PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA CONVENCIONAL. DECURSO DO PRAZO DE 30 ANOS. REQUERIMENTO UNILATERAL DE RECONHECIMENTO DA PEREMPÇÃO. DÚVIDA SUSCITADA PELO REGISTRADOR. EXECUÇÃO DA HIPOTECA PROTOCOLADA ANTES DO DECURSO DO PRAZO EXTINTIVO. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A DÚVIDA SUSCITADA MANTIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

O contrato que deu origem a garantia hipotecária em favor da Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil foi celebrado em 16/01/1995 (ID 92865091). Em 06/06/2025 foi requerido pelos interessados o cancelamento da hipoteca arquivada na serventia do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Salvador/BA.

Ocorre que o Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Salvador/BA suscitou dúvida nos termos do art. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos, pois o requerente não cumpriu com os requisitos exigidos, a exemplo da apresentação de certidões atualizadas sobre a existência de protesto, distribuição cível e distribuição federal, não se podendo cancelar a hipoteca tão somente com o requerimento unilateral do interessado, mesmo que tenha ocorrido o decurso do prazo.

Neste aspecto, ao se pronunciar no ID 9286598 o Ministério Público informou que “em consulta ao sistema PJE, constatamos que existe uma Execução de Título Extrajudicial tombada sob o nº 0055558-61.2008.8.05.0001, em trâmite na 6ª Vara de Consumo, em face dos proprietários tabulares da matrícula nº 1484 do 1º RI. Deste modo, o ajuizamento da referida ação demonstra que a credora hipotecária exerceu seu direito de ação dentro do prazo legalmente estabelecido, fato que suspende a fluência do prazo prescricional. Efetivamente, não há que se falar em perempção da hipoteca, já que exercido o direito de ação correspondente, dentro do prazo legalmente estabelecido”.

Na hipótese dos autos embora tenha ocorrido o decurso do prazo decadencial de 30 anos, não há nos autos autorização do credor, prova da quitação dos débitos garantidos pela hipoteca, ou determinação judicial para proceder-se com o cancelamento pretendido. Ao revés, o credor ingressou com execução da garantia.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

O Oficial do Registro de Imóveis entendeu ser necessária a apresentação de certidões atualizadas sobre a existência de protesto, distribuição cível e distribuição federal, procedimento este especificado no art. 1.077 ,III, § 1º do antigo código de normas. Já o apelante defende que não há previsão legal que defina que é proibido o cancelamento automático da hipoteca pelo decurso do prazo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Embora as razões do recurso fundamentem o pedido na interpretação jurídica do art. 1.485 do Código Civil, não se trata de um litígio judicial, e sim de um pedido de cancelamento administrativo da hipoteca, em que existe execução da dívida iniciada antes do decurso do prazo. Assim, cabe tão somente analisar no presente expediente se seria dado ao registrador cancelar a hipoteca convencional nos moldes requerido pelo interessado.

Importante ressaltar que o artigo o art. 238 da Lei de Registros Públicos trata da validade do registro e não da hipoteca em si, e reza que “o registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstruída por novo título”.

Não se desconhece que existe o entendimento doutrinário no sentido de que com a entrada em vigor do art. 54, da Lei 13.097/2015 que estabelece que não pode ser oponível a terceiros de boa-fé situações não averbadas na matrícula, seria permitida a realização do cancelamento convencional da hipoteca uma vez decorrido o prazo de 30 anos, desde que não conste na matrícula averbação indicativa da existência de execução. Este entendimento é defendido por Caleb Matheus Ribeiro de Miranda, Oficial do registro de Imóveis no Estado de São Paulo, Membro da Comissão de Pensamento Registral Imobiliário do IRIB, in lei de Registros Públicos Comentada, pág 900, 2ª Edição, editora Forense.

Ocorre entretanto, que segundo melhor entendimento, a existência de execução hipotecária impede a extinção do transcurso do prazo de caducidade da hipoteca, motivo pelo qual mostra-se cautelosa a exigência de certidões que demonstrem a inexistência de ações contra o devedor e sucessores, a fim de demonstrar que efetivamente ocorreu a inercia do credor na cobrança da dívida, como feito pelo registrador na hipótese dos autos. Neste sentido a Jurisprudência administrativa deste Tribunal de Justiça.

Não é demais repetir que hipótese dos autos, o Ministério Público informou que em consulta sistêmica encontrou registro de execução iniciada no ano de 2008, não tendo o ora apelante se insurgido contra a existência deste registro, de modo que sendo válida a execução, não se tem como reconhecer a caducidade do gravame administrativamente.

Dito de outro modo, em existindo ajuizamento pelo credor de ação de execução judicial com citação do devedor hipotecário, mostra-se necessário o uso das vias ordinárias para a solução do litígio, não se podendo reconhecer na esfera administrativa que ocorreu o perecimento ao direito a garantia da dívida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

CONHECE e NEGA PROVIMENTO à apelação, mantendo-se incólume a decisão objurgada.

Dispositivos relevantes citados: art. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos; art. 1.485 do Código Civil; art. 54, da Lei 13.097/2015.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA- Apelação: 80778637220238050001, Relator.: ROBERTO MAYNARD FRANK, CONSELHO DA MAGISTRATURA, Data de Publicação: 14/08/2024; STJ- REsp n. 2.190.344/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8113126-97.2025.8.05.0001, em que figuram como apelante CEZAR CARVALHO DE OLIVEIRA e outros e apelada HELEN LIRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA Oficiala do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Salvador/BA.

Acordam os Desembargadores componentes do Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Salvador, data certificada no sistema.

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro

Corregedora-Geral do Foro Extrajudicial

Relatora

Procurador(a) de Justiça

08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 CONSELHO DA MAGISTRATURA

Recurso conhecido e não provido, por unanimidade.

Salvador, 18 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Trata-se de apelação interposta por CEZAR CARVALHO DE OLIVEIRA e MARIA LOURDES SAAB DE OLIVEIRA em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara de Registro Público da Comarca de Salvador que, nos autos do procedimento de suscitação de dúvida nº 8000331-82.2022.8.05.0251, instaurado pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis, Hipotecas da Comarca de Salvador/BA, julgou procedente a dúvida, consoante os seguintes termos:

No caso concreto, a existência de ação judicial proposta pelo credor revela que o crédito encontra-se judicialmente perseguido, não havendo, portanto, qualquer margem para que se promova o cancelamento extrajudicial da hipoteca, sob pena de violação ao princípio da legalidade, que rege a atividade registral.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, em consonância com o parecer do Ministério Público, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pela Oficiala do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, tudo em conformidade com a motivação anterior.

Em suas razões recursais, o apelante aduziu que “a parte apelante possui um imóvel registrado sob a matrícula de nº 1.484, 1º Registro de Imóveis da Comarca de Salvador/BA. O referido imóvel possui hipoteca constituída por meio de escritura pública datada de 16 de janeiro de 1995, em favor da Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – PREVI, a qual foi constituída para garantir financiamento para aquisição do imóvel. Em 16 de maio de 2025 a parte apelante solicitou à Oficiala do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Salvador/BA o cancelamento da hipoteca, em decorrência do decurso do prazo de 30 (trinta) anos desde sua averbação e sem posterior renovação, cuja nota de exigências informou que, em atenção ao Provimento Conjunto nº CGJ/CCI 15/2023 do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, neste dispositivo restaram suprimidos os dispositivos normativos que autorizam o reconhecimento extrajudicial da perempção hipotecária e que, portanto, não poderiam assim o realizar pois, não havia previsão normativa específica para tal ato.”

Disse ainda que “o requerimento da parte apelante está em conformidade com a legislação aplicável, bem como que não há na legislação pátria qualquer proibição expressa de que a hipoteca não pode ser cancelada após o decurso do prazo de 30 (trinta) anos caso exista ação em curso. De acordo com o art. 1.485, do Código Civil, o prazo da hipoteca já fora escoado, e a legislação civilista nada fala acerca da impossibilidade de se reconhecer a perempção caso haja ações ou execuções em curso.”

Por fim requereu que a gratuidade de justiça e seja conhecido e provido o recurso “reformando a sentença prolatada nos autos, para o fim de conceder a averbação de baixa de hipoteca do imóvel de matrícula nº 1.484, do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Salvador/BA.”

O Ministério Público apresentou contrarrazões ao recurso, no ID 92865114, defendendo a manutenção da sentença, vez que “não há que se falar em perempção da hipoteca, já que exercido o direito de ação correspondente, dentro do prazo legalmente estabelecido”.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer subscrito pela Procuradora-Geral de Justiça Adjunta para Assuntos Jurídicos, Dra. Wanda Valbiraci Caldas Figueiredo, no ID 97262969, opinou pelo conhecimento e desprovimento da apelação considerando que “a razão de ser dos institutos da prescrição, perempção e decadência é não eternizar situações jurídicas, impondo aos titulares de direitos o dever de agir a tempo e modo. Estabelecido, portanto, que a propositura de ação executiva pelo credor hipotecário, antes do escoamento do prazo trintenário, impossibilita o cancelamento extrajudicial do gravame, não há como se conferir razão ao apelo interposto. Conforme consta no R.07 da matrícula nº 1. 484, do 1º Registro de Imóveis de Salvador (ID 92865091 - Pág. 2), a hipoteca foi constituída em 1995, em favor da Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – PREVI. Passados treze anos do registro (2008), o credor ingressou com uma execução de título extrajudicial contra os proprietários tabulares do imóvel. A ação foi tombada sob o nº 0055558-61.2008.8.05.0001 e encontra-se em curso na 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador. Nesse passo, torna-se inviável o cancelamento de hipoteca pela via extrajudicial sem a anuência expressa do credor hipotecário, nos termos do artigo 251 da Lei de Registros Públicos”.

É o que cumpre relatar, destacando, por fim, a possibilidade de sustentação oral no julgamento do presente recurso, na forma regimental.

Salvador, data certificada no sistema.

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro

Corregedora-Geral do Foro Extrajudicial

Relatora

 08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Concedo a gratuidade de justiça, a fim de garantir a ampla defesa, considerando os documentos juntados com a apelação. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cuida-se de recurso apresentado pelo proprietário do imóvel registrado sob matrícula nº 1.484 contra sentença que julgou procedente duvida registral, consistente na recusa de cancelamento de registro de hipoteca mediante requerimento do interessado.

Breve relato.

O contrato que deu origem a garantia hipotecária em favor da Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil foi celebrado em 16/01/1995 (ID 92865091). Em 06/06/2025 foi requerido pelos interessados o cancelamento da hipoteca arquivada na serventia do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Salvador/BA.

Ocorre que o Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Salvador/BA suscitou dúvida nos termos do art. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos, pois o requerente não cumpriu com os requisitos exigidos, a exemplo da apresentação de certidões atualizadas sobre a existência de protesto, distribuição cível e distribuição federal, não se podendo cancelar a hipoteca tão somente com o requerimento unilateral do interessado, mesmo que tenha ocorrido o decurso do prazo.

Neste aspecto, ao se pronunciar no ID 9286598 o Ministério Público informou que “em consulta ao sistema PJE, constatamos que existe uma Execução de Título Extrajudicial tombada sob o nº 0055558-61.2008.8.05.0001, em trâmite na 6ª Vara de Consumo, em face dos proprietários tabulares da matrícula nº 1484 do 1º RI. Deste modo, o ajuizamento da referida ação demonstra que a credora hipotecária exerceu seu direito de ação dentro do prazo legalmente estabelecido, fato que suspende a fluência do prazo prescricional. Efetivamente, não há que se falar em perempção da hipoteca, já que exercido o direito de ação correspondente, dentro do prazo legalmente estabelecido”.

Na hipótese dos autos embora tenha ocorrido o decurso do prazo decadencial de 30 anos, não há nos autos autorização do credor, prova da quitação dos débitos garantidos pela hipoteca, ou determinação judicial para proceder-se com o cancelamento pretendido. Ao revés, o credor ingressou com execução da garantia.

Como se percebe, o Ofício do Registro de Imóveis entendeu ser necessária a apresentação de certidões atualizadas sobre a existência de protesto, distribuição cível e distribuição federal, procedimento este especificado no art. 1.077 ,III, § 1º do antigo código de normas. Já o apelante defende que não há previsão legal que defina que é proibido o cancelamento automático da hipoteca pelo decurso do prazo.

O art. 1.485 do Código Civil estabelece que a hipoteca convencional perde o efeito após o decurso do prazo de 30 anos, se não for prorrogada. Não se desconhece que existe entendimento no sentido de que se trata de uma prescrição extintiva, e outro no sentido de que seria prazo decadencial, como defendido pelo apelante. Neste aspecto, a Jurisprudência do STJ reconhece que a execução iniciada antes do término do prazo de 30 anos, impede o reconhecimento da decadência do direito real de hipoteca, por evidenciar a ausência de inercia do credor. Neste sentido:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. DECADÊNCIA DO DIREITO REAL DE HIPOTECA. NÃO OCORRÊNCIA. EXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. O ajuizamento tempestivo da execução hipotecária, um ano após instituída a hipoteca, ativou a garantia e evidenciou a ausência de inércia do credor, fixando o vínculo executivo sobre o bem constrito.

2. A cronologia processual demonstra que a execução foi iniciada antes do término do prazo de trinta anos, o que rompe a premissa de inércia necessária à caducidade do direito real de hipoteca.

3. A alegação de negativa de prestação jurisdicional não prospera, pois o acórdão recorrido enfrentou de forma suficiente os fundamentos relevantes, reconhecendo a inadimplência e a validade da execução, afastando a narrativa de caducidade do gravame e de inexigibilidade do título.

4. O efeito suspensivo decorrente da decisão judicial nos embargos à execução beneficia ambas as partes, sendo desnecessária a renovação do registro de imóveis da hipoteca ao longo da execução hipotecária.

5. Recurso especial desprovido.

(STJ- REsp n. 2.190.344/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.)

Por outro lado, importante destacar que não se trata de um litígio judicial, e sim de um pedido de cancelamento administrativo da hipoteca, em que existe execução da hipoteca iniciada antes do decurso do prazo. Assim, cabe tão somente analisar no presente expediente se seria dado ao registrador cancelar a hipoteca convencional como requerido pelo interessado.

Importante ressaltar que o artigo o art. 238 da Lei de Registros Públicos trata da validade do registro e não da hipoteca em si, e reza que “o registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstruída por novo título”.

Não se desconhece que existe o entendimento doutrinário no sentido de que com a entrada em vigor do art. 54, da Lei 13.097/2015 que estabelece que não pode ser oponível a terceiros de boa-fé situações não averbadas na matrícula, seria permitida a realização do cancelamento convencional da hipoteca uma vez decorrido o prazo de 30 anos, desde que não conste na matrícula averbação indicativa da existência de execução. Este entendimento é defendido por Caleb Matheus Ribeiro de Miranda, Oficial do registro de Imóveis no Estado de São Paulo, Membro da Comissão de Pensamento Registral Imobiliário do IRIB, in lei de Registros Públicos Comentada, pág 900, 2ª Edição, editora Forense.

Ocorre entretanto, que segundo melhor entendimento, a existência de execução hipotecária impede a extinção do transcurso do prazo de caducidade da hipoteca, motivo pelo qual mostra-se cautelosa a exigência de certidões que demonstrem a inexistência de ações contra o devedor e sucessores, a fim de demonstrar que efetivamente ocorreu a inercia do credor na cobrança da dívida, como feito pelo registrador na hipótese dos autos. Neste sentido a Jurisprudência administrativa deste Tribunal de Justiça, como se pode ver no precedente a seguir transcrito:

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA . EXPIRAÇÃO DO PRAZO DE 30 ANOS. PEREMPÇÃO. NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES. ART . 1.485 DO CÓDIGO CIVIL. ART. 1 .077 DO CNP-BA. RECURSO IMPROVIDO. 1. Recurso de Apelação interposto que visa a reforma da sentença para cancelar a hipoteca, sob a justificativa de que esta havia expirado devido o prazo de 30 anos previsto em lei (perempção) . 2. A hipoteca é um direito real de garantia que pode ser extinto pelas causas listadas no art. 1.499 do Código Civil, incluindo a perempção após 30 anos, conforme o art . 1.485 do Código Civil. No entanto, a extinção da hipoteca por perempção não se confunde com o cancelamento do registro hipotecário, que requer procedimento específico. 3 . De acordo com o art. 1.077 do Código de Normas do Estado da Bahia (CNP-BA) e o art. 251 da Lei n . 6.015/73, o cancelamento da hipoteca exige a apresentação de certidões de distribuição civil e federal, além de outras documentações, comprovando a inexistência de litígios relacionados ao imóvel. 4. No caso concreto, a Apelante não apresentou as certidões necessárias, expedidas no máximo 30 dias antes do requerimento, comprovando a inexistência de litígios sobre o imóvel . A ausência dessas certidões impede o cancelamento da hipoteca, mesmo diante da perempção. 5. Mantida a sentença de Primeiro Grau que julgou a dúvida parcialmente procedente, afastando apenas a exigência de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor, mas mantendo a necessidade de apresentação das certidões de distribuição exigidas pelo § 1º do art. 1 .077 do CNP-BA.

(TJ-BA-Apelação: 80778637220238050001, Relator.: ROBERTO MAYNARD FRANK, CONSELHO DA MAGISTRATURA, Data de Publicação: 14/08/2024)

Não é demais repetir que hipótese dos autos, o Ministério Público informou que em consulta sistêmica encontrou registro de execução iniciada no ano de 2008, não tendo o ora apelante se insurgido contra a existência deste registro, de modo que sendo válida a execução, não se tem como reconhecer a caducidade do gravame administrativamente.

Dito de outro modo, em existindo ajuizamento pelo credor de ação de execução judicial com citação do devedor hipotecário, mostra-se necessário o uso das vias ordinárias para a solução do litígio, não se podendo reconhecer na esfera administrativa, que ocorreu o perecimento ao direito a garantia da dívida.

3. DO DISPOSITIVO.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo-se incólume a decisão objurgada.

Salvador, data certificada no sistema.

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro

Corregedora-Geral do Foro Extrajudicial

Relatora

08