PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL E POSTERIOR LOCAÇÃO AOS VENDEDORES. ALEGADA COAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ÔNUS DA PROVA. INCIDÊNCIA DO ART. 337, I, DO CPC. VALIDADE DO CONTRATO E DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº. 0515562-23.2013.8.05.0001, oriundos da comarca de Salvador, figurando como apelantes ADRIANA COSTA VALE MARQUES e SALOMÃO RIBEIRO MARQUES; e como apelados ATÍLIO NUNES DOS SANTOS e ADAILTON REIS DOS SANTOS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões contidas no voto condutor.

Sala de Sessões,           de                  de 2024.

Presidente

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro

Relatora

Procurador de Justiça

06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Não provimento - Unânime

Salvador, 17 de Junho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por ADRIANA COSTA VALE MARQUES e SALOMÃO RIEIRO MARQUES contra a sentença proferida pelo juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da comarca de Salvador, que nos autos da ação de anulação de compra e venda de imóvel residencial e posterior locação aos vendedores (proc. nº. 0515562-23.2013.8.05.0001), julgou improcedente a pretensão autoral, condenando os demandantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, sendo estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspendendo, contudo, a exigibilidade de tais obrigações, por estarem sob o pálio da gratuidade de justiça (ID 51219889).

Em suas razões (ID 51219903), sustentaram os autores, em síntese, ser “flagrantemente absurda a suposta transação ora colocada em pauta”, uma vez que “os supostos Vendedores, ora Apelantes, nada receberam em virtude do título ora posto em debate, mesmo tendo o nobre lavrador que deveria ter fé pública, anotado que o valor fora “... recebido integralmente, neste ato em moeda corrente nacional, contada e achada certa,...” o que não é o suficiente para comprovação do pagamento, ainda mais quando tanto a tabeliã quanto o escrevente responsável por colher as assinaturas jamais viram o dinheiro em questão”.

Ratificaram que os apelados não fizeram o pagamento e simularam um negócio jurídico, não restando “outra saída que não seja anular a escritura falsa lavrada pelo cartório de notas”.

Ressaltaram que “o documento só foi assinado mediante coação que pode ser comprovada pela evidente venda do bem por valor em tudo inferior aos valores de mercado, a inexistência de qualquer pagamento. Porém, mesmo que assim não fosse, a simples inexistência de pagamento é suficiente para anular o negócio jurídico feito, pois como se disse assim a compra e venda se completa com a entrega do bem e, especialmente, com o pagamento, nada disso aconteceu, os Apelantes continuaram no imóvel sem serem cobrados em nenhum centavo…”.

Desenvolvendo os argumentos nesse sentido, requereram o conhecimento e provimento do recurso, para que seja reformada a sentença de primeiro grau, no sentido de julgar procedente a pretensão autoral.

 Os acionados apresentaram contrarrazões (ID 51253058), oportunidade em que arguíram que “apenas quanto a forma do pagamento, o MM. Juízo a quo inverteu o ônus probatório, sendo que os Apelados confirmaram que a quitação do valor da compra e venda ocorreu no dia anterior a lavratura da Escritura, diretamente ao Apelante, Salomão Ribeiro Marques, em espécie, no escritório dos Apelados, não sendo questionado pelos Apelantes, senão apenas no momento que foram citados e intimados da Ação de Despejo”. Refutaram todas as alegações dos apelantes, pugnando pelo não provimento do recurso, para que seja mantida a sentença primeva.

Os autos foram remetidos à segunda instância, e uma vez distribuídos a esta Primeira Câmara Cível, coube-me, por sorteio, a relatoria do feito.

 É o que me cumpre relatar.

Salvador/BA,      de                 de 2024.

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro 

Relator

06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

 Trata-se de ação de anulação de compra e venda de imóvel residencial e posterior locação aos vendedores, na qual alegam os autores/apelantes que o negócio foi celebrado mediante coação e preterição de formalidades legais. Portanto, cinge a presente controvérsia recursal acerca da análise da validade ou não do contrato ora questionado.

 Inicialmente, afirma-se que o registro imobiliário gera a aquisição da propriedade imóvel e deve ocorrer no Cartório de Registro de Imóveis do local de situação da coisa (art. 1º, IV, e 167 a 171 da Lei 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos). Ademais, o Código Civil estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247).

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente..”

A desconstituição da validade do contrato de constituição ou transmissão do bem objeto do litígio, exige prova firme do vício de consentimento ou de vontade, e que este seja determinante para a realização do negócio jurídico, o que efetivamente não restou demonstrado pelos autores/apelantes no decorrer da instrução processual.

O artigo 104 do Código Civil estabelece que para a validade do negócio jurídico o agente deve ser capaz, o objeto lícito, possível e determinado e a forma efetivada deve ser aquela prevista ou não defesa em lei.

Estabelece o art. 151 do CC, que a coação para viciar o negócio jurídico há de ser relevante, baseada em fundado temor de dano iminente e considerável à pessoa envolvida, a sua família ou a seus bens. Portanto, caracteriza-se coação toda ameaça ou pressão psicológica sofrida por uma pessoa, a fim de obrigá-la a praticar ato o negócio jurídico, viciando a sua vontade.

O artigo 333, I e II, do antigo diploma processual civil, reafirmado no novo CPC no artigo 373, I e II, determina que incumbe ao autor fazer prova dos fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao réu apresentar prova dos fatos impeditivos, extintivos e modificativos do direito alegado, portanto, o ônus da prova cabe a quem alega.

Quanto ao tema, segue entendimento doutrinário:

“Ônus é o encargo atribuído à parte e jamais uma obrigação. (...)

A expressão "ônus da prova" sintetiza o problema de se saber quem responderá pela ausência de prova de determinado fato. Não se trata de regras que distribuem tarefas processuais; as regras de ônus da prova ajudam o magistrado na hora de decidir, quando não houver prova do fato que tem que ser examinado. Trata-se, pois, de regras de julgamento e de aplicação subsidiária, porquanto somente incidam se não houver prova do fato probando, que se reputa como não ocorrido” (Fredie DIDIER JR., in Curso de Direito Processual Civil. Vol. 2. Salvador: Editora JusPodivm, 2007, p. 55).

Após tais considerações e da análise detida dos autos, inobstante as alegações dos apelantes, não restou comprovada a coação realizada por parte dos acionados/apelados, capaz de anular o contrato de compra e venda do imóvel residencial questionado, ônus que incumbia aos demandantes, conforme art. 373, I, do CPC, exposto alhures.

Embora o compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, gere efeitos obrigacionais entre as partes, no caso em apreço restou evidenciada a formalização da escritura pública, “essencial à validade dos negócios jurídicos” (art. 108 do Código Civil), sendo subscrita pelos compradores (apelados) e vendedores (apelantes), na presença do tabelião do 3º Registro de Imóveis desta capital, não se constatando, assim, qualquer vício a justificar a pretendida nulidade.

Ademais, foi acertado entre as partes que o pagamento do imóvel seria em espécie, sendo dada plena quitação.

Por oportuno, transcreve-se parte da sentença, cujos fundamentos adoto como razões de decidir (ID 51219889):

“...

… evidencia-se a inocorrência da coação alegada, eis que ausente qualquer prova de ameaças, constrangimentos, pressão física ou psicológica exercida pelos réus em face dos autores com a finalidade de subscreveram o contrato, sendo certo que meras ilações, desacompanhadas de provas robustas torna inviável o pleito de desconstituição do negócio.

…

Nota-se também que no referido contrato, firmado de livre e espontânea vontade pelos autores, pessoas capazes, restou acertado o pagamento do preço, em moeda corrente, dando as partes plena, geral, rasa e irrevogável quitação.

Ressalte-se, por fim, que não cabe ao Judiciário analisar se as transações efetuadas constituíram um "mau ou bom" negócio, em termos financeiros para as partes, cumprindo apenas analisar a existência ou não de vícios aptos a acarretar a sua anulabilidade, o que, in casu, não restou comprovado nos autos.

...”.

Quanto ao tema, segue posicionamento jurisprudencial:

APELAÇÃO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROCEDÊNCIA - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E QUITAÇÃO DEMONSTRADOS - DESNECESSIDADE DE RECONHCIMENTO DE FIRMAS E DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - POSSIBILIDADE DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - APELAÇÃO PROVIDA - SENTENÇA REFORMADA. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis e ao reconhecimento de firmas, máxime se verificados elementos que possibilitam demonstrar a validade do negócio jurídico. O contrato de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa em cláusula de que conste que o pagamento do preço se deu à vista é documento escrito hábil a provar a quitação e viabilizar a adjudicação compulsória, ausente prova em contrário. (TJMT - Proc. 0009481-61.2012.8.11.0041, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 01/06/2016, Publicado no DJE 03/06/2016) – grifo acrescido.

Assim, por não ter sido devidamente provados os fatos narrados na inicial e diante da observância das formalidades legais, imprescindíveis à validade contratual, não merece reparos a sentença de primeiro grau, que com acerto julgou improcedente a pretensão autoral.

Diante do exposto, o voto é no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se a sentença de primeiro grau, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão da sucumbência dos apelantes nesta esfera recursal, com base no art. 85, §11, do CPC, majora-se a condenação dos honorários advocatícios para 12% (doze por cento) nos termos da sentença, com fundamento no art. 85, §2º, do CPC, suspendendo, entretanto, a sua exigibilidade por estar os apelantes sob o pálio da gratuidade de justiça.

Salvador/BA,        de                       de 2024.

Desa. Pìlar Célia Tobio de Claro

Relator

06