PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL DA INCORPORADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO POR FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que reconheceu sua responsabilidade civil pela rescisão de contrato de promessa de compra e venda, em razão da não obtenção de financiamento habitacional pelos consumidores. O pedido inicial pleiteava a restituição integral dos valores pagos, além da condenação por danos morais, sob a alegação de violação ao dever de informação por parte da fornecedora.

2. O dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC é violado quando a incorporadora apresenta documentos ambíguos, como simulações e resultados bancários, que induzem o consumidor a erro sobre a aprovação de crédito, sem ressalvas claras quanto à pendência de análise final.

3. A responsabilidade objetiva do fornecedor, prevista no art. 14 do CDC, é caracterizada pela falha na prestação de informações essenciais, sendo irrelevante a existência ou não de culpa.

4. Conforme o art. 30 do CDC, as informações prestadas vinculam o fornecedor e integram o contrato, razão pela qual a incorporadora, ao criar legítima expectativa de crédito aprovado, assumiu o risco do empreendimento.

5. A jurisprudência consolidada no STJ (Súmula 543) determina a devolução integral dos valores pagos quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da fornecedora.

6. A cláusula penal prevista apenas contra o consumidor revela-se abusiva, conforme fixado no Tema 971/STJ, sendo cabível sua inversão em favor do adquirente; no entanto, não se aplica no caso concreto por ausência de inadimplemento por parte do consumidor.

7. O dano moral é caracterizado pela frustração legítima das expectativas do consumidor quanto à aquisição do imóvel e pela insegurança gerada pela negativa de crédito após compromissos financeiros assumidos, justificando a indenização fixada em R$ 10.000,00, dentro dos parâmetros da proporcionalidade.

8. Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº. 0532060-24.2018.8.05.0001, em que figuram como apelantes MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A., e como apelado CLEOMILDES DA MACENO SILVA E OUTROS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

DESA. MARIELZA BRANDÃO FRANCO

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por CLEOMILDES DA MACENO SILVA e JAIR PEREIRA DA SILVA, perante a 9ª Vara das Relações de Consumo da Comarca de Salvador – BA.

Consta dos autos que os autores firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de unidade habitacional com a empresa apelante, tendo como condição para a continuidade do negócio a aprovação de financiamento bancário habitacional. Segundo os autores, a MRV teria fornecido informações imprecisas e induzindo-os a acreditar que o financiamento havia sido aprovado, o que ensejou a assinatura do contrato e a realização de pagamentos iniciais.

Posteriormente, os autores foram surpreendidos com a negativa da instituição financeira quanto à aprovação do crédito. Em razão disso, pleitearam judicialmente a rescisão contratual, com a restituição integral das quantias pagas e a reparação por danos morais.

A empresa requerida apresentou contestação, alegando, em síntese, que não detém qualquer ingerência sobre o processo de financiamento bancário, cabendo tal análise exclusivamente à instituição financeira. Sustentou que a negativa do crédito decorreu de fato alheio à sua atuação, motivo pelo qual não poderia ser responsabilizada pela rescisão contratual, requerendo o reconhecimento da culpa exclusiva dos autores. Argumentou, ainda, pela validade da cláusula penal de 8% prevista contratualmente e pela impossibilidade de devolução integral dos valores pagos.

Sobreveio sentença de parcial procedência, que declarou a rescisão contratual por culpa da parte ré e a condenou à devolução integral dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente desde o desembolso, além da condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor. A sentença afastou, contudo, a devolução da taxa de corretagem, por ter sido quitada em favor do corretor, em contrato autônomo. Os embargos de declaração opostos pela parte ré foram acolhidos parcialmente apenas para delimitar os critérios de base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

Inconformada, a MRV interpôs recurso de apelação, reiterando a inexistência de culpa pela rescisão e defendendo a validade da cláusula penal contratual. Argumenta, ainda, pela ausência de falha no dever de informação e pela improcedência do pedido de danos morais. Sustenta, alternativamente, a possibilidade de retenção contratual nos moldes da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Contrarrazões foram apresentadas, pugnando-se pela manutenção integral da sentença.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cumpre analisar as condições de admissibilidade da apelação interposta.

O presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade, pois está tempestivo e o preparo devidamente recolhido, razão pela qual dele conheço e passo à análise do mérito.

A controvérsia posta nos autos gravita em torno da análise da responsabilidade civil da incorporadora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. pela rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, diante da não obtenção de financiamento bancário pela parte autora. Em especial, examina-se se houve violação ao dever de informação e se, em decorrência disso, é cabível a restituição integral dos valores pagos, com a condenação da fornecedora ao pagamento de indenização por danos morais.

O ponto fulcral do inconformismo da apelante repousa na tese de que a rescisão contratual decorreu de fato exclusivamente imputável aos consumidores, pois estes não lograram êxito na obtenção do financiamento habitacional, condição essencial para a concretização do negócio. Sustenta, ainda, que jamais teria assegurado ou garantido a aprovação do crédito, tampouco induzido os consumidores em erro. Pretende, com base nesse argumento, ver reformada a sentença para reconhecer a legalidade da retenção contratual e afastar a condenação por danos morais.

Entremente, compulsando-se os autos, depreende-se que razão não assiste à recorrente. Da leitura conjugada da petição inicial, da contestação e dos documentos colacionados aos autos, constata-se que a parte autora foi, de fato, levada a erro quanto à efetiva aprovação de crédito habitacional. Tal circunstância se depreende, de modo claro, do documento intitulado "Resultado de Financiamento Banco do Brasil", além da "simulação de proposta" apresentada, os quais induziram os consumidores a crer que a aprovação do financiamento já havia sido deferida. Importa destacar que tais documentos não continham ressalvas explícitas quanto à pendência de análise final, tampouco houve qualquer demonstração de que os consumidores foram formalmente alertados a respeito da possibilidade de negativa posterior.

Nesse contexto, impõe-se o reconhecimento da falha no dever de informação, o qual constitui princípio basilar nas relações de consumo, previsto no art. 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. De acordo com a legislação consumerista, é direito básico do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de características, qualidade, quantidade, composição, preço e riscos que apresentem. A omissão de dados relevantes ou a apresentação de informação deficiente é suficiente para configurar a responsabilidade objetiva do fornecedor, conforme estabelece o art. 14 do mesmo diploma legal.

Ressalte-se que, à luz do art. 30 do CDC, toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, obriga o fornecedor que a fizer veicular e integra o contrato. Assim, a incorporadora, ao fornecer documentos que aparentavam assegurar a aprovação do financiamento, sem ressalvas adequadas, assumiu o risco da atividade e criou uma legítima expectativa nos consumidores, cuja frustração enseja não apenas a resolução do contrato como também a responsabilização pelos prejuízos daí advindos.

No que tange à devolução integral dos valores pagos, merece ser mantida a r. sentença, por estar em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, nas hipóteses em que a rescisão do contrato decorre da conduta da incorporadora, o consumidor faz jus à restituição integral das quantias adimplidas, corrigidas monetariamente. Nesse sentido determina a Súmula nº. 543 do STJ: 

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Com relação à cláusula penal de 8% invocada pela recorrente, sua aplicação não se mostra legítima no presente caso. Como assentado no julgamento do Tema Repetitivo nº 971 do STJ, a estipulação de cláusula penal unicamente em desfavor do consumidor, sem previsão simétrica de penalidade para o inadimplemento do fornecedor, revela-se abusiva, impondo-se sua inversão em favor do adquirente. Entretanto, mesmo tal inversão se mostra inaplicável na hipótese, pois, conforme amplamente demonstrado, a causa da resolução contratual é imputável exclusivamente à incorporadora, não havendo que se cogitar de penalidade contra o consumidor.

Assim, em relação aos lucros cessantes, o STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."

Por sua vez, no julgamento do Tema 971, o STJ definiu que: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Assim, conforme o entendimento pacificado e citado, é devida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor nos contratos de adesão em que apenas o comprador é penalizado em caso de inadimplemento. 

Quanto à indenização por danos morais, esta deve ser mantida. O atraso injustificado na entrega de lote destinado à moradia, em desconformidade com as cláusulas contratuais e com as expectativas legítimas do consumidor, enseja evidente abalo à esfera extrapatrimonial. Considerando ainda o período de atraso, a frustração da legítima expectativa de ingresso no imóvel e o abalo psicológico naturalmente decorrente.

Dessarte, no presente caso, os autores, acreditando terem assegurado o crédito habitacional, comprometeram-se financeiramente com a aquisição do imóvel, sendo posteriormente surpreendidos pela negativa de aprovação. A instabilidade, o sofrimento e a insegurança vivenciados são suficientes para caracterizar o dano moral, que, fixado no valor de R$ 10.000,00, revela-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Diante do exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo incólume a sentença proferida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora