PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRAUDE NA COBRANÇA DE ITIV COM APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTO FALSIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DOS FORNECEDORES. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. DOCUMENTOS QUE COMPROVAM A PARTICIPAÇÃO DO CORRETOR EM VÁRIAS ETAPAS DA TRANSAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. APLICAÇÃO INVERSA DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO DEVIDA. RECURSOS DAS EMPRESAS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. RECURSO DA PESSOA FÍSICA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONCEDER A GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SENTENÇA

1. Quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado por WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, verifica-se que o apelante atendeu ao comando da sentença, juntando aos autos suas declarações de imposto de renda, certidão de baixa empresarial e carteira de trabalho demonstrando ausência de vínculo empregatício atual.

2. A documentação apresentada comprova que o requerente encontra-se em situação de vulnerabilidade econômica, tendo perdido seu único veículo avaliado em R$ 31.000,00, não possui empresa ativa desde dezembro de 2023 e encontra-se desempregado. Ante tais elementos, defiro o pedido de gratuidade de justiça em favor do apelante WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, ficando isento do pagamento das custas e demais despesas processuais.

3. No que concerne às empresas do grupo econômico OAS, GAFISA e CITY PARK, verifica-se dos autos que todas participaram ativamente do empreendimento, utilizando suas marcas e credibilidade para atrair consumidores. A aplicação da teoria da aparência é medida que se impõe, pois não se pode permitir que as empresas se beneficiem do bônus mercadológico de vincular seus nomes ao projeto e depois se eximam do ônus da responsabilidade quando surgem problemas. As consumidoras foram induzidas a contratar justamente em razão da confiança depositada na força dessas marcas conhecidas no mercado imobiliário nacional.

4. Quanto à LPS BAHIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, sua legitimidade decorre da participação na cadeia de fornecimento, atuando no stand de vendas de forma exclusiva por imposição das construtoras, não se tratando de escolha livre das adquirentes. Embora alegue ser mera intermediadora regida pela Lei nº 6.530/78, o contexto demonstra a sua participação, respondendo solidariamente nos termos do CDC.

5. A alegação de cerceamento de defesa formulada por WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO não prospera. A matéria controvertida é predominantemente de direito, existindo prova documental robusta que permite a adequada formação do convencimento. O conjunto probatório dos autos, incluindo e-mails, comprovantes de transferência bancária, documentos com autenticação falsa e a própria condenação criminal de Marcelo Augusto Simões Aguiar por estelionato, é suficiente para o deslinde da controvérsia.

6. Quanto ao mérito, a fraude restou inequivocamente comprovada nos autos. As autoras foram induzidas a efetuar o pagamento do ITIV através de documento de arrecadação com autenticação falsificada, conforme atestado pelo próprio gerente bancário.

7. A exigência do pagamento antecipado do tributo, antes mesmo do fato gerador (registro do contrato), com depósito em contas de pessoas físicas, caracteriza ardil elaborado para obtenção ilícita de recursos das consumidoras.

8. O próprio Marcelo Augusto Simões Aguiar, beneficiário de parte dos valores, foi posteriormente condenado criminalmente por estelionato em caso análogo, corroborando a tese de fraude sistêmica.

9. Demonstrada a fraude, resta configurada a responsabilidade solidária de todos os apelantes com fundamento no art. 7º, parágrafo único, do CDC, que estabelece a solidariedade entre os causadores da ofensa, bem como no art. 25, § 1º, do mesmo diploma legal. Todos integram a cadeia de fornecimento, ainda que em diferentes níveis, devendo responder pelos danos causados às consumidoras. A teoria da aparência e o princípio da proteção ao consumidor hipossuficiente reforçam tal responsabilização.

10. Configurada a fraude e a responsabilidade solidária dos fornecedores, impõe-se a rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ, que dispõe: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)"

11. No caso dos autos, configurada está a culpa exclusiva dos fornecedores pela fraude praticada, impondo-se a restituição integral dos valores de R$ 58.153,99, sem qualquer retenção.

12. Quanto à aplicação inversa da cláusula penal, a tese encontra respaldo no Tema 971 do STJ, que estabelece: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

 13. Verificado o inadimplemento das construtoras e incorporadoras por meio da fraude perpetrada, deve ser aplicada inversamente a cláusula penal prevista apenas para o consumidor, como forma de equilibrar a relação contratual e evitar cláusulas abusivas que oneram exclusivamente a parte mais fraca da relação.

14. Relativamente à comissão de corretagem cobrada pela LPS BAHIA, embora formalmente prevista em contrato específico, sua cobrança ocorreu em contexto de verdadeira venda casada, sem possibilidade de escolha pelas consumidoras, que foram direcionadas exclusivamente aos corretores do stand de vendas das próprias construtoras. Sendo a rescisão motivada por fraude dos fornecedores, é devida a restituição da comissão paga, aplicando-se o princípio da reparação integral previsto no art. 6º, VI, do CDC. O argumento da LPS BAHIA de que faria jus à remuneração com base no art. 725 do Código Civil não prospera, pois a rescisão decorreu de fraude na qual a própria intermediadora teve participação através de seus prepostos.

15. No que se refere aos danos morais, estes estão configurados in re ipsa. As autoras foram vítimas de fraude elaborada e dolosa, tendo seus projetos de vida e o sonho da casa própria frustrados por conduta criminosa dos fornecedores. A situação vivenciada ultrapassa o mero dissabor contratual, caracterizando verdadeira violação à dignidade das consumidoras, que depositaram confiança legítima nos fornecedores e foram por eles enganadas. O valor de R$ 10.000,00 para cada autora, totalizando R$ 20.000,00, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas das partes e o caráter pedagógico-punitivo da reparação.

16. Portanto, conclui-se que a sentença recorrida analisou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito ao caso concreto. A conduta fraudulenta dos apelantes, especialmente a apresentação de documento falsificado para cobrança de tributo e a participação em esquema de estelionato, caracteriza grave violação aos princípios da boa-fé objetiva e da confiança que deve presidir as relações de consumo. O ordenamento jurídico não pode tolerar que fornecedores se locupletem através de práticas criminosas em detrimento de consumidores de boa-fé.

17. RECURSOS DAS EMPRESAS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. RECURSO DA PESSOA FÍSICA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO TÃO SOMENTE PARA CONCEDER A GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0558910-52.2017.8.05.0001, em que figuram como apelantes GAFISA S/A, LPS BAHIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S.A., CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, e como apelados TAMARA MARIA LOPES SANTOS CUNHA e ELIANA LOPES SANTOS SILVA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer dos recursos interpostos pelas empresas e negar-lhes provimento, além de conhecer e dar parcial provimento ao recurso da pessoa física,  nos termos do voto da relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial ao recurso da pessoa física e negou-se provimento aos recursos das pessoas jurídicas. Por unanimidade.

Salvador, 30 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Tratam-se de recursos de apelação interpostos pelos réus GAFISA S/A, LPS BAHIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S.A., CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou procedente em parte os pedidos formulados na ação de indenização por danos morais e materiais c/c repetição de indébito ajuizada pelas autoras.

Extrai-se da sentença recorrida, mantida, inclusive, em sede de embargos de declaração:

“O caso é de acolhimento em parte do pedido e, como tal, às partes cabe a distribuição das despesas. Quanto aos honorários advocatícios, o lugar da prestação do serviço não apresenta nenhuma especificidade (capital do estado), o profissional demonstrou zelo ao lidar com a defesa da matéria posta em discussão, a causa é de natureza consumerista, simples, repetitiva, baseada em contrato de adesão, o trabalho realizado pelo advogado foi de média complexidade em função da matéria discutida e demandou o emprego de considerável lapso temporal. Dito isto, fixo os honorários sucumbenciais em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, sendo 50% (cinquenta por cento) deste valor devido pelos réus a advogada das autoras e outros 50% (cinquenta por cento) devidos pelas autoras aos advogados dos réus, no entanto, em relação as acionantes, fica suspensa a exigibilidade, em vista da gratuidade de justiça concedida por este Juízo (fls.108/109 SAJ).

Condeno as autoras ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas do processo, suspensa a exigibilidade conforme exposto acima e os réus ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das despesas processuais.

Diante do exposto, com fundamento nos arts. 5º da CF, 186 do Código Civil, e demais dispositivos legais aplicáveis à espécie, JULGO PROCEDENTE EM PARTE OS PEDIDOS, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para:

Declarar resolvido o contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes, documento este acostado às fls. 75/79 (SAJ) (Quadro Resumo), determinando aos réus, solidariamente, a restituição integral do respectivo valor pago pelas autoras, conforme documentos trazidos aos autos, a saber R$ 58.153,99 (Cinquenta e oito mil, cento e cinquenta e três reais e noventa e nove centavos), a ser corrigido pelo INPC a partir do desembolso até a data do pagamento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (01/09/2018 – fls.589/591 – última contestação apresentada).

Condenar os réus, solidariamente, ao pagamento resultante da aplicação reversa da cláusula penal prevista no contrato para o caso de inadimplemento, valor que será obtido na fase de liquidação de sentença por arbitramento, devendo ser acostada pelas partes a cópia integral do contrato de promessa de compra e venda, vez que ambas juntaram apenas o quadro resumo do documento.

Condenar os acionados, solidariamente, a indenizarem cada autora por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), totalizando o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (do arbitramento) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (01/09/2018 – fls.589/591 – última contestação apresentada)."

A apelante GAFISA S/A (ID 77835092), em suas razões recursais, alega preliminarmente sua ilegitimidade passiva, sustentando que se retirou da sociedade e outorgou quitação plena e irrevogável à OAS, não possuindo mais qualquer vínculo com o empreendimento.

No mérito, sustenta: (i) a inaplicabilidade do CDC por não se tratar de relação de consumo, mas sim de relação puramente civil; (ii) a legalidade da contratação respeitando os princípios da autonomia da vontade e liberdade contratual; (iii) a aplicação do princípio do pacta sunt servanda; (iv) a inexistência de descumprimento de obrigação, alegando que eventuais prorrogações decorreram de caso fortuito ou força maior; (v) a impossibilidade de aplicação inversa de cláusula contratual; (vi) a aplicação de percentual de retenção com base na jurisprudência do STJ; (vii) a correção do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado; (viii) a inexistência de danos morais por se tratar de mero inadimplemento contratual; (ix) subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório; (x) a redução da verba honorária fixada.

O apelante WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, em suas razões recursais (ID 77835110) alega: (i) cerceamento de defesa por não ter sido oportunizada a oitiva das testemunhas arroladas; (ii) preliminarmente, sua ilegitimidade passiva por ser mero funcionário da Lopes Imobiliária; (iii) no mérito, que não houve qualquer conduta sua que tenha causado danos às autoras, demonstrando que o valor de R$ 8.465,65 foi pago a Marcelo Augusto Simões Aguiar e não a ele; (iv) que o depósito de R$ 5.968,00 feito em sua conta foi equivocado e imediatamente repassado à construtora; (v) que Marcelo Augusto foi condenado criminalmente por estelionato; (vi) a inexistência de solidariedade, que não se presume e deriva de lei ou vontade das partes.

A apelante LPS BAHIA (ID 77835168), preliminarmente, alega sua ilegitimidade passiva por ausência de responsabilidade pelo comportamento do corretor autônomo Marcelo Augusto, com base na Lei nº 6.530/78, e por não integrar a cadeia de incorporação imobiliária, exercendo apenas atividade de corretagem.

No mérito, sustenta: (i) a legalidade da cobrança da comissão de corretagem com base no REsp nº 1.599.511-SP; (ii) que cumpriu adequadamente o dever de informação; (iii) que a rescisão decorreu de culpa das autoras por dificuldades financeiras; (iv) que faz jus à remuneração mesmo diante da rescisão, nos termos do art. 725 do Código Civil; (v) a inexistência de danos morais; (vi) subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório.

As apelantes OAS e CITY PARK sustentam: (i) a impossibilidade de restituição integral dos valores pagos, devendo ser aplicado percentual de retenção de 25% com base na jurisprudência; (ii) a inexistência de inversão de cláusula penal, pois não deram causa à rescisão contratual; (iii) a inexistência de danos morais, tratando-se de descumprimento contratual do próprio comprador; (iv) a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos autorais.

As apeladas TAMARA MARIA LOPES SANTOS CUNHA e ELIANA LOPES SANTOS SILVA apresentaram contrarrazões sustentando: (i) a legitimidade de todos os apelantes com base na teoria da aparência; (ii) a correta aplicação do CDC; (iii) a configuração da fraude com apresentação de documento falsificado; (iv) a responsabilidade objetiva e solidária dos fornecedores; (v) o direito à restituição integral dos valores pagos; (vi) a configuração dos danos morais; (vii) pugnando pela manutenção integral da sentença e majoração dos honorários sucumbenciais.

Nesta instância, os autos foram distribuídos por sorteio, cabendo-me o encargo de relatora.

Este é o relatório, que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, e 934, ambos do CPC, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do mesmo diploma legal.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço dos recursos, uma vez que presentes os pressupostos de admissibilidade.

As empresas recorrentes comprovaram o recolhimento regular do preparo.

Quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado por WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, verifica-se que o apelante atendeu ao comando da sentença, juntando aos autos suas declarações de imposto de renda, certidão de baixa empresarial e carteira de trabalho demonstrando ausência de vínculo empregatício atual.

A documentação apresentada comprova que o requerente encontra-se em situação de vulnerabilidade econômica, tendo perdido seu único veículo avaliado em R$ 31.000,00, não possui empresa ativa desde dezembro de 2023 e encontra-se desempregado. Ante tais elementos, defiro o pedido de gratuidade de justiça em favor do apelante WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, ficando isento do pagamento das custas e demais despesas processuais.

Superada a admissibilidade recursal dos recursos interpostos, passo ao exame das preliminares suscitadas pelos recorrentes.

No que concerne às empresas do grupo econômico OAS, GAFISA e CITY PARK, verifica-se dos autos que todas participaram ativamente do empreendimento, utilizando suas marcas e credibilidade para atrair consumidores.

A aplicação da teoria da aparência é medida que se impõe, pois não se pode permitir que as empresas se beneficiem do bônus mercadológico de vincular seus nomes ao projeto e depois se eximam do ônus da responsabilidade quando surgem problemas. As consumidoras foram induzidas a contratar justamente em razão da confiança depositada na força dessas marcas conhecidas no mercado imobiliário nacional.

Nesse sentido, leia-se os seguintes precedentes jurisprudenciais envolvendo as mesmas empresas:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0502647-68.2015.8 .05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: RICKSON MAX TOURINHO BORGES e outros (2) Advogado (s): PEDRO HENRIQUE SILVA SANTOS DE BRAGA, LEONARDO PEREIRA DE MATOS, LEONARDO MENDES CRUZ APELADO: CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros (4) Advogado (s):GILBERTO RAIMUNDO BADARO DE ALMEIDA SOUZA, LEONARDO PEREIRA DE MATOS, PEDRO HENRIQUE SILVA SANTOS DE BRAGA, LEONARDO MENDES CRUZ PJ09 ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA . COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA CONTRATUAL EVIDENCIADA. IMÓVEL ENTREGUE NO SEGUNDO SEMESTRE DE 2015 . PRAZO SUPERIOR AO ESTABELECIDO NA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. CONDENAÇÃO A LUCROS CESSANTES. NÃO OCORRÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA . ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS E FIXADOS EM R$ 10.000,00 DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE . RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ, CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0502647-68 .2015.8.05.0001, em que figuram como Apelante/Apelados RICKSON MAX TOURINHO BORGES e outros e como Apelante/Apelada CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA . ACORDAM os desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA E CONHECER E NEGAR PROVIDO AO RECURSO DA PARTE RÉ, CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, nos termos do voto do relator. Sala de sessões, de de 2023. PRESIDENTE DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

(TJ-BA - Apelação: 05026476820158050001, Relator.: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 11/10/2023)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª Vice Presidência Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0512433-10.2013.8 .05.0001 Órgão Julgador: 2ª Vice Presidência APELANTE: VASCONCELOS SIMOES ADVOGADOS ASSOCIADOS Advogado (s): JUSSIARA OLIVEIRA DA SILVA (OAB:BA40623-A), JEAN CARLOS VASCONCELOS SIMOES PINHO registrado (a) civilmente como JEAN CARLOS VASCONCELOS SIMOES PINHO (OAB:BA19716-A), JANJORIO VASCONCELOS SIMOES PINHO (OAB:BA16651-A) APELADO: GAFISA S/A. e outros Advogado (s): THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB:SP228213-A) DECISÃO Vistos, etc. Cuidam os autos de recurso especial interposto por GAFISA S .A. e MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS COMERCIAL 01 SPE LTDA. (ID 61309712), com fulcro no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em face de acórdão (ID 59745180) que, proferido pela Quinta Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, conheceu e negou provimento ao recurso do réu e conheceu e deu parcial provimento ao recurso do autor, nos termos da ementa abaixo transcrita: APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO INDENIZATÓRIA COM PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS . ATRASO NA ENTREGA DE SALA COMERCIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GAFISA S.A . E OAS EMPREENDIMENTOS S.A. AFASTADA. EMPRESAS QUE FIGURAM COMO SÓCIAS DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) . RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRECEDENTES DESTE SODALÍCIO. OMISSÃO DA SENTENÇA QUANTO AOS CONSECTÁRIOS LEGAIS. CONDENAÇÃO QUE DEVE SER ATUALIZADA MONETARIAMENTE PELO IGP-M E JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS DESDE A CITAÇÃO . ÍNDICE PACTUADO EM CONTRATO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES E DA POSSE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. ART . 42, P. ÚNICO DO CDC. PRECEDENTES DO TJBA. DANOS MORAIS . NÃO CABIMENTO. AUTOR PESSOA JURÍDICA. IMPRESCINDIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO DO EFETIVO PREJUÍZO À HONRA OBJETIVA DA EMPRESA. PRECEDENTES DO STJ . DESISTÊNCIA DE PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM APÓS JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO PELO STJ APRESENTADO APÓS O OFERECIMENTO DA CONTESTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE ISENÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. EXEGESE DO ART. 1 .040, § 2º DO CPC. APELO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DO RÉU CONHECIDO E IMPROVIDO. Embargos Declaratórios opostos por MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS COMERCIAL 01 SPE LTDA rejeitados (ID 63358045) Alega o recorrente, em suma, para ancorar o recurso especial, que manejou com fulcro no art . 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, que o acórdão recorrido violou o artigo 1.013 do Código de Processo Civil. Pela alínea c, sustenta haver divergência jurisprudencial. A parte ex-adversa apresentou contrarrazões (ID 64345656) . É o relatório. De plano, adianta-se que o recurso especial não reúne condições de ascender à instância de superposição, tendo em vista os fundamentos a seguir delineados. Quanto à suscitada contrariedade ao art. 1 .013 do Código de Processo Civil, assentou-se o aresto recorrido nos seguintes termos: Com efeito, constata-se da análise dos autos que a GAFISA S.A., juntamente à OAS EMPREENDIMENTOS S.A . foram responsáveis pelo empreendimento Manhattan Square, tendo a vistoria da sala comercial adquirida pelo Autor sido realizada inclusive pela Gafisa, conforme documento de id. 295666769 dos autos de origem. Ademais, foi comprovado pelo Autor que ambas as empresas são as incorporadoras do empreendimento e sócias administradoras do mesmo, consoante documento de id. 295682430 dos autos originários, extraídos do sítio eletrônico da Receita Federal . Em que pese ter sido a sociedade de propósito específico (SPE) Ré que figurou como promitente vendedora no instrumento particular entabulado entre as partes (id. 295666449), tal circunstância não configura óbice ao reconhecimento da responsabilidade solidária das sócias administradoras e incorporadoras da SPE. […] Oportunizada a manifestação da Recorrida, a Apelada limitou-se a afirmar em contrarrazões que a alegação de que a GAFISA integra o grupo econômico da Manhattan seria inovação recursal, pelo que entende que tal ponto não deveria ser conhecido por este Tribunal. Todavia, razão não lhe assiste, tendo em vista que a matéria já havia sido anteriormente levada ao Juízo de piso . Nesse sentido, há que se reconhecer a legitimidade passiva da GAFISA S.A. e OAS EMPREENDIMENTOS S.A ., ante as razões anteriormente elencadas e em sintonia com a jurisprudência desta Corte, ao passo que se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela GAFISA em contrarrazões recursais. O posicionamento do acórdão está em consonância com entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, impondo a aplicação da Súmula 83 do STJ. Neste ponto, destaque-se ementa do acórdão proferido no julgamento do AgInt no AREsp n. 2 .551.667/SP: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA D DE VEÍCULO . NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO "EXTRA PETITA" AFASTADO. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA . [...] 2. Os pedidos formulados pelas partes devem ser analisados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, não podendo o magistrado se esquivar da análise ampla e detida da relação jurídica posta em exame. 3. Não há falar em julgamento extra petita quando decidida a causa dentro dos contornos da lide, que são estabelecidos a partir do exame da causa de pedir eleita pela parte autora da demanda e dos limites do pedido veiculado em sua petição inicial . 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2 .551.667/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.) Destarte, por consequência lógica, também não é admissível o recurso especial pela alínea c, considerando que a matéria em espeque, como já evidenciado, encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça. Aplicável à espécie a Súmula 83 do STJ no seguinte teor: "Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" . Por derradeiro, no tocante a almejada súplica de efeito suspensivo, a concessão é medida excepcional, razão pela qual deve estar comprovada, concomitantemente, a presença do fumus boni iuris (possibilidade de êxito do recurso) e do periculum in mora (comprovação de existência de risco de dano grave e de difícil reparação). Na hipótese em tela, o recebimento do presente reclamo em duplo efeito, as razões e os óbices aqui expostos denotam a inviabilidade de ascensão do apelo pela ausência de plausibilidade jurídica da pretensão recursal, de modo que não se considera cumprido o requisito referente ao fumus boni iuris, necessário, ao lado do periculum in mora, para a atribuição do efeito suspensivo requerido. Sobre o assunto, oportuno transcrever o seguinte excerto de decisão do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NA PETIÇÃO. ORGANIZAÇÃO CRIMINOSA . PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO. VIABILIDADE DO APELO ESPECIAL NÃO CONSTATADA. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1 . A atribuição de efeito suspensivo a recurso especial pressupõe a satisfação simultânea de três requisitos, quais sejam, a existência de juízo positivo de admissibilidade, proferida pelo Presidente do Tribunal de origem, a plausibilidade do direito alegado, consubstanciada na elevada probabilidade de êxito do apelo nobre, e o perigo de lesão grave e de difícil reparação ao direito da parte. (...) 3. Agravo regimental não provido. (AgRg na Pet n. 16 .327/DF, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 30/11/2023, DJe de 5/12/2023.) Nessa compreensão, com arrimo no art. 1.030, inciso V, do Código de Ritos, inadmito o presente recurso especial, ficando indeferido, por consequência, o pleito de atribuição de efeito suspensivo, a teor do disposto no art . 1.029, § 5º, inciso III, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se . Salvador (BA), em 12 de setembro de 2024. Desembargador José Alfredo Cerqueira da Silva 2º Vice-Presidente drp

(TJ-BA - Apelação: 05124331020138050001, Relator.: JOSE ALFREDO CERQUEIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 12/09/2024, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 13/09/2024)

Quanto à LPS BAHIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, sua legitimidade decorre da participação na cadeia de fornecimento, atuando no stand de vendas de forma exclusiva por imposição das construtoras, não se tratando de escolha livre das adquirentes. Embora alegue ser mera intermediadora regida pela Lei nº 6.530/78, o contexto demonstra a sua participação, respondendo solidariamente nos termos do CDC.

A alegação de cerceamento de defesa formulada por WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO não prospera. A matéria controvertida é predominantemente de direito, existindo prova documental robusta que permite a adequada formação do convencimento. O conjunto probatório dos autos, incluindo e-mails, comprovantes de transferência bancária, documentos com autenticação falsa e a própria condenação criminal de Marcelo Augusto Simões Aguiar por estelionato, é suficiente para o deslinde da controvérsia.

Por fim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor é inquestionável, tratando-se de relação de consumo nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC.

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

As autoras se enquadram perfeitamente no conceito de consumidoras finais, tendo adquirido o imóvel para uso próprio como destinatárias finais do produto, enquanto os réus atuaram como fornecedores na cadeia de produção, construção, incorporação e comercialização de produtos e serviços imobiliários. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido da aplicabilidade do CDC às relações entre construtoras/incorporadoras e adquirentes de unidades imobiliárias.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO DE DANOS MORAIS . RELAÇÃO CONSUMERISTA. SÚMULA 83 DO STJ. ALEGADA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA INVESTIMENTO. DEMAIS VERBAS CONDENATÓRIAS E INDENIZATÓRIAS . AFASTAMENTO DE FATO EXTRAORDINÁRIO. CASO FORTUITO INTERNO. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA . SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento . Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 2 . Ausente circunstância excludente da responsabilidade, o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de incorporação enseja o dever de indenizar, solidariamente, tanto da incorporadora quanto da construtora (REsp 1881806/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 4.5.2021, DJe 7 .5.2021. 3. Verificar se efetivamente se configurou caso fortuito ou de força maior, apto a elidir a responsabilidade da agravante no atraso da entrega da obra, e, assim, as demais responsabilidades e encargos estipulados, demandaria reexame de matéria fático-probatória, vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 2289941 RJ 2023/0032834-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2023)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA . CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC . RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES . 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo . Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2021)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS . SÚMULA 543/STJ. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECONHECIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. O Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Relativamente à aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, "no curso da mora da construtora, essa exceção favoreceria, na verdade, a adquirente, que não estava obrigada a quitar o saldo devedor antes que a construtora a convocasse para a entrega das chaves" (REsp 1 .796.760/RJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 5/4/2019). 3. Agravo interno desprovido .

(STJ - AgInt no REsp: 1552363 ES 2015/0217245-0, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2023)

Portanto, não há que se falar em inaplicabilidade do Códex Consumerista.

Quanto ao mérito, a fraude restou inequivocamente comprovada nos autos. As autoras foram induzidas a efetuar o pagamento do ITIV através de documento de arrecadação com autenticação falsificada, conforme atestado pelo próprio gerente bancário.

Vejamos a cópia do ofício encaminhado à Prefeitura de Salvador pelo Banco Bradesco atestando que “o documento no valor de R$ 8.789,04 […] não foi recebido por este Banco”:

A exigência do pagamento antecipado do tributo, antes mesmo do fato gerador (registro do contrato), com depósito em contas de pessoas físicas, caracteriza ardil elaborado para obtenção ilícita de recursos das consumidoras.

O próprio Marcelo Augusto Simões Aguiar, beneficiário de parte dos valores, foi posteriormente condenado criminalmente por estelionato em caso análogo, corroborando a tese de fraude sistêmica.

Demonstrada a fraude, resta configurada a responsabilidade solidária de todos os apelantes com fundamento no art. 7º, parágrafo único, do CDC, que estabelece a solidariedade entre os causadores da ofensa, bem como no art. 25, § 1º, do mesmo diploma legal. Todos integram a cadeia de fornecimento, ainda que em diferentes níveis, devendo responder pelos danos causados às consumidoras. A teoria da aparência e o princípio da proteção ao consumidor hipossuficiente reforçam tal responsabilização.

Configurada a fraude e a responsabilidade solidária dos fornecedores, impõe-se a rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ, que dispõe:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

No caso dos autos, configurada está a culpa exclusiva dos fornecedores pela fraude praticada, impondo-se a restituição integral dos valores de R$ 58.153,99, sem qualquer retenção.

O argumento dos apelantes OAS e CITY PARK de que deveria haver retenção de 25% sobre os valores pagos não merece acolhimento. Tal percentual se aplicaria em casos de distrato imotivado ou por culpa do comprador, o que não é a hipótese dos autos. A rescisão decorreu de inadimplemento culposo dos fornecedores, caracterizado pela fraude no pagamento do ITIV que impossibilitou a obtenção do financiamento bancário.

Quanto à aplicação inversa da cláusula penal, a tese encontra respaldo no Tema 971 do STJ, que estabelece:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Verificado o inadimplemento das construtoras e incorporadoras por meio da fraude perpetrada, deve ser aplicada inversamente a cláusula penal prevista apenas para o consumidor, como forma de equilibrar a relação contratual e evitar cláusulas abusivas que oneram exclusivamente a parte mais fraca da relação.

Relativamente à comissão de corretagem cobrada pela LPS BAHIA, embora formalmente prevista em contrato específico, sua cobrança ocorreu em contexto de verdadeira venda casada, sem possibilidade de escolha pelas consumidoras, que foram direcionadas exclusivamente aos corretores do stand de vendas das próprias construtoras. Sendo a rescisão motivada por fraude dos fornecedores, é devida a restituição da comissão paga, aplicando-se o princípio da reparação integral previsto no art. 6º, VI, do CDC. O argumento da LPS BAHIA de que faria jus à remuneração com base no art. 725 do Código Civil não prospera, pois a rescisão decorreu de fraude na qual a própria intermediadora teve participação através de seus prepostos.

No que se refere aos danos morais, estes estão configurados in re ipsa. As autoras foram vítimas de fraude elaborada e dolosa, tendo seus projetos de vida e o sonho da casa própria frustrados por conduta criminosa dos fornecedores. A situação vivenciada ultrapassa o mero dissabor contratual, caracterizando verdadeira violação à dignidade das consumidoras, que depositaram confiança legítima nos fornecedores e foram por eles enganadas. O valor de R$ 10.000,00 para cada autora, totalizando R$ 20.000,00, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas das partes e o caráter pedagógico-punitivo da reparação.

No que se refere ao termo inicial dos juros de mora, tratando-se de responsabilidade extracontratual decorrente de ato ilícito (fraude), correto o termo inicial a partir da citação, nos termos da Súmula 54 do STJ: "Os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual." O argumento da GAFISA de que os juros deveriam fluir apenas a partir do trânsito em julgado não encontra respaldo jurisprudencial na hipótese de ato ilícito comprovado.

Portanto, conclui-se que a sentença recorrida analisou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito ao caso concreto. A conduta fraudulenta dos apelantes, especialmente a apresentação de documento falsificado para cobrança de tributo e a participação em esquema de estelionato, caracteriza grave violação aos princípios da boa-fé objetiva e da confiança que deve presidir as relações de consumo. O ordenamento jurídico não pode tolerar que fornecedores se locupletem através de práticas criminosas em detrimento de consumidores de boa-fé.

Ante o exposto, conheço dos recursos e nego-lhes provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho desenvolvido em segundo grau.

É como voto.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora