PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. ACORDO EXTRAJUDICIAL. QUITAÇÃO GERAL E IRREVOGÁVEL. VALIDADE. DANOS EMERGENTES COMPROVADOS. REDUÇÃO. ART. 944, CC. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. SENTENÇA MODIFICADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Construtora inconformada com a sentença proferida em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel, a qual reconheceu a mora da empresa ré e a condenou ao pagamento de multa contratual, danos materiais referentes a aluguéis pagos no período de atraso e danos morais no valor de R$ 5.000,00. A Apelante sustenta a validade da cláusula de carência, a existência de acordo extrajudicial com quitação plena, bem como a ausência de fundamentos para as condenações impostas.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a cláusula de tolerância contratual de 180 dias para entrega do imóvel é válida; (ii) saber se o acordo extrajudicial firmado entre as partes, com quitação plena e pagamento de multa contratual, impede a condenação judicial ao pagamento da cláusula penal; (iii) saber se há comprovação de danos materiais referentes aos aluguéis pagos pelo Apelado durante o período de mora; e (iv) saber se estão configurados os requisitos para a indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

3. A cláusula de carência de 180 dias foi reconhecida como válida pela sentença, que considerou a mora apenas após seu decurso. Assim, inexiste interesse recursal neste ponto.
4. Também não há interesse recursal quanto à cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, pois a sentença reconheceu a impossibilidade de cumulação, nos termos do Tema 970 do STJ.

5. O pagamento de indenização por meio de acordo extrajudicial, com quitação plena, geral e irrevogável por parte do Apelado, extingue a obrigação relacionada à cláusula penal. Sua manutenção configuraria bis in idem, devendo a sentença ser reformada neste ponto.

6. O acordo celebrado se refere exclusivamente à multa contratual por atraso na entrega das chaves, não abrangendo outras espécies de prejuízo. Assim, remanescem possíveis os pedidos de indenização por danos emergentes e morais.

7. Restou comprovado o pagamento de cinco parcelas de aluguel, no valor total de R$ 3.500,00, no período de mora contratual. Trata-se de danos emergentes documentalmente comprovados, distintos dos lucros cessantes.

8. Quanto ao dano moral, o atraso de quase dois anos entre a expectativa de entrega e o efetivo recebimento das chaves gerou abalo significativo à estabilidade habitacional do consumidor, ensejando a devida reparação. O valor de R$ 5.000,00 mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

IV. Dispositivo e tese

9. Sentença reformada. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. É válida a transação extrajudicial que prevê quitação plena e irrevogável quanto à cláusula penal, impedindo a sua cobrança judicial, salvo vício de consentimento ou prova de que não houve adimplemento. 2. A cláusula penal não pode ser cumulada com lucros cessantes, mas é possível a cumulação com danos emergentes, se devidamente comprovados. 3. O atraso relevante na entrega de imóvel pode configurar dano moral indenizável, quando ultrapassado o mero inadimplemento contratual”.

________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 3º, §§ 2º e 3º, 85, 931, 937, I, 944, 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º; CC, arts. 104, 166, 167, 171 e 944; CDC, art. 4º, caput e inc. V.

Jurisprudências relevantes citadas: STJ - AgInt no AREsp: 1029771 DF 2016/0323278-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 24/08/2020; AgInt no REsp n. 1.974.559/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0541844-64.2014.8.05.0001, em que figura como Apelante Construtora Tenda S/A e Apelado Altamir de Andrade Motta, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto condutor.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Presidente / Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 11 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de recurso de apelação interposto pela Construtora Tenda S/A, inconformada com a sentença proferida nos autos da Ação Indenizatória por Atraso de Imóvel, proposta por Altamir de Andrade Motta.

Adoto o relatório da sentença de id 85013930, que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, nos seguintes termos:

“DISPOSITIVO

Isto posto, nos termos do artigo 487, I, do NCPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora para reconhecer a mora da parte Ré e condena-la ao pagamento de: 

a) multa de 2% (dois por cento) e juros de mora de 0,07% ao dia, no período de mora da parte requerida, a partir de 31 de novembro de 2010 até a data da expedição do habite-se; 

b) danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais) com correção monetária e juros de mora de 1% (um por cento) a partir da sentença, observando-se o artigo 407 do Código Civil;

c) danos materiais correspondentes aos aluguéis dos meses de fevereiro, março, abril, maio, junho e julho de 2012, no valor total de R$4.200,00 (quatro mil e duzentos reais) com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir da citação;

Condeno, ainda, a Ré, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, do NCPC.

Transitado em julgado, arquivem-se os autos.

P.R.I. Cumpra-se”.

A Apelante, em suas razões recursais (id 85013934), inicialmente, esclarece que se trata de ação indenizatória motivada pelo atraso na entrega de unidade habitacional adquirida pelo Apelado no empreendimento “Vila Real Life”.

Insurge-se contra o reconhecimento da nulidade da cláusula contratual de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, defendendo sua validade com fundamento em precedentes jurisprudenciais e na doutrina. Afirma que se trata de prática usual no mercado da construção civil e que atende aos critérios da boa-fé objetiva.

Alega, ainda, que o atraso reconhecido judicialmente, além de compreender período amparado pela cláusula de carência, foi objeto de acordo firmado entre as partes, com pagamento de indenização no valor de R$ 9.600,80 e concessão de quitação geral e irrevogável pelo Apelado, circunstância que, segundo sustenta, afasta a pretensão indenizatória subsequente.

Impugna, também, a condenação ao pagamento de multa de 2% e juros de 0,07% ao dia, por ausência de previsão contratual, apontando violação ao princípio do pacta sunt servanda e caracterização de bis in idem.

No tocante aos lucros cessantes, contesta a ausência de comprovação do alegado prejuízo, ressaltando que o Apelado não demonstrou nenhuma perda efetiva decorrente da suposta impossibilidade de locação do imóvel.

Defende que a condenação ao pagamento da quantia de R$ 4.900,00, indicada como dano material, sob o argumento de que o pedido não possui fundamentação fática ou jurídica idônea e, além disso, se confunde com lucros cessantes, cuja indenização já não é cabível.

Questiona a condenação por danos morais, alegando inexistência de ato ilícito, ausência de prova do abalo moral e inexistência de nexo de causalidade. Sustenta, nesse ponto, que o pleito indenizatório se funda em hipótese genérica de insatisfação contratual, sem respaldo fático-jurídico suficiente.

Requer a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos formulados na exordial, ou, alternativamente, a minoração do valor fixado a título de danos morais.

Intimado, o Apelado não apresentou contrarrazões, conforme certificado no id 85013939.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade dos advogados das partes realizarem sustentação oral (art. 937, I, do CPC).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Quanto a discussão acerca da cláusula penal, falta interesse recursal ao Apelante, visto que a sentença reconheceu a sua validade, condenando o Apelante apenas pelo atraso que se verificou ao fim do prazo de 180 dias.

Falta-lhe interesse recursal, ainda, ao discutir a existência (ou não) de lucros cessantes. Neste ponto, aplicando o entendimento vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 970, fundamentou pela impossibilidade de cumular a cláusula penal com lucros cessantes. Com isso, reconheceu o direito do Apelado apenas a reversão da cláusula penal.

Referente aos demais pontos impugnados no recurso, assiste razão em parte à Apelante.

Ao reconhecer o inadimplemento da construtora quanto ao prazo de entrega do imóvel, a sentença recorrida reverteu a cláusula penal prevista no contrato celebrado entre as partes para compensar o Apelado. Condenou, assim, o Apelante ao pagamento de multa de 2% e juros de 0,07% ao dia sobre o período de mora, sobre o valor do imóvel, entre 31 de novembro de 2010 e a data de expedição do “habite-se”, acostado ao id 85013872.

Ocorre que, no mesmo dia do recebimento do imóvel (id 85013875), as partes celebraram acordo extrajudicial, na qual a construtora se comprometeu ao pagamento de R$ 9.600,80 ao Apelado, especificamente a título de multa contratual pelo atraso na entrega das chaves. No documento, anexado ao id 85013876, o Apelado deu “plena, geral e irrevogável quitação com relação ao objeto do presente instrumento, para nada mais reclamar ou exigir em tempo algum, em juízo ou fora dele, firmado o presente instrumento na presença de 2 (duas) testemunhas”. A comprovação da transferência bancária do valor correspondente é feita no id 85013877.

A transação extrajudicial atende o espírito de desjudicialização crescente, presente, especialmente, nos §§2º e 3º, art. 3º, do Código de Processo e art. 4º, caput, e inc. V, do Código de Defesa do Consumidor, que incentiva a criação e utilização de mecanismos alterativos de solução de conflitos de consumo.

Importa ainda ressaltar que a cláusula penal pactuada entre as partes possui natureza patrimonial e disponível, sendo legítimo seu adimplemento por meio de composição extrajudicial.

No presente caso, o acordo extrajudicial celebrado entre as partes – ambas plenamente capazes –, é válido para o objeto que delimita, possuindo força vinculante, executiva e eficácia liberatória (art. 104, CC). Ademais, não se evidencia qualquer elemento nos autos que indique vício de consentimento, erro, coação ou outra causa de nulidade do acordo, nem há demonstração de que o valor pago tenha se referido a outro tipo de obrigação. Não há, portanto, qualquer causa de acarrete a nulidade ou anulabilidade do acordo (arts. 166, 167 e 171, CC).

Nesse contexto, tendo o Apelado recebido da Apelante a importância estipulada no acordo, e conferido quitação quanto ao objeto nele tratado, é de rigor o reconhecimento da extinção da obrigação, sob pena de bis in idem. A manutenção da condenação ao pagamento da cláusula penal, portanto, não se justifica, devendo a sentença ser reformada nesse ponto.

Acerca da validade do acordo extrajudicial, assim se posiciona o Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANOS . ACORDO EXTRAJUDICIAL PARA INDENIZAÇÃO DOS PREJUÍZOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CUMULAÇÃO . IMPOSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 2 . Referida inversão, entretanto, somente é cabível em caso de ausência de equivalência contratual em favor do consumidor pela mora no descumprimento da obrigação assumida. 3. Desse modo, havendo cláusula penal pactuada para indenização pela privação do uso do imóvel ou mesmo transação extrajudicial no mesmo sentido, como no presente caso, não é possível a inversão de cláusula contratual pretendida, sob pena de bis in idem. 4 . Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ - AgInt no AREsp: 1029771 DF 2016/0323278-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020) – grifo nosso.

Quanto aos demais pontos, necessário esclarecer que o acordo celebrado entre as partes impede apenas de rediscutir o que ali foi abordado, qual seja, “multa pelo atraso de entrega das chaves do referido imóvel, conforme disposição contratual”. Possível, assim, que o Apelado demande por prejuízos ali não abarcados, especificamente os danos emergentes e a ocorrência de dano moral indenizável.

Vejamos:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ACORDO EXTRAJUDICIAL. QUITAÇÃO. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. VALIDADE APENAS EM RELAÇÃO AOS DANOS A QUE SE REFERE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de indenização por danos materiais c/c pedido de compensação por danos morais. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "a quitação plena e geral, para nada mais reclamar a qualquer título, constante de acordo extrajudicial, considera-se válida e eficaz, desautorizando investida judicial para ampliar a verba indenizatória aceita e recebida. Todavia, a transação deve ser interpretada restritivamente, significando a quitação apenas dos valores a que se refere". Aplica-se, no particular, a Súmula 568/STJ. 3. Agravo interno não provido”. (AgInt no REsp n. 1.974.559/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.) - grifo nosso.

Quanto aos danos emergentes, restou comprovado nos autos que o Apelado, após a venda do imóvel em que residia e diante das sucessivas prorrogações do prazo de entrega pela Apelante, necessitou alugar outro imóvel para sua moradia, no período de 15/02/2012 a 15/07/2012, mediante pagamento mensal de R$ 700,00, conforme contrato constante no id 85012458.

É importante distinguir que lucros cessantes dizem respeito ao ganho que se deixou de auferir, enquanto danos emergentes se referem ao prejuízo efetivamente suportado. Nesse sentido, o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça apenas veda a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, não alcançando os danos emergentes, como é o caso dos aluguéis efetivamente pagos pelo Apelado.

Assim, é de se manter a condenação ao ressarcimento dos valores despendidos com a locação, por se tratar de despesa diretamente relacionada à mora na entrega do imóvel e documentalmente comprovada.

Entretanto, considerando que o contrato de locação teve vigência de cinco meses, e não sete, conforme alegado na inicial, impõe-se a adequação do valor da indenização, observando-se o princípio segundo o qual “a indenização mede-se pela extensão do dano” (art. 944, CC). Dessa forma, o valor da condenação deve ser reduzido para R$ 3.500,00, correspondente a cinco parcelas mensais de R$ 700,00.

No que diz respeito aos danos morais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que “3. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável. Contudo, também é pacífico o entendimento desta Corte superior de que o atraso na entrega por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes” (STJ - AgInt no REsp: 2054394 MG 2023/0045116-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 20/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/11/2023).

No caso em análise, ocorrência de dano extrapatrimonial é inegável.

Com efeito, o Apelado adquiriu o imóvel em 29/05/2009, com a expectativa de que a entrega se realizaria 31/12/2010, já computado o prazo de tolerância de 180 dias. Contudo, por reiteradas prorrogações de prazo pela Apelante, o empreendimento só foi finalizado, com a expedição do “habite-se”, em 03/08/2012, e recebimento das chaves da unidade adquirida apenas ocorreu em 20/09/2012.

A longa espera para obtenção do imóvel comprometeu a estabilidade habitacional do Apelado, frustrando expectativas legítimas e exigindo nova locação, com os consequentes transtornos de mudança e insegurança quanto ao futuro. O dano moral, nesse contexto, ultrapassa o simples inadimplemento contratual, atingindo a esfera psíquica do consumidor, o que enseja a respectiva reparação.

O valor da indenização por danos morais, por sua vez, deve atender à equação de não importar o valor arbitrado em enriquecimento ilícito do Requerente e, ao mesmo tempo, desestimular, de forma contundente, qualquer atividade nociva similar à denunciada pela parte autora por parte da requerida (efeito pedagógico da medida):

“A obrigação de reparar o dano recai sobre o autor do ato ilícito, independentemente de qualquer enriquecimento que ele tenha obtido. A reparação constitui, em princípio, uma sanção, e quando esta é de somenos, incorpora aquilo que se denomina de risco da atividade, gerando a tão decantada impunidade” (Sergio Cavalieri Filho, “Programa de Responsabilidade Civil”, Malheiros Editores, 3ª ed., pág. 98)

Considera-se, ainda, nesta equação, a repercussão do dano e a condição econômica do seu causador. No caso dos autos, é o valor de R$ 5.000,00, mostra-se razoável, considerando as peculiaridades do caso concreto, devendo ser mantido.

Posto isso, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, para excluir a condenação da Apelante ao pagamento de cláusula penal e reduzir a indenização a título de danos emergentes para R$ 3.500,00, mantendo-se íntegros os demais termos do julgamento.

Considerando o provimento parcial do recurso, deixo de majorar os honorários, seguindo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado no julgamento do Resp 1.539.725/DF.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.021, § 4º, ou do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator