PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. CDC APLICÁVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E CONDOMINIAIS PROPORCIONAIS À POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por consumidores contra empresas vendedoras de imóvel, julgada parcialmente procedente pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Vitória da Conquista.

Sentença que declarou rescindido o contrato, determinou a restituição de 80% das quantias pagas, com desconto de encargos relativos a IPTU e condomínio, e condenou as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual envolvendo cláusula de alienação fiduciária não registrada; (ii) saber se é legítima a rescisão contratual por iniciativa dos compradores com restituição parcial dos valores pagos; (iii) saber se é válida a imposição de obrigação de arcar com encargos tributários e condominiais proporcionalmente à posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, sendo inaplicável o regime dessa legislação especial.

A relação contratual se enquadra na definição de relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A rescisão contratual por iniciativa do consumidor é admissível com base nos arts. 54, §2º, da Lei 8.078/90 e 473 do Código Civil.

A devolução de 80% das quantias pagas encontra respaldo na Súmula 543 do STJ e em jurisprudência consolidada, sendo a retenção de 20% razoável e proporcional para ressarcimento dos custos do vendedor.

A responsabilização do consumidor pelo pagamento de IPTU e condomínio se limita ao período de sua posse, em conformidade com a jurisprudência dominante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e improvido.
Tese de julgamento: “É aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrada, sendo legítima a rescisão contratual por iniciativa do consumidor, com restituição imediata das quantias pagas, autorizada a retenção de percentual razoável para ressarcimento dos custos do vendedor e imposição de encargos tributários e condominiais proporcionalmente à posse.”

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, art. 473.

Código de Defesa do Consumidor, arts. 39, V; 51, IV; 53; 54, §2º.

Lei nº 9.514/97, art. 23.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no REsp 2127929/SP, DJe 22/08/2024.
STJ, AgInt no REsp 2106448/SP, DJe 19/04/2024.
STJ, AgInt no AREsp 2018699/RJ, DJe 16/11/2022.

TJBA, Apelação nº 0572051-46.2014.8.05.0001, publ. Em 14/08/2024.

TJBA, Apelação nº 0518053-32.2015.8.05.0001, publ. Em 11/05/2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação 8005324-70.2020.8.05.0274 em que figura como apelantes RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA LTDA. e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e apelados WIVIANE BRITO DOS SANTOS e JOSELITO ALVES DOS SANTOS,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto do relator.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA LTDA. e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Vitória da Conquista, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e devolução de quantias pagas nº. 8005324-70.2020.8.05.0274, ajuizada por WIVIANE BRITO DOS SANTOS e JOSELITO ALVES DOS SANTOS, que julgou parcialmente procedente os pedidos, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para:

1) Declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes;

2) Condenar a parte Ré ao pagamento do valor correspondente a 80% do que foi pago pelos Autores, corrigido monetariamente desde a data de desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado deste decisum, o qual deverá ser pago de uma só vez, descontando-se os valores correspondentes a eventuais débitos de IPTU e condomínio, no período compreendido entre a posse do imóvel até a data da rescisão, desde que devidamente comprovado. Devendo ser aferido na fase de cumprimento de sentença.

3) Condeno a parte Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Os apelantes sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos regidos pela Lei de Alienação Fiduciária, tendo em vista o Tema Repetitivo 1095 do STJ.

Alegam que não há que se falar em rescisão contratual e restituição de importâncias pagas, já que a regra específica da Lei n.º 9.514/97 não prevê essa hipótese.

Argumentam que a existência de cláusula adjeta de alienação fiduciária em garantia afasta a aplicabilidade da Súmula 543 do STJ, pois a referida súmula não contempla a modalidade contratual em questão.

Arguem a ausência de obrigatoriedade do registro do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária no CRI competente.

Defendem que, no momento da assinatura do contrato com a imissão da posse da propriedade do imóvel, os autores assumiram todas as obrigações inerentes ao objeto do contrato de alienação fiduciária, como a obrigação de pagamento do IPTU, Taxas Condominiais, Emolumentos, ITBI, não podendo ser transferida a obrigação na forma proposta nos autos.

Ao final, pugnam pelo provimento do apelo, para afastar a forma de rescisão estabelecida em sentença, posto que o contrato discutido nos autos é regido com a Lei n.: 9.514/97; pelo princípio da eventualidade, seja realizada a majoração da fixação do percentual de 25% sobre os valores pagos; reconhecer a obrigatoriedade dos Recorridos ao pagamento dos tributos a título de IPTU e despesas de condomínio até a sentença proferida nos autos.

Os Apelados apresentaram contrarrazões (ID. 81242198).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento.

É o relatório.

 Salvador/BA, 17 de julho de 2025.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

A apelação preenche os pressupostos recursais intrínsecos, quais sejam: cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer.

De igual maneira, o recurso possui os pressupostos extrínsecos: regularidade formal e tempestividade, merecendo, portanto, ser conhecido.

Cuida-se, na origem, de ação ajuizada visando rescisão contratual e devolução de quantias pagas, cumulada com tutela antecipada.

O recurso insurge-se contra a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, confirmando a concessão da tutela de urgência, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, condenando as rés à devolução de 80% do valor pago pelos autores.

Em suas razões, as apelantes defendem a inaplicabilidade do CDC em virtude da alienação fiduciária.

A questão objeto dos autos já foi submetida ao crivo do Superior Tribunal de Justiça por meio do Tema Repetitivo 1095, cuja tese firmada é no sentido de que:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Da referida tese poder-se-ia interpretar que a constituição da mora seria um requisito intrínseco para o afastamento do Código de Defesa do Consumidor, e aplicação da Lei nº 9.514/97.

Ocorre que o entendimento mais recente do Tribunal da Cidadania é no sentido de que a manifestação do adquirente em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária caracteriza o inadimplemento antecipado do contrato, situação que atrai a aplicação do procedimento especial previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº. 9.514/97, senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997 . DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação declaratória de resilição contratual c/c restituição de valores pagos, fundada em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária . 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por desinteresse do comprador caracteriza quebra antecipada do contrato, ensejando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.Precedentes . 3. A aplicação da Súmula 568/STJ é devidamente impugnada quando a parte agravante demonstra, de forma fundamentada, que o entendimento esposado na decisão agravada não se aplica à hipótese em concreto ou, ainda, que é ultrapassado, o que se dá mediante a colação de arestos mais recentes do que aqueles mencionados na decisão hostilizada, o que não ocorreu na hipótese. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AgInt no REsp: 2127929 SP 2024/0073105-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL . INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA . PRECEDENTES. 1. A manifestação do adquirente em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária caracteriza o inadimplemento antecipado do contrato, situação que atrai a aplicação do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9 .514/1997.2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2076009 SP 2023/0180308-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 29/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL . INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9 .514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1 .689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2106448 SP 2023/0392057-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2024)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO. EQUIPARAÇÃO À MORA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N.º 9.514/97. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O pedido de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio jurídico, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9 .514/97. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1567410 SP 2019/0245320-7, Data de Julgamento: 06/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/03/2023)

Ocorre que, como bem apontam os apelantes, o contrato celebrado entre as partes não foi levado a registro no cartório de registro de imóveis, não tendo sido, portanto, constituída a propriedade fiduciária defendida, nos termos do nos termos do art. 23 da Lei 9.514/97, in verbis:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Sob este prisma, não tendo sido constituída a propriedade fiduciária, o contrato não se submete ao regime da Lei 9.514/97, como já decidiu o STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA . CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES . MANUTENÇÃO. INCIDÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 . APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2142821 GO 2022/0167585-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESCISÃO DE COMPRA E VENDA . TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 282 DO STF. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. A matéria referente aos temas dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9 .514/1997, 26, VI, da Lei n.º 6.766/1979, 389, 402, 421 e 422 do CC/2002 e 1.026 do NCPC, bem como o dissídio jurisprudencial, não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem . Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n.º 282 do STF, aplicável por analogia. 2. No julgamento do REsp 1 .891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9 .514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 3. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9 .514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022) . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2488690 GO 2023/0391762-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2024)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE . 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015 . 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9 .514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem . 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor . 6. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1835598 SP 2019/0256855-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2021)

Destarte, não há óbice para que a controvérsia posta em exame seja analisada sob a ótica do CDC, inclusive porque se trata de pacto firmado entre pessoa física e pessoa jurídica que se encaixam, perfeitamente, nos conceitos legais de consumidor e fornecedor.

Deste modo, a pretensão dos acionantes de resilir o contrato de compra e venda é admissível e encontra amparo legal. Isso porque, não havendo mais interesse do comprador na aquisição do imóvel, com fundamento no art. 54, § 2º, da Lei 8.078/90 e no art. 473 do CC, é direito dele a resilição do contrato.

Também é sabido que a resolução do contrato provoca efeitos ex tunc, devendo haver as devidas compensações para tornar as partes ao status quo ante. Assim, o comprador devolve a coisa e o vendedor devolve o preço.

No que diz respeito à devolução do montante pago pelos consumidores, o entendimento do magistrado singular coaduna-se com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial n° 1300418/SC, submetido ao rito do art. 543-C do CPC/1973, que deu origem a Súmula n° 543. Vejamos:

Súmula n° 543 – STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Na espécie, como a rescisão contratual se deu por iniciativa dos autores, o Juízo a quo determinou a retenção pela promitente vendedora de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago, percentual este que se encontra dentro do critério fixado pelo STJ, que reconhece possível a retenção em percentual entre 10% e 25% do valor pago, pois se mostra adequada para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato, além de se mostrar em conformidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO . PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2 . O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4 . Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2018699 RJ 2021/0348665-5, Data de Julgamento: 09/11/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2022)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N . 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS . VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA . RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador . 3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso .5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2672525 ES 2024/0223159-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024)

Noutro giro, não se justifica a majoração do percentual de retenção previsto na sentença, uma vez que não ficaram comprovados os gastos realizados com pagamentos de tributos, contribuições, taxas ou outras despesas, os quis permitiriam dedução maior de valores.

No mesmo sentido, a jurisprudência da nossa Corte:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR RECUSADO PELO BANCO. DISTRATO QUE OCORREU REQUERIDO PELO COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. ORDEM DE DEVOLUÇÃO DE 80% DO VALOR EM PARCELA ÚNICA . OBSERVÂNCIA DA SÚMULA Nº 543, DO STJ. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO POR DANO MORAL. INSURGÊNCIA DO AUTOR. PLEITOS DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESEMBOLSADOS E CONDENAÇÃO POR DANO MORAL INDEVIDOS . NÃO CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO. PRELIMINAR, NAS CONTRARRAZÕES, DE VIOLAÇÃO À DIALTECIDADE REJEITADA. SENTENÇA PRESERVADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO . Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0572051-46.2014.8.05 .0001, em que figura como Apelante MÁRIO SOUZA DE BRITO, sendo Apelada CONSTRUTORA TENDA S/A. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em afastar a preliminar de violação à dialeticidade e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-BA - Apelação: 05720514620148050001, Relator.: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, Data de Julgamento: 09/03/2017, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. DEMONSTRADA CULPA DO COMPRADOR NA RESCISÃO CONTRATUAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA QUE PREVÊ PERCENTUAIS DE RETENÇÃO ABUSIVOS PARA A HIPÓTESE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS . CABIMENTO. SÚMULA 543 STJ. RETENÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS NO PATAMAR DE 20%. INDENIZAÇÃO PELAS DESPESAS DECORRENTES DO PRÓPRIO NEGÓCIO . PERCENTUAL ADEQUADO. PRECEDENTES DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DAS DESPESAS PROCESSUAIS . APLICAÇÃO DO ARTIGO 86 DO CPC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DOS RECURSOS. 1 . Cumpre rejeitar a preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade recursal, aduzida em sede de contrarrazões pelo réu recorrido, visto que o Recurso Adesivo manejado pela parte autora visa impugnar com especificidade os termos contidos na sentença. 2. a relação jurídica firmada entre as partes é nitidamente de consumo, pois as partes se encontram no conceito de consumidor e fornecedor de produtos e serviços, conforme estabelecem os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, atraindo, assim, a incidência da legislação consumerista . 3. A cláusula 10ª do contrato entabulado, que dispõe acerca da rescisão contratual, prevê retenção de percentuais desarrazoados, o que impõe a aplicação do art. 51, IV e § 1º, II do CDC, os qual preceitua serem abusivas e nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. 4 .Entende-se pertinente a multa compensatória, considerando válida sua estipulação no pacto para o caso de desistência de uma das partes, e sendo do comprador a iniciativa para tal rescisão, é devida a devolução dos valores pagos, com retenção no percentual de 10% a 20% das prestações adimplidas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 5. O percentual de retenção declarado na sentença, correspondente a 20% dos valores pagos pelo comprador, se mostra razoável. 6 . Diante da sucumbência recíproca, mostra-se acertada a distribuição proporcional das despesas processuais, nos termos do caput, do artigo 86, do CPC. 7. IMPROVIMENTO DOS RECURSOS. (TJ-BA - Apelação: 05180533220158050001, Relator.: ALDENILSON BARBOSA DOS SANTOS, Data de Julgamento: 11/05/2021, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/05/2021)

Outrossim, o capítulo da sentença que impôs a obrigação dos autores responderem por eventuais débitos de IPTU e condomínio, no período compreendido entre a posse do imóvel até a data da rescisão, não merece reforma.

O desfazimento do negócio implica no retorno das partes ao status quo ante, com o consequente retorno do bem à esfera de disponibilidade dos recorrentes, razão pela qual, o consumidor não pode ser onerado com o pagamento de despesas referentes ao imóvel objeto do distrato, que não integra a sua esfera de disponibilidade tampouco com aquelas incidentes antes da sua efetiva imissão na posse.

Em igual sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS . RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO . COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA. I - Os compradores são responsáveis pelo pagamento do IPTU e taxas de condomínio, contados a partir da imissão na posse do imóvel, até a declaração de rescisão contratual. II - O termo inicial de incidência dos juros moratórios, sobre a quantia a ser ressarcida aos promitentes compradores, deve ser computado a partir do trânsito em julgado da sentença, momento em que surge a obrigação de devolução . III - O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, o que não ocorreu in casu. Logo, resta indevida a dedução do encargo em referência, por ausência de previsão contratual . RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO -04069359120188090051, Relator.: JEOVA SARDINHA DE MORAES, Data de Julgamento: 27/11/2019, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 27/11/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR . IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR SOMENTE APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO DOS CUSTOS . SENTENÇA CONFIRMADA. 1. O promissário-comprador deve responder pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel somente após a efetiva entrega das chaves. 2 . Considerando que a retenção do sinal e da comissão de corretagem já se mostra suficientes para compensar as eventuais perdas e danos, deve ser mantida a sentença recorrida. (TJ-MG - Apelação Cível: 0199606-15.2014.8 .13.0702, Relator.: Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado), Data de Julgamento: 29/11/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/11/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA . COMPRADOR. MULTA RESCISÓRIA. RETENÇÃO POSSÍVEL. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO . INAPLICÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS ATÉ A RESCISÃO. Rescindido o contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, pode o vendedor reter o sinal pago, até o limite de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelo consumidor e não do negócio, para fins de liquidação dos prejuízos decorrentes da rescisão, consoante precedentes do STJ . Nos termos da súmula nº 543 do STJ, a devolução dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer de maneira imediata, razão pela qual não há que se falar em parcelamento da restituição. Considerando que houve pactuação expressa quanto ao pagamento do IPTU e taxas condominiais, deve a promitente compradora responder por ele entre a data em que foi firmada a compra e venda e a data da rescisão declarada na sentença. (TJ-MG - Apelação Cível: 50329316420208130702, Relator.: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 14/08/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/08/2024)

Com efeito, impera a manutenção de forma integral da sentença que declarou rescindido o contrato, fazendo retornar as partes ao status quo ante.

Pelas razões expostas, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se integralmente a sentença vergastda.

Tendo em vista o artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais devidos pela parte ré para o percentual de 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

 Salvador/BA, 17 de julho de 2025.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator