PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Agravo de Instrumento. Direito civil. Locação não residencial. Despejo por denúncia vazia. Decisão agravada que deferiu liminar de despejo por denúncia vazia, determinando a desocupação do imóvel em 15 dias. Para o exercício do direito à renovação compulsória do contrato de locação não residencial, é imprescindível o preenchimento cumulativo dos requisitos previstos no art. 51 da Lei 8.245/91, não se admitindo o atendimento parcial das exigências legais. O prazo mínimo de cinco anos deve ser comprovado mediante contratos escritos, não bastando alegações de posse anterior sem documentação hábil. A ausência de ajuizamento da ação renovatória no prazo estabelecido no § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91 configura decadência do direito. Entretanto, o princípio da proporcionalidade autoriza a modulação do prazo de desocupação quando presentes circunstâncias específicas que recomendem tratamento diferenciado, como investimentos em benfeitorias, idade avançada do sócio representante da parte locatária/agravante, função social da atividade e complexidade da reorganização empresarial. A presença de pessoa idosa (73 anos) como representante legal da empresa locatária, embora não configure aplicação direta do Estatuto do Idoso à pessoa jurídica, impõe consideração dos princípios de proteção à dignidade humana na fixação de prazo adequado para desocupação. A função social da empresa e os investimentos comprovados em benfeitorias constituem elementos relevantes para modulação judicial do prazo de desocupação, harmonizando direito de propriedade com princípios constitucionais. Por conseguinte, em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, amplia-se o prazo para desocupação do imóvel, deferindo-se o prazo suplementar de 6 (seis)meses, a contar do dia subsequente à publicação do presente acórdão. Recurso parcialmente provido.

                                                                                           ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8032714-85.2025.8.05.0000, em que figura como agravante CODFISH GASTRONOMIA LTDA e, como agravada, ROSIANE DA SILVEIRA ROCHA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em dar parcial provimento ao Agravo de Instrumento, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido em parte. Unânime.

Salvador, 23 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por Codfish Gastronomia Ltda. contra decisão liminar que deferiu pedido de despejo por denúncia vazia nos autos do processo nº 8004927-60.2025.8.05.0201, da Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo Cíveis e Comerciais da Comarca de Porto Seguro-BA, fixando prazo de 15 dias para desocupação.

A lide origina-se de contrato de locação não residencial celebrado entre as partes em 2020, referente a imóvel comercial situado na Estrada do Mucugê, nº 437, Arraial D'Ajuda, com área total de 42m² de frente sem construção e galpão de 120m² construídos, registrado no Cartório de Imóveis sob nº 16.402. O contrato estabeleceu vigência de 53 meses, com início em 01/12/2020 e término em 30/04/2025, sendo o valor locatício inicialmente fixado em R$ 32.000,00 anuais, posteriormente reajustado para R$ 43.773,00 em 2024.

Findo o prazo contratual, a locadora enviou notificação ao locatário para desocupação voluntária. Em resposta, através de contranotificação datada de 27/02/2025, a agravante alegou direito à renovação compulsória do contrato com fundamento no artigo 51, inciso III, da Lei 8.245/91, sustentando possuir posse passiva, legítima e ininterrupta do imóvel há mais de três anos, explorando atividade comercial no mesmo ramo.

Diante da recusa em desocupar, a agravada ajuizou em 02/05/2025 ação de despejo por denúncia vazia, alegando que o locatário não possui direito à renovação por não atender aos requisitos legais, especialmente o prazo mínimo de cinco anos de locação. Pleiteou concessão de liminar para desocupação em 15 dias, com base no artigo 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91.

A magistrada reconheceu a presença dos requisitos legais para concessão da medida liminar, fundamentando que o contrato teve duração inferior a cinco anos, o que afasta o direito à renovação compulsória prevista no artigo 51, II, da Lei 8.245/91. Determinou que a parte autora prestasse caução no valor de R$ 10.943,25, equivalente a três meses de aluguel, no prazo de cinco dias mediante depósito judicial, condicionando o deferimento da liminar à comprovação da caução.

A agravante insurge-se contra a decisão alegando presença dos requisitos para concessão do efeito suspensivo, quais sejam fumus boni iuris, periculum in mora e risco de dano irreparável ou de difícil reparação. Sustenta que possui direito à renovação compulsória por estar explorando atividade comercial no mesmo ramo há mais de três anos, conforme exigência do artigo 51, III, da Lei 8.245/91.

Argumenta que o contrato estabeleceu período de carência de 24/09/2020 a 30/11/2020, porém a entrega da posse ocorreu cinco meses antes para realização de obras de reestruturação imprescindíveis, o que alteraria o cômputo do prazo para fins de renovação. Alega que a decisão liminar foi proferida sem possibilitar manifestação prévia e sem considerar adequadamente o direito pleiteado.

A empresa sustenta ter realizado investimentos significativos em benfeitorias necessárias no imóvel, incluindo troca de quadros elétricos e fiação, refeitura do sistema de esgotos e encanamentos, consertos no telhado, colocação de novo piso e gastos com jardinagem e decoração. Pleiteia indenização com base no artigo 35 da Lei 8.245/91, alegando que a cláusula 29ª do contrato é abusiva por não especificar que apenas benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis.

Invoca a função social da empresa, destacando que a atividade desenvolvida no imóvel contribui para o fortalecimento da economia local, gerando empregos diretos e indiretos e arrecadação de impostos. Menciona que o representante legal Anibal Pina de Oliveira Reis tem 73 anos, sendo aplicável a proteção do Estatuto do Idoso contra desocupação abrupta que possa gerar vulnerabilidade.

Questiona a adequação do prazo de 15 dias para desocupação, considerando-o insuficiente para encontrar novo local adequado à atividade comercial, organizar mudança complexa de estabelecimento e cumprir obrigações trabalhistas com funcionários do restaurante. Argumenta que a desocupação urgente causará perda significativa de investimentos, interrupção das atividades e prejuízo ao fundo de comércio e clientela construídos ao longo dos anos.

Propõe alternativamente renovação consensual do contrato por valor superior ao original ou concessão de prazo de seis meses a um ano para desocupação ordenada, evitando majoração de prejuízos decorrentes da súbita interrupção das atividades. Subsidiariamente, com base no artigo 61 da Lei do Inquilinato, requer isenção do pagamento de custas e 20% de honorários advocatícios caso concorde com desocupação no prazo de seis meses contados da citação.

O Relator deferiu o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, determinando a suspensão da execução da liminar de despejo, condicionando a manutenção do efeito suspensivo ao "pagamento em dia dos aluguéis e encargos locatícios durante o período de permanência" e à "manutenção do imóvel em perfeito estado de conservação e não realização de novas obras ou modificações sem autorização da proprietária", como também, concedeu prioridade na tramitação em razão da idade do representante legal da agravante (73 anos), nos termos do artigo 71 do Estatuto do Idoso.

Em contrarrazões (ID. 84131087), o agravado contrapõe as alegações do recorrente sustentando que a agravante não preenche os requisitos legais para a renovação compulsória do contrato de locação. Argumenta que "o contrato firmado entre as partes possui prazo de apenas 53 (cinquenta e três) meses, o que inviabiliza o atendimento ao requisito do inciso II do dispositivo legal, que exige o mínimo de 5 (cinco) anos de locação ininterrupta e por contrato escrito".

Alega que a agravante "de forma proposital não trouxe aos autos do presente Agravo de Instrumento o Contrato de Locação debatido", que alega que supostamente possuía a posse do imóvel 05 (cinco) meses antes do que consta em contrato, numa tentativa de caracterizar que a relação Locatícia possui mais de 05 (cinco) anos. Sustenta que "não junta aos autos nenhum documento ou mesmo qualquer indício que comprove tal alegação".

Argumenta que "ainda que, por mera hipótese, a parte Agravante preenchesse os requisitos cumulativos do caput do art. 51 da Lei nº 8.245/91 (o que se demonstrou não ser o caso), não teria direito à renovação compulsória da locação, pois deixou de ajuizar a competente ação renovatória no prazo legal". Cita o parágrafo 5º do artigo 51 da Lei do Inquilinato que exige o ajuizamento da ação renovatória "no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do contrato em curso".

Sustenta que "a Agravada já havia informado ao Agravante, ainda no mês de janeiro, que não tinha interesse na renovação do Contrato, que ainda se encerraria na data de 30/04/2025" e que "na data de 27/02/2025, ou seja, faltando mais de 60 dias para o término da locação que ocorreria em 30/04/2025, esta já possuía a ciência que teria de deixar o imóvel conforme estabelecido em contrato".

Refuta a aplicação do Estatuto do Idoso, argumentando que "o contrato de locação foi firmado por pessoa jurídica, e não por pessoa física. O fato de o sócio da empresa ser idoso não transmuda a natureza jurídica da relação contratual, nem transfere à empresa as prerrogativas legais conferidas exclusivamente à pessoa física idosa".

Conclui que "a permanência injustificada da Agravante no imóvel configura autêntica posse injusta, atentando contra o direito de propriedade da Agravada, que não está obrigada a renovar o contrato, tampouco tolerar a ocupação irregular do bem após o término contratual" e pugna pela negativa de provimento ao recurso.

A Agravada, em sua última manifestação (ID 86048104), recusou qualquer interesse na manutenção da relação locatícia e em qualquer proposta de acordo, pugnando pelo imediato julgamento do Agravo de Instrumento.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 29 de julho de 2025.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

                           Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

A questão central do presente Agravo de Instrumento reside na análise da razoabilidade do prazo concedido para a desocupação de imóvel não residencial, em face dos impactos sociais e econômicos que a medida de despejo imediata pode acarretar à Agravante, bem como da condição pessoal de seu representante legal.

A controvérsia tem origem em contrato de locação não residencial, celebrado em 2020, tendo como objeto o imóvel comercial situado na Rua do Mucugê, nº 437, Arraial D’Ajuda, Porto Seguro, com área aproximada de 162m² (42m² de área frontal sem construção e um galpão de 120m² de área construída), registrado sob o nº 16.402 no Cartório de Imóveis. O prazo de vigência contratual foi estipulado em 53 (cinquenta e três) meses, com início em 01/12/2020 e término previsto para 30/04/2025. O valor do aluguel, inicialmente fixado em R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais) anuais, foi reajustado para R$ 43.773,00 (quarenta e três mil, setecentos e setenta e três reais) em 2024 (ID 83919076, ID 84131088 - Pág. 2).

Conforme já delineado na decisão que concedeu o efeito suspensivo (ID 83919076), a desocupação de um imóvel comercial, especialmente um estabelecimento consolidado como o restaurante operado pela Codfish Gastronomia Ltda., transcende a mera restituição da posse ao proprietário. Envolve uma complexa teia de relações jurídicas e fáticas que demandam um tratamento diferenciado, pautado pelos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e, sobretudo, pela função social da propriedade e da empresa.

A Agravante, ao longo de mais de quatro anos de atividade ininterrupta no mesmo local, construiu um valioso fundo de comércio, que engloba não apenas bens corpóreos (instalações, equipamentos, estoque) mas também incorpóreos, como o nome, a clientela e o ponto comercial. A desocupação abrupta, em um prazo exíguo de 15 (quinze) dias, como inicialmente determinado, implicaria a desarticulação completa deste fundo de comércio, gerando perdas significativas de investimentos e a interrupção brusca das atividades. A perda da clientela e a desvalorização do ponto são danos de difícil, senão impossível, reparação (ID 83868055, ID 83919076, ID 85530876).

Mais do que isso, a empresa desempenha uma relevante função social na comunidade de Arraial D'Ajuda, gerando empregos diretos e indiretos e contribuindo para a economia local e a arrecadação de impostos. A desocupação repentina resultaria na demissão em massa de funcionários, que perderiam suas fontes de renda, em um cenário de fragilidade econômica. A Agravante, inclusive, afirmou não possuir numerário suficiente para arcar com as rescisões trabalhistas em caso de despejo abrupto (ID 83868055, ID 85530876). O Poder Judiciário, ao aplicar a lei, deve sempre atentar para os fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum, conforme preceitua o artigo 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), em consonância com a função social da empresa (Código Civil) e a valorização do trabalho e busca do pleno emprego (artigo 170 da Constituição Federal). A própria Lei nº 12.112/2009, que alterou a Lei do Inquilinato, prevê a possibilidade de suspensão ou revogação de liminares quando outros princípios e a ordem jurídico civil sobre a função social da empresa forem afetados (ID 83868055, ID 83868032 - Pág. 10).

A jurisprudência deste Tribunal tem reconhecido a necessidade de equilíbrio entre o direito de propriedade e a função social da empresa, especialmente quando há risco de danos desproporcionais:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE DESPEJO. LIDE COMPLEXA. CAUTELOSA A MANUTENÇÃO DO RÉU NO IMÓVEL, POSTO QUE A DESOCUPAÇÃO FORÇADA PODERÁ OCASIONAR A EXTINÇÃO DA EMPRESA COM PREJUÍZOS IRREVERSÍVEIS." (TJBA, AI 8039686-42.2023.8.05.0000).

O representante legal da empresa Agravante, Sr. Anibal Pina de Oliveira Reis, possui 73 (setenta e três) anos de idade (ID 83868055, ID 83919076), o que o insere na categoria de pessoa idosa (Lei nº 10.741/2003), assim, embora não configure aplicação direta do Estatuto do Idoso à pessoa jurídica, uma desocupação abrupta e sem um prazo minimamente hábil para a reorganização da vida e dos negócios de um indivíduo de 73 anos pode gerar uma situação de risco, vulnerabilidade e abandono, comprometendo gravemente sua dignidade e seu mínimo existencial, direitos fundamentais protegidos constitucionalmente. A imposição de um prazo irrazoável se configura como uma medida que agrava a vulnerabilidade do idoso, transformando o processo judicial em um instrumento de penalização desproporcional, já que empresa é gerida e as decisões são tomadas por uma pessoa física idosa, que será diretamente afetada pela ordem de despejo (ID 85530876).

A Agravante demonstrou ter realizado extensas benfeitorias necessárias na estrutura do imóvel, incluindo reforma completa da infraestrutura elétrica, hidráulica, telhado, e colocação de novo piso, além de gastos com jardinagem e decoração (ID 83868055, ID 83868032 - Pág. 12, ID 83919076, ID 84131088 - Pág. 3).

O direito à indenização por tais benfeitorias é assegurado pelo artigo 35 da Lei nº 8.245/91, independentemente da questão renovatória. A eventual nulidade da cláusula 29ª do contrato, que tentaria afastar essa indenização, reforça a gravidade dos prejuízos que seriam impostos pela desocupação imediata.

A insuficiência do prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação de um estabelecimento comercial de grande porte e complexidade, como um restaurante, é um argumento de ordem prática que se eleva à categoria de fundamento jurídico. Mudar um comércio não se resume a retirar alguns móveis; envolve um planejamento meticuloso e demorado. É preciso encontrar um novo ponto comercial adequado, negociar, adaptar, transportar equipamentos pesados e especializados, estoque de produtos perecíveis, mobiliário, utensílios de cozinha, e todo o aparato necessário ao funcionamento de um restaurante. A interrupção das atividades durante a mudança implica perda de faturamento, o que, somado aos custos da mudança e às despesas de rescisão trabalhista, pode levar o negócio à insolvência (ID 83868055, ID 83868032 - Pág. 9, ID 83919076, ID 84131088 - Pág. 3-4).

A conduta da Agravada em não aceitar qualquer proposta de renovação consensual ou mesmo de dilação do prazo para desocupação, conforme manifestado em ID 86048104, apenas reforça a necessidade da intervenção judicial para a aplicação do princípio da proporcionalidade. Este Relator já salientou que a medida judicial deve ser "adequada, necessária e proporcional em sentido estrito, evitando sacrifícios excessivos a qualquer das partes envolvidas" (ID 83919076, ID 84131088 - Pág. 4). A recusa da Agravada em considerar um prazo maior ignora a realidade fática e os princípios da boa-fé objetiva e da cooperação processual.

A Agravante, por outro lado, demonstrou sua boa-fé ao buscar a renovação consensual e ao oferecer alternativas razoáveis para a desocupação, como o pagamento de valor superior ao contratado para renovação ou a isenção de custas e honorários advocatícios caso concordasse com o prazo de 6 meses para desocupação, conforme Art. 61 da Lei do Inquilinato (ID 83868055, ID 83868032 - Pág. 11, ID 85530876).

Nesse sentido, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça tem se posicionado pela cautela em casos de despejo que possam ocasionar a extinção da empresa com prejuízos irreversíveis, como se observa no precedente citado pela própria Agravante (ID 85530876):

"PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8039686-42.2023.8.05.0000 (...) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE DESPEJO. LIDE COMPLEXA. CAUTELOSA A MANUTENÇÃO DO RÉU NO IMÓVEL, POSTO QUE A DESOCUPAÇÃO FORÇADA PODERÁ OCASIONAR A EXTINÇÃO DA EMPRESA COM PREJUÍZOS IRREVERSÍVEIS. A MANUTENÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA IMPÕE-SE NA HIPÓTESE A FIM DE OPORTUNIZAR AO RÉU A PROVA DAS ILICITUDES QUE INVALIDARIAM A LOCAÇÃO OU ATÉ MESMO A COMPRA E VENDA QUE EMBASARIA O DIREITO DE PROPRIEDADE DO AUTOR. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. DECISÃO DE 1º GRAU REFORMADA PARA INDEFERIR O PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR. (...)" (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 8039686-42.2023.8.05.0000 Desa. Pilar Célia Tobio de Claro, Relator.: PILAR CELIA TOBIO DE CLARO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/11/2023).

Embora o precedente trate de uma lide complexa por outros motivos, a premissa de "cautelosa a manutenção do réu no imóvel, posto que a desocupação forçada poderá ocasionar a extinção da empresa com prejuízos irreversíveis" é perfeitamente aplicável ao caso concreto. A razão de decidir deste Relator ao conceder o efeito suspensivo já se alinhou a essa compreensão, ao ponderar os prejuízos ao fundo de comércio, a complexidade da mudança e a condição do idoso.

Neste caso, é preciso considerar o quanto disposto no art. 5º do Decreto-lei nº 4.657/42, Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro segundo o qual: “Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”.

Ao Juiz está, pois, reservada a grande responsabilidade de adequar o direito, quando a sua eficácia apresentar sintomas de inadaptabilidade em relação à realidade fático-social e aos valores positivos, mantendo-o vivo. “Não se trata, porém, de destacar o melhor sentido entre os sentidos legais possíveis, mas sim de optar sob o prisma da utilidade social e da justiça pelo que há de prevalecer na aplicação da lei” (DINIZ, Maria Helena. Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro Interpretada, Ed. Saraiva, 7ª Edição , 2001, pp. 173/174).

Ou seja, “a melhor interpretação da lei é a que se preocupa com a solução mais justa, não podendo o seu aplicador esquecer que o rigorismo na exegese dos textos legais pode levar a injustiças” (STF, Ciências Jurídicas, 42:58).

O prazo de 6 (seis) meses para a desocupação, pleiteado subsidiariamente pela Agravante, é um período prudente e necessário para que a Codfish Gastronomia Ltda possa: (i) planejar a rescisão dos contratos de trabalho com seus funcionários de forma menos traumática, garantindo o cumprimento de todas as obrigações legais e minimizando o impacto social de demissões em massa; (ii) localizar e negociar um novo ponto comercial que atenda às suas necessidades, considerando a natureza específica do negócio de restaurante; (iii) organizar a mudança de todo o seu complexo maquinário e bens, evitando danos e perdas financeiras desnecessárias; (iv) minimizar a perda do fundo de comércio, buscando formas de informar e direcionar sua clientela para um novo endereço; e (v) avaliar e buscar a indenização pelas benfeitorias realizadas.

Conclui-se, portanto, que a concessão do prazo de 6 (seis) meses para a desocupação do imóvel não se trata de um privilégio indevido, mas de uma medida de equidade e razoabilidade, que harmoniza os direitos da proprietária com as necessidades do locatário e os imperativos sociais e econômicos envolvidos. A insistência da Agravada em uma desocupação sumária, desconsiderando a realidade fática da atividade empresarial e a condição do idoso que a representa, carece de fundamento no amplo espectro dos princípios que devem guiar a atuação jurisdicional.

Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao presente Agravo de Instrumento, para:

a) Deferir o prazo de 6 (seis) meses para a desocupação voluntária do imóvel pela Agravante, a ser contado a partir do dia subsequente à publicação do presente Acórdão;

b) Condicionar a permanência no imóvel ao regular pagamento dos aluguéis e encargos mensais, bem como à manutenção do imóvel em perfeito estado de conservação e a não realização de novas obras ou modificações sem autorização da proprietária.

Sala das sessões da 5ª Câmara Cível,     de                         de 2025.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

                   RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA