PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL QUITADO. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA ANULADA. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, Ação de Adjudicação Compulsória. O autor, ora Apelante, adquiriu e quitou integralmente um imóvel, mas não obteve a escritura definitiva devido à existência de múltiplas averbações de indisponibilidade na matrícula do bem, decorrentes de dívidas da construtora. O juízo de primeiro grau entendeu pela inadequação da via eleita, sob o fundamento de que não poderia desconstituir atos de outros órgãos judicantes.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se a Ação de Adjudicação Compulsória é a via processual adequada para o promitente comprador, que já quitou o preço do imóvel, obter a outorga da escritura definitiva, mesmo diante da existência de gravames judiciais na matrícula do bem, os quais alega já terem sido cancelados por decisões dos juízos competentes.

III. Razões de decidir

3. O Apelante demonstrou ter obtido decisões judiciais favoráveis em Embargos de Terceiro, determinando o cancelamento de todas as ordens de indisponibilidade que recaíam sobre o seu imóvel. A recalcitrância do cartório de registro em cumprir tais ordens constitui entrave meramente administrativo, não podendo servir de óbice ao direito de propriedade do consumidor.

4. A Ação de Adjudicação Compulsória é o instrumento processual adequado para garantir a efetividade do direito do adquirente à escritura definitiva, conforme o art. 501 do CPC. Não se busca a sobreposição a outras decisões judiciais, mas sim o cumprimento do direito à propriedade, já resguardado pelas sentenças que determinaram a baixa dos gravames. A manutenção da extinção do feito impõe um ônus desproporcional ao consumidor.

5. O direito do promitente comprador é reforçado pelo entendimento consolidado na Súmula nº 308 do STJ, que protege o adquirente de boa-fé em relação à hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Apelação provido para anular a sentença de primeiro grau e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para o regular processamento do feito, com a análise do mérito da demanda.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 501.

Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, Súmula nº 308.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por JOÃO GUILHERME PINTO BASTO TOURINHO DANTAS em face da sentença (Id. 466829559) proferida pelo Juízo da 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Tutela de Urgência e Indenização por Danos Morais (Processo nº 8056772-23.2023.8.05.0001), movida em desfavor de SUAREZ INCORPORAÇÕES LTDA - EPP e ITAÚ UNIBANCO S.A. .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade, sendo tempestivo. Quanto ao preparo, reitera-se o pleito de gratuidade de justiça, já formulado em primeira instância e comprovada a hipossuficiência do Apelante, pessoa idosa e sem vínculo empregatício formal desde 2018, recebendo proventos de aposentadoria em valor que justifica a concessão do benefício.

Desta forma, defiro o benefício da justiça gratuita para fins deste recurso.

Cinge-se a controvérsia em analisar a adequação da via eleita pelo Apelante para obter a outorga da escritura definitiva de imóvel quitado, cuja matrícula possui averbações de indisponibilidade que, segundo alega, já foram canceladas por ordem dos respectivos juízos competentes.

O juízo a quo extinguiu o processo sem resolução de mérito, antes da formação do contraditório,  por inadequação da via eleita , entendendo que as múltiplas ordens de indisponibilidade de diferentes juízos representam um obstáculo intransponível para a adjudicação compulsória, uma vez que este juízo não poderia desconstituir atos de outros órgãos judicantes.

Com efeito, entendo que a sentença merece reforma.

O Apelante, em sua petição inicial, narra uma longa jornada na tentativa de regularizar a propriedade do seu imóvel, adquirido em 13 de setembro de 2002 , e integralmente quitado, conforme recibo emitido pela própria construtora em 16 de julho de 2008. A promessa de compra e venda encontra-se devidamente averbada na matrícula do imóvel (AV-70). 

O principal fundamento da sentença extintiva reside na existência de gravames judiciais na matrícula do bem. No entanto, o Apelante demonstrou, tanto na petição de reconsideração quanto no presente recurso, ter obtido êxito em desconstituir cada uma das restrições. 

Conforme se extrai dos autos, o Apelante opões 06(seis) Embargos de Terceiro para reverter as ordens de indisponibilidade que recaíram sobre seu imóvel por dívidas da construtora Apelada. As decisões anexadas (Id. 87138702) indicam posssível acolhimento de suas pretensões, com a determinação de cancelamento das indisponibilidades pelos seguintes juízos:

10ª Vara da Fazenda Pública de Salvador (Processo nº 0016541-57.2004.8.05.0001): Decisão determinou a retirada da ordem de indisponibilidade, com força de mandado.

24ª Vara Federal de Execução Fiscal da SJBA (Processo nº 1092814-08.2021.4.01.3300): Sentença julgou procedentes os embargos de terceiro para desconstituir a ordem de indisponibilidade.

13ª Vara Federal de Curitiba (Processo nº 5084690-39.2021.4.04.7000): Despacho/Decisão determinou o envio de ofício para cumprimento da ordem de baixa da indisponibilidade.

9ª Vara do Trabalho de Salvador (Processo nº 0000625-12.2021.5.05.0009): Sentença acolheu os embargos e determinou a retirada da indisponibilidade.

18ª Vara do Trabalho de Salvador (Processo nº 0000638-81.2021.5.05.0018): Sentença julgou procedentes os embargos para determinar o cancelamento da indisponibilidade.

 61ª Vara do Trabalho de São Paulo (Processo nº 1001492-10.2021.5.02.0061): Sentença julgou procedentes os embargos para determinar o levantamento das indisponibilidades.

A certidão de matrícula mais recente anexada pelo Apelante (Id. 87139368) demonstra que, de fato, as indisponibilidades remanescentes são oriundas da 10ª Vara da Fazenda Pública (AV-90) e da 24ª Vara Federal (AV-92). Contudo,  existem indicativos nos autos de decisões judiciais determinando o cancelamento de ambas. O próprio Apelante juntou ofícios e despachos que evidenciam a recalcitrância do cartório em cumprir as ordens judiciais, alegando questões burocráticas. 

Nesse cenário, a extinção do processo por inadequação da via eleita penaliza duplamente o consumidor que, após anos de litígio para livrar seu imóvel de constrições indevidas, se vê impedido de obter a escritura definitiva por um entrave meramente administrativo e cartorário.

A ação de adjudicação compulsória, prevista no art. 501 do CPC, é o instrumento processual adequado para o adquirente de imóvel, munido de contrato de promessa de compra e venda quitado, obter a outorga da escritura definitiva recusada pelo vendedor. O direito do Apelante está amparado, ainda, pela Súmula nº 308 do STJ, que estabelece: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Não há que se falar em impossibilidade jurídica do pedido ou falta de interesse de agir por inadequação da via, pois não se está a pedir que o juízo da Vara de Consumo se sobreponha a decisões de outros juízos. Ao contrário, busca-se dar efetividade ao direito de propriedade do Apelante, um direito já reconhecido e resguardado pelas diversas decisões que cancelaram as indisponibilidades. A outorga da escritura definitiva é o corolário lógico da quitação do preço e da liberação do bem.

A manutenção da sentença, na prática, impõe ao consumidor um ônus desproporcional, submetendo-o a um ciclo de demandas judiciais sem fim, quando a questão de fundo – o seu direito à propriedade plena do imóvel quitado – já se encontra pacificada.

Dessa forma, a sentença deve ser anulada para que o processo retorne à primeira instância e tenha seu regular prosseguimento, com a citação das partes rés e a análise do mérito da demanda, incluindo os pedidos de outorga da escritura, baixa da hipoteca firmada entre a construtora e o banco, e indenização por danos morais.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao Recurso de Apelação para anular a sentença de primeiro grau e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para o regular processamento do feito.

É como voto.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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