PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. BOXES EM ÁREA COMUM. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA SUPERVENIENTE DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA POR INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. LEGITIMIDADE ATIVA. INEXISTÊNCIA. COISA JULGADA EM DEMANDAS ANTERIORES SOBRE A TITULARIDADE DOS BOXES. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

Apelação interposta pelo condomínio contra sentença proferida na primeira fase de ação de exigir contas, que reconheceu o dever de prestar contas em relação aos valores obtidos com a utilização e locação de boxes indicados pela autora como de sua propriedade.

Definir, eis a questão, se houve perda superveniente do interesse de agir e cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral. No mérito, verificar a existência de relação jurídica apta a justificar o dever do condomínio de prestar contas à autora, à luz de decisões transitadas em julgado que afastaram a titularidade exclusiva da demandante sobre os boxes.

Rejeitam-se as preliminares de ausência superveniente de interesse de agir e de cerceamento de defesa, porquanto o feito tramitou regularmente até o julgamento e o indeferimento da prova oral mostrou-se fundamentado e adequado à natureza documental da controvérsia. No mérito, decisões transitadas em julgado afastaram a titularidade exclusiva da autora sobre os boxes, reconhecidos como áreas comuns do condomínio, o que impede o reconhecimento de relação jurídica apta a justificar a exigência de prestação de contas, evidenciando a ilegitimidade ativa da demandante.

Recurso provido para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido inicial, com inversão do ônus da sucumbência. Tese: na ação de exigir contas é indispensável a demonstração de vínculo jurídico que imponha a administração de interesses alheios; reconhecida por coisa julgada a natureza de área comum do bem e ausente relação de administração em favor da parte autora, inexiste legitimidade ativa para exigir contas do condomínio.

Legislação e jurisprudência: CPC, artigos 370, parágrafo único, 485, inciso III, e 486. CC, artigos 1.347, 1.348, inciso VIII, e 1.350. Lei 4.591/1964, artigo 43, inciso V. STJ, REsp 2.050.372/MT, Terceira Turma, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 25/4/2023, DJe 27/4/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0502039-61.2014.8.05.0274, em que figuram como apelante CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CONQUISTA CENTER e como apelada ITAJUBA CONSTRUTORA LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Sala das Sessões,

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CONQUISTA CENTER contra sentença do MM. Juízo da 2ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista/BA, nos autos da ação de exigir contas nº 0502039-61.2014.8.05.0274, ajuizada pela ITAJUBA CONSTRUTORA LTDA, que julgou procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“(...)

POSTO ISSO, e considerando tudo mais que dos autos constam, julgo PROCEDENTE o pedido contido na inicial, com resolução do mérito, na forma do artigo 487,, I do Código de Processo Civil, condenando o Réu a prestar as contas detalhadas e solicitadas pela parte Autora, no prazo de 15 dias, sob pena de serem reputadas válidas as contas apresentadas pela parte Autora, nos moldes do §5º, artigo 550, do CPC.

Caso preste as constas, estas deverão abranger todo o período de contratualidade, a partir da data da cessão, até os dias atuais, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que a Autora apresentar, de acordo com o art. 550, §6º, do CPC.

Condeno a parte Ré no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% do valor da causa atualizado.”

O réu apelou alegando, por preliminar, ausência superveniente de interesse de agir, afirmando que após a apresentação da réplica em 2014, a parte autora permaneceu absolutamente inerte, não se manifestando sobre os Embargos de Declaração opostos e não comparecendo à audiência de conciliação designada para 20/06/2023, o que demonstra seu desinteresse no deslinde da presente ação.

Alega também cerceamento de defesa, pois "a produção da prova oral era imprescindível para demonstrar que o documento unilateral (ID 230614398), cuja autenticidade foi questionada, inclusive em sede de Embargos, não foi firmado por representantes do Condomínio", sustentando que o indeferimento dessa prova configura manifesta afronta aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

No mérito, afirma que a Itajubá Construtora Ltda. ajuizou a demanda pleiteando prestação de contas referentes aos boxes 01, 02 e 03, situados nos pisos 1º, 2º e 3º do Condomínio Edifício Conquista Center, sustentando suposta cessão gratuita e posterior apropriação indevida dos valores locatícios.

Sustenta, contudo, que "tais boxes integram a área comum do Condomínio, jamais tendo sido individualizados como unidades autônomas, tampouco constituindo propriedade particular da autora", conforme reconhecido em decisões judiciais transitadas em julgado.

Menciona que a parte promovente ajuizou duas ações judiciais: Ação de Retificação de Registro Público (processo nº 0501851-05.2013.8.05.0274) e Ação de Reintegração de Posse (processo nº 0800770-74.2015.8.05.0274), ambas com decisões desfavoráveis.

Aponta que na Ação de Retificação de Registro Público a sentença julgou improcedente o pedido, indeferindo o registro dos Boxes 01, 02 e 03 em nome da requerente, destacando que "há indício de que os referidos dados tenham sido inseridos nos documentos, visando a alteração de seu conteúdo".

Destaca que o Memorial Descritivo apresentado pela promovente difere do real, pois nele "consta a palavra 'box' em fonte divergente" ao final de cada parágrafo.

Informa que na Ação de Reintegração de Posse a sentença reconheceu que "a existência de unidades autônomas depende necessariamente da sua individualização no registro de imóveis" e concluiu que não há "área destacada em nome da requerente indicando que a mesma é proprietária dos boxes", registrando que "A propriedade da área reivindicada pela autora é de todos os proprietários das unidades autônomas do Condomínio Edifício Conquista Center, pois pertence à sua área comum".

Defende estar caracterizada a coisa julgada material sobre a titularidade dos boxes.

Argumenta haver ausência de relação jurídica obrigacional, pois a prestação de contas condominial é feita coletivamente, por meio das assembleias.

À vista disso, requer o conhecimento e provimento do recurso para acolher as preliminares e, subsidiariamente, reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos.

Preparo em id.91686427.

Intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões, conforme certidão em id.91686429.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando a existência do direito à sustentação oral.

Salvador,  16 de janeiro de 2026.

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

De início, passo à análise das preliminares alegadas.

Quanto à preliminar de ausência superveniente de interesse de agir, não merece acolhimento. O interesse processual subsiste enquanto não houver extinção formal do feito por abandono ou inércia qualificada, hipóteses que exigem manifestação judicial específica nos termos dos artigos 485, inciso III, e 486 do CPC. A simples ausência de manifestação da parte apelada em determinados momentos processuais ou o não comparecimento à audiência de conciliação não configuram perda automática do interesse de agir, especialmente quando o feito prosseguiu regularmente por impulso oficial até o julgamento de mérito. O juízo de origem apreciou integralmente a pretensão deduzida na inicial, circunstância que afasta a alegação de desinteresse da parte autora na prestação jurisdicional.

No tocante ao alegado cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral, verifico que a matéria foi devidamente enfrentada tanto na sentença quanto na decisão que apreciou os embargos de declaração. O magistrado de primeiro grau fundamentou adequadamente o indeferimento com base no artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, considerando desnecessária e inútil a prova testemunhal diante da natureza eminentemente documental da controvérsia. A primeira fase da ação de exigir contas destina-se precipuamente à verificação da existência ou não do dever de prestar contas, questão que pode ser decidida com base em prova documental quando suficiente à formação do convencimento judicial. O cerceamento de defesa somente se configura quando há indeferimento arbitrário de prova relevante e indispensável ao deslinde da controvérsia, o que não se verifica na hipótese dos autos.

Rejeitadas as preliminares arguidas, passo ao exame do mérito.

A ação de exigir contas pressupõe a existência de relação jurídica na qual uma das partes administra bens, valores ou interesses alheios, incumbindo-lhe o dever de prestar esclarecimentos sobre a gestão empreendida. Trata-se de procedimento especial que se desenvolve em duas fases distintas, sendo a primeira destinada ao reconhecimento da obrigação de prestar contas e a segunda voltada à apreciação das contas efetivamente apresentadas. Na fase inicial, compete ao autor demonstrar, ainda que em juízo de delibação, a existência de relação jurídica que justifique a exigência de prestação de contas, incumbindo ao réu comprovar que já prestou as contas ou que não possuía tal obrigação.

A legitimidade ativa para exigir contas não exige necessariamente a comprovação plena da propriedade do bem objeto da administração, mas demanda a demonstração de relação jurídica que vincule as partes e justifique o dever de prestar esclarecimentos sobre a gestão de interesses. Essa relação pode decorrer de contrato, de lei, de posse legítima ou de qualquer outra circunstância que estabeleça o dever de administração de bens ou valores em favor de outrem.

No caso dos autos, a parte apelada fundamentou sua pretensão na alegação de que é proprietária dos boxes de números 01, 02 e 03, localizados nos pisos 1º, 2º e 3º do Edifício Conquista Center, e que teria cedido gratuitamente a utilização desses espaços ao condomínio apelante mediante instrumento de cessão, cabendo ao condomínio administrar a renda dos aluguéis como contribuição da cedente para a associação de lojistas. Sustentou ainda que notificou o condomínio para devolução dos imóveis e prestação de contas dos valores arrecadados, sem êxito.

Ocorre que a questão da titularidade dos boxes já foi definitivamente apreciada pelo Poder Judiciário em duas ações distintas, ambas transitadas em julgado, nas quais a parte ora apelada figurou como autora postulando o reconhecimento de sua propriedade sobre os referidos espaços.

Na ação de retificação de registro público, processo número 0501851-05.2013.8.05.0274, a Itajubá Construtora Ltda requereu a lavratura do registro dos boxes 01, 02 e 03 em seu nome, alegando omissão do oficial do registro de imóveis. A sentença proferida naqueles autos, transitada em julgado e confirmada em sede de apelação, julgou improcedente o pedido e concluiu que os boxes não constavam no projeto original da incorporação imobiliária, não foram objeto de individualização quando da averbação da construção em dezembro de 1983, e que a pretendida inclusão posterior violaria o artigo 43, inciso V, da Lei número 4.591 de 1964, que veda ao incorporador alterar o projeto sem autorização unânime dos interessados. A decisão consignou expressamente que as áreas não individualizadas como unidades autônomas integram as áreas comuns do condomínio, pertencendo à coletividade dos proprietários das unidades autônomas.

Posteriormente, na ação de reintegração de posse, processo número 0800770-74.2015.8.05.0274, a parte autora/apelada postulou a reintegração na posse dos boxes sob o fundamento de que seria proprietária e de que os teria cedido gratuitamente ao condomínio. A sentença proferida naqueles autos, também transitada em julgado, julgou improcedente o pedido e concluiu que a autora não comprovou ser proprietária dos boxes reivindicados, inexistindo registro das referidas áreas como unidades autônomas na matrícula do empreendimento. A decisão assentou que os boxes integram as áreas comuns do Condomínio Edifício Conquista Center e que a propriedade de tais áreas pertence a todos os proprietários das unidades autônomas, não havendo titularidade exclusiva da construtora.

A questão da titularidade dos boxes foi definitivamente decidida em ações anteriores, ambas transitadas em julgado. Ainda que o objeto dessas demandas não seja idêntico ao da presente ação, a definição judicial acerca da titularidade projeta efeitos sobre o feito, por se tratar de questão prejudicial já solucionada entre as mesmas partes.

A legitimidade ativa para exigir a prestação de contas pressupõe a existência de relação jurídica que vincule as partes e justifique o dever de administração de interesses alheios. No caso concreto, a parte apelada fundamentou integralmente sua pretensão na alegação de que é proprietária dos boxes e de que os teria cedido gratuitamente ao condomínio, incumbindo a este a administração dos valores locatícios. Todavia, as decisões judiciais transitadas em julgado nas ações anteriores reconheceram categoricamente que a apelada não é proprietária dos boxes e que tais espaços integram as áreas comuns do condomínio edilício.

Se os boxes constituem áreas comuns do condomínio, pertencentes à coletividade dos proprietários das unidades autônomas, inexiste administração de interesses alheios por parte do condomínio apelante. O condomínio edilício, na qualidade de ente despersonalizado que representa os interesses coletivos dos condôminos, administra as áreas comuns em benefício de todos os proprietários, e não em favor de terceiros. A prestação de contas da administração condominial é realizada anualmente em assembleia, nos termos do artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil, perante a coletividade dos condôminos, e não individualmente perante terceiros que não integram a relação condominial.

Nesse contexto, colaciono entendimento do STJ no sentido de que inexiste legitimidade ativa individual para a ação de exigir contas no âmbito condominial, pois o dever de prestar contas do síndico se dirige à assembleia geral.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE. 1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023. 2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio. 3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor. Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor. 4. No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art.1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts.1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.561/1994). 5. O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio. 6. Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.050.372/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023, DJe de 27/4/2023.)

No caso, a apelada não demonstrou a existência de qualquer outra relação jurídica que justifique a exigência de prestação de contas, para além da alegada propriedade que foi expressamente afastada pelas decisões judiciais anteriores. O documento apresentado como instrumento de cessão gratuita, cuja autenticidade foi questionada nos autos e que teria sido subscrito por representantes do condomínio, não possui idoneidade suficiente para sustentar a pretensão, especialmente diante da constatação de que a cedente não detém a propriedade dos bens objeto da suposta cessão.

Desse modo, a ação de prestação de contas não se presta a contornar os efeitos da coisa julgada formada em ações anteriores nem a rediscutir questões já definitivamente decididas pelo Poder Judiciário. Permitir que a apelada exija prestação de contas sobre bens que não lhe pertencem, conforme reconhecido em decisões transitadas em julgado, implicaria conferir-lhe direito incompatível com a ausência de titularidade e violaria a segurança jurídica e a autoridade da coisa julgada.

Demais disso, registre-se que a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a legitimidade ativa para a ação de prestação de contas exige a demonstração de vínculo jurídico entre as partes que justifique o dever de prestar contas, não sendo suficiente a mera alegação desacompanhada de prova mínima da relação subjacente. No caso dos autos, não apenas está ausente a prova da relação jurídica, como também existe prova negativa consubstanciada nas decisões judiciais transitadas em julgado que afastaram a titularidade da apelada sobre os boxes.

Portanto, a sentença recorrida, ao reconhecer o dever de prestar contas sem enfrentar adequadamente a questão da legitimidade ativa da autora e os efeitos vinculantes das decisões judiciais anteriores, incorreu em equívoco que deve ser corrigido nesta instância revisora. O juízo de delibação próprio da primeira fase da ação de exigir contas não dispensa a verificação dos pressupostos processuais e das condições da ação, entre os quais se insere a legitimidade ativa, cuja ausência impede o acolhimento da pretensão deduzida.

Diante do reconhecimento da ilegitimidade ativa da parte apelada para exigir a prestação de contas relativamente aos boxes que integram as áreas comuns do condomínio apelante, e considerando os efeitos vinculantes das decisões judiciais transitadas em julgado que afastaram a titularidade da construtora sobre os referidos espaços, impõe-se a reforma da sentença recorrida para julgar improcedente o pedido inicial.

As demais questões suscitadas pelo apelante, notadamente as referentes à inconsistência documental e à ausência de relação jurídica obrigacional, restam prejudicadas diante do fundamento adotado para a reforma da decisão, sendo desnecessária sua apreciação específica.

Posto isso, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso para reformar a sentença recorrida e julgar improcedente o pedido inicial.

Inverto os ônus sucumbenciais e majoro os honorários advocatícios para 15% do valor da causa.

Sala das Sessões,

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator