id.491939286 - Sistema PJE Primeiro Grau) , deveria ter como referência o lote 19 (art. 30, alínea “c”).

Consoante se observa do “Levantamento Cadastral de Alinhamento do Limite Construtivo”, acostado ao id. 491939292 (Sistema PJE - Primeiro Grau), produzido por profissional habilitado e identificado na Anotação de Responsabilidade Técnica – ART de id. 491939289 (Sistema PJE - Primeiro Grau), houve significativo avanço de 6,70m, além da tolerância de 2m imposta pelo art.30, “c”, do Regimento Interno do Condomínio Manoá Eco Villa (id.491939286 - Sistema PJE Primeiro Grau).

Registre-se que, no referido Regimento Interno, não há qualquer apontamento que permita avanço de 2m por imóvel, em escalonamento, a partir do alinhamento do lote 19.

Os vídeos de ids. 491939302 e 491939306 (Sistema PJE Primeiro Grau), bem como a imagem de satélite (id. 491939296), revelam, com clareza, o avanço da obra sobre o alinhamento das casas, o que acabou por acarretar o bloqueio da luz solar na área da piscina, notadamente no período da manhã.

Malgrado toda a situação registrada, verifica-se que a Suplicante lançou propostas (id. 491939300 - pgs. 9 e 10 - Sistema PJE Primeiro Grau) junto ao Conselho do Condomínio, como forma de minimizar os alegados prejuízos.

No entanto, o próprio síndico do condomínio, e idealizador do empreendimento, Alípio Canuto de Souza Neto, em trocas de mensagem através do “Whatsapp”, sinaliza resistência do Demandado para a solução amigável do imbróglio, ao afirmar: “(…) estou muito chateado com essa situação, perdendo até a paciência de conversar com esses caras, mas eu vou passar tudo pro Conselho” (id. 491939300, Pg.12 - Sistema PJE Primeiro Grau).

In casu, inviável a suspensividade ora pleiteada, pois a probabilidade do direito invocado, requisito presente no art. 300 do NCPC, não se observou na espécie.

Ex positis, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Salvador/BA, 25 de setembro de 2025.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator