PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse ajuizada por Investimóveis Adm. Ltda. – EPP contra Silvana Pinho Teixeira e Hélio de Morais Júnior, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento dos réus, determinando a reintegração de posse do imóvel à Autora e condenando os Demandados ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Os Réus apelaram sustentando, em síntese, incompetência absoluta da Justiça Estadual, nulidade da sentença e ausência de inadimplemento, enquanto a Acionante recorreu buscando a condenação dos Demandados ao pagamento de aluguéis durante a ocupação indevida do imóvel, com base em cláusula contratual recuperada e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Definir se a Justiça Estadual é competente para julgar a demanda, diante da hipoteca e penhora do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal; examinar a validade da sentença quanto à fundamentação e apreciação das preliminares; e determinar se é cabível a condenação dos Réus ao pagamento de aluguéis pelo uso do imóvel, após a rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A competência permanece na Justiça Estadual, pois a Caixa Econômica Federal, apesar de intimada, não manifestou interesse jurídico no feito, não se configurando hipótese de competência da Justiça Federal prevista no art. 109, I, da CF/1988.

4. A alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação não prospera, pois a decisão apresenta motivação suficiente e aprecia os argumentos relevantes das partes, atendendo ao art. 489, § 1º, do CPC e ao art. 93, IX, da CF/1988.

5. O inadimplemento contratual por parte dos Réus restou demonstrado por meio das notas promissórias não quitadas, sendo insuficiente a invocação da exceção do contrato não cumprido, diante da hipoteca existente à época, pois não foi demonstrado risco efetivo de evicção nem impedimento ao cumprimento da obrigação.

6. A Autora faz jus à percepção de aluguéis pela ocupação do imóvel, após a mora dos réus, independentemente de cláusula contratual expressa, com fundamento no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do CC. A jurisprudência do STJ reconhece que tal obrigação é consectário lógico do retorno ao estado anterior à contratação, ainda que o inadimplemento tenha partido do comprador.

7. O valor dos aluguéis deve observar o percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel, conforme pleito da Autora e usualmente adotado em hipóteses análogas, a partir da data de constituição em mora dos Réus, com incidência de correção nos termos do art. 406 do CC.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso dos réus desprovido. Recurso da autora provido.
___________________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 93, IX, e 109, I; CC, arts. 373, II; 406; 476 e 884; CPC, arts. 43, 85, §11, e 489, §1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.613.613/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12.06.2018, DJe 18.06.2018; STJ, AgInt no REsp nº 1.167.766/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 16.11.2017, DJe 01.02.2018.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Simultâneas nº 0139517-27.2008.8.05.0001, tendo como Apelantes/Apelados SILVANA PINHO TEIXEIRA E OUTROS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso dos Réus e DAR PROVIMENTO AO APELO da Autora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento aos Apelo dos Réus e Dado Provimento ao Recurso da Autora

Salvador, 15 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelações Simultânea interpostas pelos litigantes, contra a sentença prolatada pelo MM Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração De Posse nº 0139517-27.2008.8.05.0001, ajuizada pela INVESTIMÓVEIS ADM LTDA - EPP em face de SILVANA PINHO TEIXEIRA e HÉLIO DE MORAIS JUNIOR, dispôs:

"Diante do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido para:

Declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre a autora e os réus, devido ao inadimplemento dos réus;

Determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da autora, fixando-se o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária pelos réus, sob pena de despejo forçado;

Condenar os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atualizado da causa, conforme art. 85, § 2º, do CPC."

Os Acionados opuseram Embargos de Declaração (id. 81352027), rejeitados pela decisão id. 81352029.

Em suas razões (id. 81352034), os Réus sustentaram, preliminarmente, a incompetência absoluta do juízo estadual, uma vez que, à época da propositura da demanda, o imóvel objeto do contrato encontrava-se hipotecado e penhorado em favor da Caixa Econômica Federal, estando assim presente o interesse jurídico da instituição financeira, o que atrairia a incidência do art. 109, I, da Constituição Federal.

Salientaram ainda que houve, no curso da lide, Execução ajuizada pela referida instituição em face da incorporadora ERGON, construtora do imóvel em questão, somente sendo extinta em 2019.

Defenderam, ademais, que o Juízo deveria ter determinado a suspensão do feito, justamente para aguardar o desfecho da execução em trâmite na Justiça Federal, a qual afetava diretamente o imóvel objeto do litígio, configurando questão de ordem pública.

Argumentam que a sentença é nula por ausência de fundamentação, tendo em vista que os Aclaratórios opostos para suprir omissões relevantes foram julgados sem a devida motivação, em afronta ao art. 489, §1º, do CPC, e ao art. 93, IX, da CF/88.

No mérito, sustentaram que não houve inadimplemento voluntário, pois os pagamentos foram interrompidos diante do risco de evicção e da ausência de garantias por parte da vendedora.

Aduziram que, em face da hipoteca e penhora que recaíam sobre o imóvel, não havia como a Ré exigir o cumprimento das obrigações contratuais, impondo-se a incidência da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.

Asseveraram, ainda, que a sentença contrariou o art. 43 do CPC, ao valorar fatos ocorridos posteriormente à propositura da ação, desconsiderando que, no momento do ajuizamento, os fatos exigiam a competência da Justiça Federal, além da caracterização da sua boa-fé, que buscaram resguardar sua posse por meio de Embargos de Terceiro.

Requereram, ao final, o provimento da insurgência, para acolher as prefaciais e, caso ultrapassadas, postulou a improcedência da lide.

Contrarrazões apresentadas (id. 81352047).

Na sequência, a Autora apresentou suas razões de irresignação (id. 81352037), asseverando, ab initio, a admissibilidade da juntada de documento novo, nos termos do art. 435 do CPC, por se tratar de cláusula contratual anteriormente suprimida do contrato e apenas recentemente recuperada em arquivo físico, contendo disposição expressa acerca da cobrança de aluguéis mensais à razão de 0,5% do valor do imóvel, corrigido, em caso de inadimplemento e rescisão contratual.

Defendeu que a referida cláusula configura disposição contratual expressamente pactuada entre as partes e que, por força do princípio da devolutividade da Apelação, pode ser conhecida diretamente pelo Tribunal, devendo ser admitida a juntada do documento com a concessão do contraditório à parte adversa.

Aduziu que a permanência dos Réus no imóvel, por quase 30 anos, sem qualquer contraprestação, configura evidente hipótese de enriquecimento sem causa, razão pela qual requereu a reforma da sentença, a fim de que se reconheça a obrigação deles em arcar com os aluguéis correspondentes ao período de ocupação irregular, conforme os moldes definidos no contrato.

Afirmou que o contrato prevê a retenção de valores a título de aluguéis nas hipóteses de rescisão e que tal entendimento já foi acolhido em demandas idênticas, citando como precedentes os processos nº 0139514-72.2008.8.05.0001, 0139523-34.2008.8.05.0001, 0139485-22.2008.8.05.0001 e 0139503-43.2008.8.05.0001, todos envolvendo a mesma relação jurídica, com decisões favoráveis à tese ora defendida.

Concluiu, pugnando pelo provimento da insurgência, para reconhecer a responsabilidade dos Apelados pelo pagamento dos aluguéis vencidos durante o período de permanência indevida no imóvel, conforme cláusula contratual e precedentes jurisprudenciais, bem como pela condenação ao pagamento de honorários recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC.

Não foram apresentadas contrarrazões (certidão id. 81352048).

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador/BA, 21 de julho de 2025.

GUSTAVO SILVA PEQUENO

Juiz Substituto de Segundo Grau - Relator

II

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

A irresignação é tempestiva, bem como atende aos demais requisitos de admissibilidade, de sorte que merece apreciação.

Prima facie, devem ser analisadas as prefaciais suscitadas pelas Demandadas no seu Apelo.

No que pertine à incompetência da Justiça Estadual, verifica-se que, apesar de devidamente intimada, a CEF nada requereu, quedando-se inerte, conforme certificado no id. . 81351836. Logo, diante do silêncio da referida instituição financeira não se justifica o deslocamento da competência para a Justiça Federal, porquanto não incide o disposto no art. 109, I, da Constituição Federal.

Quanto à suspensão do feito, a preliminar também não merece acolhimento, pois, consoante analisado pelo Magistrado primevo, “a decisão sobre a execução pela CEF não influencia diretamente a presente ação, tendo sido baixada a hipoteca e a penhora”, até porque fora ajuizada contra a construtora do imóvel e já extinta.

A respeito da nulidade da decisão terminativa, constata-se que suficientemente fundamentada, não havendo razão para considerar que deixou de ser analisados os argumentos levantados pelas partes.

No mérito, observa-se que a Autora buscou rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado pelos Recorridos, na qualidade de cessionária de direitos creditórios e outras avenças, pactuado com a Ergon Empreendimentos Ltda.

Inicialmente, Jefferson Luis Santos Bezerra e Maria Helena Barreto Santos Bezerra avençaram uma Promessa de Compra e Venda junto à referida construtora, que foi objeto de cessão de direitos entre os primeiros e os Apelados.

Ocorre que os direitos creditórios oriundos do contrato de compra e venda foram objeto de cessão pactuada entre a Autora e a Ergon, tendo a demanda buscado rescindir o contrato, sob alegação de inadimplência dos Réus.

Consabido, o descumprimento contratual pode ensejar a extinção do vínculo obrigacional, mediante resolução ou rescisão do contrato. Para tanto, é necessário que o inadimplemento decorra de conduta imputável a uma das partes, que tenha causado prejuízo à parte contrária, sendo indispensável a presença do nexo causal entre a conduta faltosa e o dano sofrido.

Na espécie, a Acionante embasou sua pretensão, instruindo a petição inicial com cópia do instrumento contratual celebrado entre as partes, além das notas promissórias que comprovam a inadimplência dos Acionados.

Competia aos demandados, portanto, produzir prova de fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado, consoante dispõe o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Contudo, os Réus limitaram-se a suscitar a exceção do contrato não cumprido, em virtude dos riscos da evicção, por ter descoberto que o imóvel, objeto do contrato, encontrava-se hipotecado à Caixa Econômica Federal, o que não se revela como justificativa para a inadimplência.

Nessa perspectiva, é certo que aquele que descumpre obrigação contratual deve suportar os efeitos de sua conduta, impondo-se, por conseguinte, o retorno das partes ao estado anterior à celebração do pacto.

Desse modo, restando evidenciado o inadimplemento dos promitentes compradores, deve ser mantida a resolução contratual, desmerecendo reforma a sentença nesse ponto.

Por sua vez, o Apelo da Autora busca a reforma da sentença, para que os Réus sejam condenados ao pagamento de aluguéis vencidos durante o período de permanência indevida no imóvel, conforme previsto em cláusula, cujo instrumento contratual somente foi acostado com o recurso.

O Magistrado primevo indeferiu tal pleito, sob a justificativa de que o Acionante “não trouxe elementos suficientes para fundamentar essa indenização específica”. Todavia, em que pese a referida Apelação se fundamente na admissibilidade do documento novo concernente ao instrumento contratual que comprova a previsão de fixação de pagamento de aluguel, em caso de rescisão contratual, a remuneração se revela devida, independentemente ter sido tal regra disposta no contrato de compra e venda, porquanto se fundamenta na impossibilidade do enriquecimento ilícito.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nos casos em que houver rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, será devido o pagamento de aluguel proporcional ao tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio – mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento do vendedor, pois embasado no princípio que veda o enriquecimento de quem aufere exclusivamente o benefício econômico do uso de bem imóvel sem a devida contraprestação ao proprietário, impedido, por sua vez, de desfrutar plenamente do seu direito de propriedade.

A corroborar dito entendimento:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.

3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.

7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.

8. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.613.613/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/6/2018, DJe de 18/6/2018.) - Grifou-se

Dessa forma, malgrado o Magistrado primevo tenha indeferido o pedido de pagamento de aluguel, tal pretensão deve acolhida, com base na vedação do enriquecimento sem causa, preconizada pelo art. 884 do Código Civil, sendo desnecessária a prova da previsão contratual e tampouco pedido expresso da parte, visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante, revelando-se desnecessária a discussão quanto à admissibilidade do instrumento contratual, apenas, acostado na Apelação. Destaque-se, inclusive, que o pedido de arbitramento de aluguel foi formulado no item 20-D da inicial (ID 81351371)

Nesse trilhar:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SINAL. VALOR DADO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. REDUÇÃO EQUITATIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES.

1. Nos termos do Enunciado n° 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.

2. O direito de recebimento de indenização a título de aluguel do promissário comprador que, mesmo dando causa à rescisão, permanece na posse do imóvel, decorre da privação do promitente vendedor do uso do imóvel, à luz do disposto nos artigos 402, que trata das perdas e danos, 419, que trata da indenização suplementar às arras confirmatórias, além dos artigos 884 e 885, que versam sobre o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, todos do Código Civil.

3. Nesse contexto, o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação, ainda que não haja pedido expresso na petição inicial, visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda, sob pena de premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo.

4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial.

(STJ. AgInt no REsp n. 1.167.766/ES, relator Ministro Raul Araújo, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2017, DJe de 1/2/2018.) Grifou-se

Destarte, mesmo sem considerar os documentos acostados intempestivamente, merece provimento a insurgência da Acionante, a fim de condenar os Réus ao pagamento do aluguel de 0,5% do valor pago pelo bem à época devidamente atualizado, nos termos do art. 406 do Código Civil, a partir da data em que foram constituídos em mora, conforme afirmado na exordial, através da citação na Medida Cautelar de Protesto.

Ex positis, NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO DOS RÉUS e DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA, a fim de reformar a sentença, para condenar os Réus ao pagamento de alugueis, a partir da data de constituição em mora em 0,5% do valor pago pelo bem à época devidamente atualizado, nos termos do art. 406 do Código Civil, desde a data em que os Acionados foram constituídos em mora, majorando-se a verba advocatícia em 15% do valor da causa, ex vi do art. 85, §11, do CPC.

Sala das Sessões, data conforme protocolo.

GUSTAVO SILVA PEQUENO

JUIZ SUBSTITUTO DE SEGUNDO GRAU - RELATOR