PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE PRECLUSÃO PRO JUDICATO. REJEIÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. PACTO COMISSÁRIO. NULIDADE ABSOLUTA. PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

 1. Recurso de apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de despejo e cobrança de aluguéis, ao reconhecer que o contrato de locação comercial de um posto de combustíveis consistia em negócio jurídico simulado para encobrir empréstimo financeiro com juros usurários e garantia real vedada (pacto comissório).

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a decisão saneadora que admitiu a legitimidade ativa impede a análise posterior da validade do contrato (preclusão); (ii) verificar se o conjunto de indícios (preço vil, datas coincidentes e percentuais de juros) comprova a simulação do negócio; (iii) definir se a participação da parte ré no ato impede o reconhecimento da nulidade (alegação da própria torpeza); (iv) avaliar se a remessa de peças ao Ministério Público extrapolou os limites da lide.

III. Razões de decidir

3. Preliminar de preclusão: A decisão que reconhece a legitimidade ativa com base na teoria da asserção não impede que o magistrado, após a instrução, declare a nulidade do contrato. A legitimidade processual (plano do processo) não se confunde com a validade do negócio jurídico (plano do direito material), matéria de ordem pública insuscetível de preclusão.

4. A simulação pode ser demonstrada por prova indiciária quando há elementos convergentes, como o preço vil na suposta venda do imóvel (cerca de 5% do valor de mercado), a celebração simultânea da locação e a fixação de aluguel em valor que corresponde exatamente a taxas de juros de mercado informal. Somam-se a esses fatores a ausência de registro da transferência na matrícula do bem, a falta de comprovação bancária do efetivo desembolso do montante pela apelante e o indício de existência de um modus operandi familiar, confirmado pela confissão da autora de que o negócio foi articulado por seu genitor, evidenciando a sua condição de interposta pessoa para ocultar a atuação de terceiro em práticas de usura.

5. No Código Civil de 2002, a simulação gera nulidade absoluta, podendo ser arguida por qualquer das partes, inclusive contra a outra, conforme o interesse social de reprimir o ilícito e a usura (Enunciado 294 da IV Jornada de Direito Civil).

6. Reconhecida a nulidade da locação, o despejo torna-se juridicamente impossível, devendo eventual crédito decorrente do empréstimo (mútuo) ser buscado em via própria para respeitar os limites do pedido inicial.

7. A remessa de peças ao Ministério Público é um dever funcional do magistrado ao encontrar indícios de crime de ação pública, possuindo natureza administrativa e não de provimento jurisdicional de mérito.

IV. Dispositivo e tese

8. Preliminar rejeitada e recurso não provido.

Tese de julgamento: "1. A nulidade por simulação é matéria de ordem pública e pode ser reconhecida pelo magistrado mesmo após o saneamento do processo, por se tratar de plano de validade do negócio jurídico. 2. A existência de fortes indícios, como preço vil e juros disfarçados de aluguel, autoriza o reconhecimento de simulação, vício que pode ser alegado por qualquer um dos contratantes."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 167, 169 e 1.428; CPC, arts. 141, 373, II, e 492; CPP, art. 40. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 3092733, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 05.02.2026; STJ, AgInt no AREsp nº 520790, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.10.2022; Enunciado nº 294 da IV Jornada de Direito Civil.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0500764-04.2019.8.05.0080, em que é apelante ANA MARIA ZANIBONI BONIFACIO e apelado(s) POSTOS RENASCER LTDA.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões adiante expendidas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

REJEITA-SE A PRELIMINAR e NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso - UNÂNIME

Salvador, 23 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por ANA MARIA ZANIBONI BONIFACIO contra sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguel e Acessórios n. 0500764-04.2019.8.05.0080, em que a apelante litiga contra POSTOS RENASCER LTDA., julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“(...) Por todo exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na exordial.

Em razão da sucumbência, condeno a autora no pagamento das custas e despesas processuais, assim como em honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, devidamente atualizado.”

Em suas razões recursais (ID. 74159524), a apelante sustenta, em síntese, que:

1.           a sentença é contraditória, pois, embora afirme não haver prova suficiente da prática de agiotagem, conclui pela existência de simulação. A apelante argumenta que não lhe cabia provar a agiotagem, já que foi ela a acusada de tal prática;

2.           o juízo de primeira instância já havia afastado a preliminar de ilegitimidade ativa, tornando a matéria preclusa. Portanto, a decisão não poderia se basear na ausência de registro da propriedade para concluir pela simulação;

3.           o negócio jurídico é legítimo, pois o imóvel foi adquirido por preço justo, considerando a existência de uma averbação de indisponibilidade decorrente de execução fiscal que impedia a transferência de propriedade. A celebração simultânea dos contratos de compra e venda e de locação se deu como um investimento para a apelante, que não tinha interesse em administrar o posto de gasolina;

4.           o contrato de locação foi cumprido por quase um ano, o que descaracteriza a tese de agiotagem, e a inadimplência do apelado demonstra sua intenção de se esquivar da obrigação contratual;

5.           o apelado não se desincumbiu do seu ônus de provar a simulação, e a decisão não poderia se basear em outros processos, nos quais não houve trânsito em julgado, para presumir a má-fé da apelante ou de seu genitor;

6.           ainda que houvesse simulação, o negócio jurídico deveria ser conservado, com a nulidade apenas das estipulações usurárias, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a fim de evitar o enriquecimento ilícito do apelado, que não poderia se beneficiar da própria torpeza;

7.           a determinação para encaminhar os autos ao Ministério Público configura julgamento extra petita (além do que foi pedido), devendo ser reformada.

Ao final, requer a reforma da sentença para julgar a ação procedente, com a condenação do apelado ao pagamento dos aluguéis, a decretação do despejo e a inversão dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões (ID. 74159529), o apelado alega que a sentença não é contraditória, pois a improcedência não se baseou na agiotagem, mas sim nos fortes indícios de simulação, como a assinatura dos contratos na mesma data e a ausência de registro da compra e venda. Sustenta que a prova testemunhal e documental, incluindo outros processos com o mesmo modus operandi envolvendo o genitor da apelante, corroboram a tese de que a locação foi simulada para garantir um empréstimo. Por fim, defende a manutenção integral da sentença.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador,   10     de   setembro           de 2025.

DESª. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR

RELATORA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

1. BREVE SÍNTESE DA LIDE

Na origem, trata-se de Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis ajuizada por ANA MARIA ZANIBONI BONIFACIO em face de POSTOS RENASCER LTDA.

Narra a exordial, em síntese, que a autora firmou contrato de locação de imóvel comercial (posto de gasolina) com a ré em 11/09/2017, pelo valor mensal de R$ 25.000,00. Alega que a locatária se tornou inadimplente, motivando o pedido de desocupação liminar e a condenação ao pagamento dos valores em atraso, que, à época da propositura, somavam R$ 190.469,71.

Em sua defesa, a ré (apelada) sustentou a tese de simulação. Afirmou que jamais houve intenção real de locação ou venda do imóvel. Segundo a contestação, a ré tomou um empréstimo de R$ 500.000,00 com o pai da Autora (Sr. Manuel Joaquim) e, como garantia de pagamento (pacto comissório vedado), simulou-se a venda do imóvel por preço vil (o imóvel valeria milhões) e, ato contínuo, a locação do mesmo bem para a própria vendedora, apenas para justificar o pagamento dos juros mensais sob a rubrica de "aluguel".

Após a instrução processual, o Juízo a quo proferiu sentença (ID 74159510) julgando os pedidos improcedentes. O magistrado de piso acolheu a tese da defesa, entendendo que o acervo probatório demonstrou que os contratos de compra e venda e de locação constituíram, em verdade, negócio jurídico simulado para ocultar operação de empréstimo financeiro (agiotagem), sendo, portanto, nulos de pleno direito.

Irresignada, a autora interpôs o presente apelo, buscando a reforma da decisão sob os fundamentos já relatados.

Feitas estas digressões, necessárias à correta compreensão da demanda e de sua marcha processual, passa-se à análise do cerne da apelação interposta.

2. DA PRELIMINAR DE PRECLUSÃO PRO JUDICATO

Inicialmente, a apelante sustenta que a matéria relativa à sua condição de proprietária estaria preclusa. Argumenta que o juízo de origem, em decisão saneadora (ID 74159471), rejeitou, expressamente, a preliminar de ilegitimidade ativa, consignando que a ação de despejo possui natureza pessoal e dispensa a prova da propriedade. Defende, assim, que a sentença não poderia ter retomado a discussão sobre a ausência de registro ou a titularidade do bem para fundamentar a simulação e a improcedência do pedido.

O argumento, contudo, não merece prosperar.

A decisão saneadora, de fato, afastou a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam. O fez, corretamente, com base na Teoria da Asserção, segundo a qual as condições da ação são verificadas em abstrato, admitindo-se como verdadeiras, provisoriamente, as alegações da autora na inicial. Para a propositura da ação de despejo, basta a demonstração da relação ex locato (condição de locador), sendo, via de regra, despicienda a prova da propriedade (direito real).

A análise, naquele momento processual, limitou-se à verificação das condições da ação, de natureza puramente processual.

Entretanto, essa análise processual preliminar não se confunde com o exame de mérito acerca da validade do negócio jurídico.

A rejeição da preliminar de ilegitimidade não confere, automaticamente, validade material ao contrato, nem impede o magistrado de, ao aprofundar a cognição na fase sentencial, reconhecer que o contrato de locação – que servia de lastro para a legitimidade – é nulo por simulação.

Destarte, são planos de análise distintos: um processual (condições da ação) e outro material (validade do negócio).

A ausência de transferência da propriedade no cartório de imóveis e a manutenção do bem em nome de terceiro (interveniente) não foram utilizados na sentença para "rever a legitimidade", mas sim como elementos de convicção que, somados a outros fatores (preço vil, datas coincidentes, permanência da ré na posse), levaram à convicção de que houve simulação.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria reafirma que a análise das condições da ação pela Teoria da Asserção não se confunde com o julgamento do mérito, em que a validade do negócio jurídico é escrutinada. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior adota a teoria da asserção, segundo a qual, a presença das condições da ação, dentre elas a legitimidade ativa, é apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revisão de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ), o que impede o acolhimento da insurgência relacionada à legitimidade ativa do autor da ação de exibição de documentos. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 520790 PB 2014/0123510-1, Data de Julgamento: 24/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2022)

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INADMISSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS. (...) III. Razões de decidir 3. O acórdão embargado analisou de forma clara e fundamentada a questão da legitimidade ativa, aplicando corretamente a teoria da asserção com base nos elementos constantes dos autos, especialmente a escritura pública que comprova a titularidade do imóvel. (...) (TJ-MG - Embargos de Declaração: 11146901720258130000, Relator.: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 19/08/2025, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/08/2025)

Ademais, a nulidade do negócio jurídico (simulação) é matéria de ordem pública, cognoscível a qualquer tempo e grau de jurisdição, não se sujeitando à preclusão, nos termos do art. 169 do Código Civil ("O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo").

Portanto, não há que se falar em preclusão pro judicato ou violação da coisa julgada formal. A análise da simulação na sentença se deu sob a ótica do mérito da causa (validade do negócio), com base na totalidade das provas produzidas, sendo que a situação registral do imóvel figurou apenas como um dos vetores de convencimento do julgador acerca da dissimulação do negócio.

Rejeito, pois, a preliminar.

3. DO MÉRITO

Superada a questão preliminar, adentra-se o mérito recursal.

De pronto, saliente-se que a demanda repousa sobre a alegação de que as partes teriam firmado um contrato de locação comercial em 11 de setembro de 2017, tendo por objeto um imóvel situado na Avenida Governador João Durval Carneiro, nº 3797, em Feira de Santana, destinado à exploração de um posto de combustíveis.

O cerne da controvérsia reside em verificar se o contrato de locação comercial que embasa o pedido de despejo e cobrança é válido ou se, como entendeu a sentença, constitui negócio jurídico simulado para encobrir prática de agiotagem e pacto comissório proibido.

3.1. Da simulação e da força da prova indiciária (art. 167, CC)

A apelante sustenta a higidez do contrato e a ausência de provas da agiotagem. Contudo, o exame acurado das provas documentais e o histórico de atos das partes revelam uma realidade jurídica distinta daquela que transparece na literalidade dos instrumentos contratuais.

Insurge-se a recorrente contra o reconhecimento da simulação, argumentando que não lhe cabia fazer prova negativa de agiotagem. De fato, o ônus de provar o vício, enquanto fato impeditivo do direito autoral, recaía, em princípio, sobre a parte ré (art. 373, II, do CPC). Todavia, tal premissa não socorre a apelante, uma vez que a ré logrou êxito em se desincumbir desse ônus por meio de prova indiciária robusta.

Cumpre destacar, de logo, que a simulação, vício social previsto no art. 167 do Código Civil, caracteriza-se pela intencional discrepância entre a vontade declarada e a vontade interna das partes, com o objetivo de iludir terceiros ou fraudar a lei. Sua prova, dada a natureza furtiva do ilícito, raramente é direta, devendo o magistrado valer-se de indícios e presunções (prova indiciária) que, concatenados, revelem, de forma segura, a realidade dos fatos.

Eis, a propósito, o teor do referido art. 167 do Código Civil:

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1 ^o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§ 2 ^o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

Acerca da matéria, ensina Sílvio de Salvo Venosa:

"Simular é fingir, mascarar, camuflar, esconder a realidade. Juridicamente, é a prática de ato ou negócio que esconde a real intenção. A intenção dos simuladores é encoberta mediante disfarce, parecendo externamente negócio que não é espelhado pela vontade dos contraentes" (Direito Civil, Atlas, 2003, 3. ed., p. 467).

Conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a simulação e a usura, por serem praticadas à margem da legalidade, raramente contam com prova documental direta, devendo o magistrado valer-se de indícios e presunções graves e concordantes. Confira-se o entendimento recentemente reafirmado pela Corte Superior:

“(...) A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a simulação pode ser demonstrada por provas indiretas, circunstanciais ou indiciárias, sendo desnecessária a prova documental direta do conluio entre as partes, bastando a existência de elementos concretos que revelem a aparência enganosa do negócio jurídico. Além disso, o próprio STJ reconhece que a existência de escritura pública não impede a produção de prova em sentido contrário, mormente quando há indícios consistentes de desvio de finalidade (...) Ao decidir em sentido contrário, o Tribunal de origem impôs ao Recorrente um ônus probatório praticamente inatingível, exigindo prova direta e cabal de um conluio que, por sua própria natureza, opera-se de forma dissimulada, contrariando assim o espírito do art. 373, I, do CPC/2015, bem como o entendimento já sedimentado no âmbito do STJ acerca do tema. (...)” (STJ - AREsp: 00000000000003092733, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 05/02/2026, Data de Publicação: DJEN 05/02/2026)

Ainda nesse sentido:

CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. NEGÓCIO SIMULADO PARA ENCOBRIR CONTRATO VERBAL DE MÚTUO TÍPICO DA PRÁTICA DE AGIOTAGEM. ALEGADO PELOS RÉUS A AUSÊNCIA DE PROVAS DO EMPRÉSTIMO FINANCEIRO. IRRELEVÂNCIA. SIMULAÇÃO QUE PODE SER RECONHECIDA MEDIANTE FORTES INDÍCIOS, ANTE A DIFICULDADE DE SE ENCONTRAR LASTRO PROBATÓRIO EM ATOS DISSIMULADOS. OCORRÊNCIA NA HIPÓTESE. COMPRA E VENDA REALIZADA A PREÇO VIL, O QUAL FOI VERIFICADO EM PERÍCIA JUDICIAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO PELOS RÉUS DO PAGAMENTO DO PREÇO ESTIPULADO NO NEGÓCIO JURÍDICO. EXISTÊNCIA DE TESTEMUNHAS, ADEMAIS, APONTANDO TEREM CELEBRADO NEGÓCIOS COM OS RÉUS NAS MESMAS CIRCUNSTÂNCIAS. APELANTES QUE NÃO SE DESIMCUMBIRAM DO ÔNUS DE PROVAR A REGULARIDADE DAS TRANSAÇÕES, EMBORA JÁ INVERTIDO O ÔNUS DA PROVA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO, POR VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES DE RELAÇÃO DE AGIOTAGEM. INDÍCIOS SUFICIENTES PARA RECONHECIMENTO DA SIMULAÇÃO DA COMPRA E VENDA DO BEM IMÓVEL. ANULAÇÃO DOS ATOS QUE SE IMPÕE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A simulação consiste num desacordo intencional entre a vontade interna e a declarada, para criar, aparentemente, um ato negocial que inexiste, ou para ocultar, sob determinada aparência, o negócio querido, enganando-se terceiro, o fisco, ou fraudando-se a lei, o que acarreta a invalidade do negócio. 2. É desnecessária a exigência da prova direta e imediata da simulação, bastando para configurá-la indícios e presunções convincentes que apontem os fatos cuja existência possa partir o magistrado para chegar, ou não, à certeza da simulação alegada. (TJ-SC - AC: 20140470688 Joinville 2014.047068-8, Relator.: Marcus Tulio Sartorato, Data de Julgamento: 12/08/2014, Terceira Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL TRANSFERIDO A TERCEIRO PARA GARANTIR PAGAMENTO DE EMPRÉSTIMO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA POR AUSÊNCIA DE PROVAS. AGIOTAGEM. NEGOCIAÇÃO, EMPRÉSTIMO E FORMA DE PAGAMENTO NORMALMENTE NÃO DOCUMENTADA E ÀS OCULTAS. FATOS NARRADOS NA INICIAL QUE ORDINARIAMENTE ACONTECEM EM NEGOCIAÇÕES DESSA NATUREZA. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE APONTA PARA A OCORRÊNCIA DA ATIVIDADE ILÍCITA. AUSÊNCIA DE PROVA DE POSSE DO IMÓVEL PELO RÉU. INFORMAÇÕES DE QUE OS AUTORES DEVIAM DINHEIRO À MÃE DO RÉU. TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL QUE OBJETIVAVA UNICAMENTE O OFERECIMENTO DE GARANTIA AO PAGAMENTO DE DÍVIDA E NÃO EFETIVAMENTE A VENDA DO BEM. SIMULAÇÃO E DOLO DO PRETENSO COMPRADOR COMPROVADOS. EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA ANULÁVEL. EXEGESE DO ARTIGO 147 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. PRECEDENTES DESTA CORTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (TJSC, Apelação Cível n. 2013.087226-7, de Navegantes, rel. Des. Saul Steil, com votos vencedores do Exmo. Des. Fernando Carioni e deste Relator, j. 15-04-2014).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA E MANUTENÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO - COMPROVADO - HONORÁRIOS - MAJORAÇÃO - CABÍVEL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Em regra, a demonstração da ocorrência de simulação constitui fato de difícil comprovação, eis que, na maioria das vezes, o ardil, característica central do negócio simulado, está presente apenas na vontade das partes, não sendo possível visualizá-lo nos contratos e nos atos que lhe deram origem. No caso dos autos, o conjunto probatório revela a existência de contrato de mutuo e não compra e venda. A venda de imóvel de área rural em valor muito abaixo do mercado reforça a tese de que a compra e venda mascara a realização de negócio jurídico contrário à lei, devendo ser anulado - Os honorários fixados devem ser majorados se foram fixados de forma irrisória. (TJ-MG - AC: 10672061899692001 Sete Lagoas, Relator.: Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 27/01/2022, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/01/2022)

In casu, a sentença não se alicerçou em meras suposições, mas no reconhecimento do vício da simulação evidenciado por um conjunto probatório convergente, que passa a ser detalhado.

3.2. Dos vetores de simulação: preço vil e a "Matemática da Usura"

O exame do acervo revela uma gritante desproporção econômica, indício clássico da simulação destinada a encobrir o pacto comissório (art. 1.428, CC). 

1. O preço vil: o valor de R$ 500.000,00 atribuído à suposta "venda" do imóvel (ID 74159268, Cláusula Terceira) é manifestamente vil para um posto de combustíveis operacional em avenida principal. Conforme as declarações registradas na Ata Notarial (ID 74159495), o valor de mercado de estabelecimento similar ultrapassaria R$ 10.000.000,00. A justificativa da apelante de que o preço módico decorreria de indisponibilidades na matrícula afasta-se da razoabilidade econômica, uma vez que a alienação por apenas 5% do valor estimado do bem sugere, sob as regras da experiência, a constituição de uma garantia real para mútuo financeiro, e não uma efetiva transferência de propriedade;

2. a coincidência aritmética: as partes firmaram, no mesmo dia (11/09/2017), a escritura de compra e venda e o contrato de locação (ID 74159268 e ID 74159272). O valor do "aluguel" mensal de R$ 25.000,00 representa exatamente 5% do capital supostamente pago (R$ 500.000,00). Tal taxa é absolutamente estranha ao mercado imobiliário, mas espelha com precisão a taxa de juros remuneratórios praticada na usura clandestina.

Impende registrar, neste ponto, que a alienação de imóvel com a imediata locação ao antigo proprietário (operação conhecida no mercado como sale-leaseback) não constitui, isoladamente, ilegalidade ou prova cabal de fraude. É plenamente possível, em tese, que um empresário deseje desmobilizar seu ativo imobiliário para obter capital de giro, mantendo-se na posse do bem a título de locatário para dar continuidade à sua atividade comercial.

Contudo, a análise da cronologia e das circunstâncias específicas destes autos afasta a presunção de normalidade do negócio.

3.3. Da simulação subjetiva e o modus operandi familiar

A transação torna-se ainda mais inverossímil diante do depoimento pessoal da apelante (ID 74159488). Em juízo, a autora confessou que "fez a negociação através de seu pai" e que este "realizou todas as tratativas".   

Tal confissão corrobora a tese defensiva e o teor da Ata Notarial acostada aos autos (ID. 74159495), no sentido de que o verdadeiro credor/negociante era o Sr. Manuel Joaquim Hortelão Bonifácio, genitor da autora, figurando esta apenas como pessoa interposta (simulação subjetiva por interposição fictícia de pessoa) para ocultar a real parte interessada.

Além disso, referida confissão, somada aos documentos de IDs 74159297, 74159302 e 74159305, revela que a recorrente figura como mera interposta pessoa de seu genitor, Sr. Manuel Joaquim Hortelão Bonifácio, o qual possui extenso histórico de demandas envolvendo simulação e agiotagem mediante garantia imobiliária.   

No particular, afasto a alegação de violação ao contraditório quanto à menção ao genitor. Sua participação é um fato processual confirmado pela própria autora, sendo elemento de prova indispensável para a caracterização da simulação subjetiva (interposição de pessoa), sem que isso configure julgamento de terceiro.   

Ademais, não foram apresentados extratos bancários que comprovassem o desembolso efetivo de R$ 500.000,00 no ato da compra pela autora. Não foram apresentados extratos bancários que comprovem a saída desse numerário ou a capacidade financeira da apelante para tal vulto.

O quadro de simulação é reforçado ainda pela ausência de efetiva transferência da propriedade no cartório, não sendo a justificativa da indisponibilidade suficiente para conferir ares de normalidade ao negócio.

Fica claro, portanto, que a decisão não se baseou unicamente na ausência de registro da propriedade, mas, sim, na concatenação de múltiplos indícios graves, precisos e concordantes que, juntos, formam um quadro coeso e convincente de que o negócio real não foi uma compra e venda seguida de locação, mas, sim, um contrato de mútuo com garantia vedada por lei.

A apelante argumenta que o pagamento dos aluguéis por quase um ano afastaria a tese de simulação. O argumento é falho. Na verdade, o pagamento das parcelas mensais é perfeitamente compatível com a estrutura de um contrato de mútuo, no qual o devedor paga juros e amortiza o principal. O inadimplemento posterior, longe de invalidar a tese de simulação, é o que geralmente desencadeia o litígio, quando o credor tenta executar a garantia simulada.

A sentença de origem também se apoiou, de forma subsidiária, em outros processos judiciais nos quais o genitor da apelante figura em negócios com estrutura similar (ID. 74159291). Embora não haja trânsito em julgado, tais documentos servem como prova indiciária do modus operandi, fortalecendo a convicção de que não se trata de um caso isolado, mas de uma prática reiterada.

Assim, o conjunto probatório – a celebração simultânea dos contratos, a permanência do vendedor na posse como locatário, o preço vil da "venda", a confissão da apelante sobre a condução do negócio por seu pai e os indícios de práticas similares em outros casos – forma um quadro coeso e convincente de que o negócio jurídico real não foi uma compra e venda seguida de locação, mas, sim, um contrato de mútuo garantido por um pacto comissório dissimulado.

O contrato de locação que fundamenta esta ação é, portanto, nulo por simulação (art. 167 do Código Civil). Por ser nulo, não pode produzir os efeitos pretendidos pela autora, quais sejam, a cobrança de aluguéis e a ordem de despejo. Se há um crédito a ser discutido, ele deve ser objeto de ação própria, na qual se poderá apurar o valor real do empréstimo e os encargos devidos, mas não por meio de uma ação de despejo baseada em um contrato fictício.

3.4. Da rejeição das teses de pacta sunt servanda e vedação à torpeza

A apelante invoca a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. Entretanto, o princípio da obrigatoriedade não é absoluto, cedendo sempre que o negócio jurídico violar normas de ordem pública, como a proibição da usura e do pacto comissório. Sendo a simulação causa de nulidade absoluta (art. 167, CC), o contrato é ineficaz desde o nascedouro (ex tunc), não gerando obrigações exigíveis.   

Da mesma forma, não prospera o argumento de que a parte ré não poderia arguir a simulação por ter dela participado (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). Sob o Código Civil de 2002, a simulação foi elevada ao patamar de nulidade absoluta de ordem pública. Conforme o Enunciado 294 da IV Jornada de Direito Civil e a jurisprudência do STJ, o interesse social na declaração de nulidade do ato ilícito e na repressão à agiotagem prevalece sobre o brocardo da torpeza.   

Eis o teor do referido Enunciado 294 da IV Jornada de Direito Civil, in verbis: “Sendo a simulação uma causa de nulidade do negócio jurídico, pode ser alegada por uma das partes contra a outra.”

Veja-se:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Ação ajuizada pelos adquirentes em face dos vendedores, em razão da necessária retificação por conta do desdobro da matrícula - Reconvenção, pretendendo a nulidade do negócio, com fundamento na simulação, ajuizada pela correquerida - Procedência da ação e extinção da reconvenção, sem resolução do mérito - Insurgência da requerida insistindo na nulidade do negócio - Simulação é um vício social, que pode ser declarado de ofício, sendo desnecessário ajuizamento de ação própria - Extinção afastada para análise do mérito - Negócio celebrado entre amigos, com relação empregatícia não contestada - Bem que foi objeto de partilha na ação de divórcio, mesmo após a suposta negociação - Tentativa de registro mais de 01 ano após a venda - Antecedentes do vendedor em transações similares - Venda realizada através de procuração da mulher ao marido, 08 meses antes do ajuizamento da ação de divórcio - Preço vil - Imóvel avaliado, por perícia judicial, em mais de 7 milhões de reais, mas transacionado por apenas 26 mil reais - Possibilidade da parte negociante alegar nulidade em face dos demais, conforme Enunciado 294 da IV Jornada de Direito Civil - Reconvenção procedente, prejudicado o pedido constante na ação - Recurso acolhido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000966-41.2017.8 .26.0101 Caçapava, Relator.: Galdino Toledo Júnior, Data de Julgamento: 15/08/2023, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2023)

3.5. Da impossibilidade de conservação do negócio dissimulado (art. 167, 2ª parte)

A apelante sustenta que, em caso de simulação, o negócio dissimulado (mútuo) deveria subsistir. Todavia, tal tese é inaplicável pela inadequação da via eleita.   

A presente ação é de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, fundamentada exclusivamente no negócio aparente (locação). Reconhecida a nulidade deste, o despejo torna-se juridicamente impossível. Assim, este Tribunal não pode, sob pena de julgamento extra petita e violação ao princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC), converter uma ação de despejo em execução de mútuo para apurar saldos devedores de empréstimo informal. Eventual crédito da apelante deve ser buscado em via própria, onde se discutirá o capital real e os juros legais.   

A sentença de primeiro grau, ao julgar improcedentes os pedidos, aplicou corretamente o direito aos fatos provados nos autos, não merecendo qualquer reforma.

3.6. Da remessa de peças ao Ministério Público

De outro lado, a apelante se insurge contra a parte final da sentença, que determinou o encaminhamento de cópia dos autos ao Ministério Público, alegando que tal providência configura julgamento extra petita.

A alegação não se sustenta. A determinação de remessa de peças ao Ministério Público não possui natureza de provimento jurisdicional de mérito. Não se trata de um julgamento de pedido, mas de uma providência de caráter administrativo que decorre do poder-dever do magistrado.

Conforme o art. 40 do Código de Processo Penal, o juiz que, no exercício de suas funções, verificar a existência de indícios de crime de ação pública, deve remeter ao Ministério Público os documentos necessários para a devida apuração. Cabe, portanto, exclusivamente ao órgão ministerial, titular da ação penal, a análise sobre a existência de justa causa para uma eventual persecução criminal, sendo a comunicação por parte do juízo cível um dever funcional.

Por fim, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, REJEITA-SE A PRELIMINAR e NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se a sentença em sua integralidade. Honorários sucumbenciais devidos pela apelante majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §11, do CPC).

Sala das Sessões, de de 2026.

PRESIDENTE

DESª. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA