PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. ARRAS. INDENIZAÇÃO SUBSTITUTIVA. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. NÃO INDENIZÁVEIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, reconhecendo o inadimplemento contratual em transação envolvendo dação em pagamento de unidades imobiliárias, decretou a rescisão do contrato, determinou a devolução de valores pagos e fixou multa contratual, indeferindo pedido de indenização substitutiva pelas unidades e outras verbas pleiteadas pelos recorrentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se fatos supervenientes relativos à ocupação do imóvel por terceiros influenciam o julgamento; (ii) estabelecer se houve julgamento extra petita na determinação de devolução de valores; (iii) determinar a possibilidade de cumulação de multa contratual com indenização equivalente às unidades prometidas; (iv) verificar a possibilidade de ressarcimento de honorários advocatícios contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Fatos supervenientes estranhos à relação contratual, como eventual ocupação do imóvel por terceiros, não interferem na responsabilidade pelo inadimplemento nem no desfecho da lide.
2. A devolução dos valores pagos constitui consequência lógica da resolução contratual, não configurando julgamento extra petita.
3. A disciplina das arras impede a retenção indevida, devendo observar a regra legal conforme a responsabilidade pelo inadimplemento.
4. A resolução contratual produz efeitos ex tunc, impondo o retorno das partes ao estado anterior e vedando o enriquecimento sem causa.
5. A cumulação de multa contratual com indenização equivalente às unidades imobiliárias configura bis in idem, pois a multa já prefixa as perdas e danos decorrentes do inadimplemento.
6. A pretensão de receber o valor integral das unidades e reaver o imóvel implicaria desequilíbrio contratual e enriquecimento indevido.
7. Honorários advocatícios contratuais não constituem dano material indenizável, por decorrerem de contratação voluntária da parte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A resolução contratual por inadimplemento impõe o retorno das partes ao estado anterior, vedando o enriquecimento sem causa. 2. A multa contratual que prefixa perdas e danos impede a cumulação com indenização pelo mesmo fato. 3. Fatos supervenientes estranhos à relação contratual não influenciam a responsabilização pelo inadimplemento. 4. Honorários advocatícios contratuais não são indenizáveis.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 492, parágrafo único, art. 435, art. 85, §§ 1º e 11; CC, arts. 182, 418 e 884.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.975.267/AC, Rel. Min. (Terceira Turma), j. 08/08/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.° 8000322-35.2017.8.05.0142, originária da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador – BA, apelantes LUIZ ANTÔNIO MARCONI PEREIRA, VERA HELENA DE TOLEDO PEREIRA e ESSENIO DE SCHAMMAI FRAGA DE ASSUNÇÃO, apelada CONSTRUTORA BAHIA FORTE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto da Relatora.

 III

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por LUIZ ANTÔNIO MARCONI PEREIRA e VERA HELENA DE TOLEDO PEREIRA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador – BA, que nos autos da Ação Declaratória de Resolução Contratual c/c Indenização por Danos Materiais n.º 8000322-35.2017.8.05.0142, julgou parcialmente procedente a ação nos seguintes termos:

“Ante o exposto e mais o que dos autos constam, na forma do art.487, I, do CPC, julgo procedente em parte os pedidos contidos na peça primeira, declaro rescindido o contrato e determino aos réus que devolvam o imóvel, objeto do comodato, qual seja, apartamento nº 1103, localizado na Alameda Florença, n. 137, Ed. Via Venetto, bairro Pituba, Salvador (BA), CEP 41830-460, apresentando certidão de quitação dos débitos condominiais e de IPTU, à autora, bem como o valor, no importe de R$ 507.650,00, que deverá ser acrescido de juros simples 1% e atualização monetária (INPC). Julgo improcedentes os demais pedidos. Ante a sucumbência parcial, condeno ambas as partes a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor da condenação, cabendo a autora arcar com 40% e os réus com 60%, das despesas, cujas verbas, em relação aos réus, restam suspensas, em face do que preceitua o art.98 e ss, do CPC. Julgo procedente em parte o pedido feito em reconvenção, reconhecendo, tão somente, o direito dos réus/reconvintes à multa no percentual de 20% sobre o valor da compra e venda (R$ 682.000,00), julgando-se, por consequência, improcedentes os demais pedidos. Em face da sucumbência parcial nessa lide, condeno ambas as partes a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor da condenação, cabendo aos reconvintes arcar com 70% e ao reconvindo com 30%, das verbas, que restam suspensas, em relação aos reconvintes, em face do que preceitua o art.98 e ss, do CPC. Por fim, retire-se o segredo de justiça, eis que ausentes as hipóteses do art.189, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Salvador, 14 de abril de 2025. Maria Helena Peixoto Mega. Juíza de Direito” (ID 86867199).

Os apelantes alegam, inicialmente, que fazem jus à manutenção da gratuidade da justiça, uma vez que não houve alteração na situação financeira.

No mérito, sustentam que houve error in judicando e in procedendo com julgamento extrapetita, pois a douta Magistrada de Primeiro Grau determinou a devolução de valores (R$ 507.650,00) sem pedido expresso da parte apelada. Defendem o direito de retenção das arras/sinal, à luz do art. 418 do Código Civil, considerando que a apelada deu causa à resolução contratual. Alegam inexistência de ato ilícito e, portanto, de responsabilidade civil, já que o inadimplemento decorreu de culpa exclusiva da apelada, afastando o dever de indenizar nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

Argumentam, ainda, que têm direito à indenização correspondente às 13 unidades imobiliárias no valor de R$ 2.210.000,00, diante da negativa do pedido de inexigibilidade feito pela autora, por força da cláusula segunda, §3º, da transação judicial. Sustentam também o direito de retenção do imóvel em comodato até o pagamento da indenização, conforme a cláusula terceira do contrato, bem como o ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais no valor de R$ 76.147,50, por se tratar de dano material decorrente de ato ilícito da autora.

Ao final, requerem a reforma da sentença para afastar a condenação à restituição de R$ 507.650,00; condenar a apelada ao pagamento de R$ 2.210.000,00 referentes às 13 unidades imobiliárias; garantir o direito de retenção do imóvel até o pagamento; condenar a apelada ao ressarcimento de R$ 76.147,50; e reformar a distribuição da sucumbência.

A parte apelada apresentou contrarrazões salientando que a devolução do valor de R$ 507.650,00 é consequência lógica da resolução contratual, conforme os arts. 182 e 884 do Código Civil, para evitar enriquecimento sem causa. Assevera que os apelantes não comprovaram as alegadas benfeitorias, sendo correta a devolução do bem condicionada à quitação dos débitos de IPTU e condomínio.

Requer o desprovimento do recurso para manter integralmente a sentença, bem como a sucumbência tal como fixada, em razão da procedência parcial de ambas as pretensões (ID 86867212).

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

1. DOS SUPOSTOS FATOS NOVOS E DOCUMENTOS (ID 95748580 E SEGUINTES).

Inicialmente, impõe-se o afastamento da pretensão dos apelantes quanto ao reconhecimento de "fatos novos" aptos a modificar o julgamento deste recurso. Alegam os recorrentes que o terreno objeto da lide foi ocupado e loteado por terceiros, o que impossibilitaria a devolução determinada na sentença e fundamentaria a necessidade de indenização substitutiva pelas 13 unidades.

Compulsando os autos, verifica-se que a ocupação por terceiros, se existente, constitui questão possessória estranha ao objeto desta ação, que versa sobre o inadimplemento de um contrato de transação e a distribuição da culpa contratual entre as partes. Conforme consta do ID 86867080, os apelantes são os proprietários registrais do imóvel. Com a declaração da rescisão contratual pela sentença, o vínculo jurídico de aquisição pela Construtora foi desfeito, operando-se o retorno das partes ao estado anterior.

Eventual esbulho praticado por terceiros ou a necessidade de medidas protetivas da posse deve ser manejada pelos proprietários em face de quem ocupa indevidamente a área. Com efeito, inexiste pertinência jurídica em imputar à apelada, cuja culpa contratual já foi reconhecida e sancionada com multa, a responsabilidade por invasões ocorridas em imóvel que retornou juridicamente à esfera patrimonial dos recorrentes.

Outrossim, os documentos apresentados (vídeos e plantas de venda) não atendem aos requisitos do art. 435 do CPC para prova superveniente capaz de alterar o mérito recursal, uma vez que a inexecução do contrato e a rescisão já foram decididas com base na inação da Construtora em período pretérito. Portanto, afasto a consideração destes fatos para o deslinde do mérito.

2. DA MANUTENÇÃO DA SENTENÇA E DO MÉRITO RECURSAL.

A insurgência recursal não merece acolhimento.

Inicialmente, não prospera a alegação de julgamento extrapetita, considerando que a devolução do valor pago pelo comprador é decorrência necessária da resolução contratual. O artigo 492, parágrafo único, do Código de Processo Civil estabelece que o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe permitido, contudo, proferir decisão de natureza implícita quando o provimento for consequência lógica do pedido formulado. Ao declarar a resolução contratual, a douta Magistrada de Primeiro Grau apenas restabeleceu o equilíbrio patrimonial entre as partes, em observância aos artigos 182 e 884 do Código Civil, evitando o enriquecimento indevido.

No tocante ao pleito de retenção das arras, o art. 418 do Código Civil é expresso ao determinar que, em caso de inexecução do contrato por quem as deu, o valor deve ser perdido em favor da outra parte e, se a culpa for de quem as recebeu, deve devolvê-las em dobro. Destarte, não há base legal para autorizar a retenção pretendida pelos apelantes, ainda mais quando o valor devolvido corresponde a parcelas pagas pela autora e não ao sinal contratual, conforme consignado na sentença.

No que concerne à insurgência relativa à indenização pelas 13 (treze) unidades imobiliárias — objeto da dação em pagamento prevista na Cláusula Segunda da Transação (ID 86866187) —, a pretensão recursal não comporta acolhimento.

Os apelantes sustentam que a inexecução do empreendimento dentro do prazo de 36 meses faria incidir a cláusula de conversão em pecúnia, totalizando o montante de R$ 2.210.000,00 (dois milhões, duzentos e dez mil reais). Todavia, observa-se que a natureza jurídica da resolução contratual por inadimplemento impõe limites rígidos ao julgador, pautados no retorno das partes ao estado anterior e na vedação ao enriquecimento sem causa.

A condenação pretendida importaria em inaceitável bis in idem. Constata-se que a douta Magistrada de Primeiro Grau já arbitrou multa de 20% a incidir sobre a quantia de R$ 682.000,00 (seiscentos e oitenta e dois mil reais), em favor dos recorrentes, utilizando como base de cálculo o valor total da avença. Referido valor total, frise-se, já engloba a avaliação econômica das 13 unidades imobiliárias. Neste sentido, a multa concedida já cumpre a função de prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento da Construtora.

Outrossim, cumpre registrar que a resolução contratual opera efeitos ex tunc. Com o desfazimento do vínculo, o terreno objeto da lide retornou juridicamente à esfera patrimonial dos apelantes. Permitir que os recorrentes retomem a propriedade integral da terra e, simultaneamente, recebam o valor integral das edificações que nela seriam construídas, equivaleria a transferir à Construtora o ônus integral de um empreendimento que não subsiste, gerando um desequilíbrio patrimonial manifesto em favor dos vendedores, o que afronta o art. 884 do Código Civil.

Nestas condições, agiu com acerto a Magistrada de Primeiro Grau ao indeferir a condenação ao pagamento do valor das unidades, mantendo-se a sanção restrita à multa contratual devidamente pactuada para a hipótese de descumprimento.

Quanto ao pleito de ressarcimento de honorários advocatícios contratuais, é pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que tais despesas não configuram dano material indenizável, pois decorrem da livre contratação de advogado para defesa de interesses próprios, não sendo obrigação da parte contrária ressarci-las.

No mesmo sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. MÚTUO BANCÁRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RESSARCIMENTO. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Os custos decorrentes da contratação de advogados não são indenizáveis, sob pena de atribuir ilicitude a qualquer pretensão questionada judicialmente. 3. A atuação judicial na defesa de interesses das partes é inerente ao exercício regular de direitos constitucionais, como o contraditório, a ampla defesa e o amplo acesso à Justiça. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1975267 AC 2021/0370849-8, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2022)”

3. CONCLUSÃO.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença em sua integralidade.

Majoro o montante da condenação dos honorários advocatícios de sucumbência para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, por entender que compensa adequadamente o grau de zelo profissional e o trabalho realizado pelo procurador da parte apelada, considerando a natureza da causa e o tempo despendido para o processo, a teor do art. 85, § 1º e § 11, do CPC. Entretanto, resta suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária deferida.

Inexistindo recurso, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora