PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE DANOS CAUSADOS PELO LOCATÁRIO. ENTE PÚBLICO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. RECURSO QUE IMPUGNA ESPECIFICAMENTE O FUNDAMENTO CENTRAL DA SENTENÇA QUANTO À INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. FOTOGRAFIAS REFERENCIADAS NO RECURSO JÁ CONSTANTES DA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA DE JUNTADA DE DOCUMENTOS NOVOS OU NOVOS FUNDAMENTOS. MÉRITO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS DANOS ALEGADOS. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. ART. 373, I, DO CPC. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE ELABORAR DESCRIÇÃO MINUCIOSA DO ESTADO INICIAL DO IMÓVEL NÃO CUMPRIDA PELO LOCADOR. IMPOSSIBILIDADE DE COMPARAÇÃO ENTRE O ESTADO INICIAL E FINAL DO BEM. FOTOGRAFIAS NÃO DATADAS E INSUFICIENTES PARA COMPROVAR NEXO CAUSAL ENTRE OS DANOS E A LOCAÇÃO. AUTOR QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PROBATÓRIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de apelação n. 8067522-55.2021.8.05.0001, em que figuram como demandantes os acima identificados.

ACORDAM os desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em REJEITAR as preliminares e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões que seguem.

Data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 88076573, que julgou improcedentes os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I, do CPC, acrescentando que não se conformando com o julgado, José de Santana interpôs este apelo, ID 88076575, sustentando, em síntese, ser proprietário de imóvel locado ao Município de Cabaceiras do Paraguaçu, para funcionamento de posto de saúde e que, ao final do contrato, o bem não foi devolvido no estado em que se encontrava quando da entrega, conforme estabelecido na cláusula oitava, alínea "e", do contrato de locação. Alega que as fotografias juntadas aos autos demonstram a deterioração do imóvel, havendo inclusive cartazes deixados pela Secretaria Municipal de Saúde que comprovariam tratar-se de imagens do final da locação. Argumenta que não pode ser exigida documentação da entrega das chaves, pois o Município simplesmente abandonou o imóvel. Pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões apresentadas, ID 88076578, suscitando preliminares de ausência de dialeticidade e impossibilidade de inovação recursal, pugnando, no mérito, pela manutenção da sentença.

O apelante manifestou-se sobre as preliminares, ID 93925379, impugnando-as e reiterando os argumentos recursais.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

Relator

ESR05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Nas contrarrazões recursais, o apelado alega que o recurso não teria impugnado especificamente os fundamentos da decisão hostilizada, limitando-se a repetir argumentos genéricos, em afronta ao princípio da dialeticidade.

O recurso de apelação efetivamente combate o fundamento central da sentença, qual seja, a conclusão de que as fotografias juntadas não seriam suficientes para comprovar os danos alegados, por não estarem datadas e não permitirem identificar se correspondem ao início ou ao final da locação. Sustenta o apelante que as imagens contêm elementos que demonstram tratar-se de registros do final do contrato, além de argumentar que não poderia ser exigida documentação da entrega formal do bem porque o Município teria abandonado o imóvel.

Ainda que tais argumentos não se revelem suficientes para a reforma da sentença, como se analisará adiante, é inegável que há impugnação direta e específica ao fundamento nuclear do julgado, atendendo-se ao requisito da dialeticidade.

Rejeita-se, pois, a preliminar.

O apelado sustenta que o apelante teria inovado em sede recursal, ao apresentar fotografias e argumentos não ventilados na petição inicial.

A preliminar também não prospera, pois as fotografias referenciadas no recurso de apelação já constavam da petição inicial, não cuidando o apelado de especificar qual o documento novo anexado intempestivamente, ou qual o argumento ou fundamento novo abordado na peça recursal.

Rejeita-se, também, esta preliminar.

Quanto ao mérito, a sentença, com acerto, concluiu pela improcedência do pedido inicial por não ter o apelante demonstrado o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

Com efeito, o contrato de locação estabelecia, na cláusula oitava, alínea "e", a obrigação do locatário de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo deterioração decorrente do uso normal.

Em contrapartida, a cláusula sétima, alínea "a", estabelecia como obrigação do locador "fornecer à Secretaria Municipal de Saúde descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega com expressa referência aos eventuais defeitos existentes".

Esta última previsão contratual, como consignado na sentença, é essencial ao deslinde da controvérsia, pois a obrigação de elaborar documento descritivo do estado inicial do imóvel cabia ao próprio locador, justamente para permitir, ao final da locação, a verificação de eventual descumprimento da obrigação de restituição nas mesmas condições.

O apelante, todavia, não acostou aos autos referida descrição minuciosa do estado inicial do imóvel, documento cuja elaboração era de sua responsabilidade contratual. Tampouco juntou fotografias ou vistoria da entrega do bem ao Município locatário.

Sem o registro do estado inicial do imóvel, torna-se impossível a comparação com o estado final para aferição de eventual deterioração além daquela decorrente do uso normal. As fotografias apresentadas, embora revelem desgastes, não permitem concluir que tais danos tenham sido causados durante o período da locação, até mesmo porque não estão datadas.

O argumento do apelante de que as imagens contêm cartazes e dizeres que comprovariam tratar-se de registros do final da locação não se mostra suficiente. A presença de cartazes da Secretaria Municipal de Saúde nas fotografias demonstra, quando muito, que o imóvel foi utilizado como posto de saúde, mas não esclarece se os danos visíveis nas imagens já existiam antes da locação ou se foram causados durante sua vigência.

A alegação de que o Município teria "abandonado" o imóvel sem comunicação prévia não justifica a ausência da descrição inicial do estado do bem, documento cuja elaboração, insiste-se, era obrigação contratual do próprio locador desde o início da relação locatícia.

Eventual má-fé do locatário na devolução do bem não dispensa o locador de comprovar, de forma robusta e inequívoca, a existência, extensão e nexo causal dos danos alegados. Tratando-se de ação de cobrança fundada em descumprimento contratual, o ônus probatório do fato constitutivo do direito recai integralmente sobre o autor, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

A presunção de veracidade decorrente da revelia do réu, reconhecida na sentença, não tem o condão de suprir a ausência de prova dos fatos constitutivos do direito alegado, especialmente quando, como no caso, os elementos constantes dos autos não permitem formar convicção segura sobre a ocorrência dos danos e seu nexo causal com a locação.

Não se desconhece a jurisprudência que reconhece a obrigação do locatário de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, conforme previsto no art. 23, III, da Lei n. 8.245/91. Todavia, para que se possa exigir o cumprimento de tal obrigação mediante condenação no pagamento de reparos, é indispensável que o locador demonstre, de forma clara e inequívoca, quais eram as condições iniciais do bem e quais deteriorações surgiram durante a locação, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

A sentença, portanto, analisou corretamente as provas dos autos e aplicou adequadamente o art. 373, I, do Código de Processo Civil ao concluir que o autor não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, impondo-se sua manutenção.

Ante o exposto, rejeitam-se as preliminares e NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença, por seus próprios fundamentos, deixando-se de aplicar o §11, do art. 85, do CPC por inexistir fixação da verba honorária em primeiro grau, mantida a gratuidade da justiça em favor do apelante.

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC.

Com o trânsito em julgado, apurem-se e cobrem-se eventuais despesas processuais remanescentes, enviando-se, oportunamente, os autos à origem.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

Relator