PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. LEILÃO REALIZADO SEM INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. NULIDADE DO ATO. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. TERCEIRO DE BOA-FÉ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1.        Reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC e da Súmula 297 do STJ, impondo-se o dever de transparência e informação na condução do procedimento expropriatório decorrente de alienação fiduciária.

2.        O leilão extrajudicial foi realizado em 2018, já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 9.514/1997 para exigir a intimação pessoal do devedor sobre data, horário e local dos leilões (art. 27, §§ 2º-A e 2º-B). O banco apelante não comprovou ter realizado a notificação exigida.

3.        Mesmo antes da alteração legislativa, a jurisprudência consolidada do STJ já reconhecia que a intimação pessoal do devedor acerca do leilão é condição de validade do ato, admitindo-se edital apenas quando esgotados os meios razoáveis de localização do fiduciante. Ausência de prova do ato.

4.        A ausência de intimação pessoal violou o direito de preferência do devedor, impossibilitando-o de purgar a mora ou participar da hasta, configurando vício formal que impõe a nulidade do ato de leilão, nos termos do art. 166, IV e V, do Código Civil.

5.        Considerando que o imóvel foi adquirido por terceiro de boa-fé, inviável a restituição da propriedade ao autor, sendo adequada a conversão da tutela em perdas e danos, conforme art. 40 do Decreto-Lei nº 70/1966 e jurisprudência aplicável.

6.        A perda do imóvel residencial em decorrência de procedimento formalmente irregular caracteriza dano moral indenizável, por ultrapassar o mero aborrecimento e atingir direitos da personalidade do consumidor.

7.        Manutenção integral da sentença de primeiro grau. Majoração dos honorários sucumbenciais, na forma do art. 85, §11, do CPC, observada a gratuidade da justiça.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 0546835-44.2018.8.05.0001, no qual figuram como partes acima elencadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e assim o fazem pelas seguintes razões.

VII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo Banco Bradesco S/A contra a sentença proferida no processo de Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial c/c Danos Morais, ajuizada por Audimar Luís da Silva. A sentença de primeiro grau (ID 60201258), após reconhecer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a regularidade do julgamento antecipado, julgou procedentes os pedidos, declarando a nulidade do leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal do devedor e condenando o banco ao pagamento de perdas e danos e danos morais.

O Banco Bradesco interpôs recurso de apelação (ID 60201261), devidamente recebido por este Tribunal, no qual busca a reforma integral da sentença. O recurso foi protocolado em 19/03/2024 e distribuído à Terceira Câmara Cível. O apelante sustenta que o contrato é válido e eficaz, sem qualquer vício formal ou material; afirma que cumpriu integralmente a legislação da alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) e que a consolidação da propriedade se deu regularmente após a intimação para purgação da mora.

Argumenta, ainda, que não havia exigência legal, à época do procedimento expropriatório (2016), de intimação pessoal para a realização dos leilões, pois a obrigação foi introduzida apenas pela Lei nº 13.465/2017, posterior aos atos. Defende que agiu dentro da legalidade, inclusive com a publicação dos editais dos leilões, e que a certidão cartorária goza de fé pública. Afirma que o autor deixou de purgar a mora, que os leilões foram negativos, e que o imóvel acabou arrematado por terceiro de boa-fé, o que afastaria a possibilidade de anulação do ato. Por isso, requer a improcedência total da ação.

Regularmente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões (ID 60201266), sustentando, inicialmente, a violação ao princípio da dialeticidade, afirmando que o apelante teria apenas repetido argumentos já apresentados na contestação, deixando de enfrentar de forma específica os fundamentos da sentença. No mérito, reafirma que não foi devidamente intimado sobre a realização dos leilões, como exige a Lei nº 13.465/2017 e a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a intimação pessoal do devedor é requisito essencial para validade do leilão extrajudicial, admitindo-se edital apenas quando esgotadas as tentativas para notificação pessoal. Afirma que o banco não comprovou a efetivação da intimação sobre datas, horários e local dos leilões, o que compromete a transparência do procedimento e viola o direito de preferência do devedor fiduciante. Alega que perdeu o imóvel sem ter tido a oportunidade de purgar a mora ou participar da hasta pública, motivo pelo qual a sentença deve ser integralmente mantida.

Após exame detido dos autos, elaborei o presente relatório, determinando sua inclusão em pauta para julgamento, a teor do art. 931 do CPC.

salvador, 13 de novembro de 2025.

Desa. Regina Helena Santos e Silva

Relatora

VII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da apelação interposta pelo Banco Bradesco S/A.

A controvérsia estabelecida nos autos diz respeito à regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e subsequente leilão extrajudicial do imóvel financiado pelas partes. A sentença julgou procedentes os pedidos formulados por Audimar Luís da Silva para reconhecer a nulidade do ato de leilão quanto à falta de intimação pessoal do devedor e condenar o banco ao pagamento de perdas e danos e danos morais.

O apelante, por sua vez, sustenta a validade integral do procedimento, afirmando ter cumprido estritamente a legislação de regência e que não haveria exigência legal de notificação pessoal para realização dos leilões à época dos atos.

Após detida análise, não assiste razão ao apelante.

Inicialmente, confirma-se que a relação jurídica firmada entre as partes é tipicamente consumerista, na medida em que o banco presta serviços financeiros e o mutuário utiliza-os como destinatário final, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sedimentou tal entendimento por meio da Súmula 297, segundo a qual o Código de Defesa do Consumidor aplica-se às instituições financeiras. Essa orientação atrai a máxima proteção à informação e à transparência, pilares indispensáveis à regularidade do procedimento expropriatório adotado pelo credor fiduciário.

O conjunto probatório demonstra que, após a impontualidade do mutuário, houve a consolidação da propriedade em favor do banco, fato incontroverso. Contudo, a etapa crucial que qualifica a validade do leilão extrajudicial — a intimação pessoal do devedor acerca da data, horário e local da hasta — não foi comprovada de forma idônea pelo apelante.

Consta dos autos apenas o requerimento de notificação para purgação da mora, sem que tenha sido juntado o comprovante de efetiva comunicação das informações referentes aos leilões. A mera referência à publicação de editais não satisfaz o requisito legal, sobretudo quando não demonstrado o esgotamento prévio dos meios de localização do devedor.

A sentença destacou, acertadamente, que o leilão ocorreu em 2018, quando já vigente a Lei nº 13.465/2017, que alterou substancialmente a Lei nº 9.514/1997. A partir dessa alteração legislativa, passou a ser expressamente obrigatória a intimação pessoal do devedor, inclusive por meio eletrônico, para ciência das datas dos leilões, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B. Assim, a alegação do apelante de que a exigência seria inaplicável ao caso não se sustenta.

Ainda que se admitisse, em tese, discussão sobre a aplicabilidade temporal da norma, o fato é que o próprio Superior Tribunal de Justiça já possuía orientação consolidada — anterior à Lei nº 13.465/2017 — no sentido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão é requisito indispensável à validade do procedimento, sendo válida a notificação por edital apenas após o esgotamento das tentativas de localização do mutuário.

Vide precedentes ilustrativos, inlcuisve exarados antes da legislação supramencionada:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL REGIDO PELA LEI N.º 9.514/97. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DA ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. O presente agravo interno foi interposto contra decisão publicada na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei n.º 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial. Precedentes do STJ.

3. O agravante não apresentou argumento novo capaz de modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento aqui consolidado para dar provimento ao recurso especial manejado pela consumidora.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.095.043/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/9/2022, DJe de 28/9/2022.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.109.712/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/10/2017, DJe de 6/11/2017.)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 26 § 3º. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997).

2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou procurador regularmente constituído.

3. A intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras:

(a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997.

4. É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida.

5. Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso até o final julgamento do processo.

(REsp n. 1.531.144/PB, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/3/2016, DJe de 28/3/2016.)

No presente caso, o banco não comprovou ter observado esse dever de transparência. Não há nos autos qualquer documento que demonstre o envio  da  comunicação ao endereço contratual ou ao endereço eletrônico – ainda que mencionado no registro mencionado na matrícula do imóvel –, conforme exige a legislação vigente. A conduta da instituição financeira, portanto, impediu o exercício do direito de preferência do devedor fiduciante, que poderia quitar a dívida ou participar legitimamente da hasta pública.

Quanto aos efeitos da nulidade, a sentença também se mostra juridicamente correta ao reconhecer que a recomposição da propriedade em favor do autor não é mais possível, uma vez que o imóvel foi arrematado por terceiro de boa-fé (ID 289473226). Desconstituir a situação jurídica consolidada acarretaria grave insegurança e violaria o princípio da proteção à confiança, motivo pelo qual a solução adequada reside na conversão do direito do autor em perdas e danos, nos termos do art. 40 do Decreto-Lei nº 70/66, aplicado subsidiariamente pela jurisprudência.

Cito arestos que guardam similaridade com o caso em apreço:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS DEVEDORES ACERCA DA DATA DOS LEILÕES . NULIDADE RECONHECIDA. ARREMATAÇÃO. AQUISIÇÃO POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO BEM IMÓVEL AOS DEVEDORES . CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. Destaco não merecer acolhida a pretensão consistente na decretação de impenhorabilidade do bem imóvel, notadamente porque ao se efetivar a arrematação, deve-se preservar o terceiro de boa fé, que no caso procedeu a arrematação do bem imóvel . 2. Analisando as provas dos autos, mostra indubitavelmente ferimento ao disposto do art. 889, I do CPC: “Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: I - o executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo. 3 . Antes da inclusão da referida norma, a necessidade de notificação também para as hastas já era embasada na possibilidade de o devedor purgar o débito até a assinatura do auto de arrematação, por aplicação do Decreto Lei nº 70/1966, que dispõe no art. 34: “É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos. 4. Portanto, a matéria – impenhorabilidade do imóvel – somente veio à tona diante da ciência tardia, através da intimação da nova Deprecata acerca da arrematação positiva, pois somente tomou ciência de que tinha ocorrido o leilão quando o mesmo já estava encerrado, com a consequente arrematação . 5. Desta forma, é inviável retornar ao statuo quo ante, sob pena de gerar prejuízo terceiro de boa fé que no caso é o adquirente (arrematante). Outrossim, não pode ser desconsiderado que os executados devem ser ressarcidos em perdas e danos, diante da desídia causada pelo exequente, uma vez que encontra-se patente que o exequente não tomou as devidas cautelas para os atos expropriatórios, devendo arcar com danos sofridos pelos executados. 6 . Nesses casos, em que se reconhece a nulidade do procedimento, mas não a da arrematação ou aquisição do imóvel pelo novo comprador, a questão se resolve em perdas e danos a teor do artigo 182 do Código Civil e do artigo 40 do Decreto-Lei nº 70/66. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00023162820198080064, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. MÚTUO IMOBILIÁRIO . SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DA DATA DO LEILÃO . NECESSIDADE. LEI Nº 9.514/97. NULIDADE DO PROCEDIMENTO . CONDENAÇÃO EM PERDAS E DANOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Trata-se de ação em que se objetiva a anulação do procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF . 2. No que diz à execução extrajudicial, cabe ressaltar o firme posicionamento adotado por este Tribunal, na esteira da orientação do c. Supremo Tribunal Federal, acerca da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, conforme o julgamento, tanto do Tema 249 da Repercussão geral, referente ao Decreto-lei n. 70/66, como do tema 982, especificamente quanto à execução extrajudicial prevista na Lei n . 9.514/97. 3. Este egrégio Tribunal possui entendimento firme a respeito da necessidade de notificação do devedor acerca da data designada para o leilão de imóvel no âmbito do procedimento de execução extrajudicial regido pela Lei nº 9 .514/97. Precedentes. 4. No caso, não houve a comunicação do mutuário a respeito da realização do leilão, a ensejar a nulidade do procedimento deflagrado pela CEF . 5. Reconhecida a nulidade da execução extrajudicial e tendo havido a arrematação do imóvel por terceiro de boa fé há mais de oito anos, recomenda-se a conversão do direito do autor em perdas e danos, mediante indenização em valor equivalente às parcelas efetivamente pagas do financiamento, a serem apuradas na liquidação do julgado. Precedentes. 6 . Apelação do autor parcialmente provida para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, convertendo o pedido de restauração da propriedade do imóvel em perdas e danos, bem como para condenar a Caixa a indenizar o autor pelo equivalente aos valores efetivamente pagos no financiamento do imóvel. Inversão do ônus da sucumbência, com a condenação da Caixa ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos dos §§ 2º e 3º do art. 85 do CPC/15.

(TRF-1 - (AC): 10001652420174013701, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL EDUARDO FILIPE ALVES MARTINS, Data de Julgamento: 03/07/2025, QUINTA TURMA, Data de Publicação: PJe 03/07/2025 PAG PJe 03/07/2025 PAG)

A condenação por danos morais igualmente deve ser mantida. A perda de um imóvel de residência familiar, por meio de procedimento realizado sem a observância da regularidade formal exigida por lei, ultrapassa o mero dissabor cotidiano e configura efetiva violação a direitos da personalidade, sobretudo diante da vulnerabilidade econômica reconhecida nos autos. O valor arbitrado em R$ 6.000,00 (seis mil reais) não se mostra excessivo ou desproporcional como afirma o apelante, mas aquém da quantia comumente arbitrada por esta Corte para casos similares.

Diante desse contexto, permanecem incólumes todos os fundamentos jurídicos e fáticos que embasaram a sentença, revelando-se adequada a solução que declarou a nulidade do leilão por vício formal grave e condenou o banco ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, para manter integralmente a sentença proferida pelo Juízo Primevo. Quanto aos honorários fixados, majoro-os, nos termos do art. 85, §11, do CPC e tema 1059 do STJ, para o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Sala das Sessões,        de                              de 2025.

DESª. REGINA HELENA SANTOS E SILVA

Relatora

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