PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS (DESVALORIZAÇÃO DO BEM)/ RESTITUIÇÃO DO VALOR DA CORRETAGEM E PRÊMIO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. TEMA 938 DO STJ. PRECEDENTES. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA SATI. NÃO COMPROVADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

1. Em sede de recurso repetitivo com tema 938, o STJ decidiu a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, sendo decidido ser válida tal cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n.º 1.599.511/SP).

2. A comissão de corretagem, além de legal, visa remunerar os serviços prestados pelo corretor e pela corretora, não se confundindo com eventual serviço de assessoria ofertado pela construtora.

3. O objeto da ação foi a legalidade da cobrança de comissão de corretagem, sem que fosse questionada ou atribuída as tais comissão o caráter de taxa SATI. No que diz respeito ao serviço de assessoria técnico imobiliário – SATI, não restou demonstrado que houve o pagamento dessa despesa. Logo, não há que se falar em restituição.

Vistos, relatados e discutidos estes autos n.º 0568276-23.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante EDSON JOSE DE SANTANA e como apelada GAFISA S/A. e outros (3).

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em negar provimento ao apelo, nos termos do voto da relatora. 

                                                                                            Sala de Sessões, 05 de  agosto   de 2025.

PRESIDENTE

Des.ª Joanice Maria Guimarães de Jesus

RELATORA

                                                                                                                PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

                                                                                        JG13        

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Geovani Almeida de Brito Jr.

Salvador, 5 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação cível interposta por Edson José de Santana em face da sentença de ID 24688071, que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Ressarcimento de Perdas e Danos Materiais e Morais (Desvalorização do Bem)/ Restituição do Valor da Corretagem e Prêmio c/c Repetição de Indébito contra Gafisa S/A, Construtora OAS S/A em Recuperação Judicial, Manhattan Square Empreendimentos Imobiliários Residencial LTDA e Residence Consultoria Imobiliária – EIRELI - ME, condenando o apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, a ser distribuído proporcionalmente entre os patronos de cada litisconsorte passivo.

Em suas razões (ID 24688083), a parte autora/apelante refutou a decisão vergastada, arguindo que, no momento em que fora proposta a ação, o entendimento jurisprudencial era o de que as taxas de corretagem consistiam em obrigação da construtora.

Contudo, ressaltou que, mesmo diante de novo entendimento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça, há taxas dentro da corretagem de administração e de assessoria cobradas pelas apeladas, o que se caracteriza como SATI, que são abusivas, uma vez que estas não versam acerca de um serviço autônomo.

Explicitou que a taxa SATI encontra-se vinculada a uma suposta assessoria prestada aos consumidores para esclarecimentos acerca de questões contratuais, realizadas por técnicos relacionados às construtoras/incorporadoras, sendo essa imposta ilegalmente ao apelante como condição para aquisição da unidade imóvel.

Encerrou requerendo o provimento do apelo, para que a ação seja julgada procedente, com vistas ao período em que a ação fora ajuizada, bem como para que seja invertido o ônus sucumbencial.

Intimada, as apeladas apresentaram contrarrazões de ID 24688087 e ID 24688091.

Requereu a reforma da sentença para julgar procedente a Ação, bem como observando o tempo em que foi proposta a Ação e que foi mudado o entendimento sendo esse fundamento da sentença de Improcedência, e invertendo-se o ônus da sucumbência.

Pugnou que seja acolhido parcialmente o recurso para reformar a sentença apelada, reconhecendo a porcentagem a qual o apelante foi condenado se tornou muito onerosa e com o passar do tempo até o fim do processo com juros e correção monetária vai ficar difícil para o Recorrente suportar já que está prestes a se aposentar e seu salário deverá diminuir bastante.

Contrarrazões (ID 24688087 e ID 24688091).

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do art. 931, do CPC c/c 173, § 1.º do RITJBA, salientando que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, inc. I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, 1 de maio de 2025.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG13

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação cível interposta por Edson Jose de Santana em face da sentença de ID 24688071, que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Ressarcimento de Perdas e Danos Materiais e Morais (Desvalorização do Bem)/ Restituição do Valor da Corretagem e Prêmio c/c Repetição de Indébito contra Gafisa S/A, Construtora OAS S/A em Recuperação Judicial, Manhattan Square Empreendimentos Imobiliários Residencial LTDA e Residence Consultoria Imobiliária – EIRELI - ME, condenando o apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, a ser distribuído proporcionalmente entre os patronos de cada litisconsorte passivo.

Presentes os pressupostos processuais, conheço do recurso. Preparo recolhido no ID 24688084.

Em sede de recurso repetitivo com tema 938, o STJ decidiu a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, sendo decidido ser válida tal cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n.º 1.599.511/SP).

De acordo com o consignado pelo Apelante (Vide fls. 06, antepenúltimo §, da exordial) que: “não havendo clara disposição no instrumento contratual principal qualquer menção à responsabilidade do comprador pela obrigação de pagamento como comissão de intermediação, qualquer disposição em contrário disposto no mencionado “pedido de reserva” ou “proposta” deve ser declarada nula de plano”

Ocorre que, ao contrário do que afirma o Apelante, a responsabilidade sobre tal serviço, contratado pelo mesmo, a este incumbe, haja vista a existência de cláusula expressa em tal sentido exatamente no contrato principal firmado, denominado de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda.

Desse modo, a comissão de corretagem, além de legal, visa remunerar os serviços prestados pelo corretor e pela corretora, não se confundindo com eventual serviço de assessoria ofertado pela construtora. Senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . DISCUSSÃO ACERCA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXISTÊNCIA DE DISTRATO. QUITAÇÃO AMPLA E GERAL. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO . LEGALIDADE. APELO CONHECIDO E PROVIDO.

Diante da ausência de qualquer vício de vontade, e considerando que as partes acordaram que o distrato celebrado impossibilitava nova discussão sobre o negócio firmado, falece interesse de agir a autora, que busca a restituição da comissão de corretagem vinculada ao contrato de compra e venda de imóvel.

(TJ-BA - Apelação: 05103731620168050274, Relatora: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Publicação: 17/09/2024).

Outrossim, o objeto da ação foi a legalidade da cobrança de comissão de corretagem, sem que fosse questionada ou atribuída as tais comissão o caráter de taxa SATI. Como se vê, a comissão de corretagem, além de legal, visa remunerar os serviços prestados pelo corretor e pela corretora, não se confundindo com eventual serviço de assessoria ofertado pela construtora.

Tem-se que a taxa SATI é uma taxa exigida pela CONSTRUTORA que, diferentemente da comissão de corretagem, visa remunerar um serviço de assessoria fornecido por esta para cuidar da documentação no processo de financiamento bancário.

Ocorre que, a legalidade de tais taxas nunca foi objeto de questionamento pelo Apelante em toda exordial, chamando atenção que, sequer foi indicado por ele quais seriam esses valores. Não restando dúvidas que o objeto da ação foi tão somente a legalidade do pagamento da comissão de corretagem.

O Apelante visa, em sede recursal trazer aos autos a discussão sobre uma taxa que nunca foi mencionada em todo o processo, deixando evidente a sua busca por brechas para fundamentar a sua pretensão, ante a improcedência da ação.

Ocorre que, alegou de modo genérico, em sede recursal, a existência de uma taxa, que nunca foi objeto de análise, não sendo possível acolher tal pretensão, sob pena de supressão de instância e o direito à ampla defesa e o contraditório.

Ademais, a aludida taxa não se confunde com a cobrança de serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários que, por sua vez, podem ser efetivados, constando tal ressalva no próprio julgamento proferido no RESP 1599511 pelo STJ: “Ressalve-se, contudo, que a abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do consumidor de modo que eventual serviço específico prestado ao consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários, podem ser efetivados.”.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo a sentença apelada em todos os seus termos. Majorados os honorários recursais para 12% sobre o valor da causa. 

Salvador/BA, 05 de agosto de 2025.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG13