PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Victor Côrtes Macedo.

Salvador, 16 de Dezembro de 2025.

Trata-se de Apelação Cível interposta por LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA. contra sentença (ID 79365993) proferida pelo Juízo da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por ela em face de FERNANDA KARLA SILVA DE HOLANDA DANTAS e JURACY RAIMUNDO CERQUEIRA DANTAS JUNIOR, que extinguiu a execução em razão da quitação do débito e satisfação da obrigação, nos seguintes termos:

(...) Dessa forma, sem amparo legal a pretensão executória, diante da comprovada quitação do débito relativo ao negócio jurídico firmado entre as partes.

ISSO POSTO, julgo procedente a exceção de pré-executividade para o fim de declarar extinta a execução, com fulcro no art. 924, inciso I, do CPC.

Condeno o exequente ao pagamento de honorários advocatícios ao advogado da excipiente, que fixo em 10% sobre o valor do débito exequendo.

Transitado em julgado, e nada mais havendo, arquivem-se com as cautelas legais.

P.I.

Na origem, a Exequente sustentou inadimplemento dos Executados relativamente às parcelas previstas em instrumento particular de promessa de compra e venda referente à unidade nº 159 do Condomínio Lantai, alegando débito no valor de R$ 37.218,44, acrescido de duas parcelas vincendas no montante de R$ 5.311,14. O juízo a quo, contudo, acolheu a exceção de pré-executividade oposta pelos devedores, reconhecendo a existência de contrato posterior de compra e venda, financiamento e confissão de dívida com alienação fiduciária, firmado entre as partes e a Caixa Econômica Federal (CEF), que teria operado quitação integral do negócio jurídico original.

Em consequência, julgou procedente a exceção, extinguindo a execução e condenando a exequente ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor do débito exequendo.

A Exequente opôs aclaratórios (ID 79365996) alegando suposto erro material e contradição na sentença, ao argumento de que o Juízo teria se baseado em modalidade de financiamento distinta da efetivamente pactuada, sustentando que o contrato celebrado com a CEF se tratava de Crédito Associativo, e não de financiamento comum, de modo que a liberação dos valores dependia da medição das obras, sem implicar quitação automática das parcelas devidas à incorporadora, os quais foram, no entanto, rejeitados (ID 79365999).

Ainda irresignada, interpôs a presente apelação (ID 79366002), reiterando os termos expostos nos embargos de declaração de que a decisão impugnada incorreu em erro de premissa fática e jurídica por ter considerado que a celebração do contrato de compra e venda, financiamento e confissão de dívida com a Instituição Financeira teria operado quitação integral das obrigações assumidas no contrato particular de promessa de compra e venda firmado anteriormente entre as partes.

Afirma que tal conclusão desconsiderou a natureza jurídica específica da modalidade de Crédito Associativo, utilizada no financiamento em questão, a qual, diferentemente do financiamento habitacional comum, consiste em um modelo no qual os valores liberados pelo agente financeiro não correspondem à quitação imediata do preço do imóvel, mas sim a repasses progressivos à Incorporadora, ora Recorrente, condicionados à evolução física das obras e à comprovação das respectivas etapas construtivas.

Defende que, nessa sistemática, a quitação perante a instituição financeira somente se consuma com o adimplemento integral das prestações do financiamento pelos adquirentes, não havendo que se falar em extinção automática das obrigações decorrentes da promessa de compra e venda. Assim, as parcelas cobradas na execução, correspondentes ao sinal e às prestações mensais pactuadas para pagamento direto à incorporadora com recursos próprios dos compradores, não estariam incluídas no financiamento com a CEF, subsistindo, portanto, o débito exequendo.

Sustenta, ainda, que a sentença recorrida incorreu em equívoco ao atribuir efeito liberatório absoluto à cláusula contratual que menciona “plena quitação” do preço, sem observar que tal dispositivo possui condição suspensiva, dependente da efetiva quitação das prestações do mútuo habitacional. Alega, por conseguinte, que a decisão impugnada violou os princípios da boa-fé contratual e da força obrigatória dos contratos, impondo indevidamente a extinção da execução.

Ao final, requer o provimento do recurso, para que seja reformada integralmente a sentença, reconhecendo-se a subsistência do título executivo e determinando-se o regular prosseguimento da execução.

Em suas contrarrazões (ID 79366009), os Apelados defendem que a Recorrente apenas reproduz seu inconformismo com a sentença, sem apresentar fundamentos novos ou capazes de infirmar os motivos da decisão recorrida.

Sustentam que o contrato utilizado pela apelante como título executivo (ID 79365598) trata-se de instrumento preliminar, o qual foi substituído e superado pelo contrato definitivo de compra e venda e financiamento celebrado junto à Caixa Econômica Federal (ID 79365599). Alegam que este último contrato, devidamente registrado e em vigor, absorveu todas as obrigações anteriores, tendo as partes expressamente declarado, em sua cláusula primeira, a plena quitação do preço ajustado, restando inexistente qualquer valor remanescente a ser exigido pela incorporadora.

É o relatório.

Encontrando-se o recurso apto para julgamento, devolvo os autos à Secretaria da Câmara e solicito sua inclusão em pauta, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, destacando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, inciso I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA, 11 de novembro de 2025.

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

 A2

Inicialmente, o Apelo manifesta-se como próprio, tempestivo e devidamente preparado (ID 79366008), enquanto as partes componentes dos polos acionários (ativo e passivo) afiguram-se como legítimas (ad causam e ad processsum) para tanto. Em consequência, presentes os pressupostos recursais extrínsecos e intrínsecos exigidos pela legislação de regência, tem-se como imperativa a sua admissibilidade.

Sem preliminares, passo ao exame do meritum causae.

Cinge-se a controvérsia deste recurso a definir se a extinção da execução foi corretamente reconhecida em razão da suposta quitação do débito mediante contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, ou se, ao contrário, subsistem obrigações pecuniárias decorrentes da promessa de compra e venda (ID 79365598) não abrangidas pelo financiamento celebrado na modalidade de crédito associativo (ID 79365599).

Pois bem, analisando detidamente o feito, percebe-se que é caso de provimento da Apelação, de fato.

Isso porque a sentença, embora correta ao reconhecer a existência de contrato na modalidade crédito associativo, incorreu em erro ao extrair dessa natureza jurídica a conclusão de que o instrumento posterior (ID 79365599) teria operado, de forma automática, a novação e a quitação integral das obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda (ID 79365598).

DA NATUREZA DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO CONTRATADO PELOS CONSUMIDORES 

A controvérsia exige o exame da natureza jurídica dos instrumentos contratuais acostados aos autos, notadamente o compromisso de compra e venda constante do ID 79365598 e o contrato de compra e venda, financiamento e confissão de dívida com alienação fiduciária em garantia celebrado com a Caixa Econômica Federal, de ID 79365599, estabelecendo a diferença entre o financiamento tradicional de saldo devedor e o crédito associativo, uma vez que tais modalidades possuem regimes jurídicos distintos e consequências diferentes quanto à caracterização da quitação das obrigações originais.

No financiamento de saldo devedor, usualmente firmado após a conclusão do empreendimento, o agente financeiro concede crédito diretamente ao comprador para quitar o valor remanescente devido ao incorporador, sub-rogando-se na posição de credor, nos termos do art. 347 do Código Civil. O repasse do valor à incorporadora, nessa hipótese, extingue as obrigações do comprador em relação ao vendedor, operando-se a quitação do preço, salvo disposição expressa em contrário.

Já o crédito associativo, disciplinado pelas Leis nº 4.380/64 e nº 10.188/2001 e pelas normas operacionais da própria Caixa Econômica Federal, destina-se à produção do empreendimento e não à quitação de saldo devedor individual. Como prevê a Lei nº 10.188/2001:

Art. 1^o  Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.     (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

Art. 3^o  Para atendimento exclusivo às finalidades do Programa instituído nesta Lei, fica a CEF autorizada a:

(...) II - contratar operações de crédito com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, na forma e condições disciplinadas pelo Conselho Curador do FGTS, até limite a ser fixado pelo Poder Executivo; e (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

Nesse sistema, os recursos são liberados pelo agente financeiro à construtora ou incorporadora de forma progressiva, conforme a medição das etapas da obra, sendo o mutuário responsável por parcelas mensais do financiamento perante o agente financeiro e, em muitos casos, também por pagamentos diretos à incorporadora com recursos próprios, como sinal ou prestações iniciais.

Voltando a atenção ao caso sub oculis, o exame do contrato de ID 79365599 permite constatar que se trata de instrumento de compra e venda de unidade imobiliária com financiamento vinculado à modalidade de crédito associativo, no qual figuram três entes com papéis jurídicos bem definidos, quais sejam a Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente financeiro e interveniente quitante, a LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA., como construtora e incorporadora do empreendimento, e os Apelados, como mutuários-adquirentes da unidade.

Nos termos do preâmbulo e das cláusulas iniciais do contrato, a operação foi realizada no âmbito do Programa de Crédito Associativo do FGTS, sendo a CEF a responsável pela liberação progressiva dos recursos destinados à execução da obra, mediante medições físicas e financeiras, conforme previsto no art. 3º, II, da Lei nº 10.188/2001, que autoriza a instituição financeira operadora do programa a contratar operações de crédito com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para viabilizar empreendimentos de habitação popular.

O contrato é explícito no sentido que a CEF, na qualidade de agente financeiro, financiará o valor necessário à aquisição da unidade, liberando os recursos à incorporadora conforme a evolução física da obra, o que confirma a aplicação das regras do crédito associativo, em contraposição ao financiamento de saldo devedor típico, em que há repasse integral e imediato do valor ao vendedor no ato da contratação.

Tal estrutura contratual confirma que se trata de operação típica de crédito associativo, na qual o agente financeiro atua como gestor dos recursos provenientes do FGTS, repassando-os de forma gradual à incorporadora, de acordo com o cronograma físico e financeiro do empreendimento. Nessa modalidade, as parcelas do financiamento não se destinam à quitação integral do preço previamente ajustado entre as partes, mas à viabilização da própria construção, sendo o pagamento do mutuário direcionado à instituição financeira e não diretamente à incorporadora.

Essa dinâmica difere substancialmente do financiamento de saldo devedor, em que o agente financeiro apenas substitui o comprador como devedor perante o vendedor, operando a quitação imediata do preço e a consequente extinção da obrigação contratual. No crédito associativo, ao contrário, não há repasse único e integral de valores, mas uma relação triangular de financiamento à produção, na qual permanecem obrigações específicas entre os adquirentes e a construtora.

DA INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO OU QUITAÇÃO AUTOMÁTICA DAS OBRIGAÇÕES ORIGINAIS

Assim, equivoca-se o juízo a quo ao concluir que o contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal teria, por si só, operado a novação e a quitação integral das obrigações assumidas no compromisso de compra e venda (ID 79365598). A mera celebração do contrato associativo não extingue automaticamente as obrigações anteriores, pois sua finalidade é distinta, qual seja a de viabilizar a construção, e não saldar o preço.

O crédito associativo, ainda que envolva a participação da instituição financeira como agente operador e interveniente quitante, não tem o condão de extinguir, por si só, as obrigações anteriormente pactuadas, salvo quando demonstrada, de forma inequívoca, a ocorrência de novação ou quitação expressa, nos termos do art. 360 do Código Civil. Conforme exegese do Código Civil não há como presumir a novação, restando concluir que a segunda avença é apenas uma ratificação da primeira:

Art. 360. Dá-se a novação:

I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior; (...)

Art. 361. Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira.

A jurisprudência dos demais Tribunais Pátrios é assente nesse sentido, senão vejamos:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INSTRUMENTOS DISTINTOS. ADESÃO. PRAZO DE ENTREGA. NOVAÇÃO. CONFIRMAÇÃO. INCORPORAÇÃO. FINANCIAMENTO ASSOCIATIVO. TEMA 996 STJ. 1) O contrato de financiamento com alienação fiduciária firmado pelo adquirente não possui efeito de novação em relação à promessa de compra e venda, ainda que do novo contrato a alienante também participe como contratante de financiamento na modalidade associativa com a mesma instituição financeira . 2) Sendo ambos os contratos de adesão, nos quais fica restrita a autonomia da vontade do adquirente consumidor, é equívoco o animo de novar, de forma que o segundo só confirma o primeiro. 3) Nos termos do decidido pelo STJ no tema 996, o prazo de entrega não fica vinculado à concessão de financiamento, de forma que a nova data de entrega constante do contrato de financiamento firmado posteriormente não vincula a adquirente, sendo obrigada a alienante ao prazo estabelecido do contrato de compra e venda firmado anteriormente. 4) Atraso configurado. Indenização devida . Recurso provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1041697-12.2022.8 .26.0002 São Paulo, Relator.: Lia Porto, Data de Julgamento: 18/03/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA PELO PROCEDIMENTO COMUM. COMPRA DE IMÓVEL, "NA PLANTA", NO ÂMBITO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. 1. ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO BEM . ACOLHIMENTO. CONTRATO POSTERIORMENTE FIRMADO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL QUE NÃO RESULTA EM NOVAÇÃO DA AVENÇA ANTERIOR, SALVO SE DEMONSTRADO EXPRESSAMENTE O ANIMUS NOVANDI. PRECEDENTES. ADITIVO CONTRATUAL QUE, IN CASU, NÃO ESPECIFICOU A INTENÇÃO DE NOVAR O PRAZO PARA A ENTREGA, BEM COMO NÃO FOI CLARO E EXPESSO COM RELAÇÃO À NOVA DATA PARA A CONCLUSÃO DO BEM. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR QUE SE FAZ MISTER. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 51 E 47 DA NORMA PROTETIVA. OUTROSSIM, AUSÊNCIA DE PROVAS DA OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR QUE AUTORIZEM A PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA 180 DIAS. PRAZO ORIGINALMENTE PACTUADO MANTIDO. 2. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FACE DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. TESE FIXADA EM JULGAMENTO PROFERIDO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA PARA EFEITO DO ART. 1.036 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TEMA 971. CONTUDO, PEDIDO EMBASADO EM CLÁUSULA COMPENSATÓRIA PREVISTA PARA HIPÓTESE DE RESCISÃO. INCOMPATIBILIDADE DO PEDIDO COM A PRETENSÃO INDENITÁRIA. PENALIDADE AFASTADA. 3 . PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES, CONTUDO, ACOLHIDO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM QUE AUTORIZA A FIXAÇÃO DA VERBA. PREJUÍZO PRESUMIDO. EXEGESE DO TEMA 996 DA CORTE DA CIDADANIA. MONTANTE QUE DEVE SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 4. "JUROS DE OBRA". QUANTIA ARCADA A MAIOR PELO DEMANDANTE, EM RAZÃO DA DEMORA DA CONSTRUTORA. PREJUÍZO MANIFESTO. IMPORTE QUE NÃO AMORTIZOU O DÉBITO. DEVER DE RESSARCIR EVIDENCIADO. 5. PRETENDIDA A CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA EM DANOS MORAIS. INACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE O ATRASO NA ENTREGA DA OBRA TENHA CAUSADO GRAVE SOFRIMENTO AO DEMANDANTE. ÔNUS COMPENSATÓRIO INDEVIDO. 6. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. 7. HONORÁRIOS RECURSAIS INDEVIDOS . 8. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5017583-67 .2020.8.24.0033, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel . Raulino Jacó Bruning, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 14-12-2023).

(TJ-SC - Apelação: 5017583-67.2020 .8.24.0033, Relator.: Raulino Jacó Bruning, Data de Julgamento: 14/12/2023, Primeira Câmara de Direito Civil)

Portanto, a assinatura do contrato de crédito associativo com a CEF não quita nem substitui as obrigações assumidas pela construtora no contrato de promessa de compra e venda, salvo prova expressa da intenção de novar.

Logo, a conclusão adotada na sentença de que o contrato posterior implicou quitação integral baseou-se em premissa jurídica incorreta. A adesão dos adquirentes ao financiamento associativo não extingue automaticamente as obrigações derivadas da promessa de compra e venda, pois a finalidade do contrato é viabilizar a construção do empreendimento e não quitar o preço do imóvel de forma imediata.

DO ÔNUS DA PROVA E DA NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DO SALDO RESIDUAL

Por outro lado, a inexistência de novação automática não autoriza presumir que o débito exequendo subsiste integralmente. É ônus da exequente demonstrar, de maneira clara e documental, que as parcelas objeto da execução não foram quitadas ou repassadas no âmbito do financiamento.

O art. 373, inc. I, do CPC/15 impõe ao autor (aqui, à exequente ora Recorrente) o dever de provar o fato constitutivo de seu direito, o que, no contexto da execução, traduz-se na necessidade de comprovar a existência de obrigação certa, líquida e exigível, nos termos do art. 783 do CPC/15. Sem essa demonstração, a execução não pode prosperar.

Portanto, ainda que o fundamento jurídico adotado na sentença seja incorreto, por presumir quitação automática, a extinção prematura do processo também não se justifica, devendo o feito prosseguir na origem para que a construtora, se entender pertinente, apresente prova da efetiva subsistência e extensão do saldo residual eventualmente não abrangido pelo contrato de financiamento.

Isso porque é necessário comprovar, com elementos concretos, a origem, o período e o valor das parcelas supostamente não quitadas, evitando-se o risco de duplicidade de cobrança, uma perante a instituição financeira e outra perante a incorporadora.

Tal exigência decorre do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, que impõem ao credor o dever de transparência e lealdade processual na identificação das obrigações que efetivamente subsistem. O repasse dos valores pela CEF, ainda que progressivo, interfere diretamente na composição do saldo contratual, sendo indispensável que a construtora demonstre, por meio de planilhas, comprovantes ou documentos contábeis, quais valores não foram recebidos via financiamento e permanecem em aberto.

Diante desse panorama, conclui-se que o juízo de origem incorreu em erro ao extinguir a execução com base em quitação presumida, mas que o título não pode ser automaticamente restabelecido como exigível sem a devida comprovação do crédito. A solução mais equilibrada, portanto, é afastar a extinção fundada em quitação automática e determinar o prosseguimento do feito na origem, a fim de que a exequente seja instada a comprovar documentalmente a existência, a origem e a liquidez do saldo residual eventualmente não quitado no âmbito do financiamento habitacional.

Somente após a produção dessa prova, seja por meio de documentos, planilhas ou eventual perícia contábil, será possível aferir a exigibilidade do crédito e o alcance das obrigações remanescentes, assegurando-se o devido processo legal, o contraditório e o equilíbrio das relações contratuais.

Assim sendo, por tudo exposto, o voto é no sentido de CONHECER O RECURSO e, no mérito, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, para reformar a sentença e afastar o reconhecimento de quitação automática do débito exequendo, determinando o prosseguimento da execução no juízo de origem, a fim de que a exequente seja instada a demonstrar, mediante prova documental ou técnica, a existência, origem e extensão do eventual saldo residual não abrangido pelo contrato de financiamento habitacional firmado na modalidade de crédito associativo (ID 79365599).  

Quanto à regra do art. 85, parágrafo 11 do CPC/15, considerando o provimento de seu recurso, afasta-se a condenação na verba de sucumbência.

Sala das Sessões da Terceira Câmara Cível, data constante no sistema.

ANDRÉA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau – Relatora

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