PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8021427-59.2024.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: CONDOMINIO COLETANEA VALE DO CANELA e outros (2) |
| Advogado(s): ARTUR RIBEIRO BARACHISIO LISBOA, HORLAN REAL MOTA |
| APELADO: PEDRO DA SILVA e outros (3) |
| Advogado(s): HORLAN REAL MOTA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, ARTUR RIBEIRO BARACHISIO LISBOA |
Cuida-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por CONDOMÍNIO COLETÂNEA VALE DO CANELA e por PEDRO DA SILVA e OUTRA em face da r. sentença proferida pelo Juízo a quo, que decidiu o pleito nos seguintes termos (ID. 89331760):
“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, com fulcro no art. 487, I, do CPC, resolvendo a lide nos seguintes termos: a) Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva e determino a exclusão de Hesa 75 – Investimentos Imobiliários LTDA da lide. b) Condeno os réus no pagamento do débito previsto no instrumento de confissão de dívida [...], no valor remanescente de R$ 84.343,22 [...]. c) Condeno os réus no pagamento da multa compensatória [...]. d) Condeno os réus no pagamento das taxas condominiais ordinárias e taxas extraordinárias [...]. e) Tendo em vista a sucumbência mínima, condeno apenas os réus no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios [...]. f) Por fim, condeno a parte autora no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte excluída, no montante de 10% dez por cento do valor da causa atualizado.”
DA ADMISSIBILIDADE
Os recursos são cabíveis, nos termos do art. 1.009 do CPC.
Inicialmente, defiro o pedido de Gratuidade de Justiça formulado pelos Apelantes Pedro da Silva e Marla Cruz exclusivamente para fins de processamento do presente recurso. A medida se impõe diante da documentação acostada aos autos, notadamente a certidão de matrícula do imóvel (ID 89331575), que revela múltiplas averbações de indisponibilidade de bens decretadas pela Justiça Laboral, evidenciando a momentânea incapacidade financeira dos recorrentes para arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento próprio, justificando-se, assim, a ausência de recolhimento do preparo recursal.
Noutro ponto, REJEITO a preliminar de intempestividade suscitada pelo Condomínio apelado em sede de contrarrazões (ID 89331773). Da análise da certidão de publicação, verifica-se que a decisão integrativa dos Embargos de Declaração foi considerada publicada em 31/07/2025 (quinta-feira), iniciando-se a contagem do prazo recursal no primeiro dia útil subsequente, 01/08/2025 (sexta-feira). Ocorre que o cômputo do prazo de 15 (quinze) dias úteis não transcorreu de forma ininterrupta, haja vista a suspensão do expediente forense e dos prazos processuais no âmbito deste Tribunal de Justiça no dia 11/08/2025 (segunda-feira), em razão do feriado regimental alusivo ao Dia do Magistrado. Computando-se a referida suspensão, o termo final para a interposição do apelo recaiu apenas em 22/08/2025. Tendo o recurso sido protocolado em 21/08/2025 (ID 89331770), resta patente sua tempestividade.
Presentes, portanto, os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso interposto pelos Réus, bem como do recurso interposto pelo Autor.
As partes são legítimas e o interesse recursal é manifesto. Inexistem fatos impeditivos ou extintivos do direito de recorrer. Assim, CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS.
Passo à análise do mérito, principiológica e logicamente, iniciando pelo recurso dos devedores fiduciantes e, na sequência, o do Condomínio.
DO RECURSO DOS RÉUS (PEDRO DA SILVA e MARLA CRUZ)
Os Apelantes 2 buscam afastar a condenação ao pagamento das cotas condominiais, alegando, em suma, ilegitimidade passiva ou ausência de responsabilidade decorrente da natureza do contrato de alienação fiduciária e dificuldades financeiras.
A tese não merece prosperar.
A obrigação de pagar as cotas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, decorre da titularidade do direito real sobre o imóvel ou da posse direta exercida sobre ele. O art. 1.336, I, do Código Civil é cristalino ao estabelecer que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.
No caso específico de alienação fiduciária, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de Recurso Repetitivo (Tema 886), firmou a tese de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida não pelo registro do compromisso de compra e venda, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
Confira-se a tese firmada:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC . CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO . LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE . CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido .
(STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49)
In casu, é incontroverso nos autos (Petição Inicial ID. 89329867 e Contestação ID. 89331613) que os Apelantes Pedro e Marla detêm a posse direta do imóvel, usufruindo dos serviços e áreas comuns do condomínio. Portanto, são os beneficiários diretos das despesas realizadas pela coletividade.
O fato de a propriedade resolúvel pertencer ao credor fiduciário não exime o devedor fiduciante (possuidor direto) de arcar com as despesas propter rem geradas durante o exercício de sua posse. Entendimento contrário violaria o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e o art. 1.334, § 2º, do Código Civil, que equipara aos proprietários os promitentes compradores e cessionários de direitos.
Portanto, a sentença foi precisa ao condenar os Réus Pedro e Marla, devendo ser mantida neste ponto.
DO RECURSO DO CONDOMÍNIO (COLETÂNEA VALE DO CANELA)
O cerne da controvérsia recursal trazida pelo Condomínio reside na legitimidade passiva da credora fiduciária, HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., e na possibilidade de o próprio imóvel responder pela dívida, ainda que gravado com alienação fiduciária.
A sentença recorrida excluiu a HESA 75 da lide, fundamentando-se na proteção conferida pela Lei nº 9.514/97 ao credor fiduciário. Contudo, data venia, o caso exige um olhar mais aprofundado e conforme a recente evolução jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.
A reinclusão da HESA 75 – Investimentos Imobiliários Ltda. no polo passivo é medida imperativa, alicerçada na natureza propter rem da obrigação, nos exatos termos do art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante. Para além da solidariedade material, a medida atende a uma necessidade processual instrumental: consoante entendimento jurisprudencial, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, embora a regra geral limite a penhora aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, admite-se a constrição do próprio imóvel quando a dívida é propter rem, dado que a conservação do bem interessa também ao credor fiduciário. Contudo, para que tal penhora seja válida e exequível, é condição sine qua non que o titular do domínio resolúvel tenha participado da fase de conhecimento e integre o título executivo judicial, sob pena de nulidade e de inviabilidade prática da futura expropriação do bem.
Da Natureza Propter Rem e a Função Social da Propriedade
A dívida condominial, por sua natureza propter rem (art. 1.345 do CC), adere à coisa. As despesas de condomínio destinam-se à conservação da própria garantia (o imóvel). Se o condomínio não é pago, a manutenção do edifício e a segurança do bem restam comprometidas, desvalorizando a garantia do credor fiduciário.
Ao excluir a credora fiduciária do polo passivo e impedir que a execução recaia sobre o imóvel, cria-se uma situação de blindagem patrimonial injusta: a credora fiduciária (que, neste caso, confunde-se com a própria Construtora/Incorporadora) poderia, em tese, consolidar a propriedade de um bem valorizado e conservado às custas dos demais condôminos adimplentes, sem ter contribuído para tal.
Do Distinguishing Necessário e da Penhorabilidade do Bem
Embora a jurisprudência tradicional aponte para a penhora apenas dos "direitos aquisitivos" do devedor fiduciante (art. 835, XII, do CPC), tal medida mostra-se, muitas vezes, inócua na prática, pois tais direitos podem ser inexistentes ou insuficientes frente ao passivo.
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento recente e paradigmático (REsp 2.059.278/SC), inaugurou entendimento no sentido de que, diante da natureza propter rem da obrigação, a execução de débitos condominiais pode recair sobre o próprio imóvel, inclusive na alienação fiduciária, desde que o credor fiduciário participe da lide.
A ratio decidendi baseia-se na premissa de que o interesse da coletividade condominial na preservação do bem comum se sobrepõe ao interesse privado do credor fiduciário. Ademais, a HESA 75 não figura aqui como uma instituição financeira tradicional alheia à cadeia construtiva, mas como a própria empresa de Investimentos Imobiliários/Construtora que comercializou o bem.
Cito o entendimento da Corte Superior que ampara a tese do Apelante:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL . POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts . 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art . 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol . 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779)
Observe-se, ainda, o disposto no art. 835, § 3º, do CPC, que permite a penhora de bem gravado, desde que intimado o credor.
Assim, a reinclusão da HESA 75 no polo passivo é medida de rigor. Não necessariamente para que ela pague a dívida com recursos próprios de imediato (o que é obrigação primária dos possuidores Pedro e Marla), mas para que o imóvel de sua propriedade resolúvel possa ser penhorado e levado a leilão para satisfação do débito condominial, caso os devedores fiduciantes não o façam.
A exclusão da HESA 75 da lide impede a formação de título executivo judicial contra a proprietária (ainda que resolúvel), inviabilizando a penhora do imóvel na fase de cumprimento de sentença, o que contraria a eficácia da tutela jurisdicional e a garantia propter rem.
Destarte, a sentença merece reforma para reconhecer a legitimidade passiva da Apelada HESA 75, condenando-a, solidariamente (em razão da sujeição do bem), ao pagamento do débito, ressalvado seu direito de regresso contra os devedores fiduciantes nos termos do contrato entre eles firmado.
Ante o exposto, voto no sentido de:
a) CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação interposto pelos Réus PEDRO DA SILVA e MARLA CRUZ DE ALBUQUERQUE SANTOS, mantendo sua condenação ao pagamento das cotas condominiais e encargos;
b) CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação interposto pelo Autor CONDOMÍNIO COLETÂNEA VALE DO CANELA, para reformar a sentença no tocante à preliminar acolhida, a fim de: b.1) Reconhecer a legitimidade passiva ad causam da Ré HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.; b.2) Determinar a sua reinclusão no polo passivo da demanda e condená-la, solidariamente aos demais réus (em virtude da natureza propter rem que vincula o bem à dívida), ao pagamento das despesas condominiais vencidas e vincendas, autorizando-se, na fase de cumprimento de sentença, a penhora sobre o imóvel gerador do débito, nos termos da fundamentação supra.
Em razão do resultado do julgamento:
Majoram-se os honorários advocatícios devidos pelos Réus Pedro e Marla de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Inverte-se o ônus da sucumbência em relação à Ré HESA 75. Afasta-se a condenação do Condomínio ao pagamento de honorários em favor desta e condena-se a Ré HESA 75 ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do Autor, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, solidariamente com os demais réus.
É como voto.
Salvador, data da assinatura eletrônica.
Des. Raimundo Nonato Borges Braga
Relator
R01