PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL A TERCEIRO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO FORMAL AOS DEMAIS CONDÔMINOS. VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGÓCIO INEFICAZ EM RELAÇÃO AO CONDÔMINO PRETERIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Miguel Teixeira dos Santos e Almerita Pereira Teixeira contra sentença da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Jacaraci/BA, que julgou procedente a Ação de Preferência c/c Cancelamento de Escritura Pública e Adjudicação ajuizada por Maria Teixeira dos Santos e Clemente Cândido dos Santos. O pedido dos autores visava o reconhecimento do direito de preferência sobre fração ideal de imóvel rural alienada a terceiro, sem prévia notificação dos demais condôminos, e a adjudicação compulsória do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel rural objeto da venda permanecia em condomínio pro indiviso, atraindo a incidência do art. 504 do Código Civil; e (ii) estabelecer se a ausência de notificação formal dos condôminos preteridos invalida a alienação e autoriza o exercício do direito de preferência pelos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 504 do Código Civil assegura ao condômino o direito de preferência na alienação de fração ideal de coisa comum indivisa, exigindo prévia notificação com indicação de preço, condições e identidade do comprador.

O imóvel “Lagoa da Catinga”, embora divisível em tese, permanecia juridicamente indiviso, pois não houve partilha formal, divisão física ou extinção do condomínio. O aumento da quota-parte de um dos condôminos não extingue o condomínio nem afasta o direito dos demais.

A prova documental e testemunhal confirmou que a condômina Maria Teixeira dos Santos continuava titular de fração ideal e não foi notificada da venda, o que caracteriza preterição do direito de preferência.

A alegação de que a afixação de placa de “vende-se” supriria a notificação legal é improcedente, pois o ordenamento jurídico exige comunicação formal e inequívoca, apta a garantir a transparência do negócio e o exercício efetivo do direito de preferência.

O prazo decadencial de 180 dias, contado do conhecimento inequívoco da alienação, foi respeitado, uma vez que os autores ajuizaram a ação dentro do prazo e realizaram o depósito judicial do preço constante da escritura.

A boa-fé dos alienantes foi afastada por prova testemunhal que evidenciou a intenção deliberada de preterir os condôminos em razão de desavenças pessoais, reforçando a nulidade relativa do ato em relação aos autores.

O negócio jurídico é ineficaz em relação aos condôminos preteridos, que podem exercer o direito de adjudicação mediante depósito do valor da venda.

O pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé é descabido, visto que a ação foi julgada procedente com base em fundamentos legais e fáticos consistentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A alienação de fração ideal de imóvel em estado de condomínio pro indiviso, sem notificação formal aos demais condôminos, viola o art. 504 do Código Civil e torna o negócio jurídico ineficaz em relação ao condômino preterido.

O aumento da quota-parte de um dos condôminos não extingue o condomínio enquanto não houver divisão formal ou reunião da totalidade das frações em nome de um só proprietário.

O direito de preferência deve ser exercido no prazo de 180 dias, contado do conhecimento inequívoco da alienação, mediante depósito do preço pactuado.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 87 e 504; CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 3º.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de n.º 0000458-23.2013.8.05.0268 da comarca de Jacaraci, em que figuram como Apelantes e Apelados MIGUEL TEIXEIRA DOS SANTOS e Outra e MARIA TEIXEIRA DOS SANTOS e Outro, respectivamente.

ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem nos termos do Voto do Relator.

Sala das Sessões, de de 2025.

DES. PRESIDENTE

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A8

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MIGUEL TEIXEIRA DOS SANTOS e ALMERITA PEREIRA TEIXEIRA contra a Sentença (ID 36302558) proferida pela 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Jacaraci/BA, nos autos da Ação de Preferência c/c Cancelamento de Escritura Pública e Adjudicação ajuizada por MARIA TEIXEIRA DOS SANTOS e CLEMENTE CANDIDO DOS SANTOS.

A demanda originária buscou a declaração de nulidade de uma compra e venda de fração ideal de imóvel rural, sob o fundamento de que os Apelantes, na condição de condôminos, teriam alienado sua cota-parte a um terceiro estranho à comunhão, sem oferecerem previamente o bem aos Apelados, em evidente violação ao direito de prelação previsto no artigo 504 do Código Civil brasileiro.

Os Apelados narraram que o imóvel rural denominado "Lagoa da Catinga", com 59,70 hectares, foi recebido pelos litigantes e outros irmãos por meio de doação com reserva de usufruto de seu genitor, encontrando-se em estado de condomínio.

Sustentaram que a alienação de parte do imóvel ao terceiro Marcos Roberto Carvalho Santos foi realizada mediante fraude, simulando-se a transação como se fosse relativa a outro bem distinto, precisamente para obstar o exercício do direito de preferência.

Em razão disso, pugnaram pelo cancelamento da escritura, pela adjudicação da parte vendida, depositando para tanto o valor integral do negócio em juízo (ID 9773118).

Em sua defesa (ID 9773129), os Apelantes, à época Réus, alegaram que o imóvel alienado já teria perdido seu status condominial, tratando-se de propriedade exclusiva decorrente da aquisição de frações de outros co-herdeiros, e que, ademais, por mera liberalidade e em razão de "boa vizinhança", teriam oferecido o bem aos Apelados de forma informal (mencionando a afixação de uma placa de "vende-se"), tendo estes recusado a oferta.

A Sentença atacada reconheceu a subsistência do condomínio pro indiviso e constatou a inobservância do direito de preferência, destacando que a própria prova testemunhal arrolada pela defesa confirmou que a oferta não foi feita em razão de desavenças pessoais entre as partes.

O Juízo de primeiro grau, assim, julgou procedentes os pedidos, declarando a nulidade da compra e venda e determinando a adjudicação do bem aos Apelados, desde que observadas as formalidades para o levantamento do preço depositado.

Inconformados, os Apelantes interpuseram o presente recurso (ID 36302564).

No mérito, reafirmaram a tese de que o bem já não seria mais condominial e que teria se tornado divisível e exclusivo, em virtude de aquisições anteriores de cotas-partes de outros condôminos.

Alegaram, em síntese, que a decisão seria divorciada das provas e dos preceitos legais e rogaram a improcedência total da ação, pleiteando ainda a condenação dos Apelados por litigância de má-fé.

Os Apelados apresentaram Contrarrazões (ID 36302582), requerendo o desprovimento do apelo. Reforçaram que o conjunto probatório, incluindo a prova testemunhal, atesta o estado de condomínio e a clara preterição do seu direito de preferência, destacando o depoimento confessional que indicava que a oferta foi intencionalmente omitida devido a desentendimentos familiares.

As Contrarrazões informaram, outrossim, o falecimento da Autora Maria Teixeira dos Santos.

A Douta Procuradoria de Justiça, em seu Parecer (ID 49417587), manifestou-se pelo improvimento do apelo, entendendo pela correta aplicação do Artigo 504 do Código Civil.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937 do CPC e 187, I, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador, de de 2025.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível

A8

Como visto, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MIGUEL TEIXEIRA DOS SANTOS e ALMERITA PEREIRA TEIXEIRA contra a Sentença (ID 36302558) proferida pela 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Jacaraci/BA, nos autos da Ação de Preferência c/c Cancelamento de Escritura Pública e Adjudicação ajuizada por MARIA TEIXEIRA DOS SANTOS e CLEMENTE CANDIDO DOS SANTOS.

O recurso é tempestivo, conforme certificação (ID 36302572), e próprio para a espécie.

Quanto ao preparo recursal, embora o comprovante (ID 36302570) tenha sido anexado, a Apelante Almerita Pereira Teixeira, diante da superveniente comprovação do falecimento do co-Apelante e dos documentos que atestam sua reduzida capacidade econômica após a ordem de comprovação (ID 85034580), faz jus à benesse legal da assistência judiciária gratuita.

A concessão do benefício resta consolidada em relação ao Apelante Miguel Teixeira dos Santos e à Apelante Almerita Pereira Teixeira, prevalecendo neste caso o intuito de facilitar o acesso à justiça diante da vulnerabilidade comprovada, sobrepondo-se ao recolhimento prévio do preparo que pode ter representado um sacrifício financeiro para a parte.

Conheço, portanto, do Recurso de Apelação Cível.

A matéria devolvida a este Tribunal se restringe à verificação da existência de condomínio sobre o imóvel rural alienado e ao cumprimento, ou não, do direito de preferência dos condôminos na transação de venda de fração ideal a terceiro.

O artigo 504 do Código Civil confere ao condômino a prerrogativa de adquirir para si a parte ideal vendida a estranhos por outro consorte, desde que a coisa submetida ao condomínio seja indivisível e que a alienação tenha sido realizada sem o conhecimento do condômino preterido.

A finalidade precípua do instituto é congregar as frações ideais nas mãos de um menor número de proprietários, pacificando, ou no mínimo simplificando, a gestão da coisa comum.

No contexto jurídico do condomínio tradicional, a fração ideal é uma abstração do direito de propriedade que incide sobre o todo, enquanto o bem permanecer no estado pro indiviso.

A divisibilidade física de um imóvel rural (Artigo 87 do Código Civil, conjugado com a legislação agrária sobre o módulo rural) é uma questão distinta da indivisibilidade jurídica ou fática para fins de extinção do condomínio.

Mesmo que um imóvel rural seja teoricamente divisível, enquanto a divisão não for materialmente levada a efeito, o condomínio de caráter pro indiviso subsiste.

A tese central dos Apelantes, reiterada em sede recursal, é a de que o imóvel teria perdido seu caráter condominial ou que se tornara divisível em função da aquisição de quinhões de outros herdeiros pelo Apelante Miguel.

O imóvel rural "Lagoa da Catinga" foi recebido por diversos herdeiros via doação com usufruto. O primeiro Apelante, Miguel, pode ter efetuado a aquisição de outras frações ideais (Mariano, Maria e Clemente, conforme relato na Sentença e nas Alegações Finais dos Apelantes - ID 36302552), mas isto apenas aumentou a sua participação percentual no condomínio.

É fundamental observar que o acervo probatório demonstra que a Apelada MARIA TEIXEIRA DOS SANTOS permaneceu como condômina do imóvel originário. O simples aumento da quota-parte de um dos condôminos não tem o condão de extinguir, ope legis, o condomínio em relação aos demais titulares de domínio.

Para que a preferência fosse afastada, seria indispensável que os Apelantes demonstrassem que a área alienada já havia sido destacada, individualizada e registrada em matrícula própria como bem exclusivo, ou que o condomínio se extinguiu pela reunião de todas as cotas-partes em nome de um único proprietário, ou pela divisão amigável ou judicial, o que não ocorreu em relação à Apelada Maria.

A corroborar:

E M E N T A – AÇÃO DE PREFERÊNCIA C/C DEPÓSITO JUDICIAL – DAÇÃO DE PAGAMENTO DE PARTE DE FRAÇÃO IDEAL DE BEM IMÓVEL INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO PRO INDIVISO – PRAZO DECADENCIAL DE 180 DIAS CONTADO DA PUBLICIDADE DO ATO DE TRANSFERÊNCIA – PRAZO NÃO ULTRAPASSADO – PREFACIAL AFASTADA. O prazo decadencial para requerer o reconhecimento do direito de preferência é de 180 dias. Pela jurisprudência pátria é possível extrair a conclusão de que o termo inicial para contagem de tal prazo inicial é a data em que o condômino tem ciência inequívoca da preterição. Prazo não ultrapassado . Prefacial afastada. MÉRITO – ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO PRO DIVISO – SITUAÇÃO DE INDIVISÃO DO BEM – NECESSIDADE DE PRÉVIO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO ANTES DE DAÇÃO EM PAGAMENTO DO BEM A TERCEIRO – ANULAÇÃO DO NEGÓCIO MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO. É aceito pelo nosso ordenamento jurídico apenas a alienação da fração ideal, observado o direito de preferência dos demais condôminos. Desta forma, o condômino pode livremente alienar a sua fração ideal a terceiros, observando-se que a liberdade é quanto à alienação da fração ideal, o que significa, a contrario sensu, que o condômino não poderá alienar o todo ou parte dele sem autorização dos demais . Tendo sido demonstrado que o bem estava em estado de indivisão e, como tal, não poderia ter havido a dação em pagamento de parte individualizada do todo por um dos condôminos sem a anuência dos demais, vez que cada condômino possui apenas fração ideal do bem, há de ser mantida a anulação do negócio jurídico e oportunizada ao condômino o exercício do direito preferência na obtenção de sua propriedade.

(TJ-MS - Apelação Cível: 0800095-71.2013.8 .12.0053 Dois Irmãos do Buriti, Relator.: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 30/05/2018, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/05/2018)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA - PREJUDICIAL DE MÉRITO - DECADÊNCIA - MARCO INICIAL - ALIENAÇÃO DE IMÓVEL - CONDOMÍNIO PRO INDIVISO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - INOBSERVÂNCIA - ÔNUS DA PROVA - DEPÓSITO - VALOR ESTAMPADO NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - BOLETIM DE OCORRÊNCIA - PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERDADE - NULIDADE DA TRANSAÇÃO. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a ação anulatória ou o direito de preferência deve ser exercido "dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título". A concessão de oportunidade de exercício do direito de preferência deve ser demonstrada através de ciência expressa e inequívoca, da intenção de venda, a qual haverá de ser feita por meio de notificação escrita. "Boletim de Ocorrência Policial, em regra, não gera presunção iuris tantum da veracidade dos fatos narrados, uma vez que apenas consigna as declarações unilaterais narradas pelo interessado, sem atestar que tais afirmações sejam verdadeiras" ( AgRg no REsp 773 .939/MG). "Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da boa-fé objetiva" ( REsp n. 1.628 .478/MG). (TJ-MG - AC: 00209114520188130396, Relator.: Des.(a) José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 09/11/2023, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/11/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO. 1) EXCESSO DE PENHORA . Inocorrência. Constrição que abrangeu apenas 12,50% de bem imóvel rural, correspondente à quota parte ideal de titularidade da executada. Percentual cujo valor se aproxima do quantum atualizado do crédito exequendo. 2) CÔMODA DIVISÃO PARA ALIENAÇÃO . Descabimento, na espécie. Executada que somente cogitou a possibilidade de divisão posteriormente ao advento do laudo de avaliação, não obstante facultada previamente a indicação de quesitos. Devedora, ademais, que é coproprietária em condomínio pro indiviso, o que implicaria, para fins de destacamento, a inclusão dos demais condôminos em procedimento incidental de divisão de terras particulares. Desdobramento processual que tumultuaria o curso do processo de execução, comprometendo a celeridade da atividade satisfativa e prejudicando a liquidação da dívida . Fase de expropriação que terá por objeto somente a quota parte ideal penhorada (12,50% do imóvel), o que retira a relevância da aventada onerosidade excessiva da execução. Homologação ratificada, ressaltando-se que o trabalho se mostrou favorável à devedora, na medida em que apurou valor de mercado superior àquele por ela informado. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AI: 22488929220188260000 SP 2248892-92.2018.8.26 .0000, Relator.: Jonize Sacchi de Oliveira, Data de Julgamento: 21/02/2019, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/02/2019)

Não havendo extinção do condomínio ou divisão formalizada, o bem permanecia em estado pro indiviso em relação à totalidade dos titulares de domínio, atraindo plenamente a incidência do Artigo 504 do Código Civil.

A venda, conforme relatado, envolveu uma parte que ainda se encontrava legalmente em comunhão com a Apelada Maria, configurando assim a venda de quinhão ideal de coisa indivisa a estranho.

A exigência legal de notificação ao condômino preterido é o pilar para o exercício do direito de preferência. A notificação deve ser formal e inequívoca, devendo especificar o preço, as condições de pagamento e a identidade do pretenso adquirente, permitindo ao condômino avaliar se lhe interessa ou não exercer a preferência nas mesmas condições ("tanto por tanto").

A alegação dos Apelantes de que a fixação de uma placa de "vende-se" seria suficiente não encontra respaldo na legislação ou na prática jurídica que exige a segurança e a transparência do trânsito imobiliário.

Além disso, a prova testemunhal, elemento fático soberano da instrução, foi uníssona ao afastar a boa-fé dos Apelantes. O depoimento da testemunha Sr. ANTÔNIO DE JESUS RIBEIRO é cristalino ao firmar que o imóvel não foi oferecido aos Apelados "porque eles não tinham uma boa relação".

Isso demonstra a intenção deliberada dos Apelantes de preterir o direito legal dos condôminos, ratificando a conclusão do Juízo a quo sobre a violação do Artigo 504 do CC.

A venda realizada a um estranho sem a observância do direito de preferência constitui ato ineficaz em relação ao condômino preterido, conferindo-lhe o direito de, no prazo decadencial de cento e oitenta dias, adjudicar a parte vendida, depositando o preço.

Os Apelados, ao ajuizarem a ação, depositaram o preço equivalente à transação (ID 9773118) e o fizeram dentro do prazo legal de 180 (cento e oitenta) dias após o conhecimento da alienação. O direito de anulação e, consequentemente, de adjudicação, encontra-se, assim, plenamente configurado, tendo os Apelados cumprido com todos os ônus processuais e materiais que lhes cabiam. A Sentença, ao acolher a pretensão, agiu em estrita conformidade com a lei civil.

Diante do robusto conjunto fático-probatório, que demonstra a subsistência do condomínio pro indiviso e a ausência de notificação formal aos condôminos sobre a intenção de venda, resta inconteste a violação ao direito de preferência dos Apelados, nos termos do Artigo 504 do Código Civil.

A tese recursal apresentada pelos Apelantes não se sustenta diante da prova colhida e da correta aplicação do direito pelo Juízo a quo.

O pedido de condenação dos Apelados por litigância de má-fé, por sua vez, é desprovido de qualquer razoabilidade, visto que a demanda foi julgada procedente com base na ilegalidade do ato praticado pelos próprios Apelantes.

Com essas considerações, em harmonia com o parecer ministerial, voto no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a Sentença em todos os seus termos.

Em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos Apelantes aos patronos dos Apelados em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, cumulando-se com o percentual fixado na origem, totalizando 12% (doze por cento). Fica, contudo, suspensa a exigibilidade dessa verba em relação à Apelante ALMERITA PEREIRA TEIXEIRA, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, em função da concessão da gratuidade de justiça nesta instância recursal.

Determino o prosseguimento da execução do julgado, com a expedição da Carta de Adjudicação Compulsória em favor dos Apelados e do Alvará de Levantamento do valor depositado judicialmente (ID 9773118) em favor dos vendedores, ou seus respectivos sucessores, na proporção de seus quinhões.

Sala das Sessões, de de 2025.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator