PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8138102-08.2024.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: RENATA FERREIRA LIMA PINTO e outros |
| Advogado(s): FRANCISCO CARLOS DE SOUZA MOURA, MICHELE OLIVEIRA DE SOUZA MOURA, FRANCIELE SANTOS CHAGAS |
| APELADO: CARTORIO DO REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS 7 OFICIO DA COMARCA DE SALVADOR |
| Advogado(s): |
Observam-se presentes os requisitos de admissibilidade recursal, com gratuidade deferida na sentença, razão pela qual conheço do recurso.
A controvérsia central devolvida a esta Corte de Justiça cinge-se à legalidade da sentença que determinou o cancelamento da matrícula nº 9.662 do 7º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador, sob o fundamento de nulidade absoluta de sua origem.
As Apelantes, na qualidade de terceiras adquirentes, defendem a higidez de seu direito de propriedade, fundamentando-se na boa-fé, na segurança jurídica e na prescrição aquisitiva (usucapião).
Contudo, a insurgência das recorrentes não merece acolhimento, devendo ser mantida a sentença do digno a quo.
A questão em tela não se resume a uma simples disputa sobre a validade de um único registro imobiliário. Ela se insere em um contexto muito mais amplo e grave, relativo a um sofisticado e extenso esquema de fraude imobiliária, cujas raízes foram minuciosamente investigadas e comprovadas no âmbito do Poder Judiciário e pelo Ministério Público. O presente Pedido de Providências, como bem delineado na origem, é um desdobramento necessário de outra ação judicial (Processo nº 8060350-57.2024.8.05.0001), na qual se desvelou a criação artificial de títulos de propriedade a partir da manipulação de um antigo registro.
O epicentro da fraude reside na transcrição nº 25.849, do Livro 3-Q do 3º Ofício de Registro de Imóveis, que se referia à antiga Fazenda Paramoquara, imóvel de titularidade do Município de Salvador. A prova dos autos é categórica ao demonstrar que dita transcrição deveria ter sido definitivamente encerrada no ano de 1978. Naquele ano, a totalidade do imóvel remanescente foi alienada à empresa "Patrimonial Exemplo", sendo a área subsequentemente transposta para a matrícula nº 8.738 e, depois, unificada na matrícula nº 10.779, sobre a qual foi regularmente implantado o Loteamento Praias do Flamengo. Com essa transação, a transcrição nº 25.849 exauriu seu objeto, perdendo qualquer validade jurídica para originar novos desmembramentos.
Todavia, em uma manobra patentemente fraudulenta, cerca de vinte anos depois, a transcrição "morta" foi ilicitamente "ressuscitada" com base em um alvará comprovadamente falsificado. A partir daí, criou-se, do nada, uma área fictícia de 531.000,00 m², que, por não ter lastro na realidade física, acabou por se sobrepor integralmente a áreas já pertencentes a terceiros e ao domínio público, notadamente o Loteamento Praias do Flamengo. Diversos outros procedimentos judiciais, como o Processo nº 0301169-72.2016.8.05.0001, já reconheceram a ilicitude desse esquema e determinaram o cancelamento de múltiplas matrículas fraudulentas dele derivadas (nº 6566, 7928, 7929, 7930, 7931 e 7932), o que evidencia um padrão delituoso consistente e já chancelado judicialmente.
A matrícula nº 9.662, objeto central deste recurso, é um fruto direto dessa árvore envenenada. Conforme se extrai do histórico registral (ID nº 91106995), ela foi desmembrada, em 1995, da matrícula nº 7.851, a qual, por sua vez, originou-se de uma cadeia de desmembramentos espúrios iniciada a partir da fraudulenta transcrição nº 25.849. Portanto, o vício que macula a origem é congênito e insanável, contaminando toda a cadeia dominial subsequente, incluindo o título das Apelantes. Não se trata de mera irregularidade formal, mas de um vício existencial, pois a matrícula foi aberta com lastro em um título de domínio juridicamente inexistente.
Agravando a já incontornável nulidade da cadeia dominial, as provas técnicas produzidas nos autos demonstram que o imóvel em questão está situado sobre área de natureza pública. A manifestação da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR), acompanhada de planta técnica (IDs nº 91107432 e 91107439), é clara ao apontar que o empreendimento "Village Palmas da Lagoa", do qual a unidade das Apelantes faz parte, foi implantado sobre a área verde AV-1 do Loteamento Praias do Flamengo.
É cediço em nosso ordenamento jurídico que as áreas verdes, institucionais, de ruas e praças, previstas no projeto de um loteamento, a partir do momento em que este é registrado no Cartório de Imóveis, passam a integrar o domínio do Município, qualificando-se como bens públicos de uso comum do povo, por afetação. A sua finalidade é servir à coletividade, garantindo qualidade de vida urbana e equilíbrio ambiental, sendo, por isso, dotadas de um regime jurídico protetivo especial.
Esse regime está consagrado na própria Constituição Federal, que em seus artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, estabelece de forma peremptória que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. Tal norma é replicada no artigo 102 do Código Civil, que dispõe: "Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião".
Diante dessa vedação expressa e absoluta, a principal tese de defesa das Apelantes, a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária com base no artigo 1.238 do Código Civil, cai por terra. A posse exercida sobre bem público, por mais longa, pacífica e de boa-fé que seja, jamais se convalida em propriedade. A jurisprudência pátria é uníssona em qualificar tal posse como mera detenção, uma situação fática precária que não gera os efeitos jurídicos da posse ad usucapionem. A ocupação de bem público é sempre indevida e tolerada a título precário pelo Poder Público, não podendo o particular invocar a proteção possessória contra o ente estatal nem o decurso do tempo para legitimar sua situação.
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO ORDINÁRIO. NATUREZA DE BEM PÚBLICO . IMPOSSIBILIDADE. CONTROVÉRSIA RESOLVIDA, PELO TRIBUNAL DE ORIGEM, À LUZ DAS PROVAS DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO, NA VIA ESPECIAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. I. Agravo interno aviado contra decisão que julgara Agravo em Recurso Especial interposto contra decisum proferido na vigência do CPC/2015.II . Na forma da jurisprudência do STJ, "regra geral, doutrina e jurisprudência, seguindo o disposto no parágrafo 3º do art. 183 e no parágrafo único do art. 191 da Constituição Federal de 1988, bem como no art. 102 do Código Civil e no enunciado da Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal, entendem pela absoluta impossibilidade de usucapião de bens públicos" (STJ, REsp 1 .874.632/AL, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 29/11/2021).III . O entendimento firmado pelo Tribunal a quo, no sentido de que "incontroverso que o imóvel objeto da presente ação é bem público", não pode ser revisto, pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial, por exigir o reexame da matéria fático-probatória dos autos. Precedentes do STJ.IV. Descabimento do Recurso Especial com base no dissídio jurisprudencial, pois as mesmas razões que inviabilizaram o conhecimento do apelo, pela alínea a, servem de justificativa quanto à alínea c do permissivo constitucional .V. Agravo interno improvido.
(STJ - AgInt no AREsp: 2079504 SP 2022/0034038-0, Relator.: Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, Data de Julgamento: 02/10/2023, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/10/2023)
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. DOMÍNIO PÚBLICO. CONSTRUÇÃO. DEMOLIÇÃO E RETOMADA ADMINISTRATIVAS . IMPRESCRITIBILIDADE DE BEM PÚBLICO. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. ART. 191, PARÁGRAFO ÚNICO, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL . ART. 102 DO CÓDIGO CIVIL. FUNDAMENTO AUTÔNOMO NÃO ATACADO. SÚMULAS 283/STF E 7/STJ . 1. Pacífica a jurisprudência do STJ no sentido de que, em decorrência de vedação constitucional (art. 191, parágrafo único) e legal expressa ( Código Civil, art. 102), o domínio público não se submete ao regime da prescrição . Os fundamentos para a imprescritibilidade são de várias ordens, seja a negativa, ao bem público, da qualidade jurídica - típica dos bens privados - de livre disponibilidade, seja a nota de que a ocupação ou o uso irregular se renovam de modo permanente, até a liberação total da coisa indevidamente apropriada. Quem constrói em terreno público, sem anuência prévia, expressa, inequívoca e legal do Estado, o faz sob risco de retomada e demolição administrativas a qualquer tempo, irrelevante a alegação de posse nova ou velha, pois a hipótese será de simples detenção precária e contra legem. 2. Ademais, a argumentação do Recurso Especial não atacou fundamento autônomo e suficientemente empregado pelo acórdão recorrido . Incide, nesse ponto, a Súmula 283/STF. Incide, ainda, a Súmula 7/STJ. 3. Recurso Especial não provido .
(STJ - REsp: 1671209 DF 2017/0109685-7, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 21/09/2017, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2020)
Portanto, a alegação de posse mansa e pacífica por mais de vinte anos é juridicamente irrelevante para o deslinde da causa, pois o bem sobre o qual ela foi exercida é insuscetível de apropriação por particulares através da prescrição aquisitiva.
Não obstante, invoquem as recorrentes a sua condição de terceiras adquirentes de boa-fé, a proteção ao ato jurídico perfeito e o princípio da segurança jurídica, que emana da fé pública dos registros imobiliários, reconhecendo-se tais princípios como pilares do nosso sistema jurídico, sua aplicação não é absoluta e cede diante de vícios de maior gravidade, como é o caso da nulidade absoluta (de pleno direito).
O vício que contamina a matrícula nº 9.662 não é meramente anulável, passível de convalidação pelo tempo ou pela boa-fé. Trata-se de uma nulidade absoluta, pois o registro foi lavrado com base em um título juridicamente inexistente e sobre área de domínio público. Um ato nulo, como se sabe, não produz qualquer efeito jurídico válido (quod nullum est, nullum effectum producit). Ele nasce morto para o mundo do Direito e, por sua gravidade, sua declaração pode ser feita a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) possui um dispositivo específico para tratar de tais situações. O seu artigo 214 é taxativo ao prever: "As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta." A norma é de clareza solar e autoriza que o cancelamento seja promovido até mesmo na via administrativa, como é o procedimento de Pedido de Providências, desde que, por óbvio, seja assegurado o contraditório e a ampla defesa, o que foi rigorosamente observado no caso em tela, com a devida intimação e manifestação das Apelantes em primeira instância.
Nesse diapasão, a alegada boa-fé das Apelantes, embora lamentável sob a ótica pessoal, é inoponível à nulidade absoluta. A proteção ao terceiro de boa-fé pressupõe a existência de uma cadeia de transmissões aparentemente válida. Contudo, quando a cadeia se rompe em sua origem por um ato inexistente – a venda a non domino de um bem público a partir de registro fraudulento – não há direito que possa ser transmitido. Ninguém pode transferir mais direitos do que possui. A aquisição das Apelantes, portanto, derivou de um título nulo, o que impede a sua convalidação.
Da mesma forma, não há que se falar em ofensa ao ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da CF). O conceito de ato jurídico perfeito pressupõe um ato consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou e que seja, em sua essência, válido. Um ato juridicamente nulo ou inexistente, como a inscrição registral fraudulenta de bem público, jamais alcança o status de ato jurídico perfeito, não gerando, por conseguinte, direito adquirido.
A segurança jurídica, por sua vez, é um princípio de mão dupla. Se por um lado protege as relações consolidadas, por outro exige a higidez e a confiabilidade do sistema. Manter no fólio real uma matrícula sabidamente fraudulenta, que mascara a apropriação indevida de patrimônio público, seria atentar contra a própria finalidade do registro de imóveis, que é a de espelhar a verdade jurídica e garantir a propriedade legítima. A segurança jurídica é melhor servida, no caso concreto, pela depuração do registro, expurgando-se o ato viciado, do que pela sua manutenção em detrimento do interesse público e da legalidade.
Ainda, a decisão do juízo a quo se mostra, portanto, irretocável. Ao determinar o cancelamento da matrícula, o magistrado nada mais fez do que aplicar o poder-dever de autotutela, que compete à Administração Pública e, por extensão, ao Poder Judiciário quando atua em matéria de registros públicos, para corrigir atos eivados de ilegalidade.
Neste sentido, a Súmula nº 473 do Supremo Tribunal Federal é de aplicação cogente estabelece que "A administração pode anular seus próprios atos, quando eivados de vícios que os tornam ilegais, porque deles não se originam direitos; ou revogá-los, por motivo de conveniência ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a apreciação judicial."
No caso, o vício é de ilegalidade intrínseca, o que impõe a anulação do registro, não se tratando de ato meramente inconveniente ou inoportuno.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, colacionada com precisão nos pareceres ministeriais, corrobora integralmente essa linha de raciocínio. No julgamento do REsp 691.456/MG, de relatoria do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, a Terceira Turma assentou a possibilidade de cancelamento do registro na via administrativa, sem necessidade de ação anulatória autônoma, quando a nulidade for de pleno direito, como se vê:
REGISTRO DE IMÓVEIS. APLICAÇÃO DO ART. 214 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. NULIDADE DE PLENO DIREITO. 1. Comprovada a nulidade de pleno direito, não pode o imóvel constante do formal oriundo de partilha amigável ser registrado, porque subtrairia direito decorrente da cadeia registral, lesando indevidamente terceiro. Cabível, portanto, o seu cancelamento, garantido que foi o contraditório, sem necessidade de anulação prévia da partilha. 2. Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 691456 MG 2004/0151117-3, Relator: Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Data de Julgamento: 12/05/2005, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 27/06/2005 p. 386)
No mesmo sentido, o REsp 122.561/MS, do mesmo relator, reforça a tese de que a prova da nulidade de pleno direito autoriza a invalidação do registro, independentemente de ação direta:
Nulidade de escritura. Art. 214 da Lei dos Registros Públicos. Citação editalícia. Honorários. Precedente. Súmula nº 07 da Corte. 1. Desafiando o especial a nulidade da citação editalícia, passou ao largo da fundamentação do Acórdão recorrido amparada no art. 214 da Lei dos Registros Públicos, que admite a invalidade do registro se provada a nulidade de pleno direito, independente de ação direta. 2. A afirmação do Acórdão recorrido sobre a existência de comprovação farta da nulidade absoluta do registro está fora do alcance do especial, a teor da Súmula nº 07 da Corte. 3. Os honorários, não havendo condenação, ficam subordinados ao § 4º do art. 20 do Código de Processo Civil. 4. Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 122561 MS 1997/0016439-0, Relator: Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Data de Julgamento: 03/12/2001, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 18/03/2002 p. 241 LEXSTJ vol. 155 p. 150)
Assim, todos os argumentos trazidos pelas Apelantes – boa-fé, usucapião, ato jurídico perfeito, ausência de prova da titularidade municipal – foram devidamente sopesados e refutados diante da gravidade e da natureza do vício que inquina a matrícula de seu imóvel. A decisão de cancelamento, portanto, foi a única juridicamente possível e necessária para restabelecer a legalidade e proteger o patrimônio público, ressalvando-se, por óbvio, o direito das Apelantes de buscar eventual reparação por perdas e danos em ação própria contra aqueles que lhes venderam o imóvel viciado.
Posta assim a questão e por tudo o mais que dos autos consta, VOTO por NEGAR PROVIMENTO DO RECURSO, mantida íntegra a sentença, por seus próprios fundamentos.
Sala de Sessões, de de 2025.
Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO
RELATOR