PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. NULIDADE DE CITAÇÃO. NOVAÇÃO OBJETIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR ATOS CONCLUDENTES. BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO DE PREMISSA FÁTICA. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS.

1.        I. CASO EM EXAME

2.        Embargos de declaração opostos contra acórdão que, em julgamento conjunto de apelações cíveis conexas, manteve a procedência de ação cominatória para outorga de escritura pública definitiva de imóvel e a improcedência de ação de despejo cumulada com cobrança, reconhecendo a conversão da relação locatícia em promessa de compra e venda mediante comportamento concludente das partes e reformando a sentença apenas para redistribuição dos ônus sucumbenciais. A embargante alegou nulidade de citação, erro de premissa fática, ausência de novação objetiva, invalidade da promessa de compra e venda por falta de forma solene e violação ao princípio da congruência.

3.        II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.        Há quatro questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão, contradição ou erro de premissa fática quanto à alegada nulidade de citação; (ii) estabelecer se a relação locatícia foi validamente convertida em promessa de compra e venda por atos concludentes das partes; (iii) determinar se a ausência de escritura pública compromete a validade da promessa de compra e venda e da obrigação de outorga da escritura definitiva; e (iv) verificar se houve julgamento fora do pedido em afronta ao princípio da congruência.

4.        III. RAZÕES DE DECIDIR

3.        O comparecimento da parte à instrução conjunta dos processos conexos, com efetiva participação na produção probatória e exercício do contraditório e da ampla defesa, supre eventual vício de citação, nos termos do art. 239, § 1º, do CPC, inexistindo demonstração de prejuízo concreto.

4.        O recebimento, por longo período, de depósitos sucessivos e expressivos destinados à aquisição do imóvel, em montante superior ao preço originalmente ajustado, aliado à assunção de encargos do bem pelos adquirentes, evidencia aceitação tácita da conversão do negócio jurídico em promessa de compra e venda.

5.        A novação objetiva configura-se quando a conduta das partes demonstra substituição da obrigação originária por nova relação jurídica incompatível com a anterior, nos termos do art. 360, I, do Código Civil.

6.        A exigência de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil incide sobre a transferência definitiva da propriedade imobiliária, não invalidando a promessa de compra e venda apta a gerar obrigação de execução específica.

7.        A boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório impedem que a parte receba integralmente o preço do imóvel e, posteriormente, pretenda retomar o bem sob o fundamento de expiração do prazo contratual originalmente pactuado.

8.        Não há violação aos arts. 141 e 492 do CPC quando a determinação de outorga da escritura pública corresponde exatamente ao pedido formulado na petição inicial da ação cominatória.

9.        Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão de matéria já apreciada, sendo cabíveis apenas para sanar os vícios taxativamente previstos no art. 1.022 do CPC.

5.        IV. DISPOSITIVO E TESE

10.     Embargos de declaração rejeitados. 

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos dos Embargos de Declaração conexos nos autos das Apelações Cíveis nº 0502696-50.2015.8.05.0150 e nº 0500917-26.2016.8.05.0150, oriundos do MM. Juízo da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas/BA, em que figuram, como embargante, JUSSARA CRUZ PEDRI, e, como embargados, ELIANE LEMOS COSTA e SÉRGIO LUIZ ALMEIDA COSTA, reciprocamente.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto condutor.

Sala de Sessões, __ de ______ de 202_.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

I – DA ADMISSIBILIDADE

CONHEÇO dos Embargos de Declaração porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

II – ACÓRDÃO MANTIDO

Conforme se extrai do andamento processual, a embargante JUSSARA CRUZ PEDRI, ELIANE LEMOS COSTA e SÉRGIO LUIZ ALMEIDA COSTA busca a reforma do acórdão de apelação que rejeitou seus pleitos recursais, mantendo a procedência da ação cominatória de outorga de escritura pública definitiva e a improcedência de sua ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e indenizações. 

Adianto, desde logo, que não assiste razão aos Embargante.

A questão em discussão cinge-se a avaliar se o acórdão embargado padece dos vícios de omissão, contradição ou erro de premissa fática previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, especificamente no tocante:

a) à alegada nulidade da citação da embargante na ação cominatória conexa;

b) à configuração da novação objetiva da relação jurídica locatícia para promessa de compra e venda por meio de atos concludentes das partes;

c) à suposta violação ao princípio da congruência e ocorrência de julgamento fora do pedido em razão do comando jurisdicional de outorga de escritura definitiva de propriedade.

Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, cabíveis exclusivamente para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto sobre o qual devia se pronunciar o julgador de ofício ou a requerimento, ou para corrigir erro material, conforme a disciplina estabelecida no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

No que tange à preliminar de nulidade de citação na ação cominatória, a embargante sustenta que o acórdão incidiu em erro de premissa fática e contradição ao considerar suprido o vício citatório pelo comparecimento espontâneo, argumentando que sua intervenção nos autos foi tardia, realizada apenas após a revelia e na fase de alegações finais, o que teria lhe acarretado severo prejuízo processual.

Sem razão a embargante. A reunião dos processos conexos foi determinada pelo juízo originário desde o ano de 2017 (ID 91964870 e ID 91964767) justamente para evitar a prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, uma vez que ambas as demandas envolvem as mesmas partes e possuem por objeto o mesmo suporte fático e o mesmo imóvel.

A embargante compareceu à audiência de instrução unificada e participou ativamente da colheita de provas (ID 91964913), ocasião em que se debateram todas as circunstâncias do contrato de locação e dos vultosos depósitos financeiros por ela recebidos (ID 91964724). Na sistemática processual civil contemporânea, não se declara a nulidade de atos processuais sem a demonstração de prejuízo real para a defesa. A embargante exerceu plenamente o contraditório e a ampla defesa no bojo da instrução conjunta das ações conexas, sendo representada por seu patrono constituído, o que afasta de modo definitivo qualquer alegação de nulidade, restando plenamente aplicável o artigo 239, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil.

No tocante ao mérito da controvérsia contratual, a embargante alega a ocorrência de omissão e violação às regras que regem a novação e a formalidade dos negócios jurídicos, aduzindo que não possuía a intenção de novar e que o contrato de locação (ID 85144319) exigia formalização específica por escrito para viabilizar a compra e venda.

Contudo, as provas documentais coligidas aos autos revelam que a embargante aceitou, sem qualquer ressalva ou oposição, depósitos financeiros sucessivos e de alta monta realizados pelos embargados (ID 91964724) por longos anos após o vencimento do prazo contratual de seis meses originalmente estabelecido em 2011. Tais depósitos totalizaram a expressiva quantia de R$ 456.171,48, superando inclusive o preço de venda inicialmente estimado de R$ 420.000,00, além de ter ocorrido a assunção e o pagamento de débitos fiscais de IPTU do imóvel pelos adquirentes (ID 91964722, p. 4).

Essa conduta concludente da embargante de receber parcelas destinadas à quitação do imóvel por anos, sem adotar qualquer medida de retomada do bem ou cobrança de aluguéis, configura aceitação tácita e inequívoca da conversão do negócio em promessa de compra e venda, caracterizando a novação objetiva nos moldes do artigo 360, inciso I, do Código Civil.

A tese de que o negócio seria nulo por ausência de escritura pública, sob a invocação do artigo 108 do Código Civil, foi expressamente rechaçada no acórdão embargado. A exigência de escritura pública incide exclusivamente sobre a transferência definitiva da propriedade imobiliária, não comprometendo a validade da promessa de compra e venda ajustada por meio de contrato preliminar, o qual gera a obrigação de execução específica, em perfeita consonância com os artigos 463 e 1.417 do Código Civil.

Sob a perspectiva da boa-fé objetiva, consagrada no artigo 422 do Código Civil, o comportamento da embargante atrai a aplicação da proibição de comportamento contraditório. Não se admite que a vendedora receba a integralidade do preço do imóvel e, posteriormente, alegue a expiração do prazo de opção de compra para tentar retomar o bem por meio de ação de despejo. Operou-se, no caso, a perda de sua prerrogativa contratual pelo decurso do tempo e pelo não exercício continuado do direito de retomada, consolidando-se, em contrapartida, o direito subjetivo dos embargados de exigir a outorga da escritura pública de propriedade após a quitação integral do preço.

Por fim, no que se refere à alegação de julgamento fora do pedido e ofensa ao princípio da congruência, a insurgência da embargante carece de qualquer amparo fático. Compulsando os autos da Ação Cominatória conexa (ID 91963116), verifica-se que os embargados formularam pedido expresso e específico na petição inicial para que a embargante fosse expelida a efetuar a transmissão do imóvel mediante a outorga de escritura pública definitiva de propriedade, sob pena de multa diária. Desse modo, o comando jurisdicional contido na sentença e confirmado no acórdão de apelação representa estrita observância aos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, inexistindo o alegado vício de congruência.

Em realidade, a embargante não aponta omissão, contradição ou erro material passível de integração, mas demonstra claro inconformismo com as razões jurídicas adotadas pelo Colegiado, buscando a rediscussão de matéria já amplamente debatida e julgada, finalidade para a qual a via estreita dos embargos de declaração se mostra inteiramente inadequada.

Inexistindo no julgado embargado quaisquer dos vícios descritos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, a rejeição dos embargos de declaração é medida que se impõe, inclusive para fins de prequestionamento de dispositivos legais.

À luz da jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. CITAÇÃO POR EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DA PARTE. INEXISTÊNCIA. NULIDADE. COMPARECIMENTO ESPONÂNEO. RECURSO PROVIDO. (...) VIII - Por outro lado, cabe a aplicação do disposto no art. 239, § 1º do CPC, pelo qual o comparecimento espontâneo da parte supre a ausência de citação. (STJ - AgInt no AREsp: 2197394 RO 2022/0270061-8, Relator: FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 11/04/2023, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/04/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. (...) 2. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE DOS ATOS PROCESSUAIS NÃO DECLARADA TENDO EM VISTA A AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. SÚMULAS 7 E 83/STJ. (...) 2. A ausência de intimação do procurador do recorrente as decisões que seguiram à de mov. 85.1, como asse verado pelo Tribunal local, só ensejaria a declaração da nulidade se causasse efetivo prejuízo à parte que a alegou, conforme preconiza a máxima do sistema das nulidades processuais pas de nullité sans grief e o princípio da instrumentalidade das formas, o que não ocorreu na hipótese dos autos. STJ - AgInt no AREsp: 2188680 PR 2022/0253550-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SIMULAÇÃO. NULIDADE. DOLO. MÁ-FÉ. RECONHECIMENTO NA ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. PRIVILEGIAR. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. (...) 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme quanto à aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha a adotar comportamento posterior e contraditório. 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1981356 MG 2021/0284768-0, Data de Julgamento: 22/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2022)

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. (...) COMPORTAMENTO PROCESSUAL CONTRADITÓRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão ou no acórdão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC/2015, art. 1.022), não sendo esse o caso dos autos. (...) 3. 'A jurisprudência do STJ é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior e contraditório' (...) 5. Embargos de declaração rejeitados. (STJ - EDcl no REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/10/2023)

III - CONCLUSÃO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo integralmente o acórdão embargado em todos os seus termos.

Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA