PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971 DO STJ. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.

Tendo em vista o lapso entre o momento previsto no contrato para a finalização das obras e a efetiva entrega das chaves aos apelados, verifica-se o inadimplemento contratual por parte dos vendedores, ora apelantes, o que torna-se imprescindível a reparação dos danos suportados pelos consumidores que adquiriram o imóvel oferecido no mercado de consumo.

Em caso de inadimplemento, se houver omissão no contrato celebrado pelos litigantes, cabe a inversão da cláusula contratual penal, que prevê multa exclusivamente em benefício da promitente vendedora do imóvel.

Nos casos como o dos autos, a solução mais equilibrada é a substituição do índice de correção monetária. Neste sentido, o STJ consolidou o entendimento, sob a sistemática do julgamento dos repetitivos, que “o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor (TEMA 996)”.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 0560029-19.2015.8.05.0001, tendo como apelantes HESA 3 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. e apelados HUMBERTO GESTEIRA FILHO e SANDRA REGINA CALIL GESTEIRA,

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, nos termos do voto do Relator.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por HESA 3 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. em face da sentença prolatada pelo MM. Juízo da 4ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvadora, que, nos autos do Procedimento Comum n.º 0560029-19.2015.8.05.0001, ajuizado por HUMBERTO GESTEIRA FILHO e SANDRA REGINA CALIL GESTEIRA , julgou procedentes em parte os pedidos, nos seguintes termos:

Ante ao exposto, com fulcro no art. 487, I, do NCPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para:

a) condenar as Requeridas a indenizarem os Autores no valor correspondente à cláusula penal contratualmente prevista, consistente na aplicação de juros de mora de 1% (um por cento) e de multa moratória de 2% (dois por cento), as quais incidiram sobre o valor atualizado do contrato, com correção monetária pelo INPC a partir do fim do prazo de tolerância e com o acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação;

b) determinar que as parcelas correspondentes ao saldo devedor do contrato, a partir 01/02/2015, sejam atualizadas pelo INPC, fazendo jus a Autora à devolução de eventuais quantias decorrentes da substituição dos índices ora aludidos, o que deve ser feito na forma simples, pois ausente a má-fé que autorize a repetição do indébito nos termos do CDC.

Tendo em vista a sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das custas processuais e honorários advocatícios da parte adversa no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada, ficando estes, nos termos do art. 85, §2º NCPC, arbitrados em 20%(vinte por cento) sobre o proveito econômico obtido pelo Requerente

Inconformadas, as rés interpuseram apelação, sustentando que não houve atraso na entrega do imóvel, pois o prazo para conclusão do empreendimento se estenderia o prazo para 31 de janeiro de 2015 e o Habite-se foi expedido em 26 de janeiro de 2015.

Alegam que restou comprovado que a entrega das chaves só não foi feita imediatamente pelo atraso dos Apelados no pagamento do saldo devedor.

Argumentam que a cláusula 12.3 é prevista especificamente para descumprimento de obrigação de pagar e por parte do adquirente, sendo impossível, portanto, aplicá-la às apelantes.

Afirmam que o INCC não traz em seu bojo juros ou qualquer outro consectário moratório que não a mera atualização monetária, sendo a sua aplicação aos contratos de promessa de compra e venda expressamente prevista na legislação de regência (Lei 10.931/04).

Pugna, ao final, pelo provimento do recurso para reformar a sentença e afastar as condenações.

Os apelados apresentaram contrarrazões (ID 58496369), rechaçando a tese esboçada pelas rés.

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos para a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinado, e em condições de proferir o voto, restituo os autos à Secretaria, com relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que determino sua inclusão em pauta de julgamento.

É o relatório.

 Salvador/BA, 12 de junho de 2024.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O recurso preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, pelo que comportam apreciação de mérito.

Na origem, os autores HUMBERTO GESTEIRA FILHO e SANDRA REGINA CALIL GESTEIRA narram que firmaram, em 30/06/11, com a HESA 3 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. Compromisso de Compra e Venda de Imóvel para aquisição da unidade de número 909, torre 2, integrante do Condomínio Helbor Cosmopolitan Home Stay e Offices.

Afirmam que o prazo para entrega das chaves ficou estabelecido em 31 de julho de 2014, contudo, o imóvel só foi entregue em 21 de agosto de 2015.

Alegando ter sofrido danos de ordem material e moral, os autores ajuizaram a presente ação indenizatória.

Após análise dos autos, o magistrado de piso julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando que as acionadas indenizassem os Autores no valor correspondente à cláusula penal contratualmente prevista, consistente na aplicação de juros de mora de 1% (um por cento) e de multa moratória de 2% (dois por cento), as quais incidiram sobre o valor atualizado do contrato, com correção monetária pelo INPC a partir do fim do prazo de tolerância e com o acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; que as parcelas correspondentes ao saldo devedor do contrato, a partir 01/02/2015, sejam atualizadas pelo INPC, fazendo jus a Autora à devolução de eventuais quantias decorrentes da substituição dos índices ora aludidos, o que deve ser feito na forma simples, pois ausente a má-fé que autorize a repetição do indébito nos termos do CDC.

In casu, a cláusula 4.6 do compromisso de compra e venda estipulou como data de conclusão das obras 31/07/2014. Na citada cláusula, há também a previsão de um prazo de tolerância de 180 dias (fls.23 do ID 58494603). Assim, o prazo para conclusão das obras findaria em 31/01/2015, considerando, inclusive, a incidência da cláusula de tolerância.

Conforme o relato dos autores/apelados, a entrega das chaves da sua unidade somente ocorreu em 21/08/2015.

Em suas razões, as apelantes alegam que inexistiu o descumprimento contratual apontado, haja vista que não ocorreu atraso na entrega da unidade imobiliária prometida. Isso dado que o Alvará de Habite-se foi emitido em 26/01/2015 e a entrega das chaves só não foi feita imediatamente pelo atraso dos Apelados no pagamento do saldo devedor.

Neste particular, destaca-se que no id 58494607 consta comunicado enviado pelas recorrentes, informando que o empreendimento teria sido entregue no dia 29 de janeiro de 2015, com a instalação do condomínio, restando pendente a quitação do saldo devedor da unidade imobiliária, que poderia ser adimplido com recursos próprios ou por meio de financiamento. Assim, os compradores foram orientados a entrar em contato com a Central do Cliente para informar como quitariam o saldo devedor do preço de compra do imóvel.

Observa-se, todavia, que ainda no mês de fevereiro de 2015, os apelados quitaram o saldo devedor (id 58494608), não subsistindo razão para que a entrega das chaves só ocorresse em 21/08/2015. Além disso, caberia aos apelantes demonstrar que a demora na imissão na posse foi devida a omissão dos apelados, o que não ocorreu nestes autos.

Destarte, tendo em vista o lapso entre o momento previsto no contrato para a finalização das obras e a efetiva entrega das chaves aos apelados, verifica-se o inadimplemento contratual por parte dos vendedores, o que torna-se imprescindível a reparação dos danos suportados pelos consumidores que adquiriram o imóvel oferecido no mercado de consumo.

Neste sentido, insta acentuar que a cláusula penal moratória tem o objetivo de indenizar o cumprimento tardio da obrigação, além de servir como elemento de persuasão ao escorreito cumprimento da avença.

Deste modo, restou consolidado na jurisprudência a abusividade da estipulação exclusiva de penalidade em desfavor do consumidor nos casos de mora ou inadimplemento absoluto da obrigação constante em contratos de promessa de aquisição de unidade imobiliária.

Cumpre salientar que a cláusula penal é o pacto acessório que estipula penalidade para aquele que retarda o cumprimento de sua obrigação ou deixa de cumpri-la em sua integralidade. Constitui, ademais, disposição contratual que dinamiza a relação jurídica obrigacional, já que permite a antecipação dos custos a serem suportados pela parte faltosa. Em vista disso, a determinação prévia da penalidade, geralmente em pecúnia, auxilia todas as partes envolvidas na avença, privilegiando a segurança jurídica quando prefixa o valor devido em hipótese de inadimplemento, bem como prescinde da demonstração de prejuízo para sua incidência.

Dessarte, não há como negar antecipadamente a um dos negociantes os benefícios advindos da convenção da cláusula penal, especialmente quando trata-se de relação jurídica marcada pela disparidade entre os sujeitos, como sói acontecer nos pactos consumeristas. Nesta senda, importante destacar o artigo 6º, II, do CDC, que prevê como direito básico do consumidor a igualdade nas contratações, in verbis:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

II - a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;

Neste contexto, o STJ fixou a tese vinculante do Tema 971, por ocasião do julgamento do REsp. Nº 1.635.428, submetido à sistemática dos recursos especiais repetitivos:

Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Deste modo, prevalece que os precedentes visam à manutenção do equilíbrio contratual com a adequada reparação do dano suportado pelo consumidor. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto.

Logo, em caso de inadimplemento, se houver omissão no contrato celebrado pelos litigantes, cabe a inversão da cláusula contratual penal, que prevê multa exclusivamente em benefício da promitente vendedora do imóvel.

Neste sentido, importa destacar que na promessa de compra e venda de imóvel celebrada pelos litigantes inexiste cláusula que preveja a incidência de pena convencional para a hipótese de descumprimento da obrigação de entrega do imóvel, na data aprazada, pelas vendedoras. Em verdade, a única penalidade prevista atuaria somente em desfavor dos compradores, quando estes retardassem o cumprimento da sua obrigação de pagar.

Examinando a sentença hostilizada, verifica-se que o magistrado de piso determinou a substituição do INCC pelo INPC como índice de reajuste do saldo devedor, no período de atraso na entrega da obra, desde que não se mostre mais gravoso para o adquirente.

Neste ponto, deve ser destacado que a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor, durante o período de atraso na entrega do imóvel, é medida necessária à manutenção do equilíbrio contratual.

Observe-se que não poderia o mutuário/apelado ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora. Isso porque continuar a arcar com índice que se baseia na construção civil, que, geralmente, é mais gravoso, quando, em verdade a obra não deveria estar mais sendo construída.

Lado outro, a suspensão da correção monetária implicaria descabido prejuízo às apelantes, tendo em vista que a correção monetária somente garante a recomposição do valor da moeda.

Logo, nos casos como o dos autos, a solução mais equilibrada é a substituição do índice de correção monetária. Neste sentido, o STJ consolidou o entendimento, sob a sistemática do julgamento dos repetitivos, que “o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor (TEMA 996)”.

Em razão de todo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto, para manter integralmente a sentença vergastada.

Deixo de majorar os honorários advocatícios devidos, tendo em vista que já foram fixados no percentual máximo na origem.

É como voto.

 Salvador/BA, 12 de junho de 2024.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator