PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. PRELIMINAR DE NULIDADE POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. AGRAVO CONHECIDO E IMPROVIDO. 

I. Caso em exame 

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, ao prover parcialmente o recurso de apelação da construtora, reformou sentença de primeiro grau para declarar que a rescisão contratual ocorreu por culpa do comprador, permitindo a retenção de 25% das parcelas pagas e afastando a indenização por danos morais anteriormente fixada.

II. Questão em discussão 

2. A questão em discussão consiste em saber: (a) se o julgamento monocrático do recurso de apelação padece de nulidade por violação ao princípio da colegialidade; (b) se restou configurada a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual ou se a rescisão decorreu da mora do comprador; e (c) qual o percentual de retenção aplicável e a existência de danos morais.

III. Razões de decidir 

3. A interpretação sistêmica do art. 932, IV e V, do CPC, c/c a Súmula 568 do STJ, permite ao relator decidir monocraticamente o recurso amparado em jurisprudência pacificada. Eventual nulidade por ofensa à colegialidade resta superada pela submissão da matéria ao órgão colegiado em sede de agravo interno, inexistindo prejuízo à parte (pas de nullité sans grief).

4. O acervo probatório demonstra que o empreendimento obteve "Habite-se" regular e que as obrigações de saneamento individual competiam ao adquirente. A inadimplência do comprador, confessada e pretérita às alegações de vícios, caracteriza a sua culpa pelo desfazimento do negócio.

5. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição deve ser parcial quando a culpa é do comprador. O percentual de retenção de 25% encontra-se dentro do parâmetro de razoabilidade estabelecido pela jurisprudência do STJ para contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018.

6. O mero inadimplemento contratual ou a rescisão por iniciativa do comprador não ensejam, por si sós, danos morais indenizáveis.

IV. Dispositivo e tese

7. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 

Tese de julgamento: “O julgamento colegiado do agravo interno convalida eventual nulidade de decisão monocrática por ofensa ao princípio da colegialidade. Na resolução de contrato de compra e venda por culpa do comprador, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória.”.

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal: art. 5º, LXXVIII e art. 93, IX; Código de Processo Civil: arts. 282, § 1º, 932, IV e V; Código Civil: arts. 418, 476 e 884.

Jurisprudência relevante citada: Súmulas STJ: 543 e 568; Precedentes STJ: AgInt no AREsp 1602538/SP; REsp 1.820.330/SP; AgRg no AREsp 728.25.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de Agravo Interno interposto por LUCIANO MARQUES SILVA contra a decisão monocrática de ID 94130966, que rejeitou os Embargos de Declaração opostos em face do pronunciamento de ID 90432502, o qual deu provimento parcial ao recurso de apelação da JMJ EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, reformando a sentença de primeiro grau para declarar a rescisão por culpa do comprador, autorizar a retenção de 25% dos valores pagos e afastar a condenação em danos morais.

Em suas razões recursais (ID 94265426), o agravante suscita, preliminarmente, a nulidade da decisão monocrática, arguindo violação ao princípio da colegialidade. Sustenta que a complexidade fática da causa, envolvendo instrução probatória e laudo técnico, impediria o julgamento singular, além de alegar cerceamento de defesa pela supressão do direito à sustentação oral.

No mérito, defende a culpa exclusiva da construtora, reiterando que o inadimplemento decorreu da má qualidade da água fornecida (contaminação por coliformes fecais comprovada por laudo) e de pendências nas áreas comuns. Destaca, como fato novo, a alienação do imóvel a terceiros pela construtora no curso do processo, o que demonstraria má-fé e confissão da inexecução contratual. Pugna, assim, pela aplicação da Súmula 543 do STJ para restituição integral e pelo restabelecimento da condenação em danos morais.

Intimada, a parte agravada não apresentou contrarrazões ao Agravo Interno (ID 96433113).

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 4 de fevereiro de 2026.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

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  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de ação cujo objeto é a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno, com fundamento no suposto inadimplemento da empresa ré quanto à infraestrutura e qualidade da água do empreendimento, pelo que requereu a declaração de rescisão contratual, restituição integral das quantias pagas, devolução em dobro do sinal e indenização por danos morais.

Pois bem. Antes de adentrar ao mérito, cumpre analisar a preliminar de nulidade ventilada no Agravo Interno.

Com efeito, mostra-se desprovida de respaldo a preambular arguida, haja vista que a interpretação sistêmica do art.932, IV e V, do NCPC, autoriza, a esta Relatora, decidir o recurso de forma monocrática. Isso porque, a decisão agravada se pautou no fato de tratar-se de questão exclusivamente de direito, que não depende de produção de provas, para decidir, à luz de jurisprudência já pacificada.

Ademais, privilegiou-se, também, o princípio da economia processual e da celeridade de tramitação – cláusula pétrea impostergável da Constituição Federal -, diante da brevidade proporcionada pelo julgamento monocrático, notadamente quando embasado no entendimento sedimentado do STJ, nos termos da Súmula 568, a orientação prevalente sobre as competências jurisdicionais.

Outrossim, nada obstante os questionamentos acerca da perfeita incidência dos dispositivos invocados pela decisão objurgada, caberia, aos agravantes, demonstrarem o efetivo prejuízo sofrido com o desenlace monocrático do conflito, à luz do princípio pas de nullitè sans grief, normatizado pelo art. 282, § 1°, do CPC, in verbis:

“Art. 282. Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados. § 1º O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.”

A mera alegação da parte, no sentido de ter sido prejudicada pela decisão unipessoal, não é suficiente ao reconhecimento da nulidade. Noutra senda, é certo que eventual vício processual estaria sanado pela presente submissão ao julgamento colegiado do incidente, ao revisar os fundamentos da decisão impugnada.

Sobre o tema, é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consoante se infere dos arestos retratados pelas ementas a seguir transcritas, ex vi:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E ESTÉTICOS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA EM SEDE DE APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. CIÊNCIA DA PARTE A QUEM SE IMPÕE O ÔNUS PROBATÓRIO. AUSÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante "a jurisprudência deste STJ, a legislação processual (932 do CPC/15, c/c a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplica a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade" (AgInt no AREsp 1.389.200/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019).(...) 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ, AgInt no AREsp 1602538/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 01/07/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERIDA. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte, a legislação vigente (art. 932 do CPC/15 c/c Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplicar a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade. Precedentes. (…) 3. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no AREsp 1333209/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 30/06/2020)

Afasta-se, nesses termos, a preliminar arguida.

No mérito, a decisão agravada deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

A análise detida dos elementos probatórios revela que a rescisão contratual operou-se por culpa do adquirente, diante de sua inadimplência confessada desde janeiro de 2017.

No que tange à qualidade da água, embora o laudo técnico indique a presença de coliformes, a simples detecção, sem demonstração de níveis alarmantes ou descumprimento sistemático dos padrões da Portaria GM/MS nº 2.914/2011, não justifica, por si só, a rescisão por culpa da vendedora, especialmente quando esta obteve o Alvará de "Habite-se" (ID 258273829), atestando a regularidade do loteamento.

Ademais, a obrigação pelo sistema de esgotamento sanitário (fossas sépticas) competia expressamente ao comprador, nos termos da Cláusula 31ª, §2º do contrato.

Configurada, portanto, a mora do comprador, a retenção de valores deve observar os parâmetros de razoabilidade. Conforme entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça:

"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgRg no AREsp 728.256/DF).

Nesse mesmo sentido, a Terceira Turma do STJ consolidou que "a multa por desistência do comprador em contrato de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei 13.786/2018 não pode ultrapassar 25% do total da quantia paga" (REsp 1.820.330-SP).

Incide, na espécie, a Súmula 543 do STJ, a qual preceitua que, em caso de culpa do comprador, a restituição deve ocorrer de forma parcial. Portanto, a retenção de 25% sobre o montante pago (R$ 55.324,77) revela-se adequada para ressarcir as despesas administrativas da incorporadora, em estrita observância ao art. 418 do Código Civil.

Por fim, não se verifica a ocorrência de dano moral. O inadimplemento ou o desfazimento do negócio por culpa do próprio contratante não gera abalo psicológico indenizável. A alienação posterior do imóvel a terceiro é mera consequência da rescisão e da liberação do lote para nova comercialização.

Diante do exposto, o VOTO é no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Agravo Interno, e manter, por estes e pelos próprios fundamentos a decisão impugnada.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora