PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NOTIFICAÇÃO REGULAR. CONTRAPROPOSTA EM VALOR MENOR. RENÚNCIA E CADUCIDADE. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou pedido de ação renovatória por ausência de interesse de agir e julgou improcedentes os pedidos de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel locado e de adjudicação compulsória, ao fundamento de inexistência de violação ao direito de preferência do locatário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se houve violação ao direito de preferência do locatário na alienação do imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a adjudicação compulsória diante das circunstâncias do caso; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para o exercício da ação renovatória de locação comercial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A locadora comprova o envio regular de notificações ((IDs 98549355, 98549357 e 98549358) contendo todas as condições do negócio, nos termos do art. 27 da Lei nº 8.245/91, oportunizando o exercício do direito de preferência.
2. A apresentação de contraproposta com valor inferior à oferta original configura recusa da proposta e implica renúncia ao direito de preferência, nos termos do art. 28 da Lei nº 8.245/91.
3. O prazo decadencial de 30 dias para aceitação integral da proposta transcorre sem manifestação válida, operando-se a caducidade do direito.
4. Conversas informais por meio de aplicativo de mensagens não reabrem prazo decadencial nem configuram nova oferta apta a restabelecer o direito de preferência.
5. A alienação do imóvel ocorreu nas mesmas condições previamente ofertadas, evidenciando a boa-fé da locadora e a regularidade do negócio jurídico.
6. A adjudicação compulsória exige a averbação prévia do contrato de locação na matrícula do imóvel e o depósito do preço, requisitos não atendidos, o que impede sua concessão.
7. A ação renovatória exige contrato escrito com prazo determinado, não sendo cabível quando a locação vigora por prazo indeterminado.

10. A inexistência dos requisitos legais afasta o interesse de agir quanto ao pedido renovatório e confirma a improcedência dos demais pleitos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI; 487, I; 85, §11; Lei nº 8.245/91, arts. 27, 28, 33 e 51.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AI nº 1719875-89.2022.8.13.0000, Rel. Des. Francisco Ricardo Sales Costa, j. 06.10.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8014557-23.2022.8.05.0274, em que figura como apelante MODULO TRATORES E IMPLEMENTOS LTDA. e como apelada SUELY AMORIM DE MORAES.

 Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

07-239

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 7 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por MODULO TRATORES E IMPLEMENTOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos Relativos a Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos de Ação Anulatória c/c Indenizatória tombada sob o  nº 8014557-23.2022.8.05.0274, ajuizada em face de SUELY AMORIM DE MORAES.

Adoto o relatório da sentença (ID 98549443), acrescentando que foram julgados improcedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“(...)

Ante o exposto, reconheço, de ofício, questão de ordem pública, para REJEITAR de plano, com fulcro no artigo 485, VI, do CPC, o pleito de ação renovatória, por carência de ação, na modalidade falta interesse de agir, bem como JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais de anulação do negócio jurídico de alienação dos imóveis e também de adjudicação compulsória na propriedade destes, extinguindo o feito, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Custas judiciais e honorários de sucumbência devidos ao advogado da ré, pela parte autora, os quais fixo no montante de 10% do valor da causa.

Intimem-se as partes acerca desta sentença através de seus respectivos patronos.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Transitada em julgado a sentença, não havendo requerimento de cumprimento do julgado no prazo de 30 (trinta) dias, arquive-se, com baixa.”

Irresignado, a parte autora interpôs o presente recurso (ID 98549458/98549460), alegando a nulidade da sentença por violação aos princípios da ampla defesa, contraditório e motivação das decisões judiciais, ao argumento de que o Juízo sentenciante deixou de apreciar prova essencial ao deslinde da controvérsia, consistente em conversas mantidas entre as partes por meio do aplicativo WhatsApp.

 Defende que tais mensagens demonstrariam a interrupção das tratativas negociais pela apelada e a existência de expectativa legítima de retomada no ano seguinte, afastando qualquer alegação de renúncia ao direito de preferência.

Alega que houve erro no julgamento, uma vez que a sentença desconsiderou elementos probatórios relevantes, formando conclusão dissociada da realidade dos autos, uma vez que a apelada teria alienado o imóvel a terceiro sem oportunizar o exercício do direito de preferência, em afronta ao art. 27 da Lei nº 8.245/91.

 Assevera que a proposta anterior teria sido revogada, impondo a necessidade de nova notificação formal antes da alienação.

 Argumenta que as provas documentais digitais, especialmente as conversas de WhatsApp, possuem validade jurídica e não foram impugnadas de forma específica.

 Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, “reconhecendo-se a violação ao direito de preferência da APELANTE e a consequente nulidade da venda realizada a terceiro; b) Reconhecimento e asseguramento do direito de preferência da APELANTE na aquisição do imóvel objeto da presente demanda, garantindo que eventual negociação observe estritamente os direitos previstos na legislação civil e contratual; c) O reconhecimento da perda de objeto da notificação anterior, diante da interrupção das tratativas pela própria APELADA, impondo-se o dever de nova notificação válida para o exercício da preferência; d) O reconhecimento da violação à boa-fé objetiva, à lealdade contratual e à confiança legítima, em razão do comportamento contraditório e desleal da APELADA; e) O reconhecimento da afronta à função social do contrato e da propriedade, assegurando à APELANTE a continuidade de sua posse e o respeito à finalidade social da relação locatícia; f) A anulação do negócio jurídico de compra e venda celebrado com terceiro; g) O provimento de todos os demais pedidos formulados ao longo da presente apelação, assegurando ao APELANTE o direito de preferência. h) A condenação da APELADA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 85 do CPC.”

O apelado apresentou contrarrazões no ID 100328911, pugnando pelo improvimento do recurso.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

 Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, para inclusão em pauta, registrando a possibilidade de sustentação oral pelas partes, nos termos do art. 937, inc. I, do mesmo diploma legal, c/c art. 187, inc. I, do Regimento Interno do TJBA.

Salvador/BA, 18 de março de 2026.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os requisitos de admissibilidade.

Como visto, trata-se de apelação cível interposta por MODULO TRATORES E IMPLEMENTOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos Relativos a Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que nos autos de Ação Anulatória c/c Indenizatória tombada sob o  nº 8014557-23.2022.8.05.0274, ajuizada em face de SUELY AMORIM DE MORAES, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Pois bem.

 A questão central debatida nos autos cinge-se a verificar a suposta violação ao direito de preferência da locatária, ora apelante, em virtude da alienação do imóvel locado a terceiro, e as consequências jurídicas advindas do suposto descumprimento, incluindo os pleitos de anulação do negócio jurídico, adjudicação compulsória e renovação do contrato de locação.

 O direito de preferência do inquilino constitui garantia estabelecida pelo art. 27 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). O referido dispositivo determina que, no caso de venda do imóvel, o locatário tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros:

 Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O art. 28 da mesma norma é peremptório ao estabelecer que o direito de preferência caduca se o locatário não manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias:

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

A análise do acervo documental revela que a apelada cumpriu rigorosamente o dever legal de notificar a apelante, enviando três notificações para o exercício do direito de preferência (IDs 98549355, 98549357 e 98549358). Resta incontroverso que, na última delas, em julho de 2020, a locadora oportunizou formalmente à locatária a aquisição do imóvel pelo valor de R$ 1.250.000,00 (um milhão, duzentos e cinquenta mil reais). A apelante, diante desta última notificação, apresentou resposta formulando uma contraproposta no valor de R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), colacionada ao ID 98549359.

 A formulação de contraproposta alterando o valor do negócio não configura exercício regular do direito de preferência. Ao reverso, a contraproposta com valor inferior importa, juridicamente, em recusa da oferta originária e renúncia ao direito de preferência nas condições apresentadas.

 Isso porque, a lei exige a adesão integral e absoluta aos termos propostos pelo locador, não havendo margem para negociações compulsórias sob o manto da preferência legal. Caso o inquilino não iguale as condições ofertadas por terceiro, o proprietário recupera a plena liberdade para dispor do seu patrimônio.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - DIREITO SUCESSÓRIO - AÇÃO DE INVENTÁRIO - EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO - CONTRAPROPOSTA APRESENTADA DIVERGENTE DA OFERTA - RECUSA DA NEGOCIAÇÃO - CADUCIDADE - NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DO DESPEJO PARA POR TERMO AO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PERTENCENTE AO ESPÓLIO - IMPOSSIBILIDADE DE REQUERIMENTO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL NOS AUTOS DO INVENTÁRIO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O art. 27, da Lei 8 .245/1991 assegura ao locatário o direito de preferência caso o proprietário deseje vender o imóvel locado. 2. Restou demonstrado nos autos que foi oportunizado ao locatário o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, o qual caducou, tendo em vista a apresentação de contraproposta divergente da proposta originária endereçada pelo locador. 3 . A extinção do contrato e a consequente retomada do imóvel locado não prescindem do ajuizamento de ação de despejo. Aplicação do art. art. 5º da Lei 8 .245/91. (TJ-MG - AI: 17198758920228130000, Relator.: Des.(a) Francisco Ricardo Sales Costa (JD Convocado), Data de Julgamento: 06/10/2022, 4ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 07/10/2022)

A principal tese recursal da apelante ampara-se em uma conversa de WhatsApp datada de 19 de novembro de 2020 (ID 98549322), mediante a qual alega que as negociações teriam sido "suspensas". Tal argumento não possui aptidão para modificar a conclusão de improcedência.

 Quando ocorreu a referida troca de mensagens eletrônicas, o direito de exercer a preferência já havia sido oportunizado formalmente e encontrava-se irremediavelmente exaurido. O prazo decadencial de trinta dias, iniciado em julho de 2020, já havia se consumado.

 As mensagens trocadas entre as partes não configuram renovação da oferta formal, tampouco possuem o condão de ressuscitar um prazo decadencial extinto ou descaracterizar a recusa materializada pela contraproposta inferior da apelante. A alienação realizada em 2021 ocorreu exatamente pelo valor ofertado à locatária (R$ 1.250.000,00), conforme Escritura de Compra e Venda colacionada ao ID 98549362, demonstrando a absoluta lisura e boa-fé da conduta da apelada.

 Superada a validade do negócio jurídico, impõe-se enfatizar a absoluta impossibilidade jurídica do pleito de adjudicação compulsória do imóvel.

 Ainda que restasse configurada alguma violação ao direito de preferência, a adjudicação compulsória do bem pelo locatário preterido exige o cumprimento de pressupostos formais intransponíveis, previstos no art. 33 da Lei 8.245/91. A norma exige que o contrato de locação esteja devidamente averbado junto à matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente com pelo menos trinta dias de antecedência da alienação, além da exigência do depósito judicial do preço e das despesas de transferência.

 A análise da certidão imobiliária constante no ID 98549361 comprova inequivocamente a ausência de averbação do pacto locatício na matrícula do bem. A falta desse registro público impede a oposição do direito de preferência a terceiros adquirentes de boa-fé.

 No que pertine à manutenção da extinção do pedido renovatório da locação, melhor sorte não assiste ao recorrente. O pedido subsidiário de renovação do contrato de aluguel por mais cinco anos esbarra na falta de preenchimento dos requisitos legais do artigo 51 da Lei do Inquilinato:

 Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

O direito à renovação compulsória pressupõe contrato escrito e com prazo determinado. Restou consolidado nos autos que o contrato entabulado entre as partes, ainda que de longo curso, passou a viger por prazo indeterminado, diante da ausência de renovações formais sucessivas. A vigência por tempo indeterminado afasta o cabimento da ação renovatória, ensejando a correta decretação de carência de ação, na modalidade inadequação da via e falta de interesse de agir processual.

Por fim, quanto ao pleito de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, igualmente agiu com acerto o juízo sentenciante ao julgá-lo improcedente.

A apelante não se desincumbiu do ônus probatório que lhe cabia, a teor do disposto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que não apresentou descrição pormenorizada, orçamentos, notas fiscais ou laudos periciais que atestassem as obras realizadas e os valores despendidos. As meras fotografias colacionadas no corpo da exordial não são suficientes para comprovar a existência, a extensão e a natureza das benfeitorias. Como cediço, a existência de benfeitorias deve ser comprovada de forma inequívoca na fase de conhecimento, reservando-se à liquidação de sentença tão somente a apuração de seu valor exato.

Dessa forma, não restando comprovada qualquer conduta abusiva, ilegal ou violadora da boa-fé objetiva por parte da locadora, e constatada a absoluta ausência dos requisitos autorizadores para a anulação da venda, para a adjudicação do imóvel, para a renovação locatícia ou para a indenização por benfeitorias, a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe.

 Na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, que determina a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal em caso de desprovimento, majore os honorários sucumbenciais devidos pela apelante, fixando-os no patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

 Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, mantendo a sentença em todos os seus termos. 

Salvador/BA, 18 de março de 2026.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07-239