PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. CONCESSÃO. NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. VALIDADE. DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de Apelação Cível contra a sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória de 50% da Fazenda João Lopes, localizada no Município de Brejolândia-BA, revogou a tutela antecipada anteriormente concedida, declarou nulo o contrato por vícios de forma e determinou a exclusão da restrição de alienação da matrícula do imóvel.

 II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 2. Há três questões em discussão: (i) analisar se a sentença proferida incorreu em julgamento extra petita ao declarar a nulidade do contrato com fundamento em vícios de forma; (ii) verificar se o compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo não registrado, pode fundamentar a adjudicação compulsória; (iii) confirmar se a quitação do preço integral é suficiente para a outorga da escritura definitiva e o deferimento da adjudicação compulsória.

 III. RAZÕES DE DECIDIR

 3. A declaração de nulidade do contrato por vícios de forma, nos limites da fundamentação da sentença, não configura julgamento extra petita, pois trata-se de matéria de ordem pública, suscetível de análise de ofício pelo magistrado.

 4. A Súmula 239 do STJ dispõe que o direito à adjudicação compulsória não exige o registro do compromisso de compra e venda, bastando a comprovação da quitação do preço e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

 5. O artigo 1.418 do Código Civil assegura ao promitente comprador, que comprova a quitação integral do preço, o direito de exigir a outorga da escritura pública de compra e venda ou a adjudicação compulsória do imóvel, ainda que o contrato não esteja registrado.

 6. Comprovada a quitação integral do preço no contrato e inexistindo cláusula de arrependimento, a apelante preenche os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel.

 IV. DISPOSITIVO E TESE

 7. Recurso provido.

Tese de julgamento:

 “O direito à adjudicação compulsória não exige o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, desde que comprovada a quitação integral do preço e a ausência de cláusula de arrependimento”

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.012, § 1º, V, e § 4º; 322, § 2º; e 487, I; CC/2002, arts. 1.417 e 1.418.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 239; STJ, REsp 1.601.575/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 23.8.2016; STJ, AgInt no AREsp 1816356/ES, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 20.09.2022; TJ-MS, AC 0807219-36.2015.8.12.0021; TJ-MG, AC 1045212-00.575-5001.

Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº. 8000262-65.2022.8.05.0246, tendo como apelante SIDERURGIA SANTO ANTÔNIO LTDA., e, como apelada, STA ENGENHARIA FLORESTAL LTDA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por maioria de votos, em conceder efeito suspensivo à apelação; REJEITAR A PRELIMINAR de nulidade da sentença e, no mérito, DAR PROVIMENTO AO RECURSO para julgar procedente o pedido e determinar a adjudicação compulsória do de 50% da Fazenda João Lopes, localizada no Município de Brejolândia, conforme descrito nos autos e no contrato de compromisso de compra e venda, valendo esta decisão, após o trânsito em julgado, como título hábil para a transcrição imobiliária, condenando, ainda, apelada ao pagamento de custas e honorários advocatícios no percentual de 15% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do Voto do Relator.

 Sala das Sessões da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, aos dias do mês de do ano de 2024.

Des. Presidente 

Desembargador Jatahy Júnior

Relator 

Procurador(a) de Justiça

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 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Após leitura de ementa pelo Relator e sustentação pelo patrono do Apelado, pediu vista a Desa. Adriana Sales Braga. Aguarda Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar. Assegurado direito de sustentação pela patrono do Apelante. Em 12/05/2025 - Após sustentação pela procuradora do apelante a Dra Adriana apresentou voto divergindo do relator no sentido rejeitar as preliminares e dar parcial provimento ao recurso, ampliada a turma, como determina o art. 942 do NCPC e 196 do Regimento Interno Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar, pediu vistas dos autos. Aguardam o Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior e o Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães. A desa Vistora apresentou voto acompanhando o relator o 4º julgador Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior acompanhou o relator e o Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães acompanhou a divergência. Resultado final: Conhecido e provido- Por maioria nos termos do voto do Relator..

Salvador, 16 de Junho de 2025.

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  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por SIDERURGIA SANTO ANTÔNIO LTDA., em face da sentença de ID68270143, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Serra Dourada que, nos autos da ação de fazer com pedido de tutela antecipada, proposta em face de STA ENGENHARIA FLORESTAL LTDA., julgou improcedente o pedido, revogou a antecipação de tutela e determinou que seja oficiado ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca para remover da matrícula nº 893 a informação de impedimento de alienação do imóvel e declarou absolutamente nulo o instrumento particular em virtude de invalidade diante da existência de vícios de forma insanáveis.

Condenou a ré, ainda, ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor final da causa.

Inconformado, o recorrente interpôs recurso de ID 68270155, requerendo preliminarmente a concessão de efeito suspensivo ao recurso, bem com a nulidade da sentença.

No mérito, alega a validade do contrato firmado entre as partes, haja vista a inexistência de vícios.

Ademais, a sentença se olvida quanto ao disposto na Súmula 239, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Ressalta que a mera promessa de compra e venda não é um contrato translativo de domínio, e justamente por este motivo é que não há razão para exigir, para sua validade, a lavratura de escritura pública prévia quando o valor do bem for acima de 30 (trinta) salários mínimos, como entendido pelo Juízo a quo.

Outrossim, consta no contrato firmado entre as partes que apelada STA cedeu à apelante 50% (cinquenta por cento) do direito da aquisição da Fazenda João Lopes “pelo preço justo, contratado e ora pago em moeda corrente”, fato que afasta tanto a infundada alegação de que o contrato seria inexigível por supostamente não haver concordância das partes quanto ao seu preço e que seria necessária a forma de escritura pública e que foram olvidados por este ínclito juízo.

Registra que a prova pericial grafotécnica corroborou a probabilidade do direito alegado, ao constatar que a assinatura do promitente no contrato é verdadeira, evidenciando, desta forma, a validade de todos os seus termos.

E, mais, a ausência de constituição de uma “empresa por cotas de responsabilidades limitada”, com participação societária em igualdade de cotas entre a cedente (STA Engenharia Florestal Ltda.) e a cessionária (Siderurgia Santo Antônio Ltda.), não configura uma condição do contrato, mas um mero ajuste entre as partes, não sendo a ausência de abertura da empresa motivo para declarar a sua nulidade.

Por fim, chama a atenção quanto a necessidade determinação do valor pago, uma vez que declarada a nulidade do contrato, as partes retornar ao status quo ante.

Desta forma, requer seja dado provimento ao recurso e, consequentemente, seja julgado procedente o pedido.

A apelada apresentou contrarrazões no ID 68270162, pugnando pelo não provimento do recurso.

Relatados os autos, inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Salvador, 06 de novembro de 2024. 

Desembargador Jatahy Júnior

Relator

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  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação Cível interposta por SIDERURGIA SANTO ANTÔNIO LTDA., em face da sentença de ID68270143, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Serra Dourada que, nos autos da ação de fazer com pedido de tutela antecipada, proposta em face de STA ENGENHARIA FLORESTAL LTDA., julgou improcedente o pedido, revogou a antecipação de tutela e determinou que seja oficiado ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca para remover da matrícula nº 893 a informação de impedimento de alienação do imóvel e declarou absolutamente nulo o instrumento particular em virtude de invalidade diante da existência de vícios de forma insanáveis.  Condenou a ré, ainda, ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor final da causa.

Inicialmente, o apelante requereu preliminarmente a concessão de efeito suspensivo ao recurso.

É cediço que, via de regra, a apelação deverá ser recebida no efeito suspensivo (art. 1.012, CPC), obstando, assim, a execução provisória do julgado, com exceção das hipóteses previstas no §1º, do art. 1.012, da Legislação em vigor, nas quais o litigante não poderá esperar o final da lide, sob pena de ter seu direito perecido.

Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§ 1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:

I - homologa divisão ou demarcação de terras;

II - condena a pagar alimentos;

III - extingue sem resolução do mérito ou julga improcedentes os embargos do executado;

IV - julga procedente o pedido de instituição de arbitragem;

V - confirma, concede ou revoga tutela provisória;

VI - decreta a interdição.

Nessas condições, do cotejo da sentença proferida nos autos, verifica-se que foi revogada a antecipação dos efeitos da tutela deferida anteriormente, incidindo à espécie o mandamento insculpido no art. 1.012, V, do CPC, determinante do recebimento do apelo apenas no efeito devolutivo.

Contudo, o §4º do mesmo artigo prevê que nas hipóteses do § 1º, a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação, o que se verifica no caso em tela.

Desta forma, com fulcro no §4º do art. 1.012 do CPC e, diante das razões do apelo, recebo o presente recurso em ambos os efeitos.

Arguiu, ainda, a preliminar de nulidade da sentença, haja vista que a julgadora a quo ao declarar absolutamente nulo o instrumento particular, sob alegação de invalidade diante da existência de vícios de forma insanáveis, teria proferido julgamento extra petita.

Contudo, não há como cogitar de julgamento extra petita, pois que a demanda foi decidida nos limites em que foi proposta, sobretudo, diante da fundamentação constante na sentença e por entender que havia matéria de ordem pública a ser reconhecida, culminando a declaração de nulidade absoluta do contrato, nos seguintes termos:

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, ao tempo em que, por se tratar de matéria de ordem pública, DECLARO ABSOLUTAMENTE NULO o instrumento particular de ID nº 197220957, pág. 31 em virtude de invalidade diante da existência de vícios de forma insanáveis. Em consequência, julgo extinto o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC/2015.

Ressalte-se, por oportuno, que o art. 322 do CPC, no seu § 2º, estabelece que “a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé", de maneira que o julgador deverá analisar o pedido de forma conjunta, verificando a pretensão formulada e o fim colimado.

Portanto, rejeita-se a preliminar de nulidade.

No mérito, verifica-se que as partes firmaram o compromisso de compra e venda de quotas da Fazenda João Lopes, localizada no Município de Brejolândia, Comarca de Serra Dourada – Bahia, fls. 31/32 do ID 68269809.

No referido contrato, mais especificamente, na cláusula 2ª restou estabelecido que apelada cedeu a apelante 50% (cinquenta por cento) do direito da aquisição da Fazenda João Lopes, pelo preço justo, contratado e pago em moeda corrente, concedendo na oportunidade quitação plena, in verbis:

[…]

Cláusula 2ª o seguinte: “2ª – A CEDENTE cede à CESSIONÁRIA 50% (cinquenta por cento) do direito da aquisição da Fazenda João Lopes, pelo preço justo, contratado e ora pago em moeda corrente, e de cujo valor a CEDENTE da plena (sic), geral e irrevogável quitação, ficando a CESSIONÁRIA em igualdade de condições na exploração da referida fazenda, tendo responsabilidades e direitos iguais à CEDENTE em todos os atos que incidem ou vierem a incidir sobre a fazenda.”

[...]

Assim, finda a exploração, a apelante, em 12.06.2017, notificou extrajudicialmente a ré para que, no prazo de 05 (cinco) dias, procedesse à autora a outorga definitiva da Escritura Pública de Compra e Venda de 50% (cinquenta por cento) da Fazenda João Lopes, contudo, não o fez.

A Magistrada a quo ao rejeitar o pedido de adjudicação compulsória do bem consignou que: […] No caso do instrumento particular juntado aos autos, verifica-se o não atendimento de requisito essencial relacionado à forma: o contrato não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, desobedecendo à regra prevista no art. 1.417 do CC/2022.

De fato, olvidou-se a Magistrada a quo quanto o teor da Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça, "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Assim, de acordo com o Tribunal Superior basta o mero compromisso de compra e venda, mesmo sem o respectivo registro junto à matrícula do bem, para que se viabilize a adjudicação compulsória.

Ao tratar sobre a matéria, o Código Civil disciplinou:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Assim, existindo instrumento de promessa de compra e venda ou comprovante de quitação do preço colacionado aos autos, merece retoque a sentença recorrida, que deixou de aplicar o direito à espécie, pois no caso o próprio contrato possui cláusula de quitação do preço, conforme consta no ID 68269809.

Decerto, há, neste passo, elemento que legitima o pedido da apelante, já que demonstrado os pressupostos exigidos para viabilidade da ação de adjudicação compulsória.

Insta salientar que os argumentos utilizados pelo apelado de inconsistência na assinatura do contrato foi afastada com o laudo pericial de fl. 09 do ID 68270118, o que não afasta o pedido de adjudicação compulsória, cujos requisitos estão claramente dispostos no Código Civil.

Cabe transcrever a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e demais Tribunais sobre o assunto:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" ( REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). 2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" ( REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1816356 ES 2021/0015965-2, Data de Julgamento: 12/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/09/2022).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E PROVA DA QUITAÇÃO - REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. É requisito essencial na ação de adjudicação compulsória, a existência de contrato de compromisso de compra e bem, bem como a prova de quitação do preço do imóvel. Não tendo a parte autora instruído o feito com tais provas, a improcedência do pedido é medida que se impõe. (TJ-MS - AC: 08072193620158120021 MS 0807219-36.2015.8.12.0021, Relator: Des. Geraldo de Almeida Santiago, Data de Julgamento: 21/01/2021, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/01/2021).

APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO - REQUISITO ESSENCIAL. I - São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da perfeita identificação e descrição do bem. II - Ausente a prova da quitação do preço, ônus do qual não se desincumbiu o autor, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória. (TJ-MG - AC: 10452120005775001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 20/08/2019, Data de Publicação: 23/08/2019).

Por fim, ressalta a apelante que a mera promessa de compra e venda não é um contrato translativo de domínio, e justamente por este motivo é que não há razão para exigir, para sua validade, a lavratura de escritura pública prévia quando o valor do bem for acima de 30 (trinta) salários mínimos, como entendido pelo Juízo a quo.

Atinente a aptidão do instrumento particular para viabilizar a adjudicação compulsória de bens imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, este não obsta a adjudicação compulsória do bem, viabilizando o registro. Veja-se o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DA DEMANDADA. EMPRESA FALIDA. BEM IMÓVEL DE VALOR MAIOR QUE 30 SALÁRIOS MÍNIMOS. INSTRUMENTO PARTICULAR INAPTO. ARGUMENTO AFASTADO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO SENTIDO DE QUE A IRREGULARIDADE FORMAL DO PACTO NÃO OBSTA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO BEM. VIABILIDADE DO REGISTRO. IMÓVEL ARRECADADO NOS AUTOS FALIMENTARES. PREJUÍZO A CREDORES HABILITADOS. INOCORRÊNCIA. TRANSAÇÃO FIRMADA ANTERIORMENTE À FALÊNCIA DA RÉ. BEM QUE NÃO MAIS INTEGRAVA O PATRIMÔNIO DA APELANTE. ADJUDICAÇÃO QUE SE MOSTRA VIÁVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - APL: 00012732720138240030 Imbituba 0001273-27.2013.8.24.0030, Relator: Jairo Fernandes Gonçalves, Data de Julgamento: 30/05/2016, Quinta Câmara de Direito Civil) [grifei]

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. BEM ALIENADO POR PREPOSTO COM AUTORIZAÇÃO DA TITULAR DO DOMÍNIO. CIENTE DA PROPRIETÁRIA APOSTO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL VALIDANDO O NEGÓCIO JURÍDICO. INDISPONIBILIDADE DO BEM EM CAUTELAR FISCAL. TERCEIRA DE BOA-FÉ. AQUISIÇÃO PRECEDENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. REQUISITOS AO ÊXITO DA DEMANDA DEMONSTRADOS. RECUSA DA OUTORGA DEFINITIVA INJUSTIFICÁVEL. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. APELO PROVIDO. [...] 3 Formalizada a promessa de compra e venda em caráter irrevogável e irretratável e pago integralmente o preço, inquestionável é o direito da promitente-compradora em obter, via adjudicação compulsória, a escritura definitiva do imóvel que lhe foi prometido à venda, consolidando-lhe a propriedade plena do bem (TJSC, Apelação Cível n. 2012.003341-5, de Criciúma, rel. Des. Trindade dos Santos, julgada em 21-2-2013).

Desta forma, para o deferimento da medida de adjudicação compulsória buscada, exige-se que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço. Comprovados os requisitos legais, impõe-se a procedência do pedido de outorga da escritura definitiva do imóvel.

Ante o exposto, voto no sentido de conceder efeito suspensivo à apelação; REJEITAR A PRELIMINAR de nulidade da sentença e, no mérito, DAR PROVIMENTO A APELAÇÃO para julgar procedente o pedido e determinar a adjudicação compulsória de 50% da Fazenda João Lopes, localizada no Município de Brejolândia, conforme descrito nos autos e no contrato de compromisso de compra e venda, valendo esta decisão, após o trânsito em julgado, como título hábil para a transcrição imobiliária, condenando, ainda, apelada ao pagamento de custas e honorários advocatícios no percentual de 15% sobre o valor da causa atualizado.

 Salvador,        de      de 2024. 

Desembargador Jatahy Júnior

Relator

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