PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM RETENÇÃO PARCIAL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. CLÁUSULA PENAL AFASTADA. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA SENTENÇA. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

 1. Apelação cível interposta em face de sentença que declarou a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado em 2013, e condenou a vendedora a restituição das parcelas pagas pelo comprador, com retenção de 12,5%, além da responsabilidade pelo pagamento de IPTU em aberto, correção monetária pelo INPC desde os desembolsos, juros de mora de 1% ao mês desde a citação. A apelante sustenta a aplicação da Lei nº 13.786/2018 ao caso, requer aplicação de cláusula penal contratual ou majoração da retenção, indenização por fruição do imóvel, dedução de encargos moratórios, parcelamento da restituição e alteração do termo inicial dos juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) é aplicável a contrato firmado em 2013; (ii) estabelecer se é cabível a aplicação de cláusula penal ou a majoração do percentual de retenção para 25%; (iii) determinar se há direito à indenização por fruição do imóvel; (iv) examinar a possibilidade de dedução de encargos moratórios sobre parcelas pagas com atraso; (v) verificar a viabilidade do parcelamento da restituição; e (vi) fixar o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos firmados anteriormente à sua vigência, por força do princípio da irretroatividade da lei, previsto no art. 6º da LINDB, sendo inaplicáveis também suas disposições quanto ao parcelamento da restituição ou cláusula penal.

4. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, embora pactuada, foi afastada judicialmente em virtude da culpa concorrente das partes — em especial pela ausência de infraestrutura prometida pela vendedora — sendo legítima a retenção de 12,5% sobre os valores pagos.

5. É indevida a indenização por fruição do imóvel quando se trata de lote não edificado e não restou comprovada a posse ou utilização do bem pelo comprador, inexistindo enriquecimento ilícito.

6. Não há amparo para dedução de encargos moratórios sobre parcelas já pagas, pois a restituição abrange apenas os valores efetivamente desembolsados, já considerados para fins de cálculo da retenção percentual.

7. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata, vedando-se o parcelamento quando não aplicável a Lei nº 13.786/2018.

8. O STJ, no Tema 1.002 dos recursos repetitivos, fixou que, na hipótese de resolução contratual por iniciativa do comprador e com desconsideração da cláusula penal, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

4. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência, por força do princípio da irretroatividade.

2.É legítima a redução do percentual de retenção quando reconhecida culpa concorrente das partes na rescisão do contrato.

3. A indenização por fruição do imóvel é indevida quando não comprovado o efetivo uso do lote pelo comprador, especialmente em se tratando de imóvel não edificado.

4. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543 do STJ, quando afastada a aplicação da Lei do Distrato.

5. Os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da sentença quando houver modificação judicial da cláusula penal prevista contratualmente, conforme fixado no Tema 1.002 do STJ.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8000103-41.2019.8.05.0016 em que figuram como apelante JAILTON CIRILO DA SILVA e apelado JARDIM NOVA AMERICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 25 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de ação de restituição de parcelas pagas proposta por JAILTON CIRILO DA SILVA em face de JARDIM NOVA AMERICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Sobreveio sentença de id. 90090690, da lavra do juízo da Comarca de Baianópolis, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar rescindido o compromisso de compra e venda pactuado, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto; b) condenar a ré ao pagamento das parcelas do IPTU que estiverem em aberto e a restituir os valores pagos pelo autor, com retenção de 12,5% (doze vírgula cinco por cento) dos aludidos valores, pelas despesas de administração do empreendimento, os quais deverão ser corrigidos pelo INPC desde a data de desembolso de cada prestação e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação válida; c) condenar ambas as partes em honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, reconhecendo, entretanto, a compensação, face à sucumbência recíproca, devendo o total das custas devidas ser rateado entre as partes, com suspensão de exigibilidade do pagamento em relação ao autor, tendo em vista  concessão da gratuidade da justiça.

Embargos de declaração rejeitados (id. 90090708).

Irresignada, a ré se insurgiu conforme id. 90090718. Em suas razões recursais, alega a apelante, inicialmente, que a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) deve ser aplicada ao contrato objeto da lide, mesmo tendo sido firmado anteriormente à sua vigência, sob o fundamento de que os efeitos da rescisão são posteriores e, portanto, regidos pela nova legislação, nos termos do art. 6º da LINDB e do art. 2.035 do Código Civil.

Sustenta que, nos termos da cláusula penal e do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 caberia a aplicação de multa compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Requer, subsidiariamente, que a retenção seja majorada para 25%, nos termos da jurisprudência do STJ que estabelece este percentual como padrão nos casos de desistência imotivada pelo comprador.

Pleiteia, ainda, a aplicação de indenização pela fruição do imóvel, no percentual de 0,25% ao mês, a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição, argumentando que o comprador teve plena posse e disponibilidade do lote. Justifica a possibilidade de indenização por uso do imóvel mesmo na ausência de edificação.

Postula a dedução, do montante a ser restituído, dos encargos moratórios, argumentando que “A sentença recorrida nada disse sobre o direito da loteadora proceder com a retenção dos valores referente aos encargos relativos às parcelas pagas com atraso pela Apelada.”

Aduz que “Outro ponto da sentença que merece reforma diz respeito a forma de restituição dos valores, a qual, de acordo com a Lei do Distrato, deve ocorrer em até 12 parcelas e 12 meses após a rescisão.”

Assevera que “os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, de acordo com a tese do Superior Tribunal de Justiça em Recurso sob o rito dos recursos especiais repetitivos - Recurso Especial n° 1470911/DF.”

Com tais fundamentos, requereu o provimento do recurso, com a reforma da sentença.

Ausentes contrarrazões (id. 90090728).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma mesmo legal.

Salvador,19 de dezembro de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, recebendo-o em ambos os efeitos.

A controvérsia gira em torno da rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes em 06/06/2013, e da extensão do direito do comprador à restituição dos valores pagos, em razão de sua desistência da avença, diante da elevação substancial do valor das parcelas e da alegada ausência de infraestrutura prometida pela vendedora.

A sentença recorrida declarou rescindido o compromisso de compra e venda pactuado e condenou a ré, ora apelante, ao pagamento das parcelas do IPTU que estivessem em aberto e a restituir os valores pagos pelo apelado, com retenção de 12,5% (doze vírgula cinco por cento), com correção pelo INPC desde a data de desembolso de cada prestação e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação válida.

Insurge-se a apelante aduzindo, em síntese, que: (i) a Lei nº 13.786/2018 seria aplicável ao caso, mesmo tratando-se de contrato firmado em 2013; (ii) seria legítima a aplicação de cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, ou, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25% dos valores pagos; (iii) deveria ser reconhecida indenização por fruição do imóvel, no percentual de 0,25% ao mês; (iv) seria cabível a dedução de encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas com atraso; (v) a restituição dos valores deveria ser parcelada em até 12 vezes, conforme a Lei do Distrato; e (vi) os juros de mora deveriam incidir apenas após o trânsito em julgado da sentença.

A pretensão recursal merece parcial acolhimento.

De início, a aplicação da Lei nº 13.786/2018, como corretamente decidido na origem, não é cabível ao caso concreto. O contrato foi celebrado em 06/06/2013, ou seja, anterior à vigência da mencionada norma, sendo aplicável, portanto, a legislação então vigente (CDC), sob pena de violação ao princípio da irretroatividade da lei, expressamente consagrado no art. 6º da LINDB.

No mesmo sentido vem se manifestando os tribunais pátrios:

CESSÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência – Resilição pelos compradores – Contrato anterior à vigência da Lei do Distrato – Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, em razão de sua irretroatividade – Adequação da porcentagem estabelecida a título de indenização à vendedora e multa, conforme previsão contratual – Arras confirmatórias que não podem ser retidas - Taxa de fruição indevida por cuidar-se de lote não edificado pela vendedora – Juros de mora devidos do trânsito em julgado – Recurso dos autores desprovido e provida em parte a apelação da ré. (TJ-SP - Apelação Cível: 1065078-73.2022 .8.26.0576 São José do Rio Preto, Relator.: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 23/05/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/05/2024)

EMENTA 1) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. IRRETROATIVIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). INAPLICABILIDADE AO CASO . CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI. a) Pretende a Apelante a obtenção do mesmo resultado prático da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), de 27/12/2018, que disciplina questões relativas ao inadimplemento (parcial ou absoluto) em contratos de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária ou de loteamento. b) Todavia, em homenagem à segurança jurídica, a Lei do Distrato apenas produz efeitos em contratos firmados após a sua vigência . Precedentes dos Tribunais pátrios. c) Reconhecida a inaplicabilidade da Lei ao caso, não há que se falar na obtenção do mesmo resultado prático, analisada a jurisprudência para tanto. 2) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU . RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR EM CASO DE POSSE OU FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. COMPRA DE TERRENO VAZIO (SEM EDIFICAÇÕES). NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O BEM FOI USUFRUÍDO E GOZADO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO . a) O pagamento da taxa de fruição e do IPTU só podem ser imputados ao compromissário comprador durante o exercício da posse ou o tempo de fruição do imóvel. Precedentes deste Tribunal. b) No caso, o imóvel adquirido trata-se de terreno vazio (sem edificações), não tendo sido comprovado que o promitente comprador exerceu posse ou usufruiu do bem durante a vigência do contrato, de modo que também não é caso de retenção de despesas relativas ao imposto ou taxa de fruição. 3) DIREITO CIVIL . APELO. RESILIÇÃO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CDC E DA SÚMULA 54 DO STJ . RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. a) Diante da aplicação das normas consumeristas, é incontestável a incidência da Súmula 543 do STJ, segundo a qual é possível a rescisão do contrato pelo compromissário comprador, com direito à devolução parcial dos valores pagos. b) É admissível a retenção de percentual do preço do imóvel em montante suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos advindos do distrato, no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo compromissário comprador. Precedentes do STJ e deste Tribunal de Justiça . c) Definido que o percentual deve, indubitavelmente, se dar sobre os valores pagos, indevida qualquer alteração no percentual de retenção. 4) APELO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 5ª C.Cível - 0004766-83 .2019.8.16.0075 - Cornélio Procópio - Rel .: Desembargador Leonel Cunha - J. 23.03.2020) (TJ-PR - APL: 00047668320198160075 PR 0004766-83 .2019.8.16.0075 (Acórdão), Relator.: Desembargador Leonel Cunha, Data de Julgamento: 23/03/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/03/2020)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA . PRELIMINAR REJEITADA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO ANTERIOR . PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE DAS LEIS. INCIDÊNCIA DO CDC. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO . IMÓVEL NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ENTRE 10% E 25%. PRECEDENTES DO STJ. REDUÇÃO PARA 15% . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1 .002/STJ. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. INCIDÊNCIA DO ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC . REFORMA PONTUAL DA SENTENÇA. 1. Não há que se falar em ilegitimidade passiva da imobiliária que extrapola as funções de simples intermediadora do negócio, mormente por ser a responsável pela elaboração dos contratos de compra e venda e pela sua execução material, controlando a emissão de boletos e seus pagamentos, caracterizando-se, assim, como verdadeira participante direta na relação de consumo e, portanto, responsável solidária perante o consumidor. 2 . Pacífica a jurisprudência no sentido de que as disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente se aplicam aos contratos firmados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis. In casu, tratando-se de contratos anteriores ao referido diploma legal, firmados no ano de 2011, devem ser observadas as disposições do CDC. 3 . Para que seja devido o pagamento/retenção de indenização por fruição do imóvel após a configuração da mora do adquirente, que tem fundamento na vedação ao enriquecimento ilícito, é necessária a prova do proveito econômico por ele obtido ou o prejuízo causado à vendedora pela privação do uso do bem, o que não ocorre nos casos em que se trata de imóveis não edificados (lotes vazios). 4. Conforme o teor da Súmula 543/STJ, mesmo que o responsável pelo desfazimento do negócio seja o adquirente, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de imediato, ou seja, em parcela única, ainda que de modo parcial (ressalvado o percentual de desconto em favor da vendedora). 5 . Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. Precedentes do STJ. 6. No caso dos autos, é devida a redução do percentual da retenção para 15% (quinze por cento), incidentes sobre a totalidade da quantia paga, a fim de evitar o enriquecimento sem causa das requeridas . 7. O STJ, no julgamento do Tema 1.002 dos Recursos Repetitivos, firmou a tese no sentido de que 'nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão', cuja aplicação é obrigatória, a teor do disposto no artigo 927, III, do CPC . 8. Tendo a parte autora sucumbido em parcela mínima de sua pretensão, incide, na espécie, a regra do parágrafo único do artigo 86 do CPC, de modo que os ônus sucumbenciais devem incidir, integralmente, em face das requeridas, impondo-se a reforma pontual da sentença neste tópico. RECURSOS CONHECIDOS, SENDO O PRIMEIRO DESPROVIDO E O SEGUNDO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - Apelação (CPC): 03417553120188090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a) . MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 27/10/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 27/10/2020)

Tal posicionamento alinha-se à Súmula 543 do STJ, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. ”

Assim, correta a sentença ao afastar a incidência da Lei 13.786/2018, inclusive quanto à devolução imediata dos valores pagos.

Com efeito, o parcelamento invocado pela apelante está previsto na Lei do Distrato, que, conforme já fundamentado, não se aplica ao presente caso. Diante disso, prevalece a orientação da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição imediata das parcelas pagas.

De igual forma, não merece acolhimento o pedido de aplicação de cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Com bem pontuou o magistrado de primeiro grau, a referida cláusula, prevista no contrato, trata da hipótese de rescisão imotivada por culpa exclusiva do comprador, que não é o caso.

Ademais, o art. 32-A da Lei nº 6.766/79 teve sua redação dada pela Lei 13.786/2018 que, como visto, não pode retroagir para atingir contrato firmado anteriormente a sua vigência.

O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente afirmado que, nos contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador, quando a rescisão decorre de culpa exclusiva ou de desistência imotivada deste, como forma de compensar as despesas administrativas suportadas pelo vendedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme decidido no AgInt no REsp 1.787.365/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 10/03/2023.

Contudo, esta não é a hipótese dos autos. O juízo de origem reconheceu a existência de culpa concorrente, diante da ausência de entrega da infraestrutura prometida pela vendedora, o que contribuiu de forma relevante para a rescisão contratual.

Diante disso, a fixação da retenção em 12,5% revela-se adequada às peculiaridades do caso concreto, respeitando os princípios da proporcionalidade e da equidade. 

Noutro giro, a alegação de que é devida taxa de fruição do imóvel é descabida, por se tratar de terreno não edificado, inexistindo nos autos qualquer prova efetiva de ocupação ou proveito econômico concreto do bem.

Por oportuno:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO . TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO . MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 2 . Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1 .021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023)

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR . POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ . FORMA DE DEVOLUÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. HONORÁRIOS RECURSAIS . 1.Presentes a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, bem como pelo adquirente que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, revela-se autêntica a existência de relação de consumo, pelo que se reconhece a incidência do CDC. 2.É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ . 3.Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a cumulação das cláusulas referentes à multa penal e ao percentual de retenção reflete uma percentagem abusiva contra o consumidor, porquanto perfaz quantia superior ao máximo admitido pela jurisprudência pátria, a saber, 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo compromitente. 4.As disposições da Lei nº 13 .786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a contratos firmados antes da sua entrada em vigor, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito. 5.Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6 .Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema 577, STJ). 7.A majoração da verba honorária mostra-se cabível, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC . RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023)

Por sua vez, a pretensão da apelante quanto à dedução de encargos moratórios incidentes sobre parcelas supostamente pagas com atraso não merece acolhimento. A sentença determinou, de forma correta, a restituição dos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador, com retenção de 12,5%.

Com efeito, a cláusula de retenção incide sobre o montante global desembolsado, compreendendo todos os valores efetivamente pagos durante a execução do contrato.

Por fim, verifica-se que a sentença, ao reconhecer a culpa concorrente das partes e determinar a retenção de 12,5% dos valores pagos, afastou os termos da cláusula penal contratada. Ainda que a medida tenha sido legítima, a desconsideração parcial da cláusula penal convencionada atrai a aplicação da tese firmada no Tema 1.002 do STJ.

De acordo com o referido tema repetitivo:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Dessa forma, reconhecendo-se que a resolução contratual foi requerida pelo promitente comprador e que houve alteração judicial da cláusula penal inicialmente pactuada, impõe-se o ajuste do termo inicial dos juros de mora, que deverão incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença.

Pelo exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, apenas para determinar que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

Sala das Sessões, de de 2025.

Presidente 

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora